【正文】 提前制定老帶新優(yōu)惠方案，并告知前期成交客戶216。時間節(jié)點： —216。在開盤當天設置新客戶借貸區(qū)，對于未辦卡新客戶臨時辦卡參加搖號選鋪，有效的保證客戶量，同時促進成交。階段目的： 第一批順利銷售、二批蓄客216。營銷方式： 公關營銷＋項目推廣分展場 ：n形式：在蕪湖的主要人流地段設置體驗式分展場；n地點：中山路步行街，嘉信茂廣場n讓客戶對項目有更直接的認知，全方位開拓蓄客渠道?；顒优浜?16。營銷方式： 媒體覆蓋＋話題營銷216。本項目體量占蕪湖市商業(yè)年消化量的半數(shù)以上，在銷售周期較短的情況下，如何實現(xiàn)項目快速的蓄客與銷售？116時間銷售階段推廣主題推廣渠道活動營銷工地圍墻、營銷活動、報廣、渠道推廣工程節(jié)點形象導入期 強銷期10年強銷期營銷活動紅星美凱龍運營團隊和開發(fā)商簽約主力商家簽約儀式電視（廣播）訪談，紅星美凱龍如何成為家居流通業(yè)第一品牌蓄客期蓄客期報廣、營銷活動南京合肥紅星美凱龍一日游蕪湖紅星會會員正式招募 開盤儀式 業(yè)主共建平臺聯(lián)誼紅星美凱龍的過去，現(xiàn)在，將來紅星美凱龍開辟蕪湖家居業(yè)新時代 蕪湖明輝紅星美凱龍營銷總控圖銷售中心落成紅星美凱龍開啟蕪湖家居新時代紅星美凱龍產權式商鋪熱銷商戶簽約儀式世聯(lián)建議：整個的營銷過程以活動作為主線2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月和紅星美凱龍一起發(fā)展產品發(fā)布會— 怎么和紅星美凱龍一起賺錢商戶簽約儀式南京合肥紅星美凱龍一日游推售量 一期一批 20230平米 一期二批 15000平米銷售目標 80% 80%推廣手段 推廣時間 活動配合媒體導入 2月底 ——5 月 通過網(wǎng)絡、高炮、報廣等媒體覆蓋發(fā)布會 5月 紅星美凱龍產品及 “價值宣言 ”發(fā)布會216。項目具體信息二、項目策略ACTION2：主力商家的炒作，展現(xiàn)升值潛力。 紅星美凱龍品牌全面滲透，親民形象成功打造 引爆市場輿論焦點！“紅星美凱龍來蕪湖了給蕪湖帶來了頂級家居商場！ ”透明化賣鋪：吸引客戶上門 7ACTION1：項目信息導入 —— 會員彩信，發(fā)布項目的相關點，透明化賣鋪項目的各種動態(tài)與成交信息，通過彩信透明化的傳遞給目標客戶，持續(xù)焦點產生，保持市場熱度！活動形式：n 開盤前，即將項目介紹的單張彩頁資料派發(fā)出去，或通過彩信，并且對外公布開盤日期。ACTION3： 紅星美凱龍 “價值宣言 ”發(fā)布n通過活動、報紙、線下推廣將紅星美凱龍 “ 價值宣言 ” 信息傳遞給蕪湖客戶，讓客戶感知到紅星美凱龍對產品與服務的信心與保證。大江晚報本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。以極具視覺沖擊力的大尺度廣告牌，在尺度上、形式上革新廣告形象。—— “ 紅星美凱龍聽說過，大城市都有，不過蕪湖沒有吧 ” ；—— 客戶對紅星美凱龍品牌的價值認知較模糊！蕪湖人聽說過紅星美凱龍，卻不知道運營模式及投資價值 !Because本項目： 屬于 相對陌生 的市場，（消費者對產品的陌生） 。本報告是嚴格保密的。市場占位：領導者策略選取領導者— 行業(yè)老大— 產品有不可重復性— 話語權壟斷追隨者— 搭便車，借勢— 以小博大，殺傷術— 價格戰(zhàn)的制造者補缺者— 目標明確，挖掘客戶— 瞄準市場縫隙— 創(chuàng)新產品和需求點挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強調新的評估標準— 強調產品的特色和價值形象定位蕪湖家居購物廣場第一品牌蕪湖家居 本報告是嚴格保密的。