【正文】 6萬，建筑面積 ? 容積率： ? 綠化率： 40% ? 戶型面積： 180260平米，主力戶型 180220平米 ? 一期聯(lián)排每棟戶數(shù)： 4戶、 6戶、 8戶 ? 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 ? 地形特點(diǎn)： 山地建筑，西北高，東南低，一期最大落差 15米，二期最大落差 30米，是 7O左右的緩坡 ? 設(shè)計(jì)特點(diǎn)： 突出“奧運(yùn)文化、奧林匹克精神”等非物質(zhì)層面的要素，其間布置了籃球場、羽毛球場、奧林匹克文化大道、奧運(yùn)主體雕塑等 ? 配套： 商業(yè)公建 B地塊： 商業(yè)公建 C地塊： 聯(lián)排 +公寓 A地塊： 聯(lián)排 +疊拼 一期已入?。? 聯(lián)排 +多層 華高萊斯 76 中體奧林匹克花園 ? 聯(lián)排別墅在排列上采用了南北錯(cuò)落的形式，增加了產(chǎn)品的私密性，減少了對(duì)視感 ? 對(duì)于坡地的處理，主要采用勒腳的處理方式 華高萊斯 77 中體奧林匹克花園 多層板樓的處理方式： ? 依據(jù)地勢采取多樣化的入戶方式 ? 采用了錯(cuò)落的接地方式 ? 在邊緣平地建多層 華高萊斯 78 中體奧林匹克花園 ? 從西至東貫穿小區(qū)的小溪：有水無水皆是景 華高萊斯 79 中體奧林匹克花園 ? 利用地形建造的中心園林景觀以及樓間綠化 華高萊斯 80 萬科水晶城 ? 基本信息 ? 建筑類型： 聯(lián)排別墅、情景花園洋房、多層公寓、小高層 ? 規(guī)模： 占地 38萬，建筑面積 ，共2600戶 ? 容積率： 1 ? 綠化率： 45% ? 建筑風(fēng)格： 歐洲小鎮(zhèn) ? 設(shè)計(jì)特點(diǎn)： 項(xiàng)目規(guī)劃充分考慮了社區(qū)及其與地塊原貌、與周邊城區(qū)的關(guān)系，通過保留、對(duì)比、疊加的手法，營造了豐富的歐洲小城意象和濃厚的歷史感、文化感。 華高萊斯 61 分期開發(fā)策略 ? 二期物業(yè)類型 ?多層 ?小高層 ? 目標(biāo)客戶群 新方案 2 鄂爾多斯市 礦主／礦區(qū)人員 /私營企業(yè)主 現(xiàn)東勝區(qū) 大型企業(yè) /行政機(jī)關(guān)管理層 二期 華高萊斯 62 分期開發(fā)策略 ? 二期開發(fā)建議 ?一般項(xiàng)目后期是在前期消化到 70%以上再開，但本項(xiàng)目一期量較小，為減緩財(cái)務(wù)壓力，建議 提前開盤二期 。由于本項(xiàng)目小高層的規(guī)模相對(duì)較大，價(jià)格對(duì)收益的影響也比較大，所以保證品質(zhì)確保價(jià)格不滑落，是本項(xiàng)目的操作重點(diǎn)之一； ? 建筑安裝成本估計(jì)比較謹(jǐn)慎，因此在正常情況下，不會(huì)上漲過大。 華高萊斯 46 品質(zhì)定位 :新奢適主義華府 理念定位 :坡地 自然 尊崇 靜態(tài)財(cái)務(wù)分析 案名建議 整體定位回顧 品質(zhì)化原則：與 新奢適主義華府 檔次相吻合 差異化原則：體現(xiàn) 坡地 自然 尊崇 的資源優(yōu)勢 便于傳播與記憶、順應(yīng)項(xiàng)目分期開發(fā) 戶型配比建議 價(jià)格建議 市場原則：以鄂市熱銷戶型為本項(xiàng)目的主力戶型 品質(zhì)原則： 新奢適主義華府 ，保證戶型舒適度 內(nèi)部權(quán)衡：綜合考慮分期開發(fā)的市場可實(shí)現(xiàn)性 市場原則：以鄂市現(xiàn)有項(xiàng)目價(jià)格為參照 高端定位：與 新奢適主義華府 的檔次相吻合 財(cái)務(wù)保守原則：作為經(jīng)濟(jì)測算的依據(jù) 經(jīng)濟(jì)測算 方案比選 投資估算； 收益預(yù)測 ； 靜態(tài)盈利能力分析； 操作建議； 華高萊斯 47 基本數(shù)據(jù) ? 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 物業(yè)類型 方案一 方案二 原方案 建筑面積 (萬 M2) 建筑面積 (萬 M2) 建筑面積 (萬 M2) 小高層 花園洋房 1 花園洋房 2 0 花園洋房 3 0 0 聯(lián)排 雙拼 獨(dú)棟 /大別墅 學(xué)校 /幼兒園 會(huì)所 物業(yè)管理 商業(yè) 地下部分 銷售建筑面積 建筑總面積 華高萊斯 48 基本數(shù)據(jù) ? 成本取費(fèi)及依據(jù) 序號(hào) 成本項(xiàng)目 說明 1 土地成本 依據(jù)甲方提供數(shù)據(jù)，采用 46萬元 /畝，總用地面積按 255200平方米計(jì)算，并考慮 3%的土地契稅 2 前期費(fèi)用 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和甲方提供數(shù)據(jù)，取建筑安裝費(fèi)用的 6%，并整體控制在 6080元之間（前期費(fèi)用包括勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、可研及咨詢費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、各項(xiàng)證照手續(xù)費(fèi)等） 3 建安費(fèi)用 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)取值 ,參考甲方提供數(shù)據(jù) 花園洋房住宅 1000元 /平方米 小高層住宅 1350元 /平方米 聯(lián)排 1000元 /平方米 雙拼 1150元 /平方米 疊拼 1150元 /平方米 獨(dú)棟 /大別墅 1200元 /平方米 商業(yè) 1600元 /平方米 4 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套 按甲方提供數(shù)據(jù) ,40元 /建筑平方米 5 市政及室外工程 260元 /平方米（按地上建筑面積計(jì)算，包括紅線內(nèi)各類管線、市政增容碰接費(fèi)用、人防、道路建設(shè)、園林綠化、圍墻大門、垃圾站等） 6 管理費(fèi)用 2,3,4,5項(xiàng)的和 *% 7 不可預(yù)見費(fèi) 2,3,4,5,6項(xiàng)的和 *5% 8 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用按照銷售收入的 3%計(jì)算 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 假定開發(fā)成本的 30%為借款額，還款周期為 2年，利息及融資成本綜合取 7% 10 其他說明 根據(jù)本次分析目的和方法 ,財(cái)務(wù)指標(biāo)采用所得稅前指標(biāo) ,土地增值稅為累進(jìn)稅率 ,在方案比選階段暫不考慮土地增值稅 。 ?康巴什新區(qū)的均價(jià)也已逼近 3000元／平米。 ?剩下 20%的 150180 ㎡ 戶型來滿足未來的高端需求。雖然與雙拼的 300350 ㎡的主力戶型區(qū)間相銜接 ,但考慮到聯(lián)排產(chǎn)品與雙拼品質(zhì)相差較大，因此從整體品質(zhì)和總價(jià)上，這兩種產(chǎn)品還是能夠拉開一個(gè)檔次梯度的。 ? 400450 ㎡ 的主力區(qū)間在確保品質(zhì)感的同時(shí)，而又不會(huì)超出市場對(duì)總價(jià)的承受能力。 華高萊斯 14 案名建議 興泰 ?產(chǎn)品價(jià)值感，從產(chǎn)品角度考慮，注重價(jià)值感的打造，特別是項(xiàng)目的產(chǎn)品細(xì)節(jié)上，更要注重體現(xiàn)產(chǎn)品的檔次感。 ? 自然 ?順自然，強(qiáng)調(diào)對(duì)自然景觀資源的利用與順承，并強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目對(duì)市政公園的開放性。 華高萊斯 13 案名建議 悠瑞卡泉（山城） 注解 : ? 悠瑞卡泉是美國著名山城，曾是養(yǎng)生圣地，現(xiàn)為旅游觀光的小城。充足的戶型面積也是真正實(shí)現(xiàn)樓王品質(zhì)的前提。 ?為保證雙拼的品質(zhì)，建議盡量不要出現(xiàn)小于 300 ㎡ 的戶型。 ?另外， 180 ㎡ 的上限戶型與 200 ㎡ 的聯(lián)排下限戶型構(gòu)成了很好的產(chǎn)品梯次。 ?本項(xiàng)目的雙拼要強(qiáng)化其品質(zhì)，但價(jià)格和總價(jià)上又要與獨(dú)棟拉開差距，均價(jià) 5000元／平米左右。 ?但基于本項(xiàng)目的小高層為后期開發(fā)，房地產(chǎn)市場整體價(jià)位會(huì)有較大的提升，后期實(shí)現(xiàn)均價(jià)完全有望突破 4000元／平米。 項(xiàng)目 方案一 方案二 原方案 投資總額 (萬元 ) 65459 64642 67929 銷售收入 (萬元 ) 77893 77178 79894 稅前利潤 (萬元 ) 8111 8252 7532 投資利潤率 (%) % % % 華高萊斯 54 投資收益估算 方案二 (考慮土地增值稅 ) 單位 :除注明外 ,均為元 /平方米 序號(hào) 成本項(xiàng)目 小高層 花園洋房 1 花園洋房 2 聯(lián)排 雙拼 獨(dú)棟 /大別墅 學(xué)校 /幼兒園 會(huì)所 物業(yè)管理 商業(yè) 合計(jì) (萬元 ) 1 土地成本 745 857 857 968 968 1117 1117 18128 2 前期費(fèi)用 81 60 60 60 69 72 72 70 70 70 1727 3 建安費(fèi)用 1350 1000 1000 1000 1150 1200 1200 2600 900 1600 29737 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 936 5 市政及室外工程 260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 6085 6 管理費(fèi) 43 34 34 34 38 39 39 74 32 49 962 7 不可預(yù)見費(fèi) 89 70 70 70 78 81 81 152 65 101 1972 8 開發(fā)成本 2608 2320 2320 2432 2603 2809 1692 3196 1367 3237 59548 9 銷售費(fèi)用 120 105 105 120 150 195 2504 10 財(cái)務(wù)費(fèi)用 137 137 137 137 137 137 2779 11 成本合計(jì) 2865 2562 2562 2689 2890 3141 1692 3196 1367 3237 64831 12 銷售收入 83453