【正文】 2023年 3月 2日星期四 2023/3/22023/3/22023/3/2 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/3/22023/3/2March 2, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/22023/3/22023/3/22023/3/2 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/3/22023/3/2Thursday, March 2, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ?在開發(fā)過程中， 強(qiáng)調(diào)一、二期產(chǎn)品品質(zhì)的連動(dòng)， 以更好地實(shí)現(xiàn)二期價(jià)格的支撐。 ? 敏感性分析 建筑安裝成本變化率 稅前利潤 （萬元） 成本利潤率 （ %） 10% 10460 % 5% 12049 % 0 13190 % 5% 14332 % 10% 15473 % 華高萊斯 57 項(xiàng)目操作建議 ? 對(duì)于住宅產(chǎn)品來說，地下室資金投入大，其地下建筑面積對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)影響很大 ,甲方應(yīng)特別關(guān)注。 ? 在銷售價(jià)格不變的情況下 ,三個(gè)方案相比 ,方案一和方案二表現(xiàn)更優(yōu) 。價(jià)格定位于 3500元／平米。 戶型配比建議 華高萊斯 37 ? 小高層 ?通透性，強(qiáng)化采光空間 ?動(dòng)靜、污潔分區(qū)明確 ?明廚明衛(wèi) ?主人優(yōu)先，主臥概念明確 戶型配比建議 華高萊斯 38 ? 小高層 ?適當(dāng)異型創(chuàng)新 增大產(chǎn)品亮點(diǎn) 戶型配比建議 華高萊斯 39 品質(zhì)定位 :新奢適主義華府 理念定位 :坡地 自然 尊崇 價(jià)格建議 案名建議 整體定位回顧 品質(zhì)化原則：與 新奢適主義華府 檔次相吻合 差異化原則：體現(xiàn) 坡地 自然 尊崇 的資源優(yōu)勢 便于傳播與記憶、順應(yīng)項(xiàng)目分期開發(fā) 戶型配比建議 價(jià)格建議 市場原則：以鄂市熱銷戶型為本項(xiàng)目的主力戶型 品質(zhì)原則： 新奢適主義華府 ，保證戶型舒適度 內(nèi)部權(quán)衡：綜合考慮分期開發(fā)的市場可實(shí)現(xiàn)性 市場原則：以鄂市現(xiàn)有項(xiàng)目價(jià)格為參照 高端定位：與 新奢適主義華府 的檔次相吻合 財(cái)務(wù)保守原則：作為經(jīng)濟(jì)測算的依據(jù) 華高萊斯 40 價(jià)格建議 ? 市場參考原則： ?市場現(xiàn)有價(jià)格體系是本項(xiàng)目價(jià)格體系的基礎(chǔ) ? 高端定位原則 :新奢適主義華府 ?項(xiàng)目品質(zhì)定位中高端 ,價(jià)格體系也應(yīng)與之相適當(dāng) ,取市場較高水平 ? 財(cái)務(wù)保守原則： ?經(jīng)濟(jì)測算要求價(jià)格上應(yīng)相對(duì)保守，主要體現(xiàn)在后期產(chǎn)品的價(jià)格有較大的拉升空間，而本價(jià)格體系并未體現(xiàn)。 ?根據(jù)項(xiàng)目的整體定位，花園洋房的戶型相對(duì)偏大。 ?獨(dú)棟產(chǎn)品受地形和規(guī)劃布局的影響較大，可根據(jù)具體的規(guī)劃情況，設(shè)置少量突破 500㎡ 的高品質(zhì)獨(dú)棟，但最大不應(yīng)高于 800㎡ 。觀山墅 ? 別墅區(qū)： 半山綠島 ? 洋房區(qū)： 伴山花園 ? 