偶得客戶重要客戶 核心客戶 u家居品牌代理經(jīng)營者（自買自營）u中產階層（自買出租的公務員、白領等）u眼界開闊的企業(yè)主（市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)）u擁有少量資金的保守型投資客（自買出租）u蕪湖區(qū)域外投資需求者 目標客戶定位本報告是嚴格保密的。—— 對返祖銷售的認識 ，不太懂，經(jīng)解釋后認為越高越好 但說不出準確的數(shù)值來；客戶語錄： ——“ 如果能保證我賺得比買房多我就買，世貿的門面房曾經(jīng)考慮過 ”本報告是嚴格保密的?？蛻艟呦衩枋? —— 自買出租典型客戶描述 1：—— 王先生， 30多歲，大浴場業(yè)主；—— 對于紅星美凱龍比較了解 ，曾經(jīng)去過南京及合肥的紅星美凱龍商場，對商品的檔次及品質很認可；—— 投資渠道 ， 之前投資股票賠了很多錢，現(xiàn)在有兩套商品房，最近又開了一家浴場，準備擴大經(jīng)營。?普通投資客戶對本項目的看法 ， 所處區(qū)域基礎配套欠缺，對區(qū)域城市規(guī)劃不認同 。200萬以上 100萬 200萬 50萬 100萬 20萬 50萬 10萬 20萬 5萬 10萬 5萬以下普通投資客戶購買需求分析表 3：購買單價表 4：購買總價50007000元為主520萬元為主自買出租客戶分析風險投資偏好型：一般投資于金融衍生品為主 。潛在目標客戶：自有品牌經(jīng)營者 （廠家直銷批零兼營）?？蛻粽Z錄： ——“ 如果紅星美凱龍讓我進去，我就要賣自己門窗，不讓我賣我就不進去 ”——“ 我買商鋪是要自己經(jīng)營的，如果考慮出租就買小商品市場好了，位置又好又便宜，還是街鋪。自有品牌經(jīng)營者餅圖：品牌代理經(jīng)營者是否了解紅星美凱龍的運營方式對營業(yè)面積的需求自有品牌經(jīng)營者本報告是嚴格保密的。一般為純投資客戶，但投資力度及意愿由客戶的資金實力、關注點及自身所處階層有所不同?？蛻羰腔A：“找準客戶才是硬道理 ”自買自營 :家居產品的經(jīng)營者自買出租 :投資者購買商鋪客戶家居產品的經(jīng)營者；u 主要經(jīng)營的產品以家居為主，面積需求較大。項目所處地段商業(yè)氛圍濃厚，今后租金還會持續(xù)增長，商鋪的增值空間也會逐步體現(xiàn)。一期商場銷售背景大唐國際1. 2023年下半年，全國房地產市場整體調整，合肥市場處于低谷；2. 商業(yè)市場競爭激烈，去化速度較慢；3. 國購廣場的成功模式帶給市場對商場內鋪信心；4. 開發(fā)商市場口碑不佳；5. 項目位于大型居住區(qū)，商業(yè)氛圍不足，人流量較大，商業(yè)的發(fā)展?jié)摿^大；6. 開發(fā)商資金極度緊張，年內回款目標不低于 1個億；7. 客戶積累期長，對區(qū)域商業(yè)價值有一定了解 6個月；8. 項目所處地段的價格在 15000左右，如何實現(xiàn)開發(fā)商 22023元 /平米的銷售目標包租本報告是嚴格保密的。投 資 商：安徽信旺集團 3. 回購方案： 5年， 100%回購 ； 10年， 120%回購實現(xiàn)銷售業(yè)績：在阜陽和合肥二地同時發(fā)售，開盤當月完成銷售業(yè)績近 400套。項目位置：長江西路與紅皖路交口 后期運營保障 解決產權分散情況下的統(tǒng)一經(jīng)營問題，是保障紅星美凱龍后期運營的關鍵包租到期后，解決產權分散，統(tǒng)一經(jīng)營的問題的幾種方式1. 