【正文】 ?紅星會(huì)會(huì)員介紹的客戶(hù) ，成交有獎(jiǎng)人人有獎(jiǎng)，全民動(dòng)員創(chuàng)意中秋 ——企業(yè)高管、生意人巧克力節(jié) ——企業(yè)白領(lǐng)人體彩繪秀 —企業(yè)白領(lǐng)熱鬧、新鮮、前衛(wèi)的活動(dòng)，讓歡樂(lè)蔓延一周，為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)營(yíng)造氣氛，吸引客戶(hù)上門(mén)，促進(jìn)成交創(chuàng)新性活動(dòng) —— 最大程度吸引客戶(hù)的眼球9持續(xù)銷(xiāo)售階段：脈沖營(yíng)銷(xiāo)，保持熱度216。搜索引擎 “關(guān)鍵詞 ”競(jìng)拍： 買(mǎi)斷 baidu、 google關(guān)于項(xiàng)目特征的所有關(guān)鍵詞。6ACTION5： 體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) ——— 南京紅星美凱龍一日游活動(dòng)時(shí)間 ： 6月 7月，每周末舉行，一天兩班活動(dòng)對(duì)象： 紅星會(huì)會(huì)員活動(dòng)目的： 讓客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地的參觀紅星美凱龍的項(xiàng)目，感受商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)價(jià)值，加深對(duì)投資美凱龍商業(yè)的理解和向往，同時(shí)促進(jìn)紅星會(huì)的會(huì)員招募參觀項(xiàng)目：南京紅星美凱龍、合肥紅星美凱龍路途中，銷(xiāo)售代表可以與客戶(hù)互動(dòng)，通過(guò)有獎(jiǎng)競(jìng)答形式將美凱龍與項(xiàng)目信息滲透到客戶(hù)心中，同時(shí)向客戶(hù)介紹項(xiàng)目信息，進(jìn)行產(chǎn)品推薦。最終為價(jià)值買(mǎi)單，完美實(shí)現(xiàn) “ 全民營(yíng)銷(xiāo) ”ACTION1. 巨幅廣告牌 ACTION2. 紅星美凱龍發(fā)布會(huì) —— 怎么和紅星美凱龍一起賺錢(qián)ACTION3. 親民營(yíng)銷(xiāo)， 迎世博長(zhǎng)跑ACTION4. 紅星會(huì)導(dǎo)入ACTION5. 南京、合肥紅星美凱龍商場(chǎng)一日游本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。困惑 蕪湖普通客戶(hù)對(duì)紅星美凱龍及其運(yùn)營(yíng)模式了解不多；目標(biāo)客戶(hù)困惑反思由于蕪湖城市經(jīng)濟(jì)水平一般，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于發(fā)展初級(jí)階段，客戶(hù)投資的風(fēng)險(xiǎn)偏好性較低，所以在購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)面臨較多困惑。自買(mǎi)出租少數(shù)企業(yè)主為主；中產(chǎn)階層為主：中產(chǎn)階層 /普通居民本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。自買(mǎi)自營(yíng)客戶(hù)分析自買(mǎi)自營(yíng)品牌代理經(jīng)營(yíng)者：多為品牌加盟、一線及二線品牌代理商；自有品牌經(jīng)營(yíng)者：一般為廠家直銷(xiāo)、批零兼營(yíng)型營(yíng)業(yè)方式。開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 11月 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)和招商、管理的基礎(chǔ)上，要給予投資客固定回報(bào)率保證216。承諾投資回報(bào)， 5年，每年 8%，前三年折入房?jī)r(jià)，后二年每年二次，先用后付。位置 蕪湖市濱江大道規(guī)模 40000平米（ ）商業(yè)類(lèi)型 區(qū)域特色商業(yè)街建筑形態(tài) 二層商鋪，局部三層或四層單價(jià) 2300025000（一層、二層）， 14000（三層、四層）戶(hù)型面積 — 440平米總價(jià) 92萬(wàn) 1020萬(wàn)（一層、二層）、 56萬(wàn) 610萬(wàn)銷(xiāo)售模式 承諾投資回報(bào)， 5年，每年 8%，前三年折入房?jī)r(jià)，后二年每年二次，先用后付；運(yùn)營(yíng)模式 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理租售狀況 銷(xiāo)售率； 51% 客戶(hù) 購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)主要以世茂濱江花園的業(yè)主為主，世茂濱江花園的客戶(hù)多為蕪湖下轄三縣。