【正文】 表示一定會(huì)入駐，并希望開發(fā)商統(tǒng)一管理；—— 目前沒有購買商鋪 ， 現(xiàn)在的店鋪為租賃，租金在 60元 /平米 /月；—— 對價(jià)格不太敏感 ， ，但最好最高不要超過 18000元 /㎡ ；需求面積在 100平米以上。 ”本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？山?jīng)引導(dǎo)轉(zhuǎn)化為投資客戶。風(fēng)險(xiǎn)投資中性型：虛擬資產(chǎn)及實(shí)體資產(chǎn)兼營；風(fēng)險(xiǎn)投資厭惡型：較多投資于實(shí)體資產(chǎn)。，留給小業(yè)主可選擇余地少，有自營期望的客戶會(huì)謹(jǐn)慎選擇。—— 對返祖銷售的認(rèn)識(shí) ，經(jīng)解釋后對返祖銷售表示認(rèn)可但覺得、賺得較少 ；客戶語錄： ——“ 如果我拿 100萬投資商鋪，每年才回 8萬太少了，不如再開一家浴場，很快就回收成本了 ”典型客戶描述 2：—— 王先生， 30多歲，自有職業(yè)者（曾自營服裝商鋪）—— 在電視上看到過紅星美凱龍 ，但對于蕪湖項(xiàng)目的位置稍有顧慮，認(rèn)為較偏僻，但知道是大商場認(rèn)為價(jià)格一定很貴；—— 投資渠道 ， 主要是銀行存款，曾購買過一個(gè)小街鋪?zhàn)誀I，現(xiàn)在出租?？蛻艟呦衩枋? —— 自買出租潛在目標(biāo)客戶：實(shí)力派企業(yè)主實(shí)力派企業(yè)主 關(guān)注點(diǎn)： 投資回報(bào)率類型 1：實(shí)力派企業(yè)主，此類客戶對紅星美凱龍都有一定的了解，甚至在某商場內(nèi)有過消費(fèi)；有資金實(shí)力，但多用于企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)，或用于投資土地、資本運(yùn)作等方式，投資時(shí)最關(guān)注投資回報(bào)率；重要目標(biāo)客戶：中產(chǎn)階層中產(chǎn)階層 關(guān)注點(diǎn)： 銷售價(jià)格 /投資回報(bào)率 /未來投資潛力類型 2：公務(wù)員、中產(chǎn)白領(lǐng)等，此類客戶有投資實(shí)力，且風(fēng)險(xiǎn)偏好較低，多有投資房產(chǎn)的經(jīng)歷，對商鋪有一定了解，最關(guān)注資金安全性、升值潛力及投資回報(bào)率；重要目標(biāo)客戶：中產(chǎn)階層普通居民 關(guān)注點(diǎn)： 項(xiàng)目地段 /銷售價(jià)格 /投資回報(bào)率類型 3：普通市民，資金較少，想做小投資但沒有合適的渠道，預(yù)期不大有一定投資匯報(bào)就行，房產(chǎn)總價(jià)太高沒有合適的小面積，好商鋪無剩余。面對如此現(xiàn)狀，本項(xiàng)目該如何操作？項(xiàng)目發(fā)展方向？ 困惑 純投資商鋪：首選臨街街鋪，次之為商業(yè)街，再次之為商場（除非閑錢很多，沒有成功案例）。項(xiàng)目背景客戶目標(biāo)案例借鑒項(xiàng)目解讀市場研究客戶分析核心問題 營銷戰(zhàn)略 策略制定一、問題界定 二、問題分析 三、策略制定A 回到營銷的基礎(chǔ)價(jià)值論：客戶付錢買價(jià)值客戶傾向于選擇能讓他們付錢得到最大價(jià)值保證的供應(yīng)商Product: 創(chuàng)造價(jià)值Place: 交付價(jià)值Price: 體現(xiàn)價(jià)值Promotion: 宣傳價(jià)值本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 品牌旗艦明輝 紅星美凱龍策略：統(tǒng)一經(jīng)營的商業(yè)運(yùn)營模式的投資價(jià)值滲透；策略：紅星美凱龍品牌價(jià)值滲透；價(jià)值策略解析策略 1：商鋪一、二層：在不損害原來平面規(guī)劃布局的情況下，面積盡量劃??