在包租到期后，承諾一個保底的投資回報；2. 在包租到期后，承諾一個回購的價格；3. 在包租到期后，承諾業(yè)主給予商業(yè)運營收入一定比例的分成4. 購買同時，簽定業(yè)主承諾書，承諾業(yè)主日后自營或出租商鋪，其運營的品牌和產品必須符合紅星美凱龍的標準和規(guī)劃。 ＝ 82％按照 10％的年返租率計算，項目前十年的凈現(xiàn)金收益率為 ％，高于市場上一般的理財產品如國債、貨幣基金等。按五成十年按揭計算首付： 280000元 月供： 則每年的收益為 55000－ 12 ＝ 前十年凈現(xiàn)金收益率： 247。要求統(tǒng)一招租、統(tǒng)一運營的前提保證本報告是嚴格保密的。模式一：售后返租模式三：直接銷售216。216。經(jīng)營商戶經(jīng)營商戶經(jīng)營商戶商鋪業(yè)主開發(fā)商 銷售出租模式三 經(jīng)營商戶經(jīng)營商戶經(jīng)營商戶管理運營公司經(jīng)營商戶商鋪業(yè)主開發(fā)商模式四銷售招租管理委托經(jīng)營商戶經(jīng)營商戶經(jīng)營商戶管理運營公司經(jīng)營商戶商鋪業(yè)主開發(fā)商模式一銷售招租管理委托返租擔保經(jīng)營商戶經(jīng)營商戶經(jīng)營商戶管理運營公司經(jīng)營商戶商鋪業(yè)主開發(fā)商模式二銷售回購招租管理委托返租擔保本報告是嚴格保密的。發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付216。銷售模式本報告是嚴格保密的。直接銷售，不承諾租賃，不承諾回報率 波卡爾大街、融匯錦江、天和苑、小九華商業(yè)街售后返租 商業(yè)綜合體、集中式商業(yè)街。劣勢（ W）：機會（ O）：威脅 (T）： 隨著新的統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪的入市，原有的低品質商鋪的客戶需求將得到激發(fā)，需求層次將得到提升市場同質化產品放量較大，競爭激烈。作為商場式布局產品，本項目在蕪湖市場上缺乏可類比的產品，項目可以利用商場式產品的面積分割優(yōu)勢，從銷售價格和面積上與市場現(xiàn)有產品形成差異競爭1 街鋪和社區(qū)配套商業(yè)街主要以分散銷售為主，部分區(qū)域中心商業(yè)街以包租銷售，綜合體或者商場以包租銷售為主。案例介紹 世貿濱江花園 — 玫瑰坊由世茂集團打造，商業(yè)輻射范圍廣，影響力較大本報告是嚴格保密的。位置 銀湖北路與越秀路路口規(guī)模 建筑面積： 15000商業(yè)類型 社區(qū)配套商業(yè)街建筑形態(tài) 二層商業(yè)：外街：一拖二 內街：一層二層獨立經(jīng)營單價 7892元 \平米戶型面積 3080總價 23萬 63萬銷售模式 不承諾投資回報運營模式 不統(tǒng)一經(jīng)營管理租售狀況 ，銷售率 100%，出租率 60%客戶 主要以項目周邊的蕪湖本地自用客為主，投資客少案例介紹 波爾卡大街屬于社區(qū)配套商業(yè)街，外街商鋪經(jīng)營比較好，只是由于目前居住人口還比較少，內街商鋪還比較冷清本報告是嚴格保密的。在售商鋪除了個別項目外供應量都不大216。類型 商鋪特征 分布特色商業(yè)街 23層建筑，內街式布局， 依托大型住宅社區(qū)或旅游景點沿街商鋪 住宅底層商業(yè)， 2層為主，少量單層商鋪，通常兩層同時銷售。