【正文】 個方案規(guī)模差異不大，總投資金額在 ,以目前謹慎估計的銷售價格來計算 ,銷售收入在 。 ?本項目的多層為花園洋房，品質大大超出一般多層；另本項目的多層主要集中在別墅后開發(fā)，從時間和區(qū)域上都可與別墅形成良好的品質互動。 ?建議將小高層可能的戶型面積區(qū)間都在二期進行少量安插，以便根據其市場反饋 ,更準確地探測小高層的面積需求，更靈活地調整三期小高層的戶型配比。 華高萊斯 28 戶型配比建議 二居室 三居室 四居室 90 165 140 190 115 戶型面積（平米） 東勝老城區(qū)項目 鐵西區(qū)項目 康巴什項目 戶型面積區(qū)間 ? 多層 ?市場供應： 80200㎡ ,主力戶型 110180㎡ 華高萊斯 29 戶型配比建議 ? 多層花園洋房 ?建議戶型區(qū)間 120180 ㎡ ，其中 80%的戶型控制在 120170 ㎡ 。 ?獨棟面積不得低于 350㎡ ，堅決秉棄 300㎡ 左右的小獨棟產品。御都 ? 別墅區(qū)： 御景山莊 ? 洋房區(qū)： 御景花園 ? 小高區(qū)： 御景華府 華高萊斯 15 案名建議 興泰 ?主人尊貴感，從消費者使用角度出發(fā)，提升業(yè)主的尊貴感，以提高客戶在購買過程中的“身份認知感”和“心理滿足感”。 ?坡地建筑本身也有利于產品空間多樣化的打造，提升項目品質。 ? “查爾斯頓小鎮(zhèn)”具有很強的可營銷性，以“空運美式小鎮(zhèn)”為理念，進行大尺度的營銷推廣，與競爭項目拉開檔次。 華高萊斯 20 產品類型 戶型面積區(qū)間（㎡） 主力戶型面積（㎡） 建議 樓王 1000以上 1000 結合地形景觀，確保品質 獨棟 350500 400450（ 70%） 與具體地形相結合 雙拼 300400 300350（ 70%） 獨棟化雙拼，保證品質 聯(lián)排 200300 250300（ 70%） 控制總量 多層 120180 120170（ 80%） 層層退臺，面積跨度較大 小高層 80180 80100（ 40%） 110140（ 40%） 拉大戶型區(qū)間 戶型配比建議 華高萊斯 21 戶型配比建議 ? 樓王 ?鄂市現(xiàn)有市場唯一具有樓王的項目為鐵西區(qū)的康和麗舍，面積均在1000平米以上，且銷售業(yè)績較好。 ?盡量保證雙拼的品質趨向于獨棟產品，所以其主力戶型區(qū)間必須要與獨棟的 350800 ㎡ 的區(qū)間拉開一定的差距，建議雙拼的主力戶型控制在 350 ㎡ 以下。其產品設計的關鍵在于挖掘出花園洋房每層戶型的亮點，戶型區(qū)間跨度較大則不構成真正的問題。定位于均價 6500元／平米左右。 ?小高層整體規(guī)模較大，且在鄂市還尚有一定的認知過程，本項目價格保守定位于 3500元／平米。建議以方案二為基礎深化和優(yōu)化設計。對于規(guī)劃方案、建筑材料、施工組織等各個環(huán)節(jié)要進行仔細的研究和優(yōu)化，以提高本項目的經濟效益； 華高萊斯 58 品質定位 :新奢適主義華府 理念定位 :坡地 自然 尊崇 分期開發(fā)策略 案名建議 整體定位回顧 品質化原則：與 新奢適主義華府 檔次相吻合 差異化原則：體現(xiàn) 坡地 自然 尊崇 的資源優(yōu)勢 便于傳播與記憶、順應項目分期開發(fā) 戶型配比建議 價格建議 市場原則：以鄂市熱銷戶型為本項目的主力戶型 品質原則： 新奢適主義華府 ，保證戶型舒適度 內部權衡：綜合考慮分期開發(fā)的市場可實現(xiàn)性 市場原則：以鄂市現(xiàn)有項目價格為參照 高端定位：與 新奢適主義華府 的檔次相吻合 財務保守原則：作為經濟測算的依據 經濟測算 方案比選 投資估算； 收益預測 ； 靜態(tài)盈利能力分析； 操作建議； 分期開發(fā)策略 對經濟測算的 推薦方案 進行分期開發(fā)策略分析 最終確定方案和和方案深化方向 (討論 ) 華高萊斯 59 分期開發(fā)策略 ? 一期物業(yè)類型 ?樓王 ?獨棟 ?雙拼 ?聯(lián)排 ?少量花園洋房 ? 目標客戶群 新方案 2 鄂爾多斯市 礦主 /私營企業(yè)主 現(xiàn)東勝區(qū) 大型企業(yè) /行政機關高層領導 一期 華高萊斯 60 分期開發(fā)策略 ? 一期開發(fā)建議 ?基于項目的高品質定位，建議一期高形象入市，通過 純別墅社區(qū)的打造，樹立整個項目的品質調性。 華高萊斯 63 分期開發(fā)策略 ? 