；讓突破性營銷成為可能困惑 蕪湖普通客戶對紅星美凱龍及其運(yùn)營模式、盈利模式了解不多；困惑 純投資商鋪：首選臨街街鋪，次之為商業(yè)街，再次之為商場（除非閑錢很多）。市場回顧價(jià)值滲透。紅星美凱龍品牌首次亮相，需要以創(chuàng)新的方式引起市場認(rèn)知，創(chuàng)造品牌的營銷領(lǐng)先地位p 紅星美凱龍品牌理念傳遞的重要的體驗(yàn)場p 與客戶對話和互動(dòng)的引導(dǎo) +親民策略創(chuàng)新型品牌營銷模式策略 ：發(fā)現(xiàn)與消費(fèi)者對話的新方法：引導(dǎo) +親民 +體驗(yàn)營銷我們傳遞價(jià)值，讓客戶感知價(jià)值，同時(shí)采取真正滲透到消費(fèi)者身邊的親民策略。蕪湖，紅星美凱龍來了……紅星會(huì)會(huì)員招募中蕪湖，你好 ……紅星會(huì)會(huì)員招募中1戶外廣告設(shè)置點(diǎn)推薦：蕪湖連接市中心的主干道路口中山路步行街本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。ACTION2：親民營銷 —— 新聞事件，最大限度地?cái)U(kuò)大影響力3利用世博盛事，制造轟動(dòng)蕪湖的公益事件，讓紅星美凱龍運(yùn)動(dòng)全城皆知！迎世博長跑，全城動(dòng)員n活動(dòng)配合：報(bào)紙、電視臺(tái)軟性新聞報(bào)道。主題：明輝紅星美凱龍發(fā)布會(huì)ACTION3：紅星美凱龍發(fā)布會(huì)n 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 5月中旬n 活動(dòng)形式：大型產(chǎn)品發(fā)布會(huì)n 活動(dòng)內(nèi)容 : 品牌、項(xiàng)目、投資價(jià)值n 活動(dòng)地點(diǎn)：酒店（銷售現(xiàn)場、市中心客流聚集區(qū)）n 活動(dòng)配合：報(bào)紙，現(xiàn)場邀請各大新聞媒體。5賦予蕪湖一個(gè)新的概念A(yù)CTION4： 體驗(yàn)營銷 —— 紅星會(huì)導(dǎo)入，大型的蕪湖居民投資調(diào)查蕪湖居民投資狀況調(diào)查白皮書2023. 7投資調(diào)查同時(shí)紅星會(huì)會(huì)員招募，擴(kuò)大品牌滲透力度！n活動(dòng)主題：蕪湖居民投資調(diào)查n活動(dòng)方式：請 Part time在蕪湖的大型商圈、酒店、寫字樓進(jìn)行蕪湖居民投資狀況調(diào)查；身著紅星美凱龍統(tǒng)一服裝，對于參與調(diào)查的人士，給予禮品相贈(zèng)，同時(shí)邀請加入紅星會(huì)；n媒體、報(bào)紙、短信宣傳配合。n 開盤后，時(shí)時(shí)公布項(xiàng)目的銷售情況，以及將項(xiàng)目的其他活動(dòng)情況全部公開透明化。報(bào)紙媒體 —— 選擇大江晚報(bào)等蕪湖大眾媒體，廣告與軟文的結(jié)合，將 本項(xiàng)目 =品牌商家 =升值潛力 在蕪湖慢慢上演，成為輿論焦點(diǎn)紅星美凱龍作為區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)重新定義商鋪價(jià)值！