1 蕪湖現(xiàn)有專業(yè)建材市場發(fā)展水平落后，缺少領軍項目 ：1. 產品形態(tài) ：在建材市場的經(jīng)營環(huán)境方面，目前紅星美凱龍已經(jīng)發(fā)展到第七代產品，蕪湖目前的大部分專業(yè)市場的設計和建筑規(guī)劃還停留在早期的建材市場層面2. 品牌檔次 ：在經(jīng)營家居建材的品牌檔次上，目前蕪湖建材市場上充斥大量低檔品牌，產品檔次參差不一，消費者無法有效選擇，僅有福海家具城和源豐建材市場的經(jīng)營的品牌接近紅星美凱龍的標準3. 市場形象 ：在市場管理方面，由于多數(shù)采用小業(yè)主分散經(jīng)營，市場對外形象差，給人以低檔的感覺。案例介紹本報告是嚴格保密的。48位置 弋江路天門山路規(guī)模 292023平米特色 一站式購齊、批發(fā)價零售 商業(yè)類型 街鋪及商場產品概況 街鋪式： 271家，商鋪面積都在 260平米左右，商場式：兩層、每套商鋪面積在 2080平米左右，業(yè)態(tài) 陶瓷、潔具、五金、水暖、燈具、鋼材、木材、管件、電纜經(jīng)營模式 自營客戶 購買商鋪后自營用途的商戶居多，對外出租的建材商鋪主要在集中式市場中。區(qū)域租金主要集中在 2035元左右，租金水平不高。先期的專業(yè)市場都是出售為主，租賃房源也為小業(yè)主的居多區(qū)域專業(yè)市場一覽表特征之二項目 地址 入駐時間面積（平方米） 建筑形態(tài)經(jīng)營方式商鋪主力面積 入駐率長江市場園區(qū)弋江路近天門山路 292023室內商業(yè)、街鋪（ 1+2層、1+2+3層） 售、租外街 200、室內商鋪 208098%明珠家具廣場弋江北路神山口大轉盤 約 5000 室內商業(yè) 租一樓服裝（10—20 ）二樓家具（160280）95%金鴻新裝飾城 弋江北路神山 大道 1999 23000 街鋪（單層） 租 90160 80%福海家具城 銀湖中路 26號 約 120230 室內商業(yè) 租 180250 100%源豐裝飾城延安路大富新村對面 — — 街鋪（單層） 售 70150 90%中南建材城中山南路與利民路交匯處 40000街鋪（ 1+2層） 售 82130 95%目前處于運營狀態(tài)的專業(yè)市場前期主要是以銷售為主的，多數(shù)都銷售完畢；216。經(jīng)營場所也從最早的沿街商鋪轉向街區(qū)式專業(yè)市場或綜合型購物廣場；216。長江市場園區(qū)金鴻新裝飾城福海家具城中南建材城源豐裝飾城明珠家具廣場競爭分析之一本報告是嚴格保密的。?金鴻新裝飾城： 金鴻新裝飾城是市政府立項的配套裝飾產品市場。p商業(yè)地產銷量以鏡湖區(qū)和開發(fā)區(qū)為首，其他各區(qū)配套還未成熟，商業(yè)地產銷量較緩， 城市外拓帶來的多極化、多組團市場格局逐步成型，各區(qū)域城市特點開始顯現(xiàn)本報告是嚴格保密的。受 2023年市場觀望氣氛影響，樓盤開發(fā)進度放緩，但進入 2023年后，住宅及商業(yè)用房銷量均有大幅提升n 2023年 1－ 6月，市區(qū)商品房上市量在年初較小，前二個月上市量僅有㎡， 3月份后，商品房上市量開始逐月增加n 2023年上半年，住宅用房銷售面積 ㎡，較去年同期增長 %，銷售金額為 元，較去年同期增長 %；n 商業(yè)用房銷售面積 萬㎡，較去年同期增長 %，銷售金額為 億元，較去年同期增長 %；n 辦公用房銷售面積 萬㎡，較去年同期下降%銷售金額為 億元。城南片區(qū)土地供應情況 —— 商業(yè)用地為主