【正文】 城市生態(tài)社區(qū) 35 陽光 100新城 4 北辰新河三角洲項目 20 長沙橘郡 36 宜居萊茵城 5 濱江君悅香邸 21 博林金谷 37 振業(yè)浪琴灣 6 金霞花府 22 中信新城 38 碧桂園山湖城 7 沙河世紀城 23 茂華國際湘 39 新泓信項目 8 雙灣國際 24 新城新世界 40 威尼斯城 9 和順塞納明珠 25 國際星城 41 鵬基諾亞山林 10 星月城 26 泰禹家園 42 早安星城 11 湘江壹號 27 美洲故事 43 長沙玫瑰園 12 湘江世紀城 28 中港珠寶旅游商業(yè)城 44 中新森林海 13 山語城 29 奧林匹克花園 45 和黃盈峰翠邸 14 藏瓏湖上國際社區(qū) 30 卓越蔚藍海岸 46 新地東方明珠 15 天健芙蓉盛世 31 金科東方大院 47 恒大華府 16 萬國城 Moma 32 尖山高鑫項目 48 恒大名都 長沙市場目前開發(fā)的大規(guī)模項目盤點 39 34 36 本報告是嚴格保密的。 18 長沙房地產(chǎn)市場目前正處于量價齊跌的蕭條階段 ?市場成交量迅速下滑 2022年長沙市商品房、住宅累計銷售 ㎡、 ㎡，同比減少 %、 %，住宅銷售占商品房銷售總量的 % ； ?成交金額明顯下滑 商品房銷售金額為，同比減少%，其中住宅成交金額為 ，同比減少 %。 01020304050607080 萬平米3300340035003600370038003900400041004200元成交面積 5 1 . 2 6 7 5 . 0 0 5 9 . 8 4 7 4 . 5 5 2 0 . 9 2 3 4 . 8 4 3 4 . 6 1 3 8 . 3 6 3 9 . 0 9 4 2 . 5 0 4 9 . 9 0 3 5 . 6 7 3 3 . 3 9 3 5 . 6 2 4 6 . 3 0 成交價格 3600 3800 4000 3963 4125 3969 4069 3893 3939 3901 3654 4078 3739 3952 3762 0 7 . 1 0 0 7 . 1 1 0 7 . 1 2 0 8 . 0 1 0 8 . 0 2 0 8 . 0 3 0 8 . 0 4 0 8 . 0 5 0 8 . 0 6 0 8 . 0 7 0 8 . 0 8 0 8 . 0 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2長沙市 2022年商品住宅成交量價關(guān)系 市場曲線 復(fù)蘇階段 發(fā)展階段 危機階段 蕭條階段 時間 價格 復(fù)蘇 發(fā)展 危機 蕭條 階段： 價格曲線 蕭條階段主要特征 ? 成交量大幅下降； ? 現(xiàn)樓期房價格齊跌； ? 投資者退出； ? 市場整體供過于求； ? 租樓不買樓； ? 地價下跌比樓價快； 本項目未來將面臨怎樣的市場形勢？ 蕭條？復(fù)蘇？ …… 長沙房地產(chǎn)發(fā)展階段 本報告是嚴格保密的。 19 房地產(chǎn)市場的蕭條階段一般分為四個時期，長沙目前已正式進入全面降價期，并向橫盤期過渡 深圳 07 年至 08 年 12 月住宅成交數(shù)據(jù)0 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 01 0 0 . 0 0月份萬平米05000100001500020220元銷售面積 8 0 . 2 6 5 9 . 8 5 3 7 . 0 3 5 2 . 7 7 4 9 . 1 7 5 6 . 4 1 4 8 . 9 8 3 3 . 8 3 3 1 . 1 0 1 5 . 3 6 1 7 . 9 9 1 8 . 6 5 1 9 . 9 0 7 . 1 8 3 3 . 4 5 2 5 . 9 9 4 0 . 6 0 2 8 . 3 0 2 4 . 8 0 3 1 . 0 1 3 0 . 9 0 3 3 . 8 4 5 9 . 2 2 7 2 . 