案例介紹本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。蕪湖專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)從最早的自發(fā)型市場(chǎng)轉(zhuǎn)向政府引導(dǎo)，規(guī)?；?jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集聚區(qū)。蕪湖商業(yè)地產(chǎn)目前可售面積 18萬(wàn)平米，截止到 7月底成交面積 6萬(wàn)平米，全市成交均價(jià) 9336元 /㎡可售面積(M2)成交面積(M2)成交均價(jià) (元 / M2) 全市 9336鏡湖區(qū) 13097鳩江區(qū) 4952弋江區(qū) 8204三山區(qū) 4348開(kāi)發(fā)區(qū) 6349p今年 1— 4月份，蕪湖商品類(lèi)住宅銷(xiāo)量、銷(xiāo)售面積從環(huán)比到同比都在回升?，F(xiàn)狀特征 ：以特色商業(yè)街為核心商業(yè)形態(tài) —— 90年代末興起，以特色購(gòu)物街區(qū)為代表， 成為市級(jí)商業(yè)核心區(qū)；現(xiàn)有商業(yè)過(guò)于集中，主要分布在鏡湖區(qū) —— 受到城市發(fā)展歷史和規(guī)劃影響，核心商圈集中于鏡湖區(qū)，在城市南部和北部并未形成副中心商業(yè)圈，中心城區(qū)外圍僅以社區(qū)配套型商業(yè)為主；消費(fèi)和購(gòu)買(mǎi)潛力大 —— 作為碼頭城市，蕪湖具有類(lèi)似武漢、重慶等沿長(zhǎng)江城市的商業(yè)氣質(zhì)，本市常住人口規(guī)模有限，僅 100多萬(wàn)人口，但常住的流動(dòng)人口達(dá)到 200萬(wàn)人次，蕪湖商業(yè)消費(fèi)人群可輻射到周邊縣市，消費(fèi)水平和南京等大城市相近。蕪湖的消費(fèi)承載力強(qiáng)，吸引了周邊馬鞍山、池州等地來(lái)蕪湖置業(yè)購(gòu)房。蕪湖水域面積占總面積的 %。?城東未來(lái)高端住宅及行政、金融中心； 大量尚未開(kāi)發(fā)的土地為住宅及金融中心的發(fā)展提供良好的土地資源，政府未來(lái)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域?？蛻?hù)思考p 蕪湖作為三四線城市，當(dāng)?shù)乜蛻?hù)對(duì)投資類(lèi)產(chǎn)品的偏好和消費(fèi)特征如何，哪些人會(huì)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目？p 蕪湖商鋪投資者對(duì)商場(chǎng)式產(chǎn)品接受度如何？是否接受包租銷(xiāo)售模式？p 蕪湖當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)水平還停留在低端水平，如何引入先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理念并實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)突破？運(yùn)作目標(biāo)p三幢建筑中，沿九華山路的兩幢全部對(duì)外銷(xiāo)售，作為現(xiàn)金流產(chǎn)品回?cái)n資金，另一幢由開(kāi)發(fā)商持有，實(shí)現(xiàn)未來(lái)持有物業(yè)增值。 家居館建材南樓建材北樓項(xiàng)目背景本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目位于蕪湖城市高速路入口，屬于城東區(qū)北部規(guī)劃范圍，未來(lái)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃了大量高端住宅城市中心城北工業(yè)區(qū)城南學(xué)校及高新科技開(kāi)發(fā)區(qū)紅星美凱龍城東未來(lái)高端住宅及行政、金融中心城市高架入口?城市中心： 蕪湖傳統(tǒng)城市生活中心，集中原始商業(yè)街，生活配套成熟。 