【正文】 ?紅星會會員介紹的客戶 ，成交有獎人人有獎，全民動員創(chuàng)意中秋 ——企業(yè)高管、生意人巧克力節(jié) ——企業(yè)白領(lǐng)人體彩繪秀 —企業(yè)白領(lǐng)熱鬧、新鮮、前衛(wèi)的活動，讓歡樂蔓延一周，為項目開盤營造氣氛，吸引客戶上門，促進成交創(chuàng)新性活動 —— 最大程度吸引客戶的眼球9持續(xù)銷售階段：脈沖營銷，保持熱度216。搜索引擎 “關(guān)鍵詞 ”競拍： 買斷 baidu、 google關(guān)于項目特征的所有關(guān)鍵詞。6ACTION5： 體驗營銷 ——— 南京紅星美凱龍一日游活動時間 ： 6月 7月，每周末舉行，一天兩班活動對象： 紅星會會員活動目的： 讓客戶現(xiàn)場實地的參觀紅星美凱龍的項目，感受商場運營價值，加深對投資美凱龍商業(yè)的理解和向往，同時促進紅星會的會員招募參觀項目：南京紅星美凱龍、合肥紅星美凱龍路途中，銷售代表可以與客戶互動，通過有獎競答形式將美凱龍與項目信息滲透到客戶心中，同時向客戶介紹項目信息，進行產(chǎn)品推薦。最終為價值買單，完美實現(xiàn) “ 全民營銷 ”ACTION1. 巨幅廣告牌 ACTION2. 紅星美凱龍發(fā)布會 —— 怎么和紅星美凱龍一起賺錢ACTION3. 親民營銷， 迎世博長跑ACTION4. 紅星會導入ACTION5. 南京、合肥紅星美凱龍商場一日游本報告是嚴格保密的。困惑 蕪湖普通客戶對紅星美凱龍及其運營模式了解不多；目標客戶困惑反思由于蕪湖城市經(jīng)濟水平一般，商業(yè)地產(chǎn)市場仍然處于發(fā)展初級階段，客戶投資的風險偏好性較低，所以在購買商鋪時面臨較多困惑。自買出租少數(shù)企業(yè)主為主；中產(chǎn)階層為主：中產(chǎn)階層 /普通居民本報告是嚴格保密的。自買自營客戶分析自買自營品牌代理經(jīng)營者：多為品牌加盟、一線及二線品牌代理商；自有品牌經(jīng)營者：一般為廠家直銷、批零兼營型營業(yè)方式。開盤時間： 2023年 11月 本報告是嚴格保密的。統(tǒng)一運營和招商、管理的基礎(chǔ)上，要給予投資客固定回報率保證216。承諾投資回報， 5年，每年 8%，前三年折入房價，后二年每年二次，先用后付。位置 蕪湖市濱江大道規(guī)模 40000平米（ ）商業(yè)類型 區(qū)域特色商業(yè)街建筑形態(tài) 二層商鋪，局部三層或四層單價 2300025000（一層、二層）， 14000（三層、四層）戶型面積 — 440平米總價 92萬 1020萬（一層、二層）、 56萬 610萬銷售模式 承諾投資回報， 5年，每年 8%，前三年折入房價，后二年每年二次，先用后付；運營模式 統(tǒng)一經(jīng)營管理租售狀況 銷售率； 51% 客戶 購買的客戶主要以世茂濱江花園的業(yè)主為主，世茂濱江花園的客戶多為蕪湖下轄三縣。案例介紹本報告是嚴格保密的。蕪湖專業(yè)市場已經(jīng)從最早的自發(fā)型市場轉(zhuǎn)向政府引導，規(guī)模化經(jīng)營的專業(yè)市場集聚區(qū)。蕪湖商業(yè)地產(chǎn)目前可售面積 18萬平米，截止到 7月底成交面積 6萬平米，全市成交均價 9336元 /㎡可售面積(M2)成交面積(M2)成交均價 (元 / M2) 全市 9336鏡湖區(qū) 13097鳩江區(qū) 4952弋江區(qū) 8204三山區(qū) 4348開發(fā)區(qū) 6349p今年 1— 4月份，蕪湖商品類住宅銷量、銷售面積從環(huán)比到同比都在回升?