【正文】 ，未來(lái)住宅市場(chǎng)以存量消化為主本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。蕪湖經(jīng)營(yíng)性土地以開(kāi)發(fā) ，正在及尚未開(kāi)發(fā)用地 p2023－ 2023年市區(qū)出讓土地開(kāi)發(fā)利用情況 : 在 2023－ 2023年蕪湖市區(qū)經(jīng)營(yíng)性土地出讓中，已開(kāi)發(fā)竣工占地面積為，占總出讓土地面積的 20%；正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的占地面積為 ，占總出讓土地面積的 53%；未開(kāi)發(fā)建設(shè)的占地面積為 ，占總出讓土地面積的 27%。項(xiàng)目面臨的機(jī)遇判斷商業(yè)市場(chǎng)研究2p 一級(jí)土地市場(chǎng)p 二級(jí)市場(chǎng)分析p 競(jìng)爭(zhēng)分析p 銷售模式分析p 后期運(yùn)營(yíng)保障本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建筑形態(tài)多以 100150㎡ 的單層商鋪；216。 中山路步行街 1999年元月開(kāi)工，1999年 9月 29日正式開(kāi)街，工期 9個(gè)月。 27p沿街商鋪p自發(fā)形成p特色商業(yè)街p統(tǒng)一規(guī)劃，產(chǎn)權(quán)分散 p以大賣(mài)場(chǎng)為主力店的大型購(gòu)物中心p只租不售，持有經(jīng)營(yíng)改革開(kāi)放后蕪湖市商業(yè)形態(tài)發(fā)展經(jīng)歷三個(gè)過(guò)程，由早期自發(fā)形成的沿街商鋪向特色商業(yè)街轉(zhuǎn)型，近期開(kāi)始向城市商業(yè)綜合體演變80年代 90年代 目前城市解讀之三本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 — 蕪湖市鳩江區(qū)商貿(mào)旅游局 褚亞紅局長(zhǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。一直是商務(wù)重地，商業(yè)氛圍濃厚，網(wǎng)點(diǎn)布局密，消費(fèi)能力強(qiáng)，對(duì)周邊輻射強(qiáng)。蕪湖固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)并逐年增加本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。規(guī)劃城市級(jí)商業(yè)功能區(qū)為 中山路商業(yè)中心 ，副城市級(jí)商業(yè)功能區(qū)為 城南商業(yè)中心 、 城東商務(wù)文化中心商業(yè)中心 、 三山商業(yè)中心 ，項(xiàng)目所在商圈規(guī)劃為區(qū)級(jí)的大橋商業(yè)中心。城市解讀之一面積3317平方公里，市區(qū)面積 720平方公里人口（截止 2023年底），市區(qū)人口 105萬(wàn)左右 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。對(duì)本項(xiàng)目的屬性界定屬性界定區(qū)域?qū)傩? 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)與鳩江區(qū)交界地帶，城市邊緣區(qū)城市北部專業(yè)市場(chǎng)聚集區(qū)城市快速干道連接處項(xiàng)目屬性 商場(chǎng)式高端家居建材專業(yè)市場(chǎng)未來(lái)城市東北部商業(yè)綜合體組成部分本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地塊南面為蕪湖最大的建材專業(yè)市場(chǎng) —— 長(zhǎng)江市場(chǎng)園區(qū)，及蕪湖汽配城，未來(lái)北部規(guī)劃有五金機(jī)電市場(chǎng)，所在區(qū)域?qū)l(fā)展成為蕪湖北部專業(yè)市場(chǎng)聚集區(qū)項(xiàng)目地址長(zhǎng)江市場(chǎng)園區(qū)蕪湖汽配城項(xiàng)目機(jī)遇本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目地塊 北面北面 為空地（未來(lái)規(guī)劃商業(yè)街）216。項(xiàng)目位于蕪湖市鳩江區(qū)九華中路以東，天門(mén)山東路以北，占地 110畝，毗鄰長(zhǎng)江大橋和城市環(huán)線，交通便捷。?