長(zhǎng)沙省府地產(chǎn)項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)策略案-文庫(kù)吧
2024-11-23 12:42 本頁(yè)面
【正文】 高，第三季度開(kāi)始持續(xù)火爆； ? 政策調(diào)控效果有限，消費(fèi)者從觀望轉(zhuǎn)入剛性需求釋放是房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的根本原因。 綜合判斷： ? 緊湊型附加值高的中小戶型熱銷(xiāo)，自住型消費(fèi)成為主力需求，為本案樹(shù)立清晰營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)向； ? 因剛性需求旺盛，消費(fèi)者對(duì)政策調(diào)控信心已不足，未來(lái)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)將依然保持 “ 剛需為主、價(jià)格小幅向上 ” 的基本態(tài)勢(shì) 。 樓 市 二 看 省府板塊市場(chǎng)分析 ?省府板塊以省政府為圓心，輻射周邊 1公里區(qū)域，東至紅星商圈、西到湘江大道，北至南二環(huán)，南接大托口； ?該板塊內(nèi)樓盤(pán)主要分布在芙蓉南路和湘府中路上，以高端品質(zhì)、生態(tài)宜居新城為主導(dǎo)概念，是南城最具代表板塊。 ?本案位于杉木沖路南側(cè)，劉家沖路西側(cè)，周邊項(xiàng)目如圖所示。 省府板塊市場(chǎng)分析 湘 府 路 省政府 天心區(qū) 文化公園 湘水熙園 保利花園 鑫遠(yuǎn)湘府華城 湘府 9號(hào) 星城榮域 公爵歐洲城 興汝金城 本案 區(qū)位優(yōu)勢(shì) ?省政府所在地， 南省政府所在地。該區(qū)主要職能為 辦公文化丶科研教育丶生活居住 和綠化休閑 ； ?隨著 2022年省政府南遷后，省發(fā)改委丶省國(guó)土資源廳丶省工商局丶省交通廳丶省勞動(dòng)保障廳丶省地稅局丶審計(jì)署長(zhǎng)沙特派辦丶省建工集團(tuán)丶鐵道學(xué)院在該區(qū)域內(nèi)相繼建成 ； ?規(guī)劃與在建的“ 三館一中心 ”：省科技館丶省地質(zhì)博物館丶省群眾藝術(shù)館丶省青少年活動(dòng)中心 ； ?省府板塊是南城板塊最顯著的一個(gè)板塊，而南城板塊因?yàn)?長(zhǎng)株潭規(guī)劃 的實(shí)施迅速崛起 。 長(zhǎng)株潭核心區(qū)域高尚住宅區(qū) 省府板塊優(yōu)劣勢(shì)分析 配套優(yōu)勢(shì) ?公園： 省府文化公園丶園藝公園丶九峰公園丶桂花坪公園丶水庫(kù)公園四周環(huán)抱，時(shí)刻呼吸新鮮負(fù)離子 ； ?天際嶺國(guó)家級(jí)森林公園占地 140公頃，境內(nèi)有山有谷，有平坦的草地、開(kāi)闊的斜坡和碧波蕩漾的湖面，森林覆蓋率達(dá) 85％以上，位于湖南 23個(gè)國(guó)家級(jí)森林公園的前列，成為省府片區(qū)的一扇魅力之窗。 ?省府配套體系 —— 包括兩軸（芙蓉南路和湘府路）、六縱六橫等道路建設(shè)已基本完成，諸如標(biāo)準(zhǔn)醫(yī)院、全日制學(xué)校，再就業(yè)培訓(xùn)中心等社區(qū)公益設(shè)施更是一應(yīng)俱全 省府板塊未來(lái)發(fā)展優(yōu)勢(shì)：地產(chǎn)航母，即將起航 ? 新省政府已然成為全省核心區(qū)。 長(zhǎng)株潭的融城，引發(fā)長(zhǎng)沙南 —— 新省政府周邊地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮。芙蓉南路直通株洲、湘潭腹地外，長(zhǎng)株潭城際鐵路將成為三市往返的便捷交通工具；地鐵一號(hào)線、三號(hào)線、四號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)。 ? 各大品牌開(kāi)發(fā)商云集省政府板塊。 省府周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)早就已異?；馃?，建筑風(fēng)格亦五彩繽紛，產(chǎn)品類(lèi)型一應(yīng)俱全。眾多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商早已把目光瞄準(zhǔn)這片區(qū)域，保利、長(zhǎng)沙奧園、標(biāo)志、鑫遠(yuǎn)、天城、五礦 …… 一艘巨大的地產(chǎn)航母即將啟航。 ? 大長(zhǎng)沙格局下核心居住區(qū)域 。新省府比長(zhǎng)沙市區(qū)享有更高一級(jí)的配套和資源，居住優(yōu)勢(shì)也更為明顯。 從成交均價(jià)的走勢(shì)圖可以看出， 2022年省府 紅星板塊成交均價(jià)一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 2022年 11月份省府 紅星板塊樣本樓盤(pán)成交均價(jià)為 5619元 /平米。 注：樣本樓盤(pán)： 鑫遠(yuǎn) 湘府華城、瑞都華庭、上海城、匯城 上筑、公爵 歐洲城 、長(zhǎng)盛 .