【正文】 5宗，出讓面積 ㎡，占出讓面積的 %；商業(yè)、居住合用地 3宗，出讓面積 萬㎡，所占比例 %；商業(yè)用地雖然只有 2宗，但出讓面積達 ㎡，占全部出讓面積的 %。蕪湖經(jīng)營性土地以開發(fā) ，正在及尚未開發(fā)用地 p2023－ 2023年市區(qū)出讓土地開發(fā)利用情況 : 在 2023－ 2023年蕪湖市區(qū)經(jīng)營性土地出讓中，已開發(fā)竣工占地面積為，占總出讓土地面積的 20%；正在開發(fā)建設的占地面積為 ，占總出讓土地面積的 53%；未開發(fā)建設的占地面積為 ，占總出讓土地面積的 27%。09年土地供應巨大，供應重點轉(zhuǎn)向城東片區(qū)，同時市中心和城南也有較多的優(yōu)質(zhì)地塊本報告是嚴格保密的。城南片區(qū)土地供應情況 —— 商業(yè)用地為主，未來住宅市場以存量消化為主本報告是嚴格保密的。相對于 08年 ㎡的慘淡成交量， 09年五個月成交 ㎡，土地市場開始慢慢復蘇本報告是嚴格保密的。受 2023年市場觀望氣氛影響，樓盤開發(fā)進度放緩，但進入 2023年后，住宅及商業(yè)用房銷量均有大幅提升n 2023年 1－ 6月，市區(qū)商品房上市量在年初較小，前二個月上市量僅有㎡， 3月份后，商品房上市量開始逐月增加n 2023年上半年，住宅用房銷售面積 ㎡，較去年同期增長 %，銷售金額為 元，較去年同期增長 %；n 商業(yè)用房銷售面積 萬㎡，較去年同期增長 %，銷售金額為 億元，較去年同期增長 %；n 辦公用房銷售面積 萬㎡，較去年同期下降%銷售金額為 億元。蕪湖商業(yè)地產(chǎn)目前可售面積 18萬平米，截止到 7月底成交面積 6萬平米，全市成交均價 9336元 /㎡可售面積(M2)成交面積(M2)成交均價 (元 / M2) 全市 9336鏡湖區(qū) 13097鳩江區(qū) 4952弋江區(qū) 8204三山區(qū) 4348開發(fā)區(qū) 6349p今年 1— 4月份，蕪湖商品類住宅銷量、銷售面積從環(huán)比到同比都在回升。p商業(yè)地產(chǎn)銷量以鏡湖區(qū)和開發(fā)區(qū)為首，其他各區(qū)配套還未成熟，商業(yè)地產(chǎn)銷量較緩， 城市外拓帶來的多極化、多組團市場格局逐步成型，各區(qū)域城市特點開始顯現(xiàn)本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。?金鴻新裝飾城： 金鴻新裝飾城是市政府立項的配套裝飾產(chǎn)品市場。?中南建材城； 建材裝飾用品的經(jīng)營銷售?福海家具城： 主要業(yè)務范圍 沙發(fā)、餐桌、辦公、工藝、燈飾，蕪湖目前最高檔的家俱城。長江市場園區(qū)金鴻新裝飾城福海家具城中南建材城源豐裝飾城明珠家具廣場競爭分析之一本報告是嚴格保密的。截止至今，蕪湖市已有的家具建材商場總體量 50萬平方米，最大的項目是弋江路的 “長江市場園區(qū) ”，總建面約 ；216。經(jīng)營場所也從最早的沿街商鋪轉(zhuǎn)向街區(qū)式專業(yè)市場或綜合型購物廣場；216。蕪湖專業(yè)市場已經(jīng)從最早的自發(fā)型市場轉(zhuǎn)向政府引導，規(guī)?；?jīng)營的專業(yè)市場集聚區(qū)。先期的專業(yè)市場都是出售為主，租賃房源也為小業(yè)主的居多區(qū)域?qū)I(yè)市場一覽表特征之二項目 地址 入駐時間面積（平方米） 建筑形態(tài)經(jīng)營方式商鋪主力面積 入駐率長江市場園區(qū)弋江路近天門山路 292023室內(nèi)商業(yè)、街鋪（ 1+2層、1+2+3層） 售、租外街 200、室內(nèi)商鋪 208098%明珠家具廣場弋江北路神山口大轉(zhuǎn)盤 約 5000 室內(nèi)商業(yè) 租一樓服裝（10—20 ）二樓家具（160280）95%金鴻新裝飾城 弋江北路神山 大道 1999 23000 街鋪（單層） 租 90160 80%福海家具城 銀湖中路 26號 約 120230 室內(nèi)商業(yè) 租 180250 100%源豐裝飾城延安路大富新村對面 — — 街鋪（單層） 售 70150 90%中南建材城中山南路與利民路交匯處 40000街鋪（ 1+2層） 售 82130 95%目前處于運營狀態(tài)的專業(yè)市場前期主要是以銷售為主的，多數(shù)都銷售完畢；216。