【正文】 口規(guī)模有限，僅 100多萬人口，但常住的流動(dòng)人口達(dá)到 200萬人次，蕪湖商業(yè)消費(fèi)人群可輻射到周邊縣市，消費(fèi)水平和南京等大城市相近。未來趨勢：新型綜合購物中心業(yè)態(tài)興起 —— 以大賣場、品牌百貨為主力商家，綜合購物、餐飲、休閑功能于一體的大型 shoppingmall逐步興起，給蕪湖現(xiàn)有的商業(yè)帶來沖擊，逐步向都市化商業(yè)形態(tài)演進(jìn)；城市向外圍擴(kuò)張帶來商業(yè)格局演變 —— 北部的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及鳩江工業(yè)區(qū)、東部新城、南部的弋江，隨著大規(guī)模居住區(qū)、教育及產(chǎn)業(yè)區(qū)的形成，新的市級副商業(yè)中心將逐步興起；統(tǒng)一經(jīng)營持有的商業(yè)模式逐步替代原有的分散經(jīng)營 — 蕪湖現(xiàn)有的商業(yè)中心區(qū)多采用銷售后由業(yè)主自主經(jīng)營的模式，而前期對商業(yè)業(yè)態(tài)、布局、體量進(jìn)行專業(yè)定位，后期統(tǒng)一運(yùn)營招商的現(xiàn)代化商業(yè)模式將逐步體現(xiàn)其優(yōu)勢，帶領(lǐng)本地消費(fèi)者進(jìn)入品牌消費(fèi)時(shí)代。項(xiàng)目面臨的機(jī)遇判斷商業(yè)市場研究2p 一級土地市場p 二級市場分析p 競爭分析p 銷售模式分析p 后期運(yùn)營保障本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。由于城市建設(shè)步伐加快， 2023年蕪湖土地供應(yīng)迅速放量，商業(yè)地塊供應(yīng)體量巨大2023年上半年，市區(qū)出讓土地 10宗，出讓面積㎡，合同出讓金額 ，與 2023年上半年相比，土地出讓面積增長了 24倍，出讓金額增長了 46倍。 在出讓的 10宗土地中，純居住用地 5宗，出讓面積 ㎡，占出讓面積的 %；商業(yè)、居住合用地 3宗，出讓面積 萬㎡，所占比例 %；商業(yè)用地雖然只有 2宗，但出讓面積達(dá) ㎡，占全部出讓面積的 %。土地市場本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。蕪湖經(jīng)營性土地以開發(fā) ，正在及尚未開發(fā)用地 p2023－ 2023年市區(qū)出讓土地開發(fā)利用情況 : 在 2023－ 2023年蕪湖市區(qū)經(jīng)營性土地出讓中，已開發(fā)竣工占地面積為，占總出讓土地面積的 20%；正在開發(fā)建設(shè)的占地面積為 ，占總出讓土地面積的 53%；未開發(fā)建設(shè)的占地面積為 ，占總出讓土地面積的 27%。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。09年土地供應(yīng)巨大，供應(yīng)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向城東片區(qū)，同時(shí)市中心和城南也有較多的優(yōu)質(zhì)地塊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市中心土地供應(yīng)情況 —— 仍有較大供應(yīng)量，多為綜合性用地，其中不乏大規(guī)模的優(yōu)質(zhì)地塊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城南片區(qū)土地供應(yīng)情況 —— 商業(yè)用地為主，未來住宅市場以存量消化為主本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城東片區(qū)土地供應(yīng)情況 —— 城市居住類用地的主要供應(yīng)區(qū)域本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。相對于 08年 ㎡的慘淡成交量， 09年五個(gè)月成交 ㎡，土地市場開始慢慢復(fù)蘇本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。近年來蕪湖房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展， 08年受整體市場影響明顯，價(jià)格調(diào)整幅度較大房地產(chǎn)市場本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。