n 兩個(gè)項(xiàng)目通過(guò)業(yè)態(tài)補(bǔ)充、豐富，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)共嬴，構(gòu)成蕪湖北部綜合商圈本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 蕪湖統(tǒng)計(jì)年鑒 2023主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 500萬(wàn)元以上工業(yè)企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值企業(yè)性質(zhì) 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（萬(wàn) 元） 利稅總額（萬(wàn)元） 從業(yè)人員年平均數(shù)（人）私營(yíng)企業(yè) 72942 4612 202391 私營(yíng)獨(dú)資 15245 8954 42939 私營(yíng)合伙企業(yè) 32121 1965 7937 私營(yíng)有限責(zé)任公司 53661 3483 146674 私營(yíng)股份有限公司 8236 3684 3141從 1876年開(kāi)始，蕪湖就修建通商口岸了。 中山路步行街約有 200多家商戶(hù)，是集服飾、簡(jiǎn)餐、休閑娛樂(lè)、百貨商場(chǎng)、超市為一體的步行街，步行街匯聚了麥當(dāng)勞、肯德基、老娘舅等多家知名餐飲；耐克、阿迪達(dá)斯等運(yùn)動(dòng)品牌和七匹狼、利郎、海瀾之家、美特斯邦威等休閑品牌，并有多家電器商場(chǎng)、百貨商場(chǎng)及購(gòu)物中心，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營(yíng)效益好；216。近年來(lái)蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展， 08年受整體市場(chǎng)影響明顯，價(jià)格調(diào)整幅度較大房地產(chǎn)市場(chǎng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。蕪湖的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)逐步從自發(fā)形成的街鋪市場(chǎng)轉(zhuǎn)向由政府引導(dǎo)，根據(jù)不同區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的要求進(jìn)行布局；216。50位置 弋江北路神山大轉(zhuǎn)盤(pán)規(guī)模 10000平米左右特色 集中中低檔次家具商業(yè)類(lèi)型 商場(chǎng)產(chǎn)品概況 一樓商鋪 150余家二樓商鋪 39家 業(yè)態(tài) 一樓紡織二樓家具經(jīng)營(yíng)模式 開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)明珠家具城以經(jīng)營(yíng)服飾和家具為主，產(chǎn)品檔次低，經(jīng)營(yíng)形態(tài)混雜。租金的高低和項(xiàng)目所處的地段和經(jīng)營(yíng)定位有很大的關(guān)系本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。銷(xiāo)售模式 產(chǎn)品特征 營(yíng)銷(xiāo)手段 案例直接銷(xiāo)售商業(yè)街（包括早期的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)）、沿街住宅底商，以 23層建筑為主。 68基于蕪湖市商業(yè)投資市場(chǎng)尚未成熟的現(xiàn)狀，從客戶(hù)接受度、利潤(rùn)與回現(xiàn)目標(biāo)入手，建議本項(xiàng)目運(yùn)用 “模式一 ”與 “模式三 ”兩類(lèi)模式。 ＝ 108％即使十年后不繼續(xù)簽約，按照商業(yè)物業(yè) 40年折舊計(jì)算，物業(yè)殘值為 ，將其變現(xiàn)則總投資利潤(rùn)率為（ 5500010 ＋ 412500－ ） 247?？偨娣e： 80000平米產(chǎn)品類(lèi)型： 6+1商場(chǎng)（只售負(fù)一層和一層）主力面積： 1216平米價(jià) 格： 22023元 /平米 u 蕪湖目前缺乏真正的高檔家居市場(chǎng)，自營(yíng)客戶(hù)需要這樣的一個(gè)平臺(tái)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。少許資金，有投資意愿，急切的希望聚集資產(chǎn)，看重較高的投資回報(bào)率本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。