，F(xiàn)狀特征 ：以特色商業(yè)街為核心商業(yè)形態(tài) —— 90年代末興起，以特色購物街區(qū)為代表， 成為市級商業(yè)核心區(qū)；現(xiàn)有商業(yè)過于集中，主要分布在鏡湖區(qū) —— 受到城市發(fā)展歷史和規(guī)劃影響，核心商圈集中于鏡湖區(qū)，在城市南部和北部并未形成副中心商業(yè)圈，中心城區(qū)外圍僅以社區(qū)配套型商業(yè)為主；消費和購買潛力大 —— 作為碼頭城市，蕪湖具有類似武漢、重慶等沿長江城市的商業(yè)氣質(zhì)，本市常住人口規(guī)模有限，僅 100多萬人口，但常住的流動人口達到 200萬人次，蕪湖商業(yè)消費人群可輻射到周邊縣市，消費水平和南京等大城市相近。蕪湖的消費承載力強，吸引了周邊馬鞍山、池州等地來蕪湖置業(yè)購房。蕪湖水域面積占總面積的 %。?城東未來高端住宅及行政、金融中心； 大量尚未開發(fā)的土地為住宅及金融中心的發(fā)展提供良好的土地資源，政府未來重點開發(fā)區(qū)域?？蛻羲伎紁 蕪湖作為三四線城市，當?shù)乜蛻魧ν顿Y類產(chǎn)品的偏好和消費特征如何，哪些人會購買本項目？p 蕪湖商鋪投資者對商場式產(chǎn)品接受度如何？是否接受包租銷售模式？p 蕪湖當前的房地產(chǎn)開發(fā)和營銷水平還停留在低端水平，如何引入先進的營銷理念并實現(xiàn)營銷突破？運作目標p三幢建筑中，沿九華山路的兩幢全部對外銷售，作為現(xiàn)金流產(chǎn)品回攏資金，另一幢由開發(fā)商持有，實現(xiàn)未來持有物業(yè)增值。 家居館建材南樓建材北樓項目背景本報告是嚴格保密的。項目位于蕪湖城市高速路入口，屬于城東區(qū)北部規(guī)劃范圍，未來區(qū)域內(nèi)規(guī)劃了大量高端住宅城市中心城北工業(yè)區(qū)城南學校及高新科技開發(fā)區(qū)紅星美凱龍城東未來高端住宅及行政、金融中心城市高架入口?城市中心： 蕪湖傳統(tǒng)城市生活中心，集中原始商業(yè)街，生活配套成熟。 n 兩個項目通過業(yè)態(tài)補充、豐富，實現(xiàn)開發(fā)共嬴，構(gòu)成蕪湖北部綜合商圈本報告是嚴格保密的。 —— 蕪湖統(tǒng)計年鑒 2023主營業(yè)務收入 500萬元以上工業(yè)企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值企業(yè)性質(zhì) 主營業(yè)務收入（萬 元） 利稅總額（萬元） 從業(yè)人員年平均數(shù)（人）私營企業(yè) 72942 4612 202391 私營獨資 15245 8954 42939 私營合伙企業(yè) 32121 1965 7937 私營有限責任公司 53661 3483 146674 私營股份有限公司 8236 3684 3141從 1876年開始，蕪湖就修建通商口岸了。 中山路步行街約有 200多家商戶，是集服飾、簡餐、休閑娛樂、百貨商場、超市為一體的步行街，步行街匯聚了麥當勞、肯德基、老娘舅等多家知名餐飲；耐克、阿迪達斯等運動品牌和七匹狼、利郎、海瀾之家、美特斯邦威等休閑品牌，并有多家電器商場、百貨商場及購物中心，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營效益好；216。近年來蕪湖房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展， 08年受整體市場影響明顯，價格調(diào)整幅度較大房地產(chǎn)市場本報告是嚴格保密的。蕪湖的專業(yè)市場已經(jīng)逐步從自發(fā)形成的街鋪市場轉(zhuǎn)向由政府引導，根據(jù)不同區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的要求進行布局；216。