【正文】 ，未來住宅市場以存量消化為主本報告是嚴(yán)格保密的。蕪湖經(jīng)營性土地以開發(fā) ，正在及尚未開發(fā)用地 p2023－ 2023年市區(qū)出讓土地開發(fā)利用情況 : 在 2023－ 2023年蕪湖市區(qū)經(jīng)營性土地出讓中，已開發(fā)竣工占地面積為，占總出讓土地面積的 20%；正在開發(fā)建設(shè)的占地面積為 ，占總出讓土地面積的 53%；未開發(fā)建設(shè)的占地面積為 ，占總出讓土地面積的 27%。項目面臨的機遇判斷商業(yè)市場研究2p 一級土地市場p 二級市場分析p 競爭分析p 銷售模式分析p 后期運營保障本報告是嚴(yán)格保密的。 建筑形態(tài)多以 100150㎡ 的單層商鋪；216。 中山路步行街 1999年元月開工，1999年 9月 29日正式開街，工期 9個月。 27p沿街商鋪p自發(fā)形成p特色商業(yè)街p統(tǒng)一規(guī)劃，產(chǎn)權(quán)分散 p以大賣場為主力店的大型購物中心p只租不售，持有經(jīng)營改革開放后蕪湖市商業(yè)形態(tài)發(fā)展經(jīng)歷三個過程，由早期自發(fā)形成的沿街商鋪向特色商業(yè)街轉(zhuǎn)型，近期開始向城市商業(yè)綜合體演變80年代 90年代 目前城市解讀之三本報告是嚴(yán)格保密的。 — 蕪湖市鳩江區(qū)商貿(mào)旅游局 褚亞紅局長 本報告是嚴(yán)格保密的。一直是商務(wù)重地，商業(yè)氛圍濃厚，網(wǎng)點布局密，消費能力強，對周邊輻射強。蕪湖固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)快速增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)并逐年增加本報告是嚴(yán)格保密的。規(guī)劃城市級商業(yè)功能區(qū)為 中山路商業(yè)中心 ，副城市級商業(yè)功能區(qū)為 城南商業(yè)中心 、 城東商務(wù)文化中心商業(yè)中心 、 三山商業(yè)中心 ，項目所在商圈規(guī)劃為區(qū)級的大橋商業(yè)中心。城市解讀之一面積3317平方公里，市區(qū)面積 720平方公里人口（截止 2023年底），市區(qū)人口 105萬左右 本報告是嚴(yán)格保密的。對本項目的屬性界定屬性界定區(qū)域?qū)傩? 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與鳩江區(qū)交界地帶，城市邊緣區(qū)城市北部專業(yè)市場聚集區(qū)城市快速干道連接處項目屬性 商場式高端家居建材專業(yè)市場未來城市東北部商業(yè)綜合體組成部分本報告是嚴(yán)格保密的。地塊南面為蕪湖最大的建材專業(yè)市場 —— 長江市場園區(qū)，及蕪湖汽配城，未來北部規(guī)劃有五金機電市場，所在區(qū)域?qū)l(fā)展成為蕪湖北部專業(yè)市場聚集區(qū)項目地址長江市場園區(qū)蕪湖汽配城項目機遇本報告是嚴(yán)格保密的。 項目地塊 北面北面 為空地（未來規(guī)劃商業(yè)街）216。項目位于蕪湖市鳩江區(qū)九華中路以東，天門山東路以北，占地 110畝，毗鄰長江大橋和城市環(huán)線，交通便捷。?城北重工業(yè)區(qū)： 集中奇瑞、海螺、美的及松下制造企業(yè)，是蕪湖城市經(jīng)濟發(fā)展的重心。項目需要解決的核心問題界定如何從 R1到 R2本報告是嚴(yán)格保密的。p蕪湖商業(yè)地產(chǎn)年度去化體量約11萬平方米，項目入市面臨銷售壓力。p可以采用包租銷售模式，但不得損害紅星美凱龍品牌。在產(chǎn)品設(shè)計、銷售面積確定的前提下，尋找蕪湖商業(yè)市場機會點并準(zhǔn)確定位客戶。紅星美凱龍全球家居廣場按照美凱龍第七代產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建造，地上總建筑面積約 12萬平方米。蕪湖紅星美凱龍項目中期匯報(商業(yè)市場研究、客戶定位分析及項目營銷策略總綱 )本報告是嚴(yán)格保密的。 