“核心價(jià)值體系建立 ”營(yíng)銷(xiāo)策略：品牌策略 —— 紅星美凱龍價(jià)值 1 紅星美凱龍發(fā)布會(huì) 2 紅星美凱龍?bào)w驗(yàn)場(chǎng)項(xiàng)目策略 —— 城市價(jià)值 /投資價(jià)值 1 項(xiàng)目信息導(dǎo)入 2 主力商家炒作 3 項(xiàng)目未來(lái)升值潛力引導(dǎo)不僅要奪取話語(yǔ)權(quán)，恢宏造勢(shì)而且要引入創(chuàng)新型品牌營(yíng)銷(xiāo)模式，讓客戶(hù)發(fā)現(xiàn)價(jià)值、感受價(jià)值最終為價(jià)值買(mǎi)單！傳統(tǒng) “ 告知型 ” 品牌推廣模式適用于： 對(duì)于 完全陌生 的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商缺乏市場(chǎng)認(rèn)知。選擇紅星美凱龍的“十五大理由 ” 紅星美凱龍 “價(jià)值宣言 ”理由一：中國(guó)家居業(yè)第一品牌，值得信賴(lài)；理由二：家具、建材、家裝、飾品等，一站式購(gòu)齊；理由三：首家體驗(yàn)式賣(mài)場(chǎng)，引領(lǐng)家居消費(fèi)新時(shí)尚；理由四：世界家居直銷(xiāo)中心，品牌商品、源頭價(jià)格；理由五：開(kāi)業(yè)促銷(xiāo)，價(jià)格一降到低；理由六：新款家居大本營(yíng)，時(shí)尚色彩引領(lǐng)者；理由七：所有售出商品由紅星美凱龍負(fù)全責(zé)；理由八： 30天無(wú)理由退貨，后顧無(wú)憂； 理由九：同城比價(jià) 3倍退差，確保全市最低價(jià)； 理由十：綠色環(huán)保，健康從這里開(kāi)始；理由十一： 360度全程服務(wù)導(dǎo)航，購(gòu)物滿意舒心； 理由十二：五星級(jí)購(gòu)物環(huán)境， “ 看看就是一種享受 ” ； 理由十三：一線品牌匯聚，城市精英夢(mèng)想之選；理由十四：紅星美凱龍 VIP卡舉市發(fā)售，物超所值；理由十五：售后跟蹤回訪，服務(wù)無(wú)時(shí)不在。營(yíng)銷(xiāo)主題： 紅星美凱龍開(kāi)辟蕪湖家居業(yè)新時(shí)代 紅星美凱龍的過(guò)去、現(xiàn)在、將來(lái)216。主舞臺(tái)不停上演充滿激情的演出的同時(shí)，由主持人不間斷抽獎(jiǎng)，并當(dāng)場(chǎng)宣布中獎(jiǎng)客戶(hù)姓名，當(dāng)場(chǎng)領(lǐng)獎(jiǎng)，以保持場(chǎng)地的持續(xù)熱度。階段目的： 二批順利銷(xiāo)售216。時(shí)間節(jié)點(diǎn)： —216。n 開(kāi)盤(pán)后，時(shí)時(shí)公布項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況，以及將項(xiàng)目的其他活動(dòng)情況全部公開(kāi)透明化。蕪湖，紅星美凱龍來(lái)了……紅星會(huì)會(huì)員招募中蕪湖，你好 ……紅星會(huì)會(huì)員招募中1戶(hù)外廣告設(shè)置點(diǎn)推薦：蕪湖連接市中心的主干道路口中山路步行街本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目背景客戶(hù)目標(biāo)案例借鑒項(xiàng)目解讀市場(chǎng)研究客戶(hù)分析核心問(wèn)題 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 策略制定一、問(wèn)題界定 二、問(wèn)題分析 三、策略制定A 回到營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)價(jià)值論：客戶(hù)付錢(qián)買(mǎi)價(jià)值客戶(hù)傾向于選擇能讓他們付錢(qián)得到最大價(jià)值保證的供應(yīng)商Product: 創(chuàng)造價(jià)值Place: 交付價(jià)值Price: 體現(xiàn)價(jià)值Promotion: 宣傳價(jià)值本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。，留給小業(yè)主可選擇余地少，有自營(yíng)期望的客戶(hù)會(huì)謹(jǐn)慎選擇。客戶(hù)具像描述 —— 自買(mǎi)自營(yíng)典型客戶(hù)描述 1：—— 張女士，友邦集成吊頂，佘山中路的街鋪；—— 對(duì)于紅星美凱龍比較了解 ，很認(rèn)可商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位及運(yùn)營(yíng)方式，表示一定會(huì)入駐，并希望開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一管理；—— 目前沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)商鋪 ， 現(xiàn)在的店鋪為租賃，租金在 60元 /平米 /月；—— 對(duì)價(jià)格不太敏感 ， ，但最好最高不要超過(guò) 18000元 /㎡ ；需求面積在 100平米以上。