受 2023年市場觀望氣氛影響，樓盤開發(fā)進(jìn)度放緩，但進(jìn)入 2023年后，住宅及商業(yè)用房銷量均有大幅提升n 2023年 1－ 6月，市區(qū)商品房上市量在年初較小，前二個(gè)月上市量僅有㎡， 3月份后，商品房上市量開始逐月增加n 2023年上半年，住宅用房銷售面積 ㎡，較去年同期增長 %，銷售金額為 元，較去年同期增長 %；n 商業(yè)用房銷售面積 萬㎡，較去年同期增長 %，銷售金額為 億元，較去年同期增長 %；n 辦公用房銷售面積 萬㎡，較去年同期下降%銷售金額為 億元。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。蕪湖商業(yè)地產(chǎn)目前可售面積 18萬平米，截止到 7月底成交面積 6萬平米，全市成交均價(jià) 9336元 /㎡可售面積(M2)成交面積(M2)成交均價(jià) (元 / M2) 全市 9336鏡湖區(qū) 13097鳩江區(qū) 4952弋江區(qū) 8204三山區(qū) 4348開發(fā)區(qū) 6349p今年 1— 4月份，蕪湖商品類住宅銷量、銷售面積從環(huán)比到同比都在回升。在 4月，蕪湖商品類住宅房銷售均價(jià)超過合肥，顯示出了蕪湖市場的強(qiáng)大購買力。p商業(yè)地產(chǎn)銷量以鏡湖區(qū)和開發(fā)區(qū)為首，其他各區(qū)配套還未成熟，商業(yè)地產(chǎn)銷量較緩， 城市外拓帶來的多極化、多組團(tuán)市場格局逐步成型，各區(qū)域城市特點(diǎn)開始顯現(xiàn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。蕪湖各區(qū)域置業(yè)及投資客戶分類明晰，以區(qū)域內(nèi)置業(yè)為主導(dǎo)，城市中心表現(xiàn)出強(qiáng)烈的向心力客戶置業(yè)及投資特征 —— 區(qū)域內(nèi)為主，跨區(qū)域置業(yè)投資較少且僅以簡單的價(jià)格吸引為驅(qū)動(dòng)，客戶表現(xiàn)出對城市中強(qiáng)烈的向心力。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。蕪湖現(xiàn)有六大專業(yè)家居建材類市場分布在城南、城北及城東等核心城區(qū)的外圍?長江市場園區(qū)： 經(jīng)營區(qū)域主要由精品展示廳、交易大廳、鋪面綜合區(qū)三部分組成，經(jīng)營品種包括木業(yè)板材、陶瓷潔具、燈飾燈具、油漆涂料、五金水暖、塑鋼石材、管材不銹。?金鴻新裝飾城： 金鴻新裝飾城是市政府立項(xiàng)的配套裝飾產(chǎn)品市場。市場主要經(jīng)營，精品陶瓷，木業(yè)超市，石材加工，綜合 建材?源豐裝飾城： 蕪湖目前市場上最高檔的裝飾建材城。?中南建材城； 建材裝飾用品的經(jīng)營銷售?福海家具城： 主要業(yè)務(wù)范圍 沙發(fā)、餐桌、辦公、工藝、燈飾，蕪湖目前最高檔的家俱城。?明珠家具廣場： 主要業(yè)務(wù)范圍中低檔辦公家具、居家家具，同時(shí)也經(jīng)營服飾、皮革、鞋類等產(chǎn)品。長江市場園區(qū)金鴻新裝飾城福海家具城中南建材城源豐裝飾城明珠家具廣場競爭分析之一本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。216。截止至今，蕪湖市已有的家具建材商場總體量 50萬平方米，最大的項(xiàng)目是弋江路的 “長江市場園區(qū) ”，總建面約 ；216。蕪湖的專業(yè)市場已經(jīng)逐步從自發(fā)形成的街鋪市場轉(zhuǎn)向由政府引導(dǎo)，根據(jù)不同區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的要求進(jìn)行布局；216。經(jīng)營場所也從最早的沿街商鋪轉(zhuǎn)向街區(qū)式專業(yè)市場或綜合型購物廣場；216。經(jīng)過數(shù)年的不斷發(fā)展，新型建材已成為蕪湖迅速崛起的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，由此也吸引了眾多的海內(nèi)外客商來蕪?fù)顿Y興業(yè)。蕪湖專業(yè)市場已經(jīng)從最早的自發(fā)型市場轉(zhuǎn)向政府引導(dǎo)，規(guī)模化經(jīng)營的專業(yè)市場集聚區(qū)。特征之一本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。