出售型商鋪面積集中在 150平米左右，平均入駐率 90％；本報告是嚴格保密的。區(qū)域租金主要集中在 2035元左右，租金水平不高。租金支付方式以半年一交為主，入住率普遍比較高。48位置 弋江路天門山路規(guī)模 292023平米特色 一站式購齊、批發(fā)價零售 商業(yè)類型 街鋪及商場產(chǎn)品概況 街鋪式： 271家，商鋪面積都在 260平米左右，商場式：兩層、每套商鋪面積在 2080平米左右，業(yè)態(tài) 陶瓷、潔具、五金、水暖、燈具、鋼材、木材、管件、電纜經(jīng)營模式 自營客戶 購買商鋪后自營用途的商戶居多，對外出租的建材商鋪主要在集中式市場中。49位置 銀湖中路 26號規(guī)模 約 120230平米特色 蕪湖目前最高檔的家居賣場商業(yè)類型 商場產(chǎn)品概況 200戶左右商家，面積都在 180250平米左右業(yè)態(tài) 一層、二層：主營居住家具 三樓：辦公家具客戶 開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營管理福海家具城主要經(jīng)營居家家具及辦公家具，檔次為中高端，商場內(nèi)環(huán)境較好，主要面向中高端消費客群案例介紹本報告是嚴格保密的。案例介紹本報告是嚴格保密的。案例介紹本報告是嚴格保密的。1 蕪湖現(xiàn)有專業(yè)建材市場發(fā)展水平落后，缺少領(lǐng)軍項目 ：1. 產(chǎn)品形態(tài) ：在建材市場的經(jīng)營環(huán)境方面，目前紅星美凱龍已經(jīng)發(fā)展到第七代產(chǎn)品，蕪湖目前的大部分專業(yè)市場的設計和建筑規(guī)劃還停留在早期的建材市場層面2. 品牌檔次 ：在經(jīng)營家居建材的品牌檔次上，目前蕪湖建材市場上充斥大量低檔品牌，產(chǎn)品檔次參差不一，消費者無法有效選擇，僅有福海家具城和源豐建材市場的經(jīng)營的品牌接近紅星美凱龍的標準3. 市場形象 ：在市場管理方面，由于多數(shù)采用小業(yè)主分散經(jīng)營，市場對外形象差，給人以低檔的感覺。3 市場將向集中化、品牌化發(fā)展： 依據(jù)蕪湖城市規(guī)劃，城市行政金融中心遷至項目東部，隨著城市商業(yè)布局的調(diào)整，本案所在區(qū)域會成為建材、機電、汽配專業(yè)市場區(qū)，專業(yè)市場將向品牌化和集中化方向發(fā)展。類型 商鋪特征 分布特色商業(yè)街 23層建筑，內(nèi)街式布局， 依托大型住宅社區(qū)或旅游景點沿街商鋪 住宅底層商業(yè)， 2層為主，少量單層商鋪，通常兩層同時銷售。早期開發(fā)的商鋪基本上都是以售為主的沿街商鋪，自主經(jīng)營；近期開發(fā)的商鋪的出現(xiàn)了商業(yè)街和商場，出現(xiàn)了統(tǒng)一經(jīng)營管理的運營模式。在售商鋪除了個別項目外供應量都不大216。除包租類產(chǎn)品外，其余商鋪的投資回報率普遍較低216。位置 銀湖北路與越秀路路口規(guī)模 建筑面積： 15000商業(yè)類型 社區(qū)配套商業(yè)街建筑形態(tài) 二層商業(yè)：外街：一拖二 內(nèi)街：一層二層獨立經(jīng)營單價 7892元 \平米戶型面積 3080總價 23萬 63萬銷售模式 不承諾投資回報運營模式 不統(tǒng)一經(jīng)營管理租售狀況 ，銷售率 100%，出租率 60%客戶 主要以項目周邊的蕪湖本地自用客為主，投資客少案例介紹 波爾卡大街屬于社區(qū)配套商業(yè)街，外街商鋪經(jīng)營比較好，只是由于目前居住人口還比較少，內(nèi)街商鋪還比較冷清本報告是嚴格保密的。