紅星美凱龍項目技術(shù)指標(biāo) ： 用地面積： 73219㎡ 地上建筑面積： 121913㎡ 地下建筑面積： 16461㎡ 容積率： 建筑密度： % 綠化率： % 紅星美凱龍注：與紅星美凱龍毗鄰的香江國際生活廣場規(guī)劃有商業(yè)街、超市、酒店及辦公產(chǎn)品，地上總建筑面積約 l 紅星美凱龍的 三幢單體建筑中，家具館由明輝置業(yè)自己持有。銷售目標(biāo)p 對外銷售的兩幢單體建筑，要求開盤一年內(nèi)實現(xiàn)一幢約 面積，用一年半時間完成全部銷售?？蛻裟繕?biāo)本報告是嚴(yán)格保密的。p潛在競爭對手造成的銷售壓力p首批入市實現(xiàn)熱銷。本項目核心問題界定及分解n 核心問題打破蕪湖傳統(tǒng)商業(yè)模式，創(chuàng)造銷售突破n 問題分解如何發(fā)揮自身優(yōu)勢，從商業(yè)市場競爭中尋找機會點？1如何定位目標(biāo)客戶，實現(xiàn)快速銷售？2采用何種銷售模式及營銷策略，創(chuàng)造銷售熱點？3本報告是嚴(yán)格保密的。?城南學(xué)校及高科技開發(fā)區(qū)： 蕪湖高校集中區(qū)域，為蕪湖提供人才支持，高科技開發(fā)區(qū)為蕪湖企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型提供技術(shù)支持。鳩江區(qū)政府官陡街道辦項目地塊項目本體本報告是嚴(yán)格保密的。 項目地塊 東南面東南面 為長江市場園區(qū)216。項目和香江國際廣場毗鄰，作為城市東北部大規(guī)模城市綜合體項目，未來將共同形成鳩江區(qū)重要區(qū)域商業(yè)節(jié)點。蕪湖城市位于安徽省東南部，是皖南經(jīng)濟，文化，交通，政治中心，長江沿岸重要的口岸城市 國務(wù)院批準(zhǔn)的沿江重點開放城市。隨著中部崛起、長三角一體化和城市化進程加快等利好政策出臺，為蕪湖發(fā)展帶來新的機遇本報告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)規(guī)劃本報告是嚴(yán)格保密的。蕪湖地區(qū) 2023年生產(chǎn)總值 ，為安徽省第二大經(jīng)濟城市，對周邊縣市形成中心輻射效應(yīng)，城市消費潛力巨大全年城市居民人均可支配收入13234元，比上年增長 %；人均消費支出 9509元，比上年增長%。 2023年蕪湖全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值排安徽省第二。08年蕪湖汽車及零部件、材料、電子電器三大支柱產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值 491億元，同比增長 38%n 目前，蕪湖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點鮮明，已形成一批具有較強競爭優(yōu)勢的龍頭企業(yè)，汽車及零部件、電子電器、新材料等三個支柱產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率達 80％。蕪湖重要的市級商圈仍然集中在中心城區(qū)，未來政府導(dǎo)向也以重點發(fā)展中心城區(qū)商業(yè)為主銀湖南路商圈該商圈主要以鳳凰美食街和沃爾瑪購物中心為主，其中美食街 75%為特色餐飲及本地土家菜，另外 25%為休閑娛樂配套場所。建成后的步行街全長 690米，寬 30—40 米，東西縱深 160—180 米，是集購物、旅游、休閑、文化、餐飲等綜合功能為一體的商業(yè)步行街，是蕪湖市級商業(yè)中心，中山路步行街 —— 為 蕪湖市區(qū)頂級商業(yè)圈典型商圈本報告是嚴(yán)格保密的。 沿街售價不低于 6萬元 /平方米，和平大廈底商售價約為 /平方米左右，正街租金約為每月 700800元 /平方米之間，和平大廈外街約為每月 270元 /平方米，內(nèi)街約為 170元 /平方米；中山路步行街業(yè)態(tài)以休閑服飾簡餐為主，服飾類占到 50%，簡餐占到 35%，沿街租金高達 700800元 /月 /平方米本報告是嚴(yán)格保密的。