【正文】 能成為本項目一個重要的銷售說辭。 ? 400450 ㎡ 的主力區(qū)間在確保品質(zhì)感的同時，而又不會超出市場對總價的承受能力。 ?獨棟產(chǎn)品受地形和規(guī)劃布局的影響較大，可根據(jù)具體的規(guī)劃情況，設(shè)置少量突破 500㎡ 的高品質(zhì)獨棟，但最大不應(yīng)高于 800㎡ 。 ?盡量保證雙拼的品質(zhì)趨向于獨棟產(chǎn)品，所以其主力戶型區(qū)間必須要與獨棟的 350800 ㎡ 的區(qū)間拉開一定的差距，建議雙拼的主力戶型控制在 350 ㎡ 以下。 華高萊斯 27 戶型配比建議 ? 聯(lián)排 ?建議戶型區(qū)間 200300 ㎡ ，其中 70%的戶型控制在 250300 ㎡ 。雖然與雙拼的 300350 ㎡的主力戶型區(qū)間相銜接 ,但考慮到聯(lián)排產(chǎn)品與雙拼品質(zhì)相差較大，因此從整體品質(zhì)和總價上，這兩種產(chǎn)品還是能夠拉開一個檔次梯度的。 ?根據(jù)項目的整體定位，花園洋房的戶型相對偏大。其產(chǎn)品設(shè)計的關(guān)鍵在于挖掘出花園洋房每層戶型的亮點，戶型區(qū)間跨度較大則不構(gòu)成真正的問題。 華高萊斯 30 戶型配比建議 ：花園洋房 華高萊斯 31 戶型配比建議 ：花園洋房 華高萊斯 32 戶型配比建議 ：花園洋房 華高萊斯 33 戶型配比建議 ：花園洋房 華高萊斯 34 戶型配比建議 ：花園洋房 華高萊斯 35 戶型配比建議 ? 小高層 ?市場供應(yīng)與吸納 項目名稱 億利城市華庭 恒信財智中心 產(chǎn)品類型 小高層 小高層 面積區(qū)間 主力戶型 面積區(qū)間 主力戶型 二居 104107 8090 8090 三居 120170 150170 120160 120140 四居 市場反饋 銷售 85%以上，暢銷的是 150平米以上大戶型 2023年 11月開盤，銷售比較緩慢， 140套住宅售出 100套左右 華高萊斯 36 ? 小高層 ?建議戶型區(qū)間 80180 ㎡ ，其中 80100,110140㎡ 各占 40% ?考慮到小高層的集中大規(guī)模開發(fā)，建議盡可能地拉大戶型區(qū)間，取 80180㎡ ，以期涵蓋所有市場需求。 ?剩下 20%的 150180 ㎡ 戶型來滿足未來的高端需求。 戶型配比建議 華高萊斯 37 ? 小高層 ?通透性，強化采光空間 ?動靜、污潔分區(qū)明確 ?明廚明衛(wèi) ?主人優(yōu)先，主臥概念明確 戶型配比建議 華高萊斯 38 ? 小高層 ?適當(dāng)異型創(chuàng)新 增大產(chǎn)品亮點 戶型配比建議 華高萊斯 39 品質(zhì)定位 :新奢適主義華府 理念定位 :坡地 自然 尊崇 價格建議 案名建議 整體定位回顧 品質(zhì)化原則：與 新奢適主義華府 檔次相吻合 差異化原則：體現(xiàn) 坡地 自然 尊崇 的資源優(yōu)勢 便于傳播與記憶、順應(yīng)項目分期開發(fā) 戶型配比建議 價格建議 市場原則：以鄂市熱銷戶型為本項目的主力戶型 品質(zhì)原則： 新奢適主義華府 ，保證戶型舒適度 內(nèi)部權(quán)衡：綜合考慮分期開發(fā)的市場可實現(xiàn)性 市場原則：以鄂市現(xiàn)有項目價格為參照 高端定位：與 新奢適主義華府 的檔次相吻合 財務(wù)保守原則：作為經(jīng)濟測算的依據(jù) 華高萊斯 40 價格建議 ? 市場參考原則： ?市場現(xiàn)有價格體系是本項目價格體系的基礎(chǔ) ? 高端定位原則 :新奢適主義華府 ?項目品質(zhì)定位中高端 ,價格體系也應(yīng)與之相適當(dāng) ,取市場較高水平 ? 財務(wù)保守原則： ?經(jīng)濟測算要求價格上應(yīng)相對保守，主要體現(xiàn)在后期產(chǎn)品的價格有較大的拉升空間，而本價格體系并未體現(xiàn)。定位于均價 6500元／平米左右。 ?聯(lián)排檔次最低，均價 4000元／平米左右。 ?康巴什新區(qū)的均價也已逼近 3000元／平米。價格定位于 3500元／平米。 ?小高層整體規(guī)模較大，且在鄂市還尚有一定的認知過程，本項目價格保守定位于 3500元／平米。 華高萊斯 45 價格建議 物業(yè)類型 銷售價格 (元 /M2) 獨棟 /大別墅 6500 雙拼 5000 聯(lián)排 4000 花園洋房 3500 小高層 35004000 注： 本價格為定位價格，相對保守，主要為下面的經(jīng)濟策算提供依據(jù)。 