50位置 弋江北路神山大轉(zhuǎn)盤規(guī)模 10000平米左右特色 集中中低檔次家具商業(yè)類型 商場產(chǎn)品概況 一樓商鋪 150余家二樓商鋪 39家 業(yè)態(tài) 一樓紡織二樓家具經(jīng)營模式 開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營明珠家具城以經(jīng)營服飾和家具為主，產(chǎn)品檔次低，經(jīng)營形態(tài)混雜。租金的高低和項目所處的地段和經(jīng)營定位有很大的關(guān)系本報告是嚴格保密的。銷售模式 產(chǎn)品特征 營銷手段 案例直接銷售商業(yè)街（包括早期的專業(yè)市場）、沿街住宅底商，以 23層建筑為主。 68基于蕪湖市商業(yè)投資市場尚未成熟的現(xiàn)狀，從客戶接受度、利潤與回現(xiàn)目標入手，建議本項目運用 “模式一 ”與 “模式三 ”兩類模式。 ＝ 108％即使十年后不繼續(xù)簽約，按照商業(yè)物業(yè) 40年折舊計算，物業(yè)殘值為 ，將其變現(xiàn)則總投資利潤率為（ 5500010 ＋ 412500－ ） 247?？偨娣e： 80000平米產(chǎn)品類型： 6+1商場（只售負一層和一層）主力面積： 1216平米價 格： 22023元 /平米 u 蕪湖目前缺乏真正的高檔家居市場，自營客戶需要這樣的一個平臺。本報告是嚴格保密的。少許資金，有投資意愿，急切的希望聚集資產(chǎn)，看重較高的投資回報率本報告是嚴格保密的?！昂诵膬r值體系建立 ”營銷策略：品牌策略 —— 紅星美凱龍價值 1 紅星美凱龍發(fā)布會 2 紅星美凱龍體驗場項目策略 —— 城市價值 /投資價值 1 項目信息導入 2 主力商家炒作 3 項目未來升值潛力引導不僅要奪取話語權(quán)，恢宏造勢而且要引入創(chuàng)新型品牌營銷模式，讓客戶發(fā)現(xiàn)價值、感受價值最終為價值買單！傳統(tǒng) “ 告知型 ” 品牌推廣模式適用于： 對于 完全陌生 的市場，開發(fā)商缺乏市場認知。選擇紅星美凱龍的“十五大理由 ” 紅星美凱龍 “價值宣言 ”理由一：中國家居業(yè)第一品牌，值得信賴；理由二：家具、建材、家裝、飾品等，一站式購齊；理由三：首家體驗式賣場，引領(lǐng)家居消費新時尚；理由四：世界家居直銷中心，品牌商品、源頭價格；理由五：開業(yè)促銷，價格一降到低；理由六：新款家居大本營，時尚色彩引領(lǐng)者；理由七：所有售出商品由紅星美凱龍負全責；理由八： 30天無理由退貨，后顧無憂； 理由九：同城比價 3倍退差，確保全市最低價； 理由十：綠色環(huán)保，健康從這里開始；理由十一： 360度全程服務導航，購物滿意舒心； 理由十二：五星級購物環(huán)境， “ 看看就是一種享受 ” ； 理由十三：一線品牌匯聚，城市精英夢想之選；理由十四：紅星美凱龍 VIP卡舉市發(fā)售，物超所值；理由十五：售后跟蹤回訪，服務無時不在。營銷主題： 紅星美凱龍開辟蕪湖家居業(yè)新時代 紅星美凱龍的過去、現(xiàn)在、將來216。主舞臺不停上演充滿激情的演出的同時，由主持人不間斷抽獎，并當場宣布中獎客戶姓名，當場領(lǐng)獎，以保持場地的持續(xù)熱度。階段目的： 二批順利銷售216。時間節(jié)點： —216。n 開盤后，時時公布項目的銷售情況，以及將項目的其他活動情況全部公開透明化。蕪湖，紅星美凱龍來了……紅星會會員招募中蕪湖，你好 ……紅星會會員招募中1戶外廣告設置點推薦：蕪湖連接市中心的主干道路口中山路步行街本報告是嚴格保密的。項目背景客戶目標案例借鑒項目解讀市場研究客戶分析核心問題 營銷戰(zhàn)略 策略制定一、問題界定 二、問題分析 三、策略制定A 回到營銷的基礎(chǔ)價值論：客戶付錢買價值客戶傾向于選擇能讓他們付錢得到最大價值保證的供應商Product: 創(chuàng)造價值Place: 交付價值Price: 體現(xiàn)價值Promotion: 宣傳價值本報告是嚴格保密的。