【正文】 ?建議戶型區(qū)間 300400 ㎡ ，其中 70%的戶型控制在 300350 ㎡ 。 ?盡量保證雙拼的品質(zhì)趨向于獨棟產(chǎn)品，所以其主力戶型區(qū)間必須要與獨棟的 350800 ㎡ 的區(qū)間拉開一定的差距，建議雙拼的主力戶型控制在 350 ㎡ 以下。 ?為保證雙拼的品質(zhì)，建議盡量不要出現(xiàn)小于 300 ㎡ 的戶型。 華高萊斯 27 戶型配比建議 ? 聯(lián)排 ?建議戶型區(qū)間 200300 ㎡ ，其中 70%的戶型控制在 250300 ㎡ 。 ? 200㎡以下的聯(lián)排品質(zhì)太差，與項目整體定位不符，考慮到錯開雙拼 300400㎡的區(qū)間，聯(lián)排的戶型區(qū)間建議在 200300㎡ ?建議 70%的戶型為品質(zhì)相對較高的 250300 ㎡。雖然與雙拼的 300350 ㎡的主力戶型區(qū)間相銜接 ,但考慮到聯(lián)排產(chǎn)品與雙拼品質(zhì)相差較大，因此從整體品質(zhì)和總價上，這兩種產(chǎn)品還是能夠拉開一個檔次梯度的。 華高萊斯 28 戶型配比建議 二居室 三居室 四居室 90 165 140 190 115 戶型面積（平米） 東勝老城區(qū)項目 鐵西區(qū)項目 康巴什項目 戶型面積區(qū)間 ? 多層 ?市場供應： 80200㎡ ,主力戶型 110180㎡ 華高萊斯 29 戶型配比建議 ? 多層花園洋房 ?建議戶型區(qū)間 120180 ㎡ ，其中 80%的戶型控制在 120170 ㎡ 。 ?根據(jù)項目的整體定位，花園洋房的戶型相對偏大。 ?花園洋房戶戶退臺的產(chǎn)品設計，使得每層戶型面積都有差異，因此主力戶型區(qū)間跨度較大。其產(chǎn)品設計的關鍵在于挖掘出花園洋房每層戶型的亮點，戶型區(qū)間跨度較大則不構(gòu)成真正的問題。 ?另外， 180 ㎡ 的上限戶型與 200 ㎡ 的聯(lián)排下限戶型構(gòu)成了很好的產(chǎn)品梯次。 華高萊斯 30 戶型配比建議 ：花園洋房 華高萊斯 31 戶型配比建議 ：花園洋房 華高萊斯 32 戶型配比建議 ：花園洋房 華高萊斯 33 戶型配比建議 ：花園洋房 華高萊斯 34 戶型配比建議 ：花園洋房 華高萊斯 35 戶型配比建議 ? 小高層 ?市場供應與吸納 項目名稱 億利城市華庭 恒信財智中心 產(chǎn)品類型 小高層 小高層 面積區(qū)間 主力戶型 面積區(qū)間 主力戶型 二居 104107 8090 8090 三居 120170 150170 120160 120140 四居 市場反饋 銷售 85%以上，暢銷的是 150平米以上大戶型 2023年 11月開盤，銷售比較緩慢， 140套住宅售出 100套左右 華高萊斯 36 ? 小高層 ?建議戶型區(qū)間 80180 ㎡ ，其中 80100,110140㎡ 各占 40% ?考慮到小高層的集中大規(guī)模開發(fā)，建議盡可能地拉大戶型區(qū)間，取 80180㎡ ，以期涵蓋所有市場需求。 ?考慮到小高層的開發(fā)周期，目標客戶群檔次降低，市場覆蓋面擴大，建議將相對經(jīng)濟的 80100和相對舒適的 110140 ㎡ 的市場主力需求作為本項目小高層的主力戶型，各占 40%左右。 ?剩下 20%的 150180 ㎡ 戶型來滿足未來的高端需求。 ?建議將小高層可能的戶型面積區(qū)間都在二期進行少量安插，以便根據(jù)其市場反饋 ,更準確地探測小高層的面積需求，更靈活地調(diào)整三期小高層的戶型配比。 戶型配比建議 華高萊斯 37 ? 小高層 ?通透性，強化采光空間 ?動靜、污潔分區(qū)明確 ?明廚明衛(wèi) ?主人優(yōu)先，主臥概念明確 戶型配比建議 華高萊斯 38 ? 小高層 ?適當異型創(chuàng)新 增大產(chǎn)品亮點 戶型配比建議 華高萊斯 39 品質(zhì)定位 :新奢適主義華府 理念定位 :坡地 自然 尊崇 價格建議 案名建議 整體定位回顧 品質(zhì)化原則：與 新奢適主義華府 檔次相吻合 差異化原則：體現(xiàn) 坡地 自然 尊崇 的資源優(yōu)勢 便于傳播與記憶、順應項目分期開發(fā) 戶型配比建議 價格建議 市場原則：以鄂市熱銷戶型為本項目的主力戶型 品質(zhì)原則： 新奢適主義華府 ，保證戶型舒適度 內(nèi)部權衡：綜合考慮分期開發(fā)的市場可實現(xiàn)性 市場原則：以鄂市現(xiàn)有項目價格為參照 高端定位：與 新奢適主義華府 的檔次相吻合 財務保守原則：作為經(jīng)濟測算的依據(jù) 華高萊斯 40 價格建議 ? 