8TOTO紅星美凱龍店簽約儀式n活動(dòng)主題：主力商家與美凱龍簽約儀式n活動(dòng)方式：邀請美凱龍總裁車建新與主力商家的總領(lǐng)導(dǎo)人一同出席；n媒體、報(bào)紙宣傳配合。時(shí)間節(jié)點(diǎn)： —216。活動(dòng)配合形象導(dǎo)入階段：媒體覆蓋，話題營銷，引起關(guān)注 網(wǎng)絡(luò)宣傳 —— 創(chuàng)新式網(wǎng)絡(luò)營銷【 營銷推廣攻略 】媒體宣傳主流搜索引擎項(xiàng)目關(guān)鍵詞買斷：有效的病毒式營銷策略： 病毒式營銷 ： Hotmail、開心網(wǎng)的成功快速繁殖方式。時(shí)間節(jié)點(diǎn)： —216。6嘉信茂廣場中山路步行街開盤強(qiáng)銷階段：密集營銷，牢抓眼球216。營銷主題： 紅星美凱龍：黃金旺鋪 全球發(fā)售中 XX品牌商家入駐紅星美凱龍216。人氣的聚集和氛圍的營造 —— 靈活的機(jī)制開盤熱銷月 —— 全員賣樓開盤熱銷月 —— 推薦有獎(jiǎng)活動(dòng)方式：?本項(xiàng)目的老業(yè)主帶過來的客戶 成交有獎(jiǎng)。階段目的： 二批順利銷售216。優(yōu)惠方案要給予老客戶足夠的吸引力216。營銷方式： 強(qiáng)力展示＋ 活動(dòng)營銷＋客戶維系， 老帶新活動(dòng)關(guān)鍵條件：216?；顒?dòng)配合推廣手段 推廣時(shí)間 活動(dòng)配合旺場旺銷、客戶維護(hù) 開盤 2023年 12月 周周有活動(dòng)月月新主題營銷信息推廣 2023年 11月 12月 營銷信息釋放階段性促銷216。主舞臺(tái)不停上演充滿激情的演出的同時(shí)，由主持人不間斷抽獎(jiǎng)，并當(dāng)場宣布中獎(jiǎng)客戶姓名，當(dāng)場領(lǐng)獎(jiǎng)，以保持場地的持續(xù)熱度。時(shí)間節(jié)點(diǎn)： —216。營銷主題： 和紅星美凱龍一起發(fā)展 “ 10萬元可以做房東 ” 紅星美凱龍：黃金旺鋪即將盛大發(fā)售216。蓄客期階段：項(xiàng)目核心價(jià)值的持續(xù)傳遞推廣手段 推廣主題 推廣時(shí)間 活動(dòng)配合大力蓄客 蕪湖最具投資價(jià)值的商鋪 4月 設(shè)立分展場；客戶拓展及項(xiàng)目推廣長跑 區(qū)域外客戶拓展及項(xiàng)目推廣 4月 蕪湖迎世博健康長跑紅星會(huì) 5月 會(huì)員招募；客戶拓展體驗(yàn)游 58月 南京、合肥紅星美凱龍一日游項(xiàng)目營銷推廣6月 —8 月 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)、活動(dòng)信息及營銷信息釋放216。營銷主題： 紅星美凱龍開辟蕪湖家居業(yè)新時(shí)代 紅星美凱龍的過去、現(xiàn)在、將來216。市場回顧營銷策略。活動(dòng)配合：彩信、報(bào)紙、短信、提前宣傳。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。選擇紅星美凱龍的“十五大理由 ” 紅星美凱龍 “價(jià)值宣言 ”理由一：中國家居業(yè)第一品牌，值得信賴；理由二：家具、建材、家裝、飾品等，一站式購齊；理由三：首家體驗(yàn)式賣場，引領(lǐng)家居消費(fèi)新時(shí)尚；理由四：世界家居直銷中心，品牌商品、源頭價(jià)格；理由五：開業(yè)促銷，價(jià)格一降到低；理由六：新款家居大本營，時(shí)尚色彩引領(lǐng)者；理由七：所有售出商品由紅星美凱龍負(fù)全責(zé)；理由八： 30天無理由退貨，后顧無憂； 理由九：同城比價(jià) 3倍退差，確保全市最低價(jià)； 理由十：綠色環(huán)保，健康從這里開始；理由十一： 360度全程服務(wù)導(dǎo)航，購物滿意舒心； 理由十二：五星級(jí)購物環(huán)境， “ 看看就是一種享受 ” ； 理由十三：一線品牌匯聚，城市精英夢想之選；理由十四：紅星美凱龍 VIP卡舉市發(fā)售，物超所值；理由十五：售后跟蹤回訪，服務(wù)無時(shí)不在。