小高區(qū)： 畔山府邸 華高萊斯 16 案名建議 青山美墅 (青春山美墅館 ) 注解 : ?青：取“綠”、“親近自然”之意 ?青山：背靠“青春山” ?美：園林的美，產(chǎn)品的美，生活品質(zhì)的美 ?墅：首開別墅 ,整個(gè)項(xiàng)目以“墅”為基調(diào) ,拉升整體品質(zhì)感 華高萊斯 17 案名建議 君蘭逸墅 注解 : ? 君： 取其“ 尊貴 ”之意 ? 蘭： 取其“ 高雅 ”之意 ? 逸： 取其“ 奢侈 ”之意 ? 墅： 取其“ 品質(zhì) ”之感 華高萊斯 18 品質(zhì)定位 :新奢適主義華府 理念定位 :坡地 自然 尊崇 戶型配比建議 案名建議 整體定位回顧 品質(zhì)化原則：與 新奢適主義華府 檔次相吻合 差異化原則：體現(xiàn) 坡地 自然 尊崇 的資源優(yōu)勢 便于傳播與記憶、順應(yīng)項(xiàng)目分期開發(fā) 戶型配比建議 市場原則：以鄂市熱銷戶型為本項(xiàng)目的主力戶型 品質(zhì)取向： 新奢適主義華府 ，保證戶型舒適度 內(nèi)部權(quán)衡：綜合考慮分期開發(fā)的市場可實(shí)現(xiàn)性 華高萊斯 19 戶型配比建議 ? 市場吸納原則 ?以鄂市熱銷戶型作為本項(xiàng)目的主力戶型 ? 品質(zhì)取向原則 :新奢適主義華府 ?本項(xiàng)目整體定位中高端 ,戶型較對(duì)偏大 ,舒適型戶型為主 ? 分期開發(fā)權(quán)衡 ?戶型配比應(yīng)綜合考慮分期開發(fā)的市場可實(shí)現(xiàn)性。 坡地 自然 尊崇 1 2 3 華高萊斯 9 整體定位小結(jié) : ? 品質(zhì)定位 :新奢適主義華府 ?地塊條件優(yōu)越 ,適合高檔物業(yè)打造 ?鄂市高端消費(fèi)群聚集 ,產(chǎn)品升級(jí)需要真正的高品質(zhì)產(chǎn)品 ?高品質(zhì)物業(yè)利于企業(yè)品牌形象塑造 ? 理念定位 :坡地 自然 尊崇 ?區(qū)域內(nèi)面臨競爭 ,需強(qiáng)化自身的差異化競爭優(yōu)勢 ?借助地塊自身優(yōu)勢 ,強(qiáng)化對(duì)坡地、景觀資源的利用 ?迎合高端消費(fèi)心理，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的尊崇感和身份認(rèn)知感 華高萊斯 10 品質(zhì)定位 :新奢適主義華府 理念定位 :坡地 自然 尊崇 案名建議 案名建議 整體定位回顧 品質(zhì)化原則：與 新奢適主義華府 檔次相吻合 差異化原則：體現(xiàn) 坡地 自然 尊崇 的資源優(yōu)勢 便于傳播與記憶、順應(yīng)項(xiàng)目分期開發(fā) 華高萊斯 11 案名建議 ? 案名響亮：便于傳播與記憶 ? 強(qiáng)調(diào)品質(zhì)： 新奢適主義華府 ? 差異化優(yōu)勢： 坡地 自然 尊崇 ? 延展性：順應(yīng)項(xiàng)目分期開發(fā) 華高萊斯 12 案名建議 查爾斯頓（小鎮(zhèn)） 注解 : ? 查爾斯頓小鎮(zhèn)為美國富豪的聚居地，也是風(fēng)光旖旎的度假圣地。華高萊斯 1 興泰鄂爾多斯市項(xiàng)目 終期匯報(bào) 華高萊斯 2 品質(zhì)定位 :新奢適主義華府 理念定位 :坡地 自然 尊崇 報(bào)告框架圖 案名建議 整體定位回顧 品質(zhì)化原則：與 新奢適主義華府 檔次相吻合 差異化原則：體現(xiàn) 坡地 自然 尊崇 的資源優(yōu)勢 便于傳播與記憶、順應(yīng)項(xiàng)目分期開發(fā) 戶型配比建議 價(jià)格建議 經(jīng)濟(jì)測算 方案比選 分期開發(fā)策略 附：案例借鑒 市場原則：以鄂市熱銷戶型為本項(xiàng)目的主力戶型 品質(zhì)原則： 新奢適主義華府 ，保證戶型舒適度 內(nèi)部權(quán)衡：綜合考慮分期開發(fā)的市場可實(shí)現(xiàn)性 