市場參考原則： ?市場現(xiàn)有價格體系是本項目價格體系的基礎 ? 高端定位原則 :新奢適主義華府 ?項目品質(zhì)定位中高端 ,價格體系也應與之相適當 ,取市場較高水平 ? 財務保守原則： ?經(jīng)濟測算要求價格上應相對保守，主要體現(xiàn)在后期產(chǎn)品的價格有較大的拉升空間，而本價格體系并未體現(xiàn)。 華高萊斯 41 價格建議 ? 別墅 ?市場現(xiàn)有供應，康和麗舍均價 59106880元／平米 ?別墅是本項目的品質(zhì)標簽，定價原則上不能低于康和麗舍。定位于均價 6500元／平米左右。 ?本項目的雙拼要強化其品質(zhì)，但價格和總價上又要與獨棟拉開差距，均價 5000元／平米左右。 ?聯(lián)排檔次最低，均價 4000元／平米左右。 華高萊斯 42 項目名稱 區(qū)位 開發(fā)商 產(chǎn)品類型 價格 陽光小區(qū) 東勝老城 興宇地產(chǎn) 多層 22982988元／平米 磐恒小區(qū) 東勝老城 磐恒地產(chǎn) 多層、高層 32003480元／平米 天驕小區(qū) 東勝老城 福泰、天泰地產(chǎn) 小高層、多層 3090元／平米 康和麗舍 鐵西區(qū) 萬正集團 別墅，多層 多層 34263626元／平米 滿世尚城 鐵西區(qū) 滿世地產(chǎn) 多層，小高層 3000元／平米 今典花園 鐵西區(qū) 金山地產(chǎn) 多層 2900元／平米 康城 邦城地產(chǎn) 多層 90180 2900元／平米 攬勝苑 興泰地產(chǎn) 多層 90170 2700元／平米 價格建議 ? 多層 :典型項目價格 華高萊斯 43 價格建議 ? 多層 ?市場現(xiàn)有供應，品質(zhì)相對較好的多層均在 3000元以上，而康和麗舍的多層均價已經(jīng)到 3500元／平米。 ?康巴什新區(qū)的均價也已逼近 3000元／平米。 ?本項目的多層為花園洋房，品質(zhì)大大超出一般多層；另本項目的多層主要集中在別墅后開發(fā)，從時間和區(qū)域上都可與別墅形成良好的品質(zhì)互動。價格定位于 3500元／平米。 華高萊斯 44 價格建議 ? 小高層 ?市場上最有參考價格的小高層項目是億利城市華庭，其實現(xiàn)銷售均價是 3300元／平米，現(xiàn)在在售的二期高層均價已經(jīng)超過 3600元／平米。 ?小高層整體規(guī)模較大，且在鄂市還尚有一定的認知過程，本項目價格保守定位于 3500元／平米。 ?但基于本項目的小高層為后期開發(fā)，房地產(chǎn)市場整體價位會有較大的提升，后期實現(xiàn)均價完全有望突破 4000元／平米。 華高萊斯 45 價格建議 物業(yè)類型 銷售價格 (元 /M2) 獨棟 /大別墅 6500 雙拼 5000 聯(lián)排 4000 花園洋房 3500 小高層 35004000 注： 本價格為定位價格，相對保守，主要為下面的經(jīng)濟策算提供依據(jù)。 并非銷售價格體系，在現(xiàn)實銷售中，根據(jù)市場反應，有較靈活的拉升空間。 華高萊斯 46 品質(zhì)定位 :新奢適主義華府 理念定位 :坡地 自然 尊崇 靜態(tài)財務分析 案名建議 整體定位回顧 品質(zhì)化原則：與 新奢適主義華府 檔次相吻合 差異化原則：體現(xiàn) 坡地 自然 尊崇 的資源優(yōu)勢 便于傳播與記憶、順應項目分期開發(fā) 戶型配比建議 價格建議 市場原則：以鄂市熱銷戶型為本項目的主力戶型 品質(zhì)原則： 新奢適主義華府 ，保證戶型舒適度 內(nèi)部權衡：綜合考慮分期開發(fā)的市場可實現(xiàn)性 市場原則：以鄂市現(xiàn)有項目價格為參照 高端定位：與 新奢適主義華府 的檔次相吻合 財務保守原則：作為經(jīng)濟測算的依據(jù) 經(jīng)濟測算 方案比選 投資估算； 收益預測 ； 靜態(tài)盈利能力分析； 操作建議； 華高萊斯 47 基本數(shù)據(jù) ? 主要技術經(jīng)濟指標 物業(yè)類型 方案一 方案二 原方案 建筑面積 (萬 M2) 建筑面積 (萬 M2) 建筑面積 (萬 M2) 小高層 花園洋房 1 花園洋房 2 0 花園洋房 3 0 0 聯(lián)排 雙拼 獨棟 /大別墅 學校 /幼兒園 會所 物業(yè)管理 商業(yè) 地下部分 銷售建筑面積 建筑總面積 華高萊斯 48 基本數(shù)據(jù) ? 成本取費及依據(jù) 序號 成本項目 說