由于城市建設(shè)步伐加快， 2023年蕪湖土地供應(yīng)迅速放量，商業(yè)地塊供應(yīng)體量巨大2023年上半年，市區(qū)出讓土地 10宗，出讓面積㎡，合同出讓金額 ，與 2023年上半年相比，土地出讓面積增長了 24倍，出讓金額增長了 46倍。本報告是嚴(yán)格保密的。城東片區(qū)土地供應(yīng)情況 —— 城市居住類用地的主要供應(yīng)區(qū)域本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。蕪湖各區(qū)域置業(yè)及投資客戶分類明晰，以區(qū)域內(nèi)置業(yè)為主導(dǎo)，城市中心表現(xiàn)出強烈的向心力客戶置業(yè)及投資特征 —— 區(qū)域內(nèi)為主，跨區(qū)域置業(yè)投資較少且僅以簡單的價格吸引為驅(qū)動，客戶表現(xiàn)出對城市中強烈的向心力。市場主要經(jīng)營，精品陶瓷，木業(yè)超市，石材加工，綜合 建材?源豐裝飾城： 蕪湖目前市場上最高檔的裝飾建材城。216。經(jīng)過數(shù)年的不斷發(fā)展，新型建材已成為蕪湖迅速崛起的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，由此也吸引了眾多的海內(nèi)外客商來蕪?fù)顿Y興業(yè)。專業(yè)市場主要集中在沿弋江北路，花津中路，銀湖中路帶狀分布；216。216。長江市場園區(qū)內(nèi)的街鋪，建筑形態(tài)以 “ 1+2” 層或 “ 1+2+3” 層一街鋪為主，商鋪以出售為主，許多小業(yè)主自主經(jīng)營，商品檔次較為低端；二層商場式的市場由為市場園區(qū)持有，主要以租賃為主案例介紹本報告是嚴(yán)格保密的。51位置 中山南路與利民路交匯處規(guī)模 4萬余平米特色 中檔建材批發(fā)市場商業(yè)類型 街鋪產(chǎn)品概況 367間商鋪業(yè)態(tài) 主營建材、衛(wèi)浴、陶瓷經(jīng)營模式 小業(yè)主持有物業(yè)，分散式經(jīng)營中南建材目標(biāo)客戶是對裝飾建材有一定品牌重視程度的消費者，入住品牌以中端為主，主要面向蕪湖南部區(qū)域的消費客戶。2 運營模式亟待提升 :除福海項目外，大部分建材市場采用分散銷售，商家自發(fā)經(jīng)營的模式，沒有采取統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的模式，市場租金水平也根據(jù)業(yè)主和經(jīng)營戶的簽約時間、談判情況有較大差異，隨意性強，無法真正體現(xiàn)商鋪的市場價值。 散步于各小區(qū)沿街道路兩側(cè)商業(yè)綜合體大型綜合體形態(tài)，類似萬達一代產(chǎn)品模式，主力商業(yè)采用統(tǒng)一經(jīng)營，出售型物業(yè)集中在 2層，對小業(yè)主銷售獲取高價成熟商圈周邊蕪湖在售商業(yè)物業(yè)以住宅配套沿街商鋪為主，同時也有綜合體物業(yè)、集中式商場、商業(yè)街形態(tài)出現(xiàn)目前蕪湖市在售商業(yè)物業(yè)類型競爭分析之二本報告是嚴(yán)格保密的。在售商業(yè)物業(yè)戶型面積普遍不大216。位置 九華中路與北京路交叉路口規(guī)模 占地面積： 16765建筑面積： 23300容積率： 商業(yè)類型 主題商業(yè)街建筑形態(tài) 三層商業(yè)單價 38000元 \平米戶型面積 30166平米總價 2億元銷售模式 不承諾投資回報運營模式 不統(tǒng)一經(jīng)營管理租售狀況 ，銷售率 13%，出租率 5%客戶 蕪湖本地人購買，自用小九華商業(yè)街依托市區(qū)成熟地段及周邊旅游資源，打造安徽古典風(fēng)格商業(yè)街，因定價偏高且建筑設(shè)計存在缺陷，銷售及出租率慘淡案例介紹本報告是嚴(yán)格保密的。