【正文】 260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 6242 6 管理費 43 34 34 34 34 38 39 39 74 32 49 980 7 不可預見費 89 70 70 70 70 78 81 81 152 65 101 2023 8 開發(fā)成本 2592 2302 2302 2302 2411 2582 2785 1692 3196 1367 3213 60308 9 銷售費用 105 105 105 105 120 150 195 2337 10 財務費用 135 135 135 135 135 135 135 2814 11 成本合計 2831 2541 2541 2541 2666 2867 3114 1692 3196 1367 3213 65459 12 銷售收入 77893 13 兩稅一費及交易印花稅 4323 14 稅前利潤 8111 15 成本利潤率(稅前 ) % 單位 :除注明外 ,均為元 /平方米 華高萊斯 51 投資收益估算 方案二 單位 :除注明外 ,均為元 /平方米 序號 成本項目 小高層 花園洋房 1 花園洋房 2 聯(lián)排 雙拼 獨棟 /大別墅 學校 /幼兒園 會所 物業(yè)管理 商業(yè) 合計 (萬元 ) 1 土地成本 745 857 857 968 968 1117 1117 18128 2 前期費用 81 60 60 60 69 72 72 70 70 70 1727 3 建安費用 1350 1000 1000 1000 1150 1200 1200 2600 900 1600 29737 4 基礎設施配套費 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 936 5 市政及室外工程 260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 6085 6 管理費 43 34 34 34 38 39 39 74 32 49 962 7 不可預見費 89 70 70 70 78 81 81 152 65 101 1972 8 開發(fā)成本 2608 2320 2320 2432 2603 2809 1692 3196 1367 3237 59548 9 銷售費用 105 105 105 120 150 195 2315 10 財務費用 137 137 137 137 137 137 2779 11 成本合計 2850 2562 2562 2689 2890 3141 1692 3196 1367 3237 64642 12 銷售收入 77178 13 兩稅一費及交易印花稅 4283 14 稅前利潤 8252 15 成本利潤率 (稅前 ) % 華高萊斯 52 投資收益估算 原方案 單位 :除注明外 ,均為元 /平方米 序號 成本項目 小高層 花園洋房 1 聯(lián)排 疊拼 獨棟 /大別墅 學校 /幼兒園 會所 物業(yè)管理 商業(yè) 合計 (萬元 ) 1 土地成本 691 794 898 898 1036 1036 18128 2 前期費用 81 60 60 69 72 72 70 70 70 1850 3 建安費用 1350 1000 1000 1150 1200 1200 2600 900 1600 31826 4 基礎設施配套費 40 40 40 40 40 40 40 40 40 1021 5 市政及室外工程 260 260 260 260 260 260 260 260 260 6634 6 管理費 43 34 34 38 39 39 74 32 49 1033 7 不可預見費 89 70 70 78 81 81 152 65 101 2118 8 開發(fā)成本 2554 2258 2362 2533 2728 1692 3196 1367 3156 62610 9 銷售費用 105 105 120 114 195 2397 10 財務費用 130 130 130 130 130 2922 11 成本合計 2788 2493 2611 2776 3053 1692 3196 1367 3156 67929 12 銷售收入 79894 13 兩稅一費及交易印花稅 4434 14 稅前利潤 7532 15 成本利潤率 (稅前 ) % 華高萊斯 53 投資收益分析 ? 三個方案規(guī)模差異不大，總投資金額在 ,以目前謹慎估計的銷售價格來計算 ,銷售收入在 。 并非銷售價格體系，在現(xiàn)實銷售中，根據(jù)市場反應，有較靈活的拉升空間。 ?但基于本項目的小高層為后期開發(fā)，房地產(chǎn)市場整體價位會有較大的提升，后期實現(xiàn)均價完全有望突破 4000元／平米。 華高萊斯 44 價格建議 ? 小高層 ?市場上最有參考價格的小高層項目是億利城市華庭，其實現(xiàn)銷售均價是 3300元／平米，現(xiàn)在在售的二期高層均價已經(jīng)超過 3600元／平米。 ?本項目的多層為花園洋房，品質(zhì)大大超出一般多層；另本項目的多層主要集中在別墅后開發(fā)，從時間和區(qū)域上都可與別墅形成良好的品質(zhì)互動。 華高萊斯 42 項目名稱 區(qū)位 開發(fā)商 產(chǎn)品類型 價格 陽光小區(qū) 東勝老城 興宇地產(chǎn) 多層 22982988元／平米 磐恒小區(qū) 東勝老城 磐恒地產(chǎn) 多層、高層 32003480元／平米 天驕小區(qū) 東勝老城 福泰、天泰地產(chǎn) 小高層、多層 3090元／平米 康和麗舍 鐵西區(qū) 萬正集團 別墅，多層 多層 34263626元／平米 滿世尚城 鐵西區(qū) 滿世地產(chǎn) 多層，小高層 3000元／平米 今典花園 鐵西區(qū) 金山地產(chǎn) 多層 2900元／平米 康城 邦城地產(chǎn) 多層 90180 2900元／平米 攬勝苑 興泰地產(chǎn) 多層 90170 2700元／平米 價格建議 ? 多層 :典型項目價格 華高萊斯 43 價格建議 ? 多層 ?市場現(xiàn)有供應，品質(zhì)相對較好的多層均在 3000元以上，而康和麗舍的多層均價已經(jīng)到 3500元／平米。 ?本項目的雙拼要強化其品質(zhì)，但價格和總價上又要與獨棟拉開差距，均價 5000元／平米左右。 華高萊斯 41 價格建議 ? 別墅 ?市場現(xiàn)有供應，康和麗舍均價 59106880元／平米 ?別墅是本項目的品質(zhì)標簽，定價原則上不能低于康和麗舍。 ?建議將小高層可能的戶型面積區(qū)間都在二期進行少量安插，以便根據(jù)其市場反饋 ,更準確地探測小高層的面積需求，更靈活地調(diào)整三期小高層的戶型配比。 ?考慮到小高層的開發(fā)周期，目標客戶群檔次降低，市場覆蓋面擴大，建議將相對經(jīng)濟的 80100和相對舒適的 110140 ㎡ 的市場主力需求作為本項目小高層的主力戶型，各占 40%左右。 ?另外， 180 ㎡ 的上限戶型與 200 ㎡ 的聯(lián)排下限戶型構成了很好的產(chǎn)品梯次。 ?花園洋房戶戶退臺的產(chǎn)品設計，使得每層戶型面積都有差異，因此主力戶型區(qū)間跨度較大。 華高萊斯 28 戶型配比建議 二居室 三居室 四居室 90 165 140 190 115 戶型面積（平米） 東勝老城區(qū)項目 鐵西區(qū)項目 康巴什項目 戶型面積區(qū)間 ? 多層 ?市場供應： 80200㎡ ,主力戶型 110180㎡ 華高萊斯 29 戶型配比建議 ? 多層花園洋房 ?建議戶型區(qū)間 120180 ㎡ ，其中 80%的戶型控制在 120170 ㎡ 。 ? 200㎡以下的聯(lián)排品質(zhì)太差，與項目整體定位不符，考慮到錯開雙拼 300400㎡的區(qū)間，聯(lián)排的戶型區(qū)間