【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 少案例介紹 波爾卡大街屬于社區(qū)配套商業(yè)街，外街商鋪經(jīng)營(yíng)比較好，只是由于目前居住人口還比較少，內(nèi)街商鋪還比較冷清本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。位置 九華中路與北京路交叉路口規(guī)模 占地面積： 16765建筑面積： 23300容積率： 商業(yè)類(lèi)型 主題商業(yè)街建筑形態(tài) 三層商業(yè)單價(jià) 38000元 \平米戶型面積 30166平米總價(jià) 2億元銷(xiāo)售模式 不承諾投資回報(bào)運(yùn)營(yíng)模式 不統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理租售狀況 ，銷(xiāo)售率 13%，出租率 5%客戶 蕪湖本地人購(gòu)買(mǎi)，自用小九華商業(yè)街依托市區(qū)成熟地段及周邊旅游資源，打造安徽古典風(fēng)格商業(yè)街，因定價(jià)偏高且建筑設(shè)計(jì)存在缺陷，銷(xiāo)售及出租率慘淡案例介紹本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。位置 蕪湖市濱江大道規(guī)模 40000平米（ ）商業(yè)類(lèi)型 區(qū)域特色商業(yè)街建筑形態(tài) 二層商鋪，局部三層或四層單價(jià) 2300025000（一層、二層）， 14000（三層、四層）戶型面積 — 440平米總價(jià) 92萬(wàn) 1020萬(wàn)（一層、二層）、 56萬(wàn) 610萬(wàn)銷(xiāo)售模式 承諾投資回報(bào)， 5年，每年 8%，前三年折入房?jī)r(jià)，后二年每年二次，先用后付；運(yùn)營(yíng)模式 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理租售狀況 銷(xiāo)售率； 51% 客戶 購(gòu)買(mǎi)的客戶主要以世茂濱江花園的業(yè)主為主，世茂濱江花園的客戶多為蕪湖下轄三縣。以投資為主。案例介紹 世貿(mào)濱江花園 — 玫瑰坊由世茂集團(tuán)打造，商業(yè)輻射范圍廣，影響力較大本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。位置 蕪湖市中和路與華興街交匯處規(guī)模 占地 40000平米，總建筑面積 190000平米商業(yè)類(lèi)型 城市綜合體，大型 shoppingmall建筑形態(tài) 購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、文化、餐飲、娛樂(lè)、酒店、 SOHO公寓單價(jià) 未定（估計(jì)不低于 30000元）戶型面積 ≥ 15平米總價(jià) ≥ 45萬(wàn)銷(xiāo)售模式 承諾三年的保底的投資回報(bào)，具體操作未定運(yùn)營(yíng)模式 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理租售狀況 未開(kāi)盤(pán) 預(yù)計(jì)在今年 10月份客戶 蕪湖本地人為主，少量在蕪湖工作的外地人聯(lián)盛國(guó)際廣場(chǎng)屬于城市綜合體，輻射范圍擴(kuò)大到全市案例介紹本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)產(chǎn)品中，構(gòu)成本案潛在競(jìng)爭(zhēng)的主要項(xiàng)目中國(guó)蕪湖商品交易博覽城項(xiàng)目類(lèi)別 商業(yè)地產(chǎn) 區(qū) 屬弋江區(qū)項(xiàng)目地址 蕪湖弋江南路與利民東路交匯處售樓地址 弋江南路與利民東路交匯處售樓中心銷(xiāo)售熱線 2111111開(kāi) 發(fā) 商安徽瑞豐商品交易博覽城投資開(kāi)發(fā)有限公司付款方式 一次性 ,銀行按揭銷(xiāo)售許可證待定物業(yè)公司 未提供物業(yè)管理費(fèi)未提供車(chē) 位 數(shù) 地上： 2726個(gè) / 地下： 350個(gè) 車(chē)位配比 ****建筑面積 ㎡占地面積345460.9㎡案例介紹本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。按照物業(yè)檔次、目前售價(jià) /租金可以將在售的商鋪分為三個(gè)檔次小九華商業(yè)街世茂濱江花園鏡湖世紀(jì)城融匯錦江天和苑東方海倫堡江景東方平均 租金 區(qū)間 (元 /天 /m2）160平均 售價(jià) 區(qū)間 (元 /m2）5060203030000以上10000以上6000以上n城市核心商圈n商務(wù)氛圍濃；n交通便利，人流量大；n經(jīng)營(yíng)定位高n周邊物業(yè)價(jià)值高物業(yè)檔次n位于或緊鄰城市核心區(qū)n有成為區(qū)域商業(yè)中心的潛力；n有資源優(yōu)勢(shì)n經(jīng)營(yíng)定位較高n離城市核心商圈有一定距離n區(qū)域不夠成熟n經(jīng)營(yíng)定位較低n消費(fèi)的客戶全體比較單一在售商業(yè)分類(lèi)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。作為商場(chǎng)式布局產(chǎn)品，本項(xiàng)目在蕪湖市場(chǎng)上缺乏可類(lèi)比的產(chǎn)品，項(xiàng)目可以利用商場(chǎng)式產(chǎn)品的面積分割優(yōu)勢(shì)，從銷(xiāo)售價(jià)格和面積上與市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品形成差異競(jìng)爭(zhēng)1 街鋪和社區(qū)配套商業(yè)街主要以分散銷(xiāo)售為主，部分區(qū)域中心商業(yè)街以包租銷(xiāo)售，綜合體或者商場(chǎng)以包租銷(xiāo)售為主。2 為便于銷(xiāo)售，無(wú)論是商場(chǎng)式布局還是社區(qū)底商鋪，單套物業(yè)的劃分面積都比較小，大部分項(xiàng)目的主力面積都在 100平米左右；3 根據(jù)對(duì)經(jīng)營(yíng)戶和業(yè)主的訪談，沒(méi)有包租的在售型商鋪，投資回報(bào)率普遍比較低，在 45%左右。