城北重工業(yè)區(qū)： 集中奇瑞、海螺、美的及松下制造企業(yè)，是蕪湖城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心。項(xiàng)目需要解決的核心問(wèn)題界定如何從 R1到 R2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。p蕪湖商業(yè)地產(chǎn)年度去化體量約11萬(wàn)平方米，項(xiàng)目入市面臨銷售壓力。p可以采用包租銷售模式，但不得損害紅星美凱龍品牌。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售面積確定的前提下，尋找蕪湖商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)并準(zhǔn)確定位客戶。紅星美凱龍全球家居廣場(chǎng)按照美凱龍第七代產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建造，地上總建筑面積約 12萬(wàn)平方米。蕪湖紅星美凱龍項(xiàng)目中期匯報(bào)(商業(yè)市場(chǎng)研究、客戶定位分析及項(xiàng)目營(yíng)銷策略總綱 )本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 紅星美凱龍項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) ： 用地面積： 73219㎡ 地上建筑面積： 121913㎡ 地下建筑面積： 16461㎡ 容積率： 建筑密度： % 綠化率： % 紅星美凱龍注：與紅星美凱龍毗鄰的香江國(guó)際生活廣場(chǎng)規(guī)劃有商業(yè)街、超市、酒店及辦公產(chǎn)品，地上總建筑面積約 l 紅星美凱龍的 三幢單體建筑中，家具館由明輝置業(yè)自己持有。銷售目標(biāo)p 對(duì)外銷售的兩幢單體建筑，要求開(kāi)盤(pán)一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)一幢約 面積，用一年半時(shí)間完成全部銷售。客戶目標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。p潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手造成的銷售壓力p首批入市實(shí)現(xiàn)熱銷。本項(xiàng)目核心問(wèn)題界定及分解n 核心問(wèn)題打破蕪湖傳統(tǒng)商業(yè)模式，創(chuàng)造銷售突破n 問(wèn)題分解如何發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，從商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中尋找機(jī)會(huì)點(diǎn)？1如何定位目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)快速銷售？2采用何種銷售模式及營(yíng)銷策略，創(chuàng)造銷售熱點(diǎn)？3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。?城南學(xué)校及高科技開(kāi)發(fā)區(qū)： 蕪湖高校集中區(qū)域，為蕪湖提供人才支持，高科技開(kāi)發(fā)區(qū)為蕪湖企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型提供技術(shù)支持。鳩江區(qū)政府官陡街道辦項(xiàng)目地塊項(xiàng)目本體本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目地塊 東南面東南面 為長(zhǎng)江市場(chǎng)園區(qū)216。項(xiàng)目和香江國(guó)際廣場(chǎng)毗鄰，作為城市東北部大規(guī)模城市綜合體項(xiàng)目，未來(lái)將共同形成鳩江區(qū)重要區(qū)域商業(yè)節(jié)點(diǎn)。蕪湖城市位于安徽省東南部，是皖南經(jīng)濟(jì)，文化，交通，政治中心，長(zhǎng)江沿岸重要的口岸城市 國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的沿江重點(diǎn)開(kāi)放城市。隨著中部崛起、長(zhǎng)三角一體化和城市化進(jìn)程加快等利好政策出臺(tái)，為蕪湖發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)規(guī)劃本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。