市場原則：以鄂市現(xiàn)有項(xiàng)目價(jià)格為參照 高端定位：與 新奢適主義華府 的檔次相吻合 財(cái)務(wù)保守原則：作為經(jīng)濟(jì)測算的依據(jù) 投資估算； 收益預(yù)測 ； 靜態(tài)盈利能力分析； 操作建議； 對(duì)經(jīng)濟(jì)測算的 推薦方案 進(jìn)行分期開發(fā)策略分析 最終確定方案和方案的深化方向 (討論 ) 華高萊斯 3 工作進(jìn)度 原方案 華高萊斯 4 新方案 1 新方案 2 華高萊斯 5 整體定位回顧 新奢適主義華府 ? 新奢適主義 ?對(duì)坡地資源利用的“奢侈”，真正的坡地建筑 ?對(duì)景觀園林打造的“奢侈”，真正的與自然同居 ?對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求的“奢侈”，對(duì)“奢適”生活的追求 ? 項(xiàng)目主題定位 華高萊斯 6 整體定位回顧 新奢適主義華府 ? 華府 ?產(chǎn)品概念，對(duì)本項(xiàng)目高貴品質(zhì)的定義 ?人群概念，對(duì)追求高品質(zhì)生活的人群的定義 ? 項(xiàng)目主題定位 華高萊斯 7 整體定位回顧 ? 坡地 ?利用本項(xiàng)目的坡地資源打造出真正的坡地建筑，將成為本項(xiàng)目區(qū)別與其他項(xiàng)目的一大特色。 ? “查爾斯頓小鎮(zhèn)”作為案名，有足夠的異域感和檔次感，且為美國小鎮(zhèn)，與本項(xiàng)目的美式風(fēng)格定位相匹配。 ?小高層集中在后期放量 ,且規(guī)模較大 ,必須拉大戶型區(qū)間 ,以降低銷售壓力和風(fēng)險(xiǎn)。 華高萊斯 26 戶型配比建議 ? 雙拼 ?建議戶型區(qū)間 300400 ㎡ ，其中 70%的戶型控制在 300350 ㎡ 。 ?花園洋房戶戶退臺(tái)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，使得每層戶型面積都有差異，因此主力戶型區(qū)間跨度較大。 華高萊斯 41 價(jià)格建議 ? 別墅 ?市場現(xiàn)有供應(yīng)，康和麗舍均價(jià) 59106880元／平米 ?別墅是本項(xiàng)目的品質(zhì)標(biāo)簽，定價(jià)原則上不能低于康和麗舍。 華高萊斯 44 價(jià)格建議 ? 小高層 ?市場上最有參考價(jià)格的小高層項(xiàng)目是億利城市華庭，其實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)是 3300元／平米，現(xiàn)在在售的二期高層均價(jià)已經(jīng)超過 3600元／平米。如果考慮到產(chǎn)品品質(zhì)的因素 ,以及方案二更符合產(chǎn)品定位和甲方企業(yè)戰(zhàn)略 ,那么方案二的優(yōu)勢更加明顯。 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用受開發(fā)計(jì)劃影響很大，要控制整個(gè)開發(fā)周期；如果土地費(fèi)用投入力度大，則首期規(guī)模不宜過小，否則會(huì)因?yàn)榛乜钐黾迂?cái)務(wù)費(fèi)用；建議一期和二期之間的時(shí)間間隔不要太長，而二期和三期之間可以根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場情況適當(dāng)拉長時(shí)間間隔； ? 由于后期小高層項(xiàng)目規(guī)模較大，對(duì)整體利潤貢獻(xiàn)較大，所以為了保證其價(jià)格，在首發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中要注意工程質(zhì)量和產(chǎn)品品質(zhì)，以為后期項(xiàng)目的價(jià)格