4 包租銷(xiāo)售，總價(jià)低的商鋪銷(xiāo)售速度和成交價(jià)格的市場(chǎng)表現(xiàn)最高；面向小業(yè)主分散銷(xiāo)售，小面積、低總價(jià)商鋪銷(xiāo)售速度市場(chǎng)表現(xiàn)較好，均超過(guò) 50%；無(wú)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，分散銷(xiāo)售，總價(jià)較高的商鋪銷(xiāo)售表現(xiàn)最差。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。劣勢(shì)（ W）：機(jī)會(huì)（ O）：威脅 (T）： 隨著新的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商鋪的入市，原有的低品質(zhì)商鋪的客戶需求將得到激發(fā)，需求層次將得到提升市場(chǎng)同質(zhì)化產(chǎn)品放量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。同期上市較多，商鋪競(jìng)爭(zhēng)激烈。減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)如何將項(xiàng)目亮點(diǎn)順利轉(zhuǎn)化成目標(biāo)客戶群認(rèn)可價(jià)值點(diǎn)？如何與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成有效的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段從市場(chǎng)中脫穎而出，是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在 !產(chǎn)品業(yè)態(tài)較為單一沒(méi)有沿街商鋪包租回報(bào)率缺少優(yōu)勢(shì)單價(jià)較同期郊區(qū)投資型產(chǎn)品高區(qū)域行政中心板塊，城市入口交通優(yōu)勢(shì) 品牌運(yùn)營(yíng)商，號(hào)召力優(yōu)勢(shì)戶型面積小，總價(jià)低優(yōu)勢(shì)（ S）： 利用 SWOT分析尋找項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。銷(xiāo)售模式 產(chǎn)品特征 營(yíng)銷(xiāo)手段 案例直接銷(xiāo)售商業(yè)街（包括早期的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)）、沿街住宅底商，以 23層建筑為主。直接銷(xiāo)售，不承諾租賃，不承諾回報(bào)率 波卡爾大街、融匯錦江、天和苑、小九華商業(yè)街售后返租 商業(yè)綜合體、集中式商業(yè)街。開(kāi)發(fā)商承諾統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，依據(jù)項(xiàng)目情況采用不同的回報(bào)周期及回報(bào)率。承諾投資回報(bào)， 5年，每年 8%，前三年折入房?jī)r(jià)，后二年每年二次，先用后付。聯(lián)盛國(guó)際廣場(chǎng)、世茂濱江玫瑰坊商業(yè)街蕪湖商業(yè)物業(yè)以沿街商鋪產(chǎn)品形態(tài)為主，多采用類(lèi)似住宅的直接銷(xiāo)售模式，但隨著城市綜合體及商場(chǎng)式布局商鋪的出現(xiàn)，蕪湖市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)售后返租模式。銷(xiāo)售模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。蕪湖的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以街區(qū)式布局的商業(yè)為主，多采取出售模式，商場(chǎng)式布局的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)則采用只租不售模式，本項(xiàng)目采用統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、分散銷(xiāo)售的模式在蕪湖為首創(chuàng)現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式類(lèi)型 項(xiàng)目 面積（平方米） 建筑形態(tài) 經(jīng)營(yíng)方式 商鋪主力面積商業(yè)街布局長(zhǎng)江市場(chǎng)園區(qū) 292023室內(nèi)商業(yè)、街鋪（ 1+2層、1+2+3層）售、租 外街 200、室內(nèi)商鋪 2080源豐裝飾城 — 街鋪（單層） 售 70150中南建材城 40000 街鋪（ 1+2層） 售 82130金鴻新裝飾城 23000 街鋪（單層） 租 90160商場(chǎng)式布局明珠家具廣場(chǎng) 約 5000 室內(nèi)商業(yè) 租一樓服裝（ 10—20）二樓家具（ 160280）福海家具城 約 120230 室內(nèi)商業(yè) 租 180250本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 65市場(chǎng)上主流的商鋪銷(xiāo)售模式可分為以下四類(lèi)，不同模式優(yōu)劣性及適用產(chǎn)品介紹如下模式 一、售后返租 二、返租 +回購(gòu) 三、直接銷(xiāo)售 四、帶租約銷(xiāo)售操作特征216?？蛻糍?gòu)鋪同時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議 .將物業(yè)返租給開(kāi)發(fā)商 .租期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) .租期期二到十幾年不等216。發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付216。