華高萊斯 46 品質(zhì)定位 :新奢適主義華府 理念定位 :坡地 自然 尊崇 靜態(tài)財務(wù)分析 案名建議 整體定位回顧 品質(zhì)化原則：與 新奢適主義華府 檔次相吻合 差異化原則：體現(xiàn) 坡地 自然 尊崇 的資源優(yōu)勢 便于傳播與記憶、順應(yīng)項目分期開發(fā) 戶型配比建議 價格建議 市場原則：以鄂市熱銷戶型為本項目的主力戶型 品質(zhì)原則： 新奢適主義華府 ，保證戶型舒適度 內(nèi)部權(quán)衡：綜合考慮分期開發(fā)的市場可實現(xiàn)性 市場原則：以鄂市現(xiàn)有項目價格為參照 高端定位：與 新奢適主義華府 的檔次相吻合 財務(wù)保守原則：作為經(jīng)濟測算的依據(jù) 經(jīng)濟測算 方案比選 投資估算； 收益預(yù)測 ； 靜態(tài)盈利能力分析； 操作建議； 華高萊斯 47 基本數(shù)據(jù) ? 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 物業(yè)類型 方案一 方案二 原方案 建筑面積 (萬 M2) 建筑面積 (萬 M2) 建筑面積 (萬 M2) 小高層 花園洋房 1 花園洋房 2 0 花園洋房 3 0 0 聯(lián)排 雙拼 獨棟 /大別墅 學(xué)校 /幼兒園 會所 物業(yè)管理 商業(yè) 地下部分 銷售建筑面積 建筑總面積 華高萊斯 48 基本數(shù)據(jù) ? 成本取費及依據(jù) 序號 成本項目 說明 1 土地成本 依據(jù)甲方提供數(shù)據(jù)，采用 46萬元 /畝，總用地面積按 255200平方米計算，并考慮 3%的土地契稅 2 前期費用 根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)和甲方提供數(shù)據(jù)，取建筑安裝費用的 6%，并整體控制在 6080元之間（前期費用包括勘察費、設(shè)計費、可研及咨詢費、監(jiān)理費、各項證照手續(xù)費等） 3 建安費用 根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)取值 ,參考甲方提供數(shù)據(jù) 花園洋房住宅 1000元 /平方米 小高層住宅 1350元 /平方米 聯(lián)排 1000元 /平方米 雙拼 1150元 /平方米 疊拼 1150元 /平方米 獨棟 /大別墅 1200元 /平方米 商業(yè) 1600元 /平方米 4 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套 按甲方提供數(shù)據(jù) ,40元 /建筑平方米 5 市政及室外工程 260元 /平方米（按地上建筑面積計算，包括紅線內(nèi)各類管線、市政增容碰接費用、人防、道路建設(shè)、園林綠化、圍墻大門、垃圾站等） 6 管理費用 2,3,4,5項的和 *% 7 不可預(yù)見費 2,3,4,5,6項的和 *5% 8 銷售費用 銷售費用按照銷售收入的 3%計算 9 財務(wù)費用 假定開發(fā)成本的 30%為借款額，還款周期為 2年，利息及融資成本綜合取 7% 10 其他說明 根據(jù)本次分析目的和方法 ,財務(wù)指標(biāo)采用所得稅前指標(biāo) ,土地增值稅為累進稅率 ,在方案比選階段暫不考慮土地增值稅 。 ? 在銷售價格不變的情況下 ,三個方案相比 ,方案一和方案二表現(xiàn)更優(yōu) 。建議以方案二為基礎(chǔ)深化和優(yōu)化設(shè)計。 華高萊斯 56 投資收益估算 方案二 (考慮土地增值稅 ) 銷售價格變化率 銷售收入 （萬元） 稅前利潤 （萬元） 成本利潤率 （ %） 10% 91798 18532 % 5% 87625 15861 % 0 83453 13190 % 5% 79280 10175 % 10% 75107 6359 % ? 從敏感性分析可以看出，相對于建筑安裝成本，財務(wù)指標(biāo)對銷售價格更加敏感。由于本項目小高層的規(guī)模相對較大，價格對收益的影響也比較大，所以保證品質(zhì)確保價格不滑落，是本項目的操作重點之一； ? 建筑安裝成本估計比較謹慎，因此在正常情況下，不會上漲過大。 ? 敏感性分析 建筑安裝成本變化率 稅前利潤 （萬元） 成本利潤率 （ %） 10% 10460 % 5% 12049 % 0 13190 % 5% 14332 % 10% 15473 % 華高萊斯 57 項目操作建議 ? 對于住宅產(chǎn)品來說，地下室資金投入大，其地下建筑面積對財務(wù)指標(biāo)影響很大 ,甲方應(yīng)特別關(guān)注。對于規(guī)劃方案、建筑材料、施工組織等各個環(huán)節(jié)要進行仔細的研究和優(yōu)化，以提高本項目的經(jīng)濟效益； 華高萊斯 58 品質(zhì)定位 :新奢適主義華府 理念定位 :坡地 自然 尊崇 分期開發(fā)策略 案名建議 整體定位回顧 品質(zhì)化原則：與 新奢適主義華府 檔次相吻合 差異化原則：體現(xiàn) 坡地 自然 尊崇 的資源優(yōu)勢 便于傳播與記憶、順應(yīng)項目分期開發(fā) 戶型配比建議 價格建議 市場原則：以鄂市熱銷戶型為本項目的主力戶型