紅星美凱龍迎世博長跑運(yùn)動(dòng)，火動(dòng)全市。n線路設(shè)計(jì)起點(diǎn)： ，終點(diǎn)：項(xiàng)目營銷中心2 本項(xiàng)目線路建議起點(diǎn)終點(diǎn)配合活動(dòng)：項(xiàng)目營銷中心大抽獎(jiǎng)所有參加活動(dòng)的市民，可以參加大抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為世博會(huì)門票。ACTION1： 巨幅廣告牌攻勢216?！昂诵膬r(jià)值體系建立 ”營銷策略：品牌策略 —— 紅星美凱龍價(jià)值 1 紅星美凱龍發(fā)布會(huì) 2 紅星美凱龍?bào)w驗(yàn)場項(xiàng)目策略 —— 城市價(jià)值 /投資價(jià)值 1 項(xiàng)目信息導(dǎo)入 2 主力商家炒作 3 項(xiàng)目未來升值潛力引導(dǎo)不僅要奪取話語權(quán)，恢宏造勢而且要引入創(chuàng)新型品牌營銷模式，讓客戶發(fā)現(xiàn)價(jià)值、感受價(jià)值最終為價(jià)值買單！傳統(tǒng) “ 告知型 ” 品牌推廣模式適用于： 對于 完全陌生 的市場，開發(fā)商缺乏市場認(rèn)知。策略 2：商鋪三層：在符合政府商鋪規(guī)劃條件的情況下，面積極端趨小化。B 找到項(xiàng)目的價(jià)值消費(fèi)者：他們買什么？F（ Features） A（ Advantages） B（ Benefit）中國家居 流通 業(yè)第一品牌 運(yùn)作商場的分割靈活成熟的經(jīng)營管理模式最新的產(chǎn)品模式全國范圍的招商能力五星級(jí)購物享受投資回報(bào)率商鋪的升值前景項(xiàng)目調(diào)性 —— 以全新的品質(zhì)及檔次開啟蕪湖家居業(yè)新時(shí)代NEW本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。困惑 自買出租客戶：大部分客戶用于投資的資金不多，而商鋪價(jià)值較高，擔(dān)心買不起。少許資金，有投資意愿，急切的希望聚集資產(chǎn)，看重較高的投資回報(bào)率本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。—— 對返祖銷售的認(rèn)識(shí) ，不太懂，經(jīng)解釋后認(rèn)為越高越好，最好 1015年回本；客戶語錄： ——“ 只能拿出 1020萬，不知能不能買的到， ”典型客戶描述 2：—— 馮女士， 40多歲，銀行工作人員—— 對于紅星美凱龍聽說過，對其業(yè)態(tài)定位及營業(yè)模式都知道，但自己對此行業(yè)不了解，不知道前景怎樣；—— 投資渠道 ， 目前有兩套商品房，打算再買一套認(rèn)為房子遲早會(huì)漲總不會(huì)虧，但還沒有想好更好的投資渠道。自買出租客戶分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。