在弱市的情況下，如何通過(guò)包租，拉升價(jià)格和銷(xiāo)售速度大唐國(guó)際包租方案：1. 包租期限： 11年2. 投資回報(bào)： ，每年 8%的投資回報(bào)率，在房款中直接扣除； 年，每年 %的投資回報(bào)率； 711年，每年 10%的投資回報(bào)率。商鋪案例研究p 售后包租案例研究p 帶租約銷(xiāo)售案例研究本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。針對(duì)自營(yíng)客戶(hù)銷(xiāo)售216。蕪湖的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以街區(qū)式布局的商業(yè)為主，多采取出售模式，商場(chǎng)式布局的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)則采用只租不售模式，本項(xiàng)目采用統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、分散銷(xiāo)售的模式在蕪湖為首創(chuàng)現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式類(lèi)型 項(xiàng)目 面積（平方米） 建筑形態(tài) 經(jīng)營(yíng)方式 商鋪主力面積商業(yè)街布局長(zhǎng)江市場(chǎng)園區(qū) 292023室內(nèi)商業(yè)、街鋪（ 1+2層、1+2+3層）售、租 外街 200、室內(nèi)商鋪 2080源豐裝飾城 — 街鋪（單層） 售 70150中南建材城 40000 街鋪（ 1+2層） 售 82130金鴻新裝飾城 23000 街鋪（單層） 租 90160商場(chǎng)式布局明珠家具廣場(chǎng) 約 5000 室內(nèi)商業(yè) 租一樓服裝（ 10—20）二樓家具（ 160280）福海家具城 約 120230 室內(nèi)商業(yè) 租 180250本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。位置 蕪湖市中和路與華興街交匯處規(guī)模 占地 40000平米，總建筑面積 190000平米商業(yè)類(lèi)型 城市綜合體，大型 shoppingmall建筑形態(tài) 購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、文化、餐飲、娛樂(lè)、酒店、 SOHO公寓單價(jià) 未定（估計(jì)不低于 30000元）戶(hù)型面積 ≥ 15平米總價(jià) ≥ 45萬(wàn)銷(xiāo)售模式 承諾三年的保底的投資回報(bào)，具體操作未定運(yùn)營(yíng)模式 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理租售狀況 未開(kāi)盤(pán) 預(yù)計(jì)在今年 10月份客戶(hù) 蕪湖本地人為主，少量在蕪湖工作的外地人聯(lián)盛國(guó)際廣場(chǎng)屬于城市綜合體，輻射范圍擴(kuò)大到全市案例介紹本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2 運(yùn)營(yíng)模式亟待提升 :除福海項(xiàng)目外，大部分建材市場(chǎng)采用分散銷(xiāo)售，商家自發(fā)經(jīng)營(yíng)的模式，沒(méi)有采取統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的模式，市場(chǎng)租金水平也根據(jù)業(yè)主和經(jīng)營(yíng)戶(hù)的簽約時(shí)間、談判情況有較大差異，隨意性強(qiáng)，無(wú)法真正體現(xiàn)商鋪的市場(chǎng)價(jià)值。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)主要集中在沿弋江北路，花津中路，銀湖中路帶狀分布；216。蕪湖各區(qū)域置業(yè)及投資客戶(hù)分類(lèi)明晰，以區(qū)域內(nèi)置業(yè)為主導(dǎo)，城市中心表現(xiàn)出強(qiáng)烈的向心力客戶(hù)置業(yè)及投資特征 —— 區(qū)域內(nèi)為主，跨區(qū)域置業(yè)投資較少且僅以簡(jiǎn)單的價(jià)格吸引為驅(qū)動(dòng)，客戶(hù)表現(xiàn)出對(duì)城市中強(qiáng)烈的向心力。由于城市建設(shè)步伐加快， 2023年蕪湖土地供應(yīng)迅速放量，商業(yè)地塊供應(yīng)體量巨大2023年上半年，市區(qū)出讓土地 10宗，出讓面積㎡，合同出讓金額 ，與 2023年上半年相比，土地出讓面積增長(zhǎng)了 24倍，出讓金額增長(zhǎng)了