先期的專業(yè)市場都是出售為主，租賃房源也為小業(yè)主的居多區(qū)域?qū)I(yè)市場一覽表特征之二項(xiàng)目 地址 入駐時(shí)間面積（平方米） 建筑形態(tài)經(jīng)營方式商鋪主力面積 入駐率長江市場園區(qū)弋江路近天門山路 292023室內(nèi)商業(yè)、街鋪（ 1+2層、1+2+3層） 售、租外街 200、室內(nèi)商鋪 208098%明珠家具廣場弋江北路神山口大轉(zhuǎn)盤 約 5000 室內(nèi)商業(yè) 租一樓服裝（10—20 ）二樓家具（160280）95%金鴻新裝飾城 弋江北路神山 大道 1999 23000 街鋪（單層） 租 90160 80%福海家具城 銀湖中路 26號 約 120230 室內(nèi)商業(yè) 租 180250 100%源豐裝飾城延安路大富新村對面 — — 街鋪（單層） 售 70150 90%中南建材城中山南路與利民路交匯處 40000街鋪（ 1+2層） 售 82130 95%目前處于運(yùn)營狀態(tài)的專業(yè)市場前期主要是以銷售為主的，多數(shù)都銷售完畢；216。專業(yè)市場主要集中在沿弋江北路，花津中路，銀湖中路帶狀分布；216。出售型商鋪面積集中在 150平米左右，平均入駐率 90％；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域?qū)I(yè)市場租金支付方式多以半年為主，租金范圍 2035元，由于市場的產(chǎn)權(quán)歸屬及建筑檔次的差異，使得租金價(jià)格參差不齊區(qū)域?qū)I(yè)市場租金、體量分析 —— 市調(diào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)區(qū)域?qū)I(yè)市場租金分析 —— 案例216。區(qū)域租金主要集中在 2035元左右，租金水平不高。216。租金支付方式以半年一交為主，入住率普遍比較高。特征之三項(xiàng)目 面積（平米） 租金支付方式 租金 入駐率長江市場園區(qū) 102 自用 \半年 22 98%明珠家具廣場 280 一季度 32 95%金鴻新裝飾城 80 半年 21 80%福海家具城 217 一年 37 100%源豐裝飾城 70 一年 50 90%中南建材城 82 自用 35 95%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。48位置 弋江路天門山路規(guī)模 292023平米特色 一站式購齊、批發(fā)價(jià)零售 商業(yè)類型 街鋪及商場產(chǎn)品概況 街鋪式： 271家，商鋪面積都在 260平米左右，商場式：兩層、每套商鋪面積在 2080平米左右，業(yè)態(tài) 陶瓷、潔具、五金、水暖、燈具、鋼材、木材、管件、電纜經(jīng)營模式 自營客戶 購買商鋪后自營用途的商戶居多，對外出租的建材商鋪主要在集中式市場中。長江市場園區(qū)內(nèi)的街鋪，建筑形態(tài)以 “ 1+2” 層或 “ 1+2+3” 層一街鋪為主，商鋪以出售為主，許多小業(yè)主自主經(jīng)營，商品檔次較為低端；二層商場式的市場由為市場園區(qū)持有，主要以租賃為主案例介紹本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。49位置 銀湖中路 26號規(guī)模 約 120230平米特色 蕪湖目前最高檔的家居賣場商業(yè)類型 商場產(chǎn)品概況 200戶左右商家，面積都在 180250平米左右業(yè)態(tài) 一層、二層：主營居住家具 三樓：辦公家具客戶 開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營管理福海家具城主要經(jīng)營居家家具及辦公家具，檔次為中高端，商場內(nèi)環(huán)境較好，主要面向中高端消費(fèi)客群案例介紹本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。50位置 弋江北路神山大轉(zhuǎn)盤規(guī)模 10000平米左右特色 集中中低檔次家具商業(yè)類型 商場產(chǎn)品概況 一樓商鋪 150余家二樓商鋪 39家 業(yè)態(tài) 一樓紡織二樓家具經(jīng)營模式 開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營明珠家具城以經(jīng)營服飾和家具為主，產(chǎn)品檔次低，經(jīng)營形態(tài)混雜。案例介紹本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。51位置 中山南路與利民路交匯處規(guī)模 4萬余平米特色 中檔建材批發(fā)市場商業(yè)類型 街鋪產(chǎn)品概況 367間商鋪業(yè)態(tài) 主營建材、衛(wèi)浴、陶瓷經(jīng)營模式 小業(yè)主持有物業(yè)，分散式經(jīng)營中南建材目標(biāo)客戶是對裝飾建材有一定品牌重視程度的消費(fèi)者，入住品牌以中端為主，主要面向蕪湖南部區(qū)域的消費(fèi)客戶。案例介紹本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。紅星美凱龍項(xiàng)目將利用其品牌號召力及管理運(yùn)營能力彌補(bǔ)蕪湖高端家居建材品牌市場的缺失，推動(dòng)專業(yè)市場升級。