【正文】 2666 2867 3114 1692 3196 1367 3213 65459 12 銷售收入 77893 13 兩稅一費及交易印花稅 4323 14 稅前利潤 8111 15 成本利潤率(稅前 ) % 單位 :除注明外 ,均為元 /平方米 華高萊斯 51 投資收益估算 方案二 單位 :除注明外 ,均為元 /平方米 序號 成本項目 小高層 花園洋房 1 花園洋房 2 聯(lián)排 雙拼 獨棟 /大別墅 學校 /幼兒園 會所 物業(yè)管理 商業(yè) 合計 (萬元 ) 1 土地成本 745 857 857 968 968 1117 1117 18128 2 前期費用 81 60 60 60 69 72 72 70 70 70 1727 3 建安費用 1350 1000 1000 1000 1150 1200 1200 2600 900 1600 29737 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 936 5 市政及室外工程 260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 6085 6 管理費 43 34 34 34 38 39 39 74 32 49 962 7 不可預(yù)見費 89 70 70 70 78 81 81 152 65 101 1972 8 開發(fā)成本 2608 2320 2320 2432 2603 2809 1692 3196 1367 3237 59548 9 銷售費用 105 105 105 120 150 195 2315 10 財務(wù)費用 137 137 137 137 137 137 2779 11 成本合計 2850 2562 2562 2689 2890 3141 1692 3196 1367 3237 64642 12 銷售收入 77178 13 兩稅一費及交易印花稅 4283 14 稅前利潤 8252 15 成本利潤率 (稅前 ) % 華高萊斯 52 投資收益估算 原方案 單位 :除注明外 ,均為元 /平方米 序號 成本項目 小高層 花園洋房 1 聯(lián)排 疊拼 獨棟 /大別墅 學校 /幼兒園 會所 物業(yè)管理 商業(yè) 合計 (萬元 ) 1 土地成本 691 794 898 898 1036 1036 18128 2 前期費用 81 60 60 69 72 72 70 70 70 1850 3 建安費用 1350 1000 1000 1150 1200 1200 2600 900 1600 31826 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 40 40 40 40 40 40 40 40 40 1021 5 市政及室外工程 260 260 260 260 260 260 260 260 260 6634 6 管理費 43 34 34 38 39 39 74 32 49 1033 7 不可預(yù)見費 89 70 70 78 81 81 152 65 101 2118 8 開發(fā)成本 2554 2258 2362 2533 2728 1692 3196 1367 3156 62610 9 銷售費用 105 105 120 114 195 2397 10 財務(wù)費用 130 130 130 130 130 2922 11 成本合計 2788 2493 2611 2776 3053 1692 3196 1367 3156 67929 12 銷售收入 79894 13 兩稅一費及交易印花稅 4434 14 稅前利潤 7532 15 成本利潤率 (稅前 ) % 華高萊斯 53 投資收益分析 ? 三個方案規(guī)模差異不大，總投資金額在 ,以目前謹慎估計的銷售價格來計算 ,銷售收入在 。 項目 方案一 方案二 原方案 投資總額 (萬元 ) 65459 64642 67929 銷售收入 (萬元 ) 77893 77178 79894 稅前利潤 (萬元 ) 8111 8252 7532 投資利潤率 (%) % % % 華高萊斯 54 投資收益估算 方案二 (考慮土地增值稅 ) 單位 :除注明外 ,均為元 /平方米 序號 成本項目 小高層 花園洋房 1 花園洋房 2 聯(lián)排 雙拼 獨棟 /大別墅 學校 /幼兒園 會所 物業(yè)管理 商業(yè) 合計 (萬元 ) 1 土地成本 745 857 857 968 968 1117 1117 18128 2 前期費用 81 60 60 60 69 72 72 70 70 70 1727 3 建安費用 1350 1000 1000 1000 1150 1200 1200 2600 900 1600 29737 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 936 5 市政及室外工程 260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 6085 6 管理費 43 34 34 34 38 39 39 74 32 49 962 7 不可預(yù)見費 89 70 70 70 78 81 81 152 65 101 1972 8 開發(fā)成本 2608 2320 2320 2432 2603 2809 1692 3196 1367 3237 59548 9 銷售費用 120 105 105 120 150 195 2504 10 財務(wù)費用 137 137 137 137 137 137 2779 11 成本合計 2865 2562 2562 2689 2890 3141 1692 3196 1367 3237 64831 12 銷售收入 83453 13 兩稅一費及交易印花稅 4632 14 土地增值額 2668 15 土地增值稅 800 16 稅前利潤 13190 17 成本利潤率(稅前 ) % 華高萊斯 55 投資收益估算 方案二 (考慮土地增值稅 ) 序號 成本項目 合計 (萬元 ) 1 成本合計 64831 2 銷售收入 83453 3 兩稅一費及交易印花稅 4632 4 土地增值額 2668 5 土地增值稅 800 6 稅前利潤 13190 7 成本利潤率 (稅前 ) % ? 從上表可以看出，在按照市場正常預(yù)測價格和土地增值稅重新計算后，方案二的成本費用合計為 64831萬元，土地增值稅為 800萬元，所得稅前利潤為 13190萬元，成本利潤率為 %。但是要特別注意，地下面積對成本會產(chǎn)生較大影響，在深化設(shè)計中，要特別留意； ? 結(jié)合前面的盈利指標，我們認為本項目盈利能力較好，具有一定的抗風險能力，整體表現(xiàn)可行。 ?一期的價格實現(xiàn)是后期產(chǎn)品價格實現(xiàn)的基礎(chǔ) ，因此一期的營銷，要特別注重對價格的支撐。 ?在開發(fā)過程中， 強調(diào)一、二期物業(yè)類型的差異， 以規(guī)避提前開二期對一期銷售的影響。考慮到三期開發(fā)較遲，開發(fā)時機上有較大的余地，應(yīng)通過市場靈活掌控。 ? 配套： 商業(yè)公建、會所 華高萊斯 81 萬科水晶城 ? 通過建筑的層層退臺，強調(diào)了室內(nèi)外空間的流通 華高萊斯 82 萬科水晶城 ? 通過建筑的層層退臺，強調(diào)了室內(nèi)外空間的流通 ? 一層是下沉式花園、二層以上每戶都有露臺花園 華高萊斯 83 萬科水晶城 ? 保留了原址上廢棄的鐵軌和原生樹，是對自然最好的塑造