，留給小業(yè)主可選擇余地少，有自營期望的客戶會謹慎選擇。客戶具像描述 —— 自買自營典型客戶描述 1：—— 張女士，友邦集成吊頂，佘山中路的街鋪；—— 對于紅星美凱龍比較了解 ，很認可商場的經(jīng)營定位及運營方式，表示一定會入駐，并希望開發(fā)商統(tǒng)一管理；—— 目前沒有購買商鋪 ， 現(xiàn)在的店鋪為租賃，租金在 60元 /平米 /月；—— 對價格不太敏感 ， ，但最好最高不要超過 18000元 /㎡ ；需求面積在 100平米以上。在弱市的情況下，如何通過包租，拉升價格和銷售速度大唐國際包租方案：1. 包租期限： 11年2. 投資回報： ，每年 8%的投資回報率，在房款中直接扣除； 年，每年 %的投資回報率； 711年，每年 10%的投資回報率。商鋪案例研究p 售后包租案例研究p 帶租約銷售案例研究本報告是嚴格保密的。針對自營客戶銷售216。蕪湖的專業(yè)市場以街區(qū)式布局的商業(yè)為主，多采取出售模式，商場式布局的專業(yè)市場則采用只租不售模式，本項目采用統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營、分散銷售的模式在蕪湖為首創(chuàng)現(xiàn)有專業(yè)市場經(jīng)營模式類型 項目 面積（平方米） 建筑形態(tài) 經(jīng)營方式 商鋪主力面積商業(yè)街布局長江市場園區(qū) 292023室內(nèi)商業(yè)、街鋪（ 1+2層、1+2+3層）售、租 外街 200、室內(nèi)商鋪 2080源豐裝飾城 — 街鋪（單層） 售 70150中南建材城 40000 街鋪（ 1+2層） 售 82130金鴻新裝飾城 23000 街鋪（單層） 租 90160商場式布局明珠家具廣場 約 5000 室內(nèi)商業(yè) 租一樓服裝（ 10—20）二樓家具（ 160280）福海家具城 約 120230 室內(nèi)商業(yè) 租 180250本報告是嚴格保密的。位置 蕪湖市中和路與華興街交匯處規(guī)模 占地 40000平米，總建筑面積 190000平米商業(yè)類型 城市綜合體，大型 shoppingmall建筑形態(tài) 購物、休閑、運動、文化、餐飲、娛樂、酒店、 SOHO公寓單價 未定（估計不低于 30000元）戶型面積 ≥ 15平米總價 ≥ 45萬銷售模式 承諾三年的保底的投資回報，具體操作未定運營模式 統(tǒng)一經(jīng)營管理租售狀況 未開盤 預計在今年 10月份客戶 蕪湖本地人為主，少量在蕪湖工作的外地人聯(lián)盛國際廣場屬于城市綜合體，輻射范圍擴大到全市案例介紹本報告是嚴格保密的。2 運營模式亟待提升 :除福海項目外，大部分建材市場采用分散銷售，商家自發(fā)經(jīng)營的模式，沒有采取統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的模式，市場租金水平也根據(jù)業(yè)主和經(jīng)營戶的簽約時間、談判情況有較大差異，隨意性強，無法真正體現(xiàn)商鋪的市場價值。專業(yè)市場主要集中在沿弋江北路，花津中路，銀湖中路帶狀分布；216。蕪湖各區(qū)域置業(yè)及投資客戶分類明晰，以區(qū)域內(nèi)置業(yè)為主導，城市中心表現(xiàn)出強烈的向心力客戶置業(yè)及投資特征 —— 區(qū)域內(nèi)為主，跨區(qū)域置業(yè)投資較少且僅以簡單的價格吸引為驅(qū)動，客戶表現(xiàn)出對城市中強烈的向心力。由于城市建設步伐加快， 2023年蕪湖土地供應迅速放量，商業(yè)地塊供應體量巨大2023年上半年，市區(qū)出讓土地 10宗，出讓面積㎡，合同出讓金額 ，與 2023年上半年相比，土地出讓面積增長了 24倍，出讓金額增長了