蕪湖地區(qū) 2023年生產(chǎn)總值 ，為安徽省第二大經(jīng)濟(jì)城市，對(duì)周邊縣市形成中心輻射效應(yīng)，城市消費(fèi)潛力巨大全年城市居民人均可支配收入13234元，比上年增長(zhǎng) %；人均消費(fèi)支出 9509元，比上年增長(zhǎng)%。 2023年蕪湖全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值排安徽省第二。08年蕪湖汽車(chē)及零部件、材料、電子電器三大支柱產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值 491億元，同比增長(zhǎng) 38%n 目前，蕪湖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)鮮明，已形成一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的龍頭企業(yè)，汽車(chē)及零部件、電子電器、新材料等三個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) 80％。蕪湖重要的市級(jí)商圈仍然集中在中心城區(qū)，未來(lái)政府導(dǎo)向也以重點(diǎn)發(fā)展中心城區(qū)商業(yè)為主銀湖南路商圈該商圈主要以鳳凰美食街和沃爾瑪購(gòu)物中心為主，其中美食街 75%為特色餐飲及本地土家菜，另外 25%為休閑娛樂(lè)配套場(chǎng)所。建成后的步行街全長(zhǎng) 690米，寬 30—40 米，東西縱深 160—180 米，是集購(gòu)物、旅游、休閑、文化、餐飲等綜合功能為一體的商業(yè)步行街，是蕪湖市級(jí)商業(yè)中心，中山路步行街 —— 為 蕪湖市區(qū)頂級(jí)商業(yè)圈典型商圈本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 沿街售價(jià)不低于 6萬(wàn)元 /平方米，和平大廈底商售價(jià)約為 /平方米左右，正街租金約為每月 700800元 /平方米之間，和平大廈外街約為每月 270元 /平方米，內(nèi)街約為 170元 /平方米；中山路步行街業(yè)態(tài)以休閑服飾簡(jiǎn)餐為主，服飾類占到 50%，簡(jiǎn)餐占到 35%，沿街租金高達(dá) 700800元 /月 /平方米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。由于城市建設(shè)步伐加快， 2023年蕪湖土地供應(yīng)迅速放量，商業(yè)地塊供應(yīng)體量巨大2023年上半年，市區(qū)出讓土地 10宗，出讓面積㎡，合同出讓金額 ，與 2023年上半年相比，土地出讓面積增長(zhǎng)了 24倍，出讓金額增長(zhǎng)了 46倍。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城東片區(qū)土地供應(yīng)情況 —— 城市居住類用地的主要供應(yīng)區(qū)域本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。蕪湖各區(qū)域置業(yè)及投資客戶分類明晰，以區(qū)域內(nèi)置業(yè)為主導(dǎo)，城市中心表現(xiàn)出強(qiáng)烈的向心力客戶置業(yè)及投資特征 —— 區(qū)域內(nèi)為主，跨區(qū)域置業(yè)投資較少且僅以簡(jiǎn)單的價(jià)格吸引為驅(qū)動(dòng)，客戶表現(xiàn)出對(duì)城市中強(qiáng)烈的向心力。市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)，精品陶瓷，木業(yè)超市，石材加工，綜合 建材?源豐裝飾城： 蕪湖目前市場(chǎng)上最高檔的裝飾建材城。216。經(jīng)過(guò)數(shù)年的不斷發(fā)展，新型建材已成為蕪湖迅速崛起的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，由此也吸引了眾多的海內(nèi)外客商來(lái)蕪?fù)顿Y興業(yè)。專業(yè)市場(chǎng)主要集中在沿弋江北路，花津中路，銀湖中路帶狀分布；216。216。長(zhǎng)江市場(chǎng)園區(qū)內(nèi)的街鋪，建筑形態(tài)以 “ 1+2” 層或 “ 1+2+3” 層一街鋪為主，商鋪以出售為主，許多小業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，商品檔次較為低端；二層商場(chǎng)式的市場(chǎng)由為市場(chǎng)園區(qū)持有，主要以租賃為主案例介紹本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。