嵐庭、長(zhǎng)大 彩虹都、保利花園三期、德慶水韻山城、童話里、英郡年華、城南故事、夏威夷 碧水春城、融科 ?東南海、青園一期 省府板塊 2022年 10月 — 2022年 11月成交均價(jià)走勢(shì)圖 繁華 便利 尊榮 升值 高品質(zhì)、高尚生活社區(qū) 省府板塊區(qū)位總結(jié)： 樓市三看 區(qū)域內(nèi)競(jìng)品分析 ?星城榮域 ?保利花園三期 ?歐洲公爵城二期 ?湘府 9號(hào) ?湘水熙園 ?興汝金城 區(qū)域內(nèi)競(jìng)品分析： 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2022年 11月 位置 天心區(qū)芙蓉南路省工商局斜對(duì)面 容積率 綠化率 容積率 ，綠化率 42% 規(guī)模 總建設(shè)用地約 116000㎡ ，總建筑面積約 300000㎡ ，總套數(shù) 2480套 主力戶型 二房、三房、四房；暢銷(xiāo)戶型 90120, ㎡ ，滯銷(xiāo)戶型 150180 ㎡ 價(jià)格（元/平米） 市場(chǎng)報(bào)價(jià) 5380，實(shí)際 5100，最高價(jià)格 5700 建筑風(fēng)格 意大利 廣告語(yǔ) 領(lǐng)世名門(mén)，生而優(yōu)越 賣(mài)點(diǎn) 百畝私家花園，省府板塊核心，地鐵口岸 夏威夷 碧水春城 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2022523 位置 天心區(qū)湘府西路省政府西側(cè) 370米（省交通廳西側(cè)） 容積率 綠化率 容積率 ，綠化率 57% 規(guī)模 總占地面積約 107385平米 ，總建筑面積 255439㎡ ，三期 18棟，總戶數(shù) 1845戶 主力戶型 120平米以下小戶型 價(jià)格 均價(jià) 5200 建筑風(fēng)格 中歐結(jié)合 廣告語(yǔ) 半山半公園 賣(mài)點(diǎn) 新南城天心生態(tài)新城的核心地段 ，宜居、生態(tài)、第一公園大盤(pán)，長(zhǎng)沙絕版“ N+1”創(chuàng)意戶型， 2房變3房， 3房變四房 .區(qū)域前景好，配套交通好，建筑品質(zhì)好，生活環(huán)境好 保利花園三期 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2022058 位置 天心區(qū)政府南側(cè)，五陵路 328號(hào) 容積率 綠化率 容積率小于 ，綠化率 % 規(guī)模 總占地面積約 100138 ，總建筑面積 35萬(wàn)㎡ 主力戶型 90138 ㎡ 價(jià)格（元 /平米） 6200 建筑風(fēng)格 歐派風(fēng)格 廣告語(yǔ) 芙蓉路的紅，歐洲城的綠 賣(mài)點(diǎn) 純板式小高層南城僅有、周邊配套成熟、省政府站、黑石鋪站雙地鐵口 歐洲公爵城二期 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2022年 1025 位置 天心區(qū)芙蓉南路省工商局斜對(duì)面 容積率 綠化率 容積率 ，綠化率 40% 規(guī)模 總建筑面積約 ㎡ ，總套數(shù) 994套 主力戶型 二房、三房 價(jià)格（元 /平米） 市場(chǎng)報(bào)價(jià) 5300 湘府 9號(hào) 位置 天心區(qū)芙蓉南路省工商局斜對(duì)面 容積率 綠化率 容積率 ，綠化率 43% 規(guī)模 總建筑面積約 ㎡，總套數(shù) 2310套 主力戶型 140 ㎡ 三房 價(jià)格（元 /平米） 市場(chǎng)報(bào)價(jià) 6500 賣(mài)點(diǎn) 省府板塊核心，地鐵口岸 鑫遠(yuǎn)湘府華城 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 20221205 位置 長(zhǎng)沙市天心區(qū)新聯(lián)路 319號(hào)（新明德中學(xué)西） 容積率 綠化率 容積率 3 ，綠化率 40% 規(guī)模 總建筑面積約 ㎡ 主力戶型 59116㎡ 一至三房 價(jià)格（元 /平米） 5800元 /㎡ 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 賣(mài)點(diǎn) 明德中學(xué)、超實(shí)用性戶型 湘水熙園 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2022春季 建筑類(lèi)別 高層 容積率 綠化率 容積率 綠化率 40% 規(guī)模 占地面積 232畝，總建筑面積約 50萬(wàn)㎡ 興汝金城 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 ? 建筑規(guī)模較大： 大部分樓盤(pán)，總建筑面積超過(guò) 20萬(wàn)平米； ? 建筑風(fēng)栺比較單一： 全部是歐式
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