【正文】 餐飲娛樂銷售目標：一期 600套大唐國際包租本報告是嚴格保密的。項目位置：合肥市望江路與潛山路交匯處 總建面積： 80000平米產(chǎn)品類型： 6+1商場（只售負一層和一層）主力面積： 1216平米價 格： 22023元 /平米 賽亞星游城 包租本報告是嚴格保密的。通過售后包租的銷售模式，突破市場競爭，達到銷售目標包租方案：1. 包租期限： 15年2. 投資回報： 13年，每年 8%的投資回報率，在房款中直接扣除； 45年，每年 9%的投資回報率； 610年，每年 10%的投資回報率； 1115年，每年 12%的投資回報率。開盤時間： 2023年 12月 20日業(yè)態(tài)定位：中高檔餐飲、休閑娛樂銷售目標： 4000萬 /月賽亞星游城包租本報告是嚴格保密的?？偨娣e： 20萬平米產(chǎn)品類型：商場、商業(yè)街、街鋪主力面積： 812平米價 格： 10000元 /平米（商場二層內(nèi)鋪）開 發(fā) 商：安徽樂客來置業(yè)有限公司 商鋪案例研究p 售后包租案例研究p 帶租約銷售案例研究本報告是嚴格保密的。附：常見投資理財產(chǎn)品收益率比較理財產(chǎn)品 年收益率 風險性銀行存款 % 無國債 2%左右 極低保險理財 % 低人民幣外匯理財 % 較低開放式基金 % 中等一年期信托產(chǎn)品 5％左右 中等股票 不確定 高本項目 ％ 較高本報告是嚴格保密的。 即本項目的投資收益率較高。 ＝ 108％即使十年后不繼續(xù)簽約，按照商業(yè)物業(yè) 40年折舊計算，物業(yè)殘值為 ，將其變現(xiàn)則總投資利潤率為（ 5500010 ＋ 412500－ ） 247。280000= ％如果十年后繼續(xù)簽約，則后十年每年的現(xiàn)金收益率為： 55000247。本項目的投資收益率建議投資收益模型 —— 以 50平米的標準間為例按售價 11000元 /平米，每年返租 10%計，總房款 550000元，每年獲得返租收入 55000元。投資價值物業(yè)的增值保值性每年的返租回報收益率風險性每年實收的錢是多少？是否能按時返租？五年后商鋪值多少錢？【 客戶心中的顧慮 】【 投資價值的表現(xiàn)形式 】模式三主要針對純投資客戶，其對于商鋪的直接價值感知體系如下：通過對項目增值保值性、收益率和風險性的分析，使客戶感知本項目的價值。216。針對自營客戶銷售216。為防止分散產(chǎn)權(quán)造成的管理困境，需要在銷售時將經(jīng)營權(quán)長期固定。業(yè)主出讓了使用和處分權(quán)，對租金收益需要實現(xiàn)利益共享216。 68基于蕪湖市商業(yè)投資市場尚未成熟的現(xiàn)狀，從客戶接受度、利潤與回現(xiàn)目標入手，建議本項目運用 “模式一 ”與 “模式三 ”兩類模式。商鋪實現(xiàn)銷售后，業(yè)主獲得了房屋所有權(quán)，但在不同模式下，業(yè)主依據(jù)所有權(quán)獲得收益的方式存在差異。四種模式下主體關(guān)系分析表明，僅直接銷售模式下業(yè)主和經(jīng)營戶發(fā)生出租關(guān)系，其余模式的運營均以商場管理運營公司為核心。返租期內(nèi) .業(yè)主定時從發(fā)展商處得到固定的租金回報在售后返租模式的基礎(chǔ)上，增加回購保證，回購的約定年限一般為 310年 .客戶可以選擇賣也可以選擇不賣?？蛻糍忎佂瑫r與開發(fā)商簽訂委托經(jīng)營管理協(xié)議 .將物業(yè)返租給開發(fā)商 .租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租統(tǒng)一經(jīng)營 .租期期二到十幾年不等216。