8 7 價格 1087 1126 1265 1121 1455 1420 1442 1551 1677 1735 1506 1564 1473 1455 1246 1192 1114 1457 1556 1434 1172 1297 1238 11080 7 . 1 0 7 . 2 0 7 . 3 0 7 . 4 0 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 7 . 1 0 7 . 1 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 8 . 1 0 8 . 1橫盤期 ?價量齊升；越調(diào)控越漲；各方信心十足；投資比例高；政府、開發(fā)商、媒體等各方托市；房地產(chǎn)泡沫加大 ?成交量急劇下降；價格保持之前趨勢穩(wěn)步上升；開發(fā)商力挺，輿論引導(dǎo)，堅信 08年的破冰之旅；投資者迅速撤離市場 ?價格明顯下降；成交量低位徘徊；市場眾多項目變相打折，優(yōu)惠等措施層出不窮；臵業(yè)者觀望情緒日益濃厚 ?價跌量穩(wěn)或量價齊跌；開發(fā)商開始明顯降價，低價傾銷，率先降價的項目首輪走量情況好；臵業(yè)者開始對打折優(yōu)惠等不感興趣，普遍看低未來走勢；出現(xiàn)大量要求退房的臵業(yè)者 ?量價呈波動態(tài)勢；豪宅成交開始萎縮；市場營銷手段眾多，但臵業(yè)者回歸理性；剛性需求支撐市場；眾多開發(fā)商資金鏈短缺；出現(xiàn)斷供潮；該階段可能會出現(xiàn)因行業(yè)重組而引發(fā)的再次暴跌 陰跌期 變相降價 全面降價期 橫盤期 調(diào)整期前的上升期 橫盤期 全面降價期 變相降價期 陰跌期 調(diào)整期前的上升期 市場特征 長沙房地產(chǎn)發(fā)展階段 本報告是嚴格保密的。 20 客戶觀望，市場競爭激烈，銷售回現(xiàn)困難； 在前期快速擴張、現(xiàn)期市場低迷的背景下，多數(shù)開發(fā)商面臨資金鏈困局，回現(xiàn)成為首要需求 ? 房地產(chǎn)市場低迷，客戶處于觀望狀態(tài)，銷售乏力，有價無市的狀態(tài)持續(xù)存在； ? 供過于求，市場競爭激烈，市場普通項目正常月均銷量由 30套下降到10套以下。 開發(fā)者心態(tài) 市場高峰期高價取地給部分項目造成極大的財務(wù)和運營壓力； 大勢調(diào)整，資本市場低迷，銷售回款成為開發(fā)商最重要的資金渠道； ? 以上三個條件在未來 23年內(nèi)將持續(xù)對開發(fā)者的心態(tài)與決策造成影響； ? 則市場供過于求，生存成為第一目標，現(xiàn)金流主導(dǎo)項目運作，低價銷售獲取回現(xiàn)將持續(xù)成為未來市場的普遍現(xiàn)象。 ? 2022年 7月，北辰主導(dǎo)以 92億價格取下星河三角洲中國地王； ? 已繳納地價款多為銀行貸款，財務(wù)成本約 4億元 /年； ? 樓面地價約 2421元 /平米，附近大盤湘江世紀城現(xiàn)售價約 3500元 /平米； ? 2022年 11月動工，一期開工 52萬平米。 1 3 245216140500100015002022250030002022年 2022年典型案例北辰地王 2 本報告是嚴格保密的。 21 地方政府迫于經(jīng)濟增長與財政收入的壓力，將不得不持續(xù)加大政策利好，促進市場恢復(fù) 市場相關(guān)政策導(dǎo)向 43%57%22%78%土地收入 地方財政收入? 2022年長沙市土地交易收入超過 200億元，占政府收入 43%； ? 2022年長沙市通過掛牌和協(xié)議出讓的土地合計成交額約 ，約占政府收入的 22%； ? 巨量的土地供給引發(fā)長沙房地產(chǎn)市場未來持續(xù)供大于求的局面，由于市場處于調(diào)整期，2022年土地成交量相對 2022年大幅下滑。 