返租期內(nèi) .業(yè)主定時(shí)從發(fā)展商處得到固定的租金回報(bào)在售后返租模式的基礎(chǔ)上，增加回購(gòu)保證，回購(gòu)的約定年限一般為 310年 .客戶可以選擇賣(mài)也可以選擇不賣(mài)。直接推出銷(xiāo)售，不提供任何附加價(jià)值及服務(wù)商鋪銷(xiāo)售時(shí)，商鋪已經(jīng)出租，開(kāi)發(fā)商將租約轉(zhuǎn)給業(yè)主，業(yè)主完成之前開(kāi)發(fā)商和租賃客戶未完的租賃合同優(yōu)勢(shì)分析快速銷(xiāo)售、回籠資金分割靈活，客戶層面廣投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強(qiáng)的安全感增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目未來(lái)升值潛力的信心，降低客戶對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的敏感度及對(duì)價(jià)格的敏感度 .開(kāi)發(fā)商無(wú)商業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力；操作簡(jiǎn)單客戶購(gòu)買(mǎi)時(shí)已經(jīng)有一定的收入保障降低客戶對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的敏感度開(kāi)發(fā)商無(wú)營(yíng)運(yùn)壓力劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)商后期承擔(dān)壓力大，政策風(fēng)險(xiǎn)投資客戶對(duì)回購(gòu)的關(guān)注轉(zhuǎn)為并品牌的關(guān)注推售行為主動(dòng)性差，主要靠市場(chǎng)消化租金通常低于市場(chǎng)平均租金，對(duì)銷(xiāo)售有影響適用類(lèi)型統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的大型商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)商鋪統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)街、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商知名度較低，運(yùn)營(yíng)難度較大，但項(xiàng)目未來(lái)潛力巨大的商業(yè)項(xiàng)目街鋪、小規(guī)模社區(qū)商鋪成熟區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。四種模式下主體關(guān)系分析表明，僅直接銷(xiāo)售模式下業(yè)主和經(jīng)營(yíng)戶發(fā)生出租關(guān)系，其余模式的運(yùn)營(yíng)均以商場(chǎng)管理運(yùn)營(yíng)公司為核心。經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)營(yíng)商戶商鋪業(yè)主開(kāi)發(fā)商 銷(xiāo)售出租模式三 經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)營(yíng)商戶管理運(yùn)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)商戶商鋪業(yè)主開(kāi)發(fā)商模式四銷(xiāo)售招租管理委托經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)營(yíng)商戶管理運(yùn)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)商戶商鋪業(yè)主開(kāi)發(fā)商模式一銷(xiāo)售招租管理委托返租擔(dān)保經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)營(yíng)商戶管理運(yùn)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)商戶商鋪業(yè)主開(kāi)發(fā)商模式二銷(xiāo)售回購(gòu)招租管理委托返租擔(dān)保本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商鋪實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售后，業(yè)主獲得了房屋所有權(quán)，但在不同模式下，業(yè)主依據(jù)所有權(quán)獲得收益的方式存在差異。n 說(shuō)明：房屋所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利 商鋪收益權(quán)模式三商鋪模式一處分權(quán) 收益權(quán)使用權(quán)經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)營(yíng)商戶管理運(yùn)營(yíng)公司商鋪模式二處分權(quán) 收益權(quán)使用權(quán)經(jīng)營(yíng)商戶管理運(yùn)營(yíng)公司 開(kāi)發(fā)商所有權(quán)轉(zhuǎn)移使用權(quán) 商鋪模式四收益權(quán)使用權(quán)經(jīng)營(yíng)商戶管理運(yùn)營(yíng)公司收益權(quán)收益權(quán)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 68基于蕪湖市商業(yè)投資市場(chǎng)尚未成熟的現(xiàn)狀，從客戶接受度、利潤(rùn)與回現(xiàn)目標(biāo)入手，建議本項(xiàng)目運(yùn)用 “模式一 ”與 “模式三 ”兩類(lèi)模式。216。業(yè)主出讓了使用和處分權(quán)，對(duì)租金收益需要實(shí)現(xiàn)利益共享216。