蕪湖的專業(yè)市場以街區(qū)式布局的商業(yè)為主，多采取出售模式，商場式布局的專業(yè)市場則采用只租不售模式，本項目采用統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營、分散銷售的模式在蕪湖為首創(chuàng)現(xiàn)有專業(yè)市場經(jīng)營模式類型 項目 面積（平方米） 建筑形態(tài) 經(jīng)營方式 商鋪主力面積商業(yè)街布局長江市場園區(qū) 292023室內(nèi)商業(yè)、街鋪（ 1+2層、1+2+3層）售、租 外街 200、室內(nèi)商鋪 2080源豐裝飾城 — 街鋪（單層） 售 70150中南建材城 40000 街鋪（ 1+2層） 售 82130金鴻新裝飾城 23000 街鋪（單層） 租 90160商場式布局明珠家具廣場 約 5000 室內(nèi)商業(yè) 租一樓服裝（ 10—20）二樓家具（ 160280）福海家具城 約 120230 室內(nèi)商業(yè) 租 180250本報告是嚴格保密的。聯(lián)盛國際廣場、世茂濱江玫瑰坊商業(yè)街蕪湖商業(yè)物業(yè)以沿街商鋪產(chǎn)品形態(tài)為主，多采用類似住宅的直接銷售模式，但隨著城市綜合體及商場式布局商鋪的出現(xiàn)，蕪湖市場開始出現(xiàn)售后返租模式。開發(fā)商承諾統(tǒng)一經(jīng)營，依據(jù)項目情況采用不同的回報周期及回報率。銷售模式 產(chǎn)品特征 營銷手段 案例直接銷售商業(yè)街（包括早期的專業(yè)市場）、沿街住宅底商，以 23層建筑為主。同期上市較多，商鋪競爭激烈。本報告是嚴格保密的。2 為便于銷售，無論是商場式布局還是社區(qū)底商鋪，單套物業(yè)的劃分面積都比較小，大部分項目的主力面積都在 100平米左右；3 根據(jù)對經(jīng)營戶和業(yè)主的訪談，沒有包租的在售型商鋪，投資回報率普遍比較低，在 45%左右。按照物業(yè)檔次、目前售價 /租金可以將在售的商鋪分為三個檔次小九華商業(yè)街世茂濱江花園鏡湖世紀城融匯錦江天和苑東方海倫堡江景東方平均 租金 區(qū)間 (元 /天 /m2）160平均 售價 區(qū)間 (元 /m2）5060203030000以上10000以上6000以上n城市核心商圈n商務(wù)氛圍濃；n交通便利，人流量大；n經(jīng)營定位高n周邊物業(yè)價值高物業(yè)檔次n位于或緊鄰城市核心區(qū)n有成為區(qū)域商業(yè)中心的潛力；n有資源優(yōu)勢n經(jīng)營定位較高n離城市核心商圈有一定距離n區(qū)域不夠成熟n經(jīng)營定位較低n消費的客戶全體比較單一在售商業(yè)分類本報告是嚴格保密的。位置 蕪湖市中和路與華興街交匯處規(guī)模 占地 40000平米，總建筑面積 190000平米商業(yè)類型 城市綜合體，大型 shoppingmall建筑形態(tài) 購物、休閑、運動、文化、餐飲、娛樂、酒店、 SOHO公寓單價 未定（估計不低于 30000元）戶型面積 ≥ 15平米總價 ≥ 45萬銷售模式 承諾三年的保底的投資回報，具體操作未定運營模式 統(tǒng)一經(jīng)營管理租售狀況 未開盤 預計在今年 10月份客戶 蕪湖本地人為主，少量在蕪湖工作的外地人聯(lián)盛國際廣場屬于城市綜合體，輻射范圍擴大到全市案例介紹本報告是嚴格保密的。以投資為主。位置 九華中路與北京路交叉路口規(guī)模 占地面積： 16765建筑面積： 23300容積率： 商業(yè)類型 主題商業(yè)街建筑形態(tài) 三層商業(yè)單價 38000元 \平米戶型面積 30166平米總價 2億元銷售模式 不承諾投資回報運營模式 不統(tǒng)一經(jīng)營管理租售狀況 ，銷售率 13%，出租率 5%客戶 蕪湖本地人購買，自用小九華商業(yè)街依托市區(qū)成熟地段及周邊旅游資源，打造安徽古典風格商業(yè)街，因定價偏高且建筑設(shè)計存在缺陷，銷售及出租率慘淡案例介紹本報告是嚴格保密的。租金的高低和項目所處的地段和經(jīng)營定位有很大的關(guān)系本報告是嚴格保密的。在售商業(yè)物業(yè)戶型面積普遍不大216。