51位置 中山南路與利民路交匯處規(guī)模 4萬(wàn)余平米特色 中檔建材批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)類型 街鋪產(chǎn)品概況 367間商鋪業(yè)態(tài) 主營(yíng)建材、衛(wèi)浴、陶瓷經(jīng)營(yíng)模式 小業(yè)主持有物業(yè)，分散式經(jīng)營(yíng)中南建材目標(biāo)客戶是對(duì)裝飾建材有一定品牌重視程度的消費(fèi)者，入住品牌以中端為主，主要面向蕪湖南部區(qū)域的消費(fèi)客戶。2 運(yùn)營(yíng)模式亟待提升 :除福海項(xiàng)目外，大部分建材市場(chǎng)采用分散銷售，商家自發(fā)經(jīng)營(yíng)的模式，沒(méi)有采取統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的模式，市場(chǎng)租金水平也根據(jù)業(yè)主和經(jīng)營(yíng)戶的簽約時(shí)間、談判情況有較大差異，隨意性強(qiáng)，無(wú)法真正體現(xiàn)商鋪的市場(chǎng)價(jià)值。 散步于各小區(qū)沿街道路兩側(cè)商業(yè)綜合體大型綜合體形態(tài)，類似萬(wàn)達(dá)一代產(chǎn)品模式，主力商業(yè)采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，出售型物業(yè)集中在 2層，對(duì)小業(yè)主銷售獲取高價(jià)成熟商圈周邊蕪湖在售商業(yè)物業(yè)以住宅配套沿街商鋪為主，同時(shí)也有綜合體物業(yè)、集中式商場(chǎng)、商業(yè)街形態(tài)出現(xiàn)目前蕪湖市在售商業(yè)物業(yè)類型競(jìng)爭(zhēng)分析之二本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在售商業(yè)物業(yè)戶型面積普遍不大216。位置 九華中路與北京路交叉路口規(guī)模 占地面積： 16765建筑面積： 23300容積率： 商業(yè)類型 主題商業(yè)街建筑形態(tài) 三層商業(yè)單價(jià) 38000元 \平米戶型面積 30166平米總價(jià) 2億元銷售模式 不承諾投資回報(bào)運(yùn)營(yíng)模式 不統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理租售狀況 ，銷售率 13%，出租率 5%客戶 蕪湖本地人購(gòu)買(mǎi)，自用小九華商業(yè)街依托市區(qū)成熟地段及周邊旅游資源，打造安徽古典風(fēng)格商業(yè)街，因定價(jià)偏高且建筑設(shè)計(jì)存在缺陷，銷售及出租率慘淡案例介紹本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。位置 蕪湖市中和路與華興街交匯處規(guī)模 占地 40000平米，總建筑面積 190000平米商業(yè)類型 城市綜合體，大型 shoppingmall建筑形態(tài) 購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、文化、餐飲、娛樂(lè)、酒店、 SOHO公寓單價(jià) 未定（估計(jì)不低于 30000元）戶型面積 ≥ 15平米總價(jià) ≥ 45萬(wàn)銷售模式 承諾三年的保底的投資回報(bào)，具體操作未定運(yùn)營(yíng)模式 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理租售狀況 未開(kāi)盤(pán) 預(yù)計(jì)在今年 10月份客戶 蕪湖本地人為主，少量在蕪湖工作的外地人聯(lián)盛國(guó)際廣場(chǎng)屬于城市綜合體，輻射范圍擴(kuò)大到全市案例介紹本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2 為便于銷售，無(wú)論是商場(chǎng)式布局還是社區(qū)底商鋪，單套物業(yè)的劃分面積都比較小，大部分項(xiàng)目的主力面積都在 100平米左右；3 根據(jù)對(duì)經(jīng)營(yíng)戶和業(yè)主的訪談，沒(méi)有包租的在售型商鋪，投資回報(bào)率普遍比較低，在 45%左右。同期上市較多，商鋪競(jìng)爭(zhēng)激烈。開(kāi)發(fā)商承諾統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，依據(jù)項(xiàng)目情況采用不同的回報(bào)周期及回報(bào)率。