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)和招商、管理的基礎(chǔ)上，要給予投資客固定回報(bào)率保證216。為防止分散產(chǎn)權(quán)造成的管理困境，需要在銷(xiāo)售時(shí)將經(jīng)營(yíng)權(quán)長(zhǎng)期固定。模式一：售后返租模式三：直接銷(xiāo)售216。針對(duì)自營(yíng)客戶銷(xiāo)售216。面積可適當(dāng)放大。216。要求統(tǒng)一招租、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的前提保證本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。投資價(jià)值物業(yè)的增值保值性每年的返租回報(bào)收益率風(fēng)險(xiǎn)性每年實(shí)收的錢(qián)是多少？是否能按時(shí)返租？五年后商鋪值多少錢(qián)？【 客戶心中的顧慮 】【 投資價(jià)值的表現(xiàn)形式 】模式三主要針對(duì)純投資客戶，其對(duì)于商鋪的直接價(jià)值感知體系如下：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目增值保值性、收益率和風(fēng)險(xiǎn)性的分析，使客戶感知本項(xiàng)目的價(jià)值。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目的投資收益率建議投資收益模型 —— 以 50平米的標(biāo)準(zhǔn)間為例按售價(jià) 11000元 /平米，每年返租 10%計(jì)，總房款 550000元，每年獲得返租收入 55000元。按五成十年按揭計(jì)算首付： 280000元 月供： 則每年的收益為 55000－ 12 ＝ 前十年凈現(xiàn)金收益率： 247。280000= ％如果十年后繼續(xù)簽約，則后十年每年的現(xiàn)金收益率為： 55000247。280000 ＝ ％按照 20年經(jīng)營(yíng)壽命計(jì)算，則總投資為： 280000＋ 1210 ＝ 總投資利潤(rùn)率為（ 5500020 － ） 247。 ＝ 108％即使十年后不繼續(xù)簽約，按照商業(yè)物業(yè) 40年折舊計(jì)算，物業(yè)殘值為 ，將其變現(xiàn)則總投資利潤(rùn)率為（ 5500010 ＋ 412500－ ） 247。 ＝ 82％按照 10％的年返租率計(jì)算，項(xiàng)目前十年的凈現(xiàn)金收益率為 ％，高于市場(chǎng)上一般的理財(cái)產(chǎn)品如國(guó)債、貨幣基金等。 即本項(xiàng)目的投資收益率較高。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。附：常見(jiàn)投資理財(cái)產(chǎn)品收益率比較理財(cái)產(chǎn)品 年收益率 風(fēng)險(xiǎn)性銀行存款 % 無(wú)國(guó)債 2%左右 極低保險(xiǎn)理財(cái) % 低人民幣外匯理財(cái) % 較低開(kāi)放式基金 % 中等一年期信托產(chǎn)品 5％左右 中等股票 不確定 高本項(xiàng)目 ％ 較高本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。后期運(yùn)營(yíng)保障 解決產(chǎn)權(quán)分散情況下的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，是保障紅星美凱龍后期運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵包租到期后，解決產(chǎn)權(quán)分散，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題的幾種方式1. 在包租到期后，承諾一個(gè)保底的投資回報(bào)；2. 在包租到期后，承諾一個(gè)回購(gòu)的價(jià)格；3. 在包租到期后，承諾業(yè)主給予商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入一定比例的分成4. 購(gòu)買(mǎi)同時(shí)，簽定業(yè)主承諾書(shū)，承諾業(yè)主日后自營(yíng)或出租商鋪，其運(yùn)營(yíng)的品牌和產(chǎn)品必須符合紅星美凱龍的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃。商鋪案例研究p 售后包租案例研究p 帶租約銷(xiāo)售案例研究本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市邊緣，主干道旁的大型綜合體項(xiàng)目樓盤(pán)名稱(chēng)：合肥賽亞星游城 總建面積： 20萬(wàn)平米產(chǎn)品類(lèi)型：商場(chǎng)、商業(yè)街、街鋪主力面積： 812平米價(jià) 格： 10000元 /平米（商場(chǎng)二層內(nèi)鋪）開(kāi) 發(fā) 商：安徽樂(lè)客來(lái)置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：長(zhǎng)江西路與紅皖路交口 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 12月 20日業(yè)態(tài)定位：中高檔餐飲、休閑娛樂(lè)銷(xiāo)售目標(biāo)： 4000萬(wàn) /月賽亞星游城包租本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。一期商場(chǎng)銷(xiāo)售背景1. 2023年下半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)整，合肥市場(chǎng)處于低谷；2. 商業(yè)成為合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)，大量商業(yè)項(xiàng)目推售，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈3. 項(xiàng)目位于城市邊緣，大蜀山的北面，周邊大量的在建住宅