三期物業(yè)類型 ?小高層 ? 目標客戶群 新方案 2 康巴什新區(qū) 未來入住居民 三期 華高萊斯 64 分期開發(fā)策略 ? 三期開發(fā)建議 ?三期的小高層，規(guī)模較大，其銷售價格的實現(xiàn)對項目整體利潤影響較大。 2023/3/22023/3/22023/3/2Mar232Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/22023/3/22023/3/23/2/2023 10:33:18 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/3/22023/3/2Thursday, March 2, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/3/22023/3/2March 2, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 2日星期四 2023/3/22023/3/22023/3/2 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 2023/3/22023/3/22023/3/23/2/2023 1行動出成果，工作出財富。 華高萊斯 65 分期開發(fā)小結 :新方案 2更易形成品質認知和價格實現(xiàn) 新方案 1 新方案 2 華高萊斯 66 品質定位 :新奢適主義華府 理念定位 :坡地 自然 尊崇 案例借鑒 案名建議 整體定位回顧 品質化原則：與 新奢適主義華府 檔次相吻合 差異化原則：體現(xiàn) 坡地 自然 尊崇 的資源優(yōu)勢 便于傳播與記憶、順應項目分期開發(fā) 戶型配比建議 價格建議 市場原則：以鄂市熱銷戶型為本項目的主力戶型 品質原則： 新奢適主義華府 ，保證戶型舒適度 內部權衡：綜合考慮分期開發(fā)的市場可實現(xiàn)性 市場原則：以鄂市現(xiàn)有項目價格為參照 高端定位：與 新奢適主義華府 的檔次相吻合 財務保守原則：作為經濟測算的依據 經濟測算 方案比選 投資估算； 收益預測 ； 靜態(tài)盈利能力分析； 操作建議； 分期開發(fā)策略 對經濟測算的 推薦方案 進行分期開發(fā)策略分析 最終確定方案和和方案深化方向 (討論 ) 附：案例借鑒 華高萊斯 67 香山 81號院 ? 基本信息 ? 建筑類型： 聯(lián)排別墅 ? 規(guī)模： 占地 ，建筑面積 ，共 40套 ? 容積率： ? 綠化率： 43% ? 戶型面積： 300460平米，主力戶型 339400平米 ? 私家庭院面積： 60600平米 ? 每棟戶數： 5戶、 6戶 ? 建筑風格： 北美草原別墅風格 ? 地形特點： 山地建筑，北高南低，最大落差 30米 ? 設計特點： 通過與建筑結合的圍墻，提升私密感；入戶門采用曲折的設計，全部朝西，避免門與窗的對視 ? 配套： 會所 規(guī)劃圖 華高萊斯 68 香山 81號院 ? 采用入戶門朝西的設計，可以提高客戶的私密性，規(guī)避對視感 ? 利用自然的地勢，屋內空間錯落感的設計 入戶門 華高萊斯 69 香山 81號院 ? 本項目在坡地的處理上多采用勒腳的處理方式 ? 利用自然的地勢，對停車庫的處理方式 華高萊斯 70 香山 81號院 ? 通過外立面模糊分戶視覺的設計手法，使多聯(lián)排雙拼化，可以有效的提高項目檔次感 ? 利用自然的地勢，對步行交通和綠化的處理 水系 華高萊斯 71 西山美廬 ? 基本信息 ? 建筑類型： 獨棟別墅 ? 規(guī)模： 占地 22萬，建筑面積 9萬，共 100棟 ? 容積率： ? 綠化率： 70% ? 戶型面積： 3501000平米，主力戶型 350400平米，樓王 1500平米 ? 贈送地下室： 220平米左右 ? 建筑風格： 北美草原風格 ? 地形特點： 西高東低，坡度較緩 ? 園林設計特點： 從項目西側的至高點樓王下面流過，貫穿東西的流水小溪，東側大門入口有大型人工湖，小溪水流入人工湖中 ? 配套： 會所 小溪流水實景圖 華高萊斯 72 西山美廬 樓王 華高萊斯 73 西山美廬 流水別墅 華高萊斯 74 西山美廬 獨棟別墅 華高萊斯 75 中體奧林匹克花園 ? 基本信息 ? 建筑類型： 聯(lián)排別墅，疊拼別墅、花園洋房、多層板樓 ? 規(guī)模： 占地 3