在售商鋪項目一覽表在售商業(yè)項目 交房 規(guī)模 建筑形態(tài) 售價 主力面積 租金 投資回報世茂濱江花園 2023年 40000 區(qū)域性商業(yè)街 16871 80150 160 8%融匯中江 2023 59998 主題商業(yè)街 1400028000 30100 50150 6%融匯錦江 2023 10000 社區(qū)商業(yè)街 9800 56 22 %江景東方 2023 1200 住宅底商 9700 60 23 %聯(lián)盛國際 \ 190000 城市綜合體 未開盤 \ \ \柏莊麗城 2023 10000 社區(qū)商業(yè)街 8634 232 \ \銀湖波爾卡 2023 15000 社區(qū)商業(yè)街 7892 3080 25 %小九華商業(yè)街 2023 23300 主題商業(yè)街 38000 30166 160 5%鏡湖世紀城 2023 10000 社區(qū)商業(yè)街 10399 60 \ \216。 散步于各小區(qū)沿街道路兩側(cè)商業(yè)綜合體大型綜合體形態(tài)，類似萬達一代產(chǎn)品模式，主力商業(yè)采用統(tǒng)一經(jīng)營，出售型物業(yè)集中在 2層，對小業(yè)主銷售獲取高價成熟商圈周邊蕪湖在售商業(yè)物業(yè)以住宅配套沿街商鋪為主，同時也有綜合體物業(yè)、集中式商場、商業(yè)街形態(tài)出現(xiàn)目前蕪湖市在售商業(yè)物業(yè)類型競爭分析之二本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2 運營模式亟待提升 :除福海項目外，大部分建材市場采用分散銷售，商家自發(fā)經(jīng)營的模式，沒有采取統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的模式，市場租金水平也根據(jù)業(yè)主和經(jīng)營戶的簽約時間、談判情況有較大差異，隨意性強，無法真正體現(xiàn)商鋪的市場價值。紅星美凱龍項目將利用其品牌號召力及管理運營能力彌補蕪湖高端家居建材品牌市場的缺失，推動專業(yè)市場升級。51位置 中山南路與利民路交匯處規(guī)模 4萬余平米特色 中檔建材批發(fā)市場商業(yè)類型 街鋪產(chǎn)品概況 367間商鋪業(yè)態(tài) 主營建材、衛(wèi)浴、陶瓷經(jīng)營模式 小業(yè)主持有物業(yè)，分散式經(jīng)營中南建材目標客戶是對裝飾建材有一定品牌重視程度的消費者，入住品牌以中端為主，主要面向蕪湖南部區(qū)域的消費客戶。50位置 弋江北路神山大轉(zhuǎn)盤規(guī)模 10000平米左右特色 集中中低檔次家具商業(yè)類型 商場產(chǎn)品概況 一樓商鋪 150余家二樓商鋪 39家 業(yè)態(tài) 一樓紡織二樓家具經(jīng)營模式 開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營明珠家具城以經(jīng)營服飾和家具為主，產(chǎn)品檔次低，經(jīng)營形態(tài)混雜。長江市場園區(qū)內(nèi)的街鋪，建筑形態(tài)以 “ 1+2” 層或 “ 1+2+3” 層一街鋪為主，商鋪以出售為主，許多小業(yè)主自主經(jīng)營，商品檔次較為低端；二層商場式的市場由為市場園區(qū)持有，主要以租賃為主案例介紹本報告是嚴格保密的。特征之三項目 面積（平米） 租金支付方式 租金 入駐率長江市場園區(qū) 102 自用 \半年 22 98%明珠家具廣場 280 一季度 32 95%金鴻新裝飾城 80 半年 21 80%福海家具城 217 一年 37 100%源豐裝飾城 70 一年 50 90%中南建材城 82 自用 35 95%本報告是嚴格保密的。216。區(qū)域?qū)I(yè)市場租金支付方式多以半年為主，租金范圍 2035元，由于市場的產(chǎn)權(quán)歸屬及建筑檔次的差異，使得租金價格參差不齊區(qū)域?qū)I(yè)市場租金、體量分析 —— 市調(diào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計區(qū)域?qū)I(yè)市場租金分析 —— 案例216。專業(yè)市場主要集中在沿弋江北路，花津中路，銀湖中路帶狀分布；216。特征之一本報告是嚴格保密的。