蕪湖的專業(yè)市場(chǎng)以街區(qū)式布局的商業(yè)為主，多采取出售模式，商場(chǎng)式布局的專業(yè)市場(chǎng)則采用只租不售模式，本項(xiàng)目采用統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、分散銷售的模式在蕪湖為首創(chuàng)現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式類型 項(xiàng)目 面積（平方米） 建筑形態(tài) 經(jīng)營(yíng)方式 商鋪主力面積商業(yè)街布局長(zhǎng)江市場(chǎng)園區(qū) 292023室內(nèi)商業(yè)、街鋪（ 1+2層、1+2+3層）售、租 外街 200、室內(nèi)商鋪 2080源豐裝飾城 — 街鋪（單層） 售 70150中南建材城 40000 街鋪（ 1+2層） 售 82130金鴻新裝飾城 23000 街鋪（單層） 租 90160商場(chǎng)式布局明珠家具廣場(chǎng) 約 5000 室內(nèi)商業(yè) 租一樓服裝（ 10—20）二樓家具（ 160280）福海家具城 約 120230 室內(nèi)商業(yè) 租 180250本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。返租期內(nèi) .業(yè)主定時(shí)從發(fā)展商處得到固定的租金回報(bào)在售后返租模式的基礎(chǔ)上，增加回購(gòu)保證，回購(gòu)的約定年限一般為 310年 .客戶可以選擇賣(mài)也可以選擇不賣(mài)。商鋪實(shí)現(xiàn)銷售后，業(yè)主獲得了房屋所有權(quán)，但在不同模式下，業(yè)主依據(jù)所有權(quán)獲得收益的方式存在差異。業(yè)主出讓了使用和處分權(quán)，對(duì)租金收益需要實(shí)現(xiàn)利益共享216。針對(duì)自營(yíng)客戶銷售216。投資價(jià)值物業(yè)的增值保值性每年的返租回報(bào)收益率風(fēng)險(xiǎn)性每年實(shí)收的錢(qián)是多少？是否能按時(shí)返租？五年后商鋪值多少錢(qián)？【 客戶心中的顧慮 】【 投資價(jià)值的表現(xiàn)形式 】模式三主要針對(duì)純投資客戶，其對(duì)于商鋪的直接價(jià)值感知體系如下：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目增值保值性、收益率和風(fēng)險(xiǎn)性的分析，使客戶感知本項(xiàng)目的價(jià)值。280000= ％如果十年后繼續(xù)簽約，則后十年每年的現(xiàn)金收益率為： 55000247。 即本項(xiàng)目的投資收益率較高。商鋪案例研究p 售后包租案例研究p 帶租約銷售案例研究本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 12月 20日業(yè)態(tài)定位：中高檔餐飲、休閑娛樂(lè)銷售目標(biāo)： 4000萬(wàn) /月賽亞星游城包租本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。賽亞星游城 包租本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目位置：合肥市望江路與潛山路交匯處 在弱市的情況下，如何通過(guò)包租，拉升價(jià)格和銷售速度大唐國(guó)際包租方案：1. 包租期限： 11年2. 投資回報(bào)： ，每年 8%的投資回報(bào)率，在房款中直接扣除； 年，每年 %的投資回報(bào)率； 711年，每年 10%的投資回報(bào)率?？蛻粞芯?p 蕪湖市場(chǎng)上哪些人在購(gòu)買(mǎi)商鋪？p 本項(xiàng)目出租和出售的單位的準(zhǔn)客戶是誰(shuí)？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻糍?gòu)買(mǎi)商鋪的主要目 的是用來(lái)經(jīng)營(yíng)。u 低總價(jià)，投資門(mén)檻低u 關(guān)注投資回報(bào)高低u 對(duì)紅星美凱龍的運(yùn)營(yíng)能力有信心，對(duì)項(xiàng)目商鋪未來(lái)的升值潛力深信不疑本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻艟呦衩枋? —— 自買(mǎi)自營(yíng)典型客戶描述 1：—— 張女士，友邦集成吊頂，佘山中路的街鋪；—— 對(duì)于紅星美凱龍比較了解 ，很認(rèn)可商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位及運(yùn)營(yíng)方式，