【正文】 2023/3/22023/3/22023/3/2Mar232Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/3/22023/3/22023/3/22023/3/23/2/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 ?一期的入市形象是整個項目品質(zhì)和價值支撐的前提，基于此，從產(chǎn)品打造到營銷推廣上，都要強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的品質(zhì)、園林的營造、別墅的風(fēng)情，必要時通過樣板間的精裝來張顯品質(zhì)。 華高萊斯 45 價格建議 物業(yè)類型 銷售價格 (元 /M2) 獨棟 /大別墅 6500 雙拼 5000 聯(lián)排 4000 花園洋房 3500 小高層 35004000 注： 本價格為定位價格，相對保守，主要為下面的經(jīng)濟(jì)策算提供依據(jù)。 華高萊斯 30 戶型配比建議 ：花園洋房 華高萊斯 31 戶型配比建議 ：花園洋房 華高萊斯 32 戶型配比建議 ：花園洋房 華高萊斯 33 戶型配比建議 ：花園洋房 華高萊斯 34 戶型配比建議 ：花園洋房 華高萊斯 35 戶型配比建議 ? 小高層 ?市場供應(yīng)與吸納 項目名稱 億利城市華庭 恒信財智中心 產(chǎn)品類型 小高層 小高層 面積區(qū)間 主力戶型 面積區(qū)間 主力戶型 二居 104107 8090 8090 三居 120170 150170 120160 120140 四居 市場反饋 銷售 85%以上，暢銷的是 150平米以上大戶型 2023年 11月開盤，銷售比較緩慢， 140套住宅售出 100套左右 華高萊斯 36 ? 小高層 ?建議戶型區(qū)間 80180 ㎡ ，其中 80100,110140㎡ 各占 40% ?考慮到小高層的集中大規(guī)模開發(fā)，建議盡可能地拉大戶型區(qū)間，取 80180㎡ ，以期涵蓋所有市場需求。 ?樓王是本項目最高品質(zhì)的體現(xiàn)，在保證面積的同時，還應(yīng)注重品質(zhì)的打造，全面超越康和麗舍的品質(zhì)，這一點在項目入市時期很有可能成為本項目一個重要的銷售說辭。 ?造自然，強(qiáng)化項目的景觀園林打造，突出一種“與自然同居”的生活理念。 ? 悠瑞卡泉作為一個山城，可以與本項目的山地特色更好地對接。 ? 200㎡以下的聯(lián)排品質(zhì)太差，與項目整體定位不符，考慮到錯開雙拼 300400㎡的區(qū)間，聯(lián)排的戶型區(qū)間建議在 200300㎡ ?建議 70%的戶型為品質(zhì)相對較高的 250300 ㎡。 華高萊斯 42 項目名稱 區(qū)位 開發(fā)商 產(chǎn)品類型 價格 陽光小區(qū) 東勝老城 興宇地產(chǎn) 多層 22982988元／平米 磐恒小區(qū) 東勝老城 磐恒地產(chǎn) 多層、高層 32003480元／平米 天驕小區(qū) 東勝老城 福泰、天泰地產(chǎn) 小高層、多層 3090元／平米 康和麗舍 鐵西區(qū) 萬正集團(tuán) 別墅，多層 多層 34263626元／平米 滿世尚城 鐵西區(qū) 滿世地產(chǎn) 多層，小高層 3000元／平米 今典花園 鐵西區(qū) 金山地產(chǎn) 多層 2900元／平米 康城 邦城地產(chǎn) 多層 90180 2900元／平米 攬勝苑 興泰地產(chǎn) 多層 90170 2700元／平米 價格建議 ? 多層 :典型項目價格 華高萊斯 43 價格建議 ? 多層 ?市場現(xiàn)有供應(yīng)，品質(zhì)相對較好的多層均在 3000元以上，而康和麗舍的多層均價已經(jīng)到 3500元／平米。如果銷售價格比預(yù)計價格低 10%的話，成本利潤率為 %。 ?隨著康巴什新區(qū)的開發(fā)和城市功能的完善，以居住為置業(yè)目的比重也將加大，這一點恰好與小高層自身的城市感屬性相吻合。 2023/3/22023/3/22023/3/22023/3/23/2/2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/3/22023/3/22023/3/22023/3/2 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023/3/22023/3/22023/3/2Mar232Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美?？