經(jīng)過數(shù)年的不斷發(fā)展，新型建材已成為蕪湖迅速崛起的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，由此也吸引了眾多的海內(nèi)外客商來蕪投資興業(yè)。蕪湖的專業(yè)市場已經(jīng)逐步從自發(fā)形成的街鋪市場轉(zhuǎn)向由政府引導，根據(jù)不同區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的要求進行布局；216。216。?明珠家具廣場： 主要業(yè)務(wù)范圍中低檔辦公家具、居家家具，同時也經(jīng)營服飾、皮革、鞋類等產(chǎn)品。市場主要經(jīng)營，精品陶瓷，木業(yè)超市，石材加工，綜合 建材?源豐裝飾城： 蕪湖目前市場上最高檔的裝飾建材城。蕪湖現(xiàn)有六大專業(yè)家居建材類市場分布在城南、城北及城東等核心城區(qū)的外圍?長江市場園區(qū)： 經(jīng)營區(qū)域主要由精品展示廳、交易大廳、鋪面綜合區(qū)三部分組成，經(jīng)營品種包括木業(yè)板材、陶瓷潔具、燈飾燈具、油漆涂料、五金水暖、塑鋼石材、管材不銹。蕪湖各區(qū)域置業(yè)及投資客戶分類明晰，以區(qū)域內(nèi)置業(yè)為主導，城市中心表現(xiàn)出強烈的向心力客戶置業(yè)及投資特征 —— 區(qū)域內(nèi)為主，跨區(qū)域置業(yè)投資較少且僅以簡單的價格吸引為驅(qū)動，客戶表現(xiàn)出對城市中強烈的向心力。在 4月，蕪湖商品類住宅房銷售均價超過合肥，顯示出了蕪湖市場的強大購買力。本報告是嚴格保密的。近年來蕪湖房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展， 08年受整體市場影響明顯，價格調(diào)整幅度較大房地產(chǎn)市場本報告是嚴格保密的。城東片區(qū)土地供應情況 —— 城市居住類用地的主要供應區(qū)域本報告是嚴格保密的。市中心土地供應情況 —— 仍有較大供應量，多為綜合性用地，其中不乏大規(guī)模的優(yōu)質(zhì)地塊本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。土地市場本報告是嚴格保密的。由于城市建設(shè)步伐加快， 2023年蕪湖土地供應迅速放量，商業(yè)地塊供應體量巨大2023年上半年，市區(qū)出讓土地 10宗，出讓面積㎡，合同出讓金額 ，與 2023年上半年相比，土地出讓面積增長了 24倍，出讓金額增長了 46倍。未來趨勢：新型綜合購物中心業(yè)態(tài)興起 —— 以大賣場、品牌百貨為主力商家，綜合購物、餐飲、休閑功能于一體的大型 shoppingmall逐步興起，給蕪湖現(xiàn)有的商業(yè)帶來沖擊，逐步向都市化商業(yè)形態(tài)演進；城市向外圍擴張帶來商業(yè)格局演變 —— 北部的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及鳩江工業(yè)區(qū)、東部新城、南部的弋江，隨著大規(guī)模居住區(qū)、教育及產(chǎn)業(yè)區(qū)的形成，新的市級副商業(yè)中心將逐步興起；統(tǒng)一經(jīng)營持有的商業(yè)模式逐步替代原有的分散經(jīng)營 — 蕪湖現(xiàn)有的商業(yè)中心區(qū)多采用銷售后由業(yè)主自主經(jīng)營的模式，而前期對商業(yè)業(yè)態(tài)、布局、體量進行專業(yè)定位，后期統(tǒng)一運營招商的現(xiàn)代化商業(yè)模式將逐步體現(xiàn)其優(yōu)勢，帶領(lǐng)本地消費者進入品牌消費時代。 沿街售價不低于 6萬元 /平方米，和平大廈底商售價約為 /平方米左右，正街租金約為每月 700800元 /平方米之間，和平大廈外街約為每月 270元 /平方米，內(nèi)街約為 170元 /平方米；中山路步行街業(yè)態(tài)以休閑服飾簡餐為主，服飾類占到 50%，簡餐占到 35%，沿街租金高達 700800元 /月 /平方米本報告是嚴格保密的。 中山路