1 蕪湖現(xiàn)有專業(yè)建材市場發(fā)展水平落后，缺少領(lǐng)軍項(xiàng)目 ：1. 產(chǎn)品形態(tài) ：在建材市場的經(jīng)營環(huán)境方面，目前紅星美凱龍已經(jīng)發(fā)展到第七代產(chǎn)品，蕪湖目前的大部分專業(yè)市場的設(shè)計(jì)和建筑規(guī)劃還停留在早期的建材市場層面2. 品牌檔次 ：在經(jīng)營家居建材的品牌檔次上，目前蕪湖建材市場上充斥大量低檔品牌，產(chǎn)品檔次參差不一，消費(fèi)者無法有效選擇，僅有福海家具城和源豐建材市場的經(jīng)營的品牌接近紅星美凱龍的標(biāo)準(zhǔn)3. 市場形象 ：在市場管理方面，由于多數(shù)采用小業(yè)主分散經(jīng)營，市場對外形象差，給人以低檔的感覺。2 運(yùn)營模式亟待提升 :除福海項(xiàng)目外，大部分建材市場采用分散銷售，商家自發(fā)經(jīng)營的模式，沒有采取統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的模式，市場租金水平也根據(jù)業(yè)主和經(jīng)營戶的簽約時(shí)間、談判情況有較大差異，隨意性強(qiáng)，無法真正體現(xiàn)商鋪的市場價(jià)值。3 市場將向集中化、品牌化發(fā)展： 依據(jù)蕪湖城市規(guī)劃，城市行政金融中心遷至項(xiàng)目東部，隨著城市商業(yè)布局的調(diào)整，本案所在區(qū)域會成為建材、機(jī)電、汽配專業(yè)市場區(qū)，專業(yè)市場將向品牌化和集中化方向發(fā)展。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。類型 商鋪特征 分布特色商業(yè)街 23層建筑，內(nèi)街式布局， 依托大型住宅社區(qū)或旅游景點(diǎn)沿街商鋪 住宅底層商業(yè)， 2層為主，少量單層商鋪，通常兩層同時(shí)銷售。 散步于各小區(qū)沿街道路兩側(cè)商業(yè)綜合體大型綜合體形態(tài)，類似萬達(dá)一代產(chǎn)品模式，主力商業(yè)采用統(tǒng)一經(jīng)營，出售型物業(yè)集中在 2層，對小業(yè)主銷售獲取高價(jià)成熟商圈周邊蕪湖在售商業(yè)物業(yè)以住宅配套沿街商鋪為主，同時(shí)也有綜合體物業(yè)、集中式商場、商業(yè)街形態(tài)出現(xiàn)目前蕪湖市在售商業(yè)物業(yè)類型競爭分析之二本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。早期開發(fā)的商鋪基本上都是以售為主的沿街商鋪，自主經(jīng)營；近期開發(fā)的商鋪的出現(xiàn)了商業(yè)街和商場，出現(xiàn)了統(tǒng)一經(jīng)營管理的運(yùn)營模式。在售商鋪項(xiàng)目一覽表在售商業(yè)項(xiàng)目 交房 規(guī)模 建筑形態(tài) 售價(jià) 主力面積 租金 投資回報(bào)世茂濱江花園 2023年 40000 區(qū)域性商業(yè)街 16871 80150 160 8%融匯中江 2023 59998 主題商業(yè)街 1400028000 30100 50150 6%融匯錦江 2023 10000 社區(qū)商業(yè)街 9800 56 22 %江景東方 2023 1200 住宅底商 9700 60 23 %聯(lián)盛國際 \ 190000 城市綜合體 未開盤 \ \ \柏莊麗城 2023 10000 社區(qū)商業(yè)街 8634 232 \ \銀湖波爾卡 2023 15000 社區(qū)商業(yè)街 7892 3080 25 %小九華商業(yè)街 2023 23300 主題商業(yè)街 38000 30166 160 5%鏡湖世紀(jì)城 2023 10000 社區(qū)商業(yè)街 10399 60 \ \216。在售商鋪除了個(gè)別項(xiàng)目外供應(yīng)量都不大216。在售商業(yè)物業(yè)戶型面積普遍不大216。除包租類產(chǎn)品外，其余商鋪的投資回報(bào)率普遍較低216。租金的高低和項(xiàng)目所處的地段和經(jīng)營定位有很大的關(guān)系本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。位置 銀湖北路與越秀路路口規(guī)模 建筑面積： 15000商業(yè)類型 社區(qū)配套商業(yè)街建筑形態(tài) 二層商業(yè)：外街：一拖二 內(nèi)街：一層二層獨(dú)立經(jīng)營單價(jià) 7892元 \平米戶型面積 3080總價(jià) 23萬 63萬銷售模式 不承諾投資回報(bào)運(yùn)營模式 不統(tǒng)一經(jīng)營管理租售狀況 ，銷售率 100%，出租率 60%客戶 主要以項(xiàng)目周邊的蕪湖本地自用客為主，投資客