紤]到三期開發(fā)較遲，開發(fā)時機(jī)上有較大的余地，應(yīng)通過市場靈活掌控。 項目 方案一 方案二 原方案 投資總額 (萬元 ) 65459 64642 67929 銷售收入 (萬元 ) 77893 77178 79894 稅前利潤 (萬元 ) 8111 8252 7532 投資利潤率 (%) % % % 華高萊斯 54 投資收益估算 方案二 (考慮土地增值稅 ) 單位 :除注明外 ,均為元 /平方米 序號 成本項目 小高層 花園洋房 1 花園洋房 2 聯(lián)排 雙拼 獨棟 /大別墅 學(xué)校 /幼兒園 會所 物業(yè)管理 商業(yè) 合計 (萬元 ) 1 土地成本 745 857 857 968 968 1117 1117 18128 2 前期費用 81 60 60 60 69 72 72 70 70 70 1727 3 建安費用 1350 1000 1000 1000 1150 1200 1200 2600 900 1600 29737 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 936 5 市政及室外工程 260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 6085 6 管理費 43 34 34 34 38 39 39 74 32 49 962 7 不可預(yù)見費 89 70 70 70 78 81 81 152 65 101 1972 8 開發(fā)成本 2608 2320 2320 2432 2603 2809 1692 3196 1367 3237 59548 9 銷售費用 120 105 105 120 150 195 2504 10 財務(wù)費用 137 137 137 137 137 137 2779 11 成本合計 2865 2562 2562 2689 2890 3141 1692 3196 1367 3237 64831 12 銷售收入 83453 13 兩稅一費及交易印花稅 4632 14 土地增值額 2668 15 土地增值稅 800 16 稅前利潤 13190 17 成本利潤率(稅前 ) % 華高萊斯 55 投資收益估算 方案二 (考慮土地增值稅 ) 序號 成本項目 合計 (萬元 ) 1 成本合計 64831 2 銷售收入 83453 3 兩稅一費及交易印花稅 4632 4 土地增值額 2668 5 土地增值稅 800 6 稅前利潤 13190 7 成本利潤率 (稅前 ) % ? 從上表可以看出，在按照市場正常預(yù)測價格和土地增值稅重新計算后，方案二的成本費用合計為 64831萬元，土地增值稅為 800萬元，所得稅前利潤為 13190萬元，成本利潤率為 %。 ?本項目的雙拼要強(qiáng)化其品質(zhì)，但價格和總價上又要與獨棟拉開差距，均價 5000元／平米左右。 ?為保證雙拼的品質(zhì)，建議盡量不要出現(xiàn)小于 300 ㎡ 的戶型。 華高萊斯 13 案名建議 悠瑞卡泉（山城） 注解 : ? 悠瑞卡泉是美國著名山城，曾是養(yǎng)生圣地，現(xiàn)為旅游觀光的小城。 ?產(chǎn)品價值感，從產(chǎn)品角度考慮，注重價值感的打造，特別是項目的產(chǎn)品細(xì)節(jié)上，更要注重體現(xiàn)產(chǎn)品的檔次感。 ? 400450 ㎡ 的主力區(qū)間在確保品質(zhì)感的同時，而又不會超出市場對總價的承受能力。 ?剩下 20%的 150180 ㎡ 戶型來滿足未來的高端需求。 華高萊斯 46 品質(zhì)定位 :新奢適主義華府 理念定位 :坡地 自然 尊崇 靜態(tài)財務(wù)分析 案名建議 整體定位回顧 品質(zhì)化原則：與 新奢適主義華府 檔次相吻合 差異化原則：體現(xiàn) 坡地 自然 尊崇 的資源優(yōu)勢 便于傳播與記憶、順應(yīng)項目分期開發(fā) 戶型配比建議 價格建議 市場原則：以鄂市熱銷戶型為本項目的主力戶型 品質(zhì)原則： 新奢適主義華府 ，保證戶型舒適度 內(nèi)部權(quán)衡：綜合考慮