普通投資客戶的紅星美凱龍項(xiàng)目的認(rèn)知－ 僅有一半的人聽說過美凱龍， 8成的人對紅星美凱龍的經(jīng)營方式一無所知， 6成以上的人對紅星美凱龍的投資前景沒有概念 ，大部分客戶相對于紅星美凱龍項(xiàng)目，偏向選擇其它項(xiàng)目為投資考察對象。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。品牌代理經(jīng)營者 關(guān)注點(diǎn)：運(yùn)營實(shí)力、運(yùn)營成功 /管理水平 /營銷推廣力度類型：品牌代理經(jīng)營商，此類行業(yè)內(nèi)客戶對紅星美凱龍都有一定的了解，并有較強(qiáng)烈的入駐意愿，有較高預(yù)期并能承受較高的價(jià)格，希望嚴(yán)格限制品牌、打造成一線二線品牌的高檔商場。 ”——“ 希望商場的定位要高，管理要好（現(xiàn)在的市場很亂），嚴(yán)格限制品牌、打造成一線二線品牌的高檔商場 ”典型客戶描述 2：—— 黃先生，圣馨園燈飾、柳春路的街鋪—— 對于紅星美凱龍聽說過 ，但對于項(xiàng)目的位置稍有顧慮（認(rèn)為較偏僻，街鋪放入思維模式），有購買并入駐意愿，但將經(jīng)營自己的品牌且要求統(tǒng)一管理；—— 目前沒有購買商鋪 ， 但有打算購買 2套城南的小商品市場（ 1套出租、 1套自營）—— 對于價(jià)格比較敏感 ，最高承受單價(jià)在 1萬元以下；需求面積在 6070平米左右。主要競爭：城南小商品市場（經(jīng)引導(dǎo)可轉(zhuǎn)化為投資客）品牌代理經(jīng)營者u需求面積 100300平方米的品牌代理經(jīng)營者公司占主流；u目前大部分家居自營客戶對紅星美凱龍認(rèn)可度高。 u 蕪湖目前缺乏真正的高檔家居市場，自營客戶需要這樣的一個(gè)平臺(tái)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市核心大型綜合體項(xiàng)目名稱： 成都新城市廣場 總建面積： 27萬平方米 （ 15000商業(yè)）產(chǎn)品類型：商鋪主力面積： 價(jià) 格： 8200元 /㎡租 金： 56元 /㎡ /月開 發(fā) 商：成都統(tǒng)建合能房地產(chǎn)有限公司 地理位置：成都市西大街與寧夏街交匯處業(yè)態(tài)定位：百貨商場 /購物中心地下車 位：機(jī)動(dòng)車位 1160個(gè) 非機(jī)動(dòng)停車位 2023個(gè) 成都新城市廣場 帶租約，總價(jià) 22萬元，按現(xiàn)租價(jià) 1500元 /月來計(jì)算，年投資回報(bào)為 %、并且租金每五年有遞增，回報(bào)非?？捎^。業(yè)態(tài)定位：超市、零售、餐飲娛樂銷售目標(biāo)：一期 600套大唐國際包租本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。總建面積： 80000平米產(chǎn)品類型： 6+1商場（只售負(fù)一層和一層）主力面積： 1216平米價(jià) 格： 22023元 /平米 通過售后包租的銷售模式，突破市場競爭，達(dá)到銷售目標(biāo)包租方案：1. 包租期限： 15年2. 投資回報(bào)： 13年，每年 8%的投資回報(bào)率，在房款中直接扣除； 45年，每年 9%的投資回報(bào)率； 610年，每年 10%的投資回報(bào)率； 1115年，每年 12%的投資回報(bào)率?？偨娣e： 20萬平米產(chǎn)品類型：商場、商業(yè)街、街鋪主力面積： 812平米價(jià) 格： 10000元 /平米（商場二層內(nèi)鋪）開 發(fā) 商：安徽樂客來置業(yè)有限公司 附：常見投