位置 蕪湖市濱江大道規(guī)模 40000平米（ ）商業(yè)類型 區(qū)域特色商業(yè)街建筑形態(tài) 二層商鋪，局部三層或四層單價 2300025000（一層、二層）， 14000（三層、四層）戶型面積 — 440平米總價 92萬 1020萬（一層、二層）、 56萬 610萬銷售模式 承諾投資回報， 5年，每年 8%，前三年折入房價，后二年每年二次，先用后付；運營模式 統(tǒng)一經(jīng)營管理租售狀況 銷售率； 51% 客戶 購買的客戶主要以世茂濱江花園的業(yè)主為主，世茂濱江花園的客戶多為蕪湖下轄三縣。案例介紹 世貿(mào)濱江花園 — 玫瑰坊由世茂集團打造，商業(yè)輻射范圍廣，影響力較大本報告是嚴格保密的。在專業(yè)市場類產(chǎn)品中，構(gòu)成本案潛在競爭的主要項目中國蕪湖商品交易博覽城項目類別 商業(yè)地產(chǎn) 區(qū) 屬弋江區(qū)項目地址 蕪湖弋江南路與利民東路交匯處售樓地址 弋江南路與利民東路交匯處售樓中心銷售熱線 2111111開 發(fā) 商安徽瑞豐商品交易博覽城投資開發(fā)有限公司付款方式 一次性 ,銀行按揭銷售許可證待定物業(yè)公司 未提供物業(yè)管理費未提供車 位 數(shù) 地上： 2726個 / 地下： 350個 車位配比 ****建筑面積 ㎡占地面積345460.9㎡案例介紹本報告是嚴格保密的。作為商場式布局產(chǎn)品，本項目在蕪湖市場上缺乏可類比的產(chǎn)品，項目可以利用商場式產(chǎn)品的面積分割優(yōu)勢，從銷售價格和面積上與市場現(xiàn)有產(chǎn)品形成差異競爭1 街鋪和社區(qū)配套商業(yè)街主要以分散銷售為主，部分區(qū)域中心商業(yè)街以包租銷售，綜合體或者商場以包租銷售為主。4 包租銷售，總價低的商鋪銷售速度和成交價格的市場表現(xiàn)最高；面向小業(yè)主分散銷售，小面積、低總價商鋪銷售速度市場表現(xiàn)較好，均超過 50%；無統(tǒng)一經(jīng)營，分散銷售，總價較高的商鋪銷售表現(xiàn)最差。劣勢（ W）：機會（ O）：威脅 (T）： 隨著新的統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪的入市，原有的低品質(zhì)商鋪的客戶需求將得到激發(fā)，需求層次將得到提升市場同質(zhì)化產(chǎn)品放量較大，競爭激烈。減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會如何將項目亮點順利轉(zhuǎn)化成目標客戶群認可價值點？如何與競爭對手形成有效的競爭區(qū)隔，通過營銷手段從市場中脫穎而出，是本項目成功的關(guān)鍵所在 !產(chǎn)品業(yè)態(tài)較為單一沒有沿街商鋪包租回報率缺少優(yōu)勢單價較同期郊區(qū)投資型產(chǎn)品高區(qū)域行政中心板塊，城市入口交通優(yōu)勢 品牌運營商，號召力優(yōu)勢戶型面積小，總價低優(yōu)勢（ S）： 利用 SWOT分析尋找項目競爭優(yōu)勢本報告是嚴格保密的。直接銷售，不承諾租賃，不承諾回報率 波卡爾大街、融匯錦江、天和苑、小九華商業(yè)街售后返租 商業(yè)綜合體、集中式商業(yè)街。承諾投資回報， 5年，每年 8%，前三年折入房價，后二年每年二次，先用后付。銷售模式本報告是嚴格保密的。 65市場上主流的商鋪銷售模式可分為以下四類，不同模式優(yōu)劣性及適用產(chǎn)品介紹如下模式 一、售后返租 二、返租 +回購 三、直接銷售 四、帶租約銷售操作特征216。