位置 蕪湖市中和路與華興街交匯處規(guī)模 占地 40000平米，總建筑面積 190000平米商業(yè)類型 城市綜合體，大型 shoppingmall建筑形態(tài) 購物、休閑、運動、文化、餐飲、娛樂、酒店、 SOHO公寓單價 未定（估計不低于 30000元）戶型面積 ≥ 15平米總價 ≥ 45萬銷售模式 承諾三年的保底的投資回報，具體操作未定運營模式 統(tǒng)一經(jīng)營管理租售狀況 未開盤 預(yù)計在今年 10月份客戶 蕪湖本地人為主，少量在蕪湖工作的外地人聯(lián)盛國際廣場屬于城市綜合體，輻射范圍擴大到全市案例介紹本報告是嚴(yán)格保密的。2 為便于銷售，無論是商場式布局還是社區(qū)底商鋪，單套物業(yè)的劃分面積都比較小，大部分項目的主力面積都在 100平米左右；3 根據(jù)對經(jīng)營戶和業(yè)主的訪談，沒有包租的在售型商鋪，投資回報率普遍比較低，在 45%左右。同期上市較多，商鋪競爭激烈。開發(fā)商承諾統(tǒng)一經(jīng)營，依據(jù)項目情況采用不同的回報周期及回報率。蕪湖的專業(yè)市場以街區(qū)式布局的商業(yè)為主，多采取出售模式，商場式布局的專業(yè)市場則采用只租不售模式，本項目采用統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營、分散銷售的模式在蕪湖為首創(chuàng)現(xiàn)有專業(yè)市場經(jīng)營模式類型 項目 面積（平方米） 建筑形態(tài) 經(jīng)營方式 商鋪主力面積商業(yè)街布局長江市場園區(qū) 292023室內(nèi)商業(yè)、街鋪（ 1+2層、1+2+3層）售、租 外街 200、室內(nèi)商鋪 2080源豐裝飾城 — 街鋪（單層） 售 70150中南建材城 40000 街鋪（ 1+2層） 售 82130金鴻新裝飾城 23000 街鋪（單層） 租 90160商場式布局明珠家具廣場 約 5000 室內(nèi)商業(yè) 租一樓服裝（ 10—20）二樓家具（ 160280）福海家具城 約 120230 室內(nèi)商業(yè) 租 180250本報告是嚴(yán)格保密的。返租期內(nèi) .業(yè)主定時從發(fā)展商處得到固定的租金回報在售后返租模式的基礎(chǔ)上，增加回購保證，回購的約定年限一般為 310年 .客戶可以選擇賣也可以選擇不賣。商鋪實現(xiàn)銷售后，業(yè)主獲得了房屋所有權(quán)，但在不同模式下，業(yè)主依據(jù)所有權(quán)獲得收益的方式存在差異。業(yè)主出讓了使用和處分權(quán)，對租金收益需要實現(xiàn)利益共享216。針對自營客戶銷售216。投資價值物業(yè)的增值保值性每年的返租回報收益率風(fēng)險性每年實收的錢是多少？是否能按時返租？五年后商鋪值多少錢？【 客戶心中的顧慮 】【 投資價值的表現(xiàn)形式 】模式三主要針對純投資客戶，其對于商鋪的直接價值感知體系如下：通過對項目增值保值性、收益率和風(fēng)險性的分析，使客戶感知本項目的價值。280000= ％如果十年后繼續(xù)簽約，則后十年每年的現(xiàn)金收益率為： 55000247。 即本項目的投資收益率較高。商鋪案例研究p 售后包租案例研究p 帶租約銷售案例研究本報告是嚴(yán)格保密的。開盤時間： 2023年 12月 20日業(yè)態(tài)定位：中高檔餐飲、休閑娛樂銷售目標(biāo)： 4000萬 /月賽亞星游城包租本報告是嚴(yán)格保密的。賽亞星游城 包租本報告是嚴(yán)格保密的。項目位置：合肥市望江路與潛山路交匯處 在弱市的情況下，如何通過包租，拉升價格和銷售速度大唐國際包租方案：1. 包租期限： 11年2. 投資回報： ，每年 8%的投資回報率，在房款中直接扣除； 年，每年 %的投資回報率； 711年，每年 10%的投資回報率。客戶研究3p 蕪湖市場上哪些人在購買商鋪？p 本項目出租和出售的單位的準(zhǔn)客戶是誰？本報告是嚴(yán)格保密的?？蛻糍徺I商鋪的主要目 的是用來經(jīng)營。u 低總價，投資門檻低u 關(guān)注投資回報高低u 對紅星美凱龍的運營能力有信心，對項目商鋪未來的升值潛力深信不疑本報告是嚴(yán)格保密的?？蛻艟呦衩枋? —— 自買自營典型客戶描述 1：—— 張女士，友邦集成吊頂，佘山中路的街鋪；—— 對于紅星美凱龍比較了解 ，很認可商場的經(jīng)營定位及運營方式，