發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付216。直接推出銷售，不提供任何附加價值及服務商鋪銷售時，商鋪已經(jīng)出租，開發(fā)商將租約轉(zhuǎn)給業(yè)主，業(yè)主完成之前開發(fā)商和租賃客戶未完的租賃合同優(yōu)勢分析快速銷售、回籠資金分割靈活，客戶層面廣投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強的安全感增強客戶對項目未來升值潛力的信心，降低客戶對項目投資風險的敏感度及對價格的敏感度 .開發(fā)商無商業(yè)運營壓力；操作簡單客戶購買時已經(jīng)有一定的收入保障降低客戶對項目投資風險的敏感度開發(fā)商無營運壓力劣勢分析開發(fā)商后期承擔壓力大，政策風險投資客戶對回購的關(guān)注轉(zhuǎn)為并品牌的關(guān)注推售行為主動性差，主要靠市場消化租金通常低于市場平均租金，對銷售有影響適用類型統(tǒng)一經(jīng)營管理的大型商場產(chǎn)權(quán)商鋪統(tǒng)一經(jīng)營管理的商業(yè)街、專業(yè)市場有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權(quán)分割銷售開發(fā)商知名度較低，運營難度較大，但項目未來潛力巨大的商業(yè)項目街鋪、小規(guī)模社區(qū)商鋪成熟區(qū)域的商業(yè)項目本報告是嚴格保密的。經(jīng)營商戶經(jīng)營商戶經(jīng)營商戶商鋪業(yè)主開發(fā)商 銷售出租模式三 經(jīng)營商戶經(jīng)營商戶經(jīng)營商戶管理運營公司經(jīng)營商戶商鋪業(yè)主開發(fā)商模式四銷售招租管理委托經(jīng)營商戶經(jīng)營商戶經(jīng)營商戶管理運營公司經(jīng)營商戶商鋪業(yè)主開發(fā)商模式一銷售招租管理委托返租擔保經(jīng)營商戶經(jīng)營商戶經(jīng)營商戶管理運營公司經(jīng)營商戶商鋪業(yè)主開發(fā)商模式二銷售回購招租管理委托返租擔保本報告是嚴格保密的。n 說明：房屋所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利 商鋪收益權(quán)模式三商鋪模式一處分權(quán) 收益權(quán)使用權(quán)經(jīng)營商戶經(jīng)營商戶經(jīng)營商戶管理運營公司商鋪模式二處分權(quán) 收益權(quán)使用權(quán)經(jīng)營商戶管理運營公司 開發(fā)商所有權(quán)轉(zhuǎn)移使用權(quán) 商鋪模式四收益權(quán)使用權(quán)經(jīng)營商戶管理運營公司收益權(quán)收益權(quán)本報告是嚴格保密的。216。統(tǒng)一運營和招商、管理的基礎上，要給予投資客固定回報率保證216。模式一：售后返租模式三：直接銷售216。面積可適當放大。要求統(tǒng)一招租、統(tǒng)一運營的前提保證本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。按五成十年按揭計算首付： 280000元 月供： 則每年的收益為 55000－ 12 ＝ 前十年凈現(xiàn)金收益率： 247。280000 ＝ ％按照 20年經(jīng)營壽命計算，則總投資為： 280000＋ 1210 ＝ 總投資利潤率為（ 5500020 － ） 247。 ＝ 82％按照 10％的年返租率計算，項目前十年的凈現(xiàn)金收益率為 ％，高于市場上一般的理財產(chǎn)品如國債、貨幣基金等。本報告是嚴格保密的。后期運營保障 解決產(chǎn)權(quán)分散情況下的統(tǒng)一經(jīng)營問題，是保障紅星美凱龍后期運營的關(guān)鍵包租到期后