2022年長沙市政府出臺的相關(guān)救市政策 出讓方式 招拍掛 協(xié)議出讓 宗數(shù) 103 64 面積 (公頃 ) 成交金額 (億元 ) 2022年長沙土地出讓狀況 土地收入與房地產(chǎn)稅收是長沙政府最重要的收入來源，迫于經(jīng)濟壓力，政府未來必將持續(xù)出臺相關(guān)政策，促進市場恢復(fù)。 貨幣補貼方式 稅收優(yōu)惠方式 緩解開發(fā)商壓力 公積金利用方式 臵業(yè)優(yōu)惠條件 經(jīng)濟適用房建設(shè)資金將直接進入房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)；對補貼對象購房免稅； 利率下調(diào)至 % ；對同時出售并購買商品房，二手房交易稅費全額補貼； 規(guī)范執(zhí)行收費標準；減免部分稅費；延期繳納部分稅費等； 首臵公積金貸款首付比例下調(diào)為 20%，貸款最長期限由 20年調(diào)整為 30年； 購房即可入長沙戶口，入戶對象包括購房本人、配偶、子女、購房者父母。 長沙政府目前已陸續(xù)出臺全方位的救市政策，促進市場恢復(fù)。 本報告是嚴格保密的。 22 2022年后預(yù)計放量 長沙市 籌建項目總建筑面積（單位：萬平米） 2022后在售項目上市量（單位：萬平米） 2022年后商品房供應(yīng)量預(yù)測值（單位：萬平米） 減： 2022年商品房銷售面積 2022年以后市場可能放量估計 需求量逐漸恢復(fù)，價格低位徘徊將是市場未來23年內(nèi)的量價走勢，市場將持續(xù)處于橫盤期 中觀的行業(yè)供求 微觀的參與者心理 宏觀的外部環(huán)境 市場供求關(guān)系 6876： 894=，市場已經(jīng)存在的供應(yīng)量相當(dāng)于最高峰期年消化量 ， 供過于求的特征極其明顯。 城市人口結(jié)構(gòu)與消費力 城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢 政府心態(tài) 開發(fā)商心態(tài) 臵業(yè)者心態(tài) 加大政策利好，促進市場恢復(fù)，但難以改變市場大勢； 低水出貨，快速回現(xiàn)保證自身現(xiàn)金流是首選的經(jīng)營方針； 對市場的信心不足仍將持續(xù)，觀望情緒時有反復(fù)； 剛性需求保持穩(wěn)定。 長沙城市經(jīng)濟仍將保持穩(wěn)定持續(xù)的強勁增長，城市人口收入持續(xù)改善，但難以在未來 23年內(nèi)快速激發(fā)市場需求； 城市主流臵業(yè)人口及居住消費支出保持基本穩(wěn)定，未來數(shù)年市場剛性需求將保持穩(wěn)步增長。 市場信心緩慢恢復(fù)。 以保量回現(xiàn)為供應(yīng)前提。 本報告是嚴格保密的。 23 市場大勢對本項目風(fēng)險的提示 提示一 橫盤期特征的量價走勢是未來長沙市場的客觀現(xiàn)實， 23年內(nèi)，市場難以出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)式的、量價齊升的大勢機會。 量價趨勢將持續(xù)位于低位，等待不是項目出路。 提示二 在市場低位盤整之下，項目將持續(xù)面臨高經(jīng)營風(fēng)險。 低位盤整意味著利潤率向理性回歸，甚至出現(xiàn)虧損或經(jīng)營失敗，項目的經(jīng)營風(fēng)險大大加劇。 提示三 大勢回轉(zhuǎn)上升期需時，依托于大勢升值的上升期操作思路需要調(diào)整。 市場的供求關(guān)系是客觀而難以改變的，對項目而言，市場的大機會不在于趨勢逆轉(zhuǎn)，而在于城市經(jīng)濟、房地產(chǎn)行業(yè)階段性的發(fā)展歷程中，所衍生的新的市場需求。 本報告是嚴格保密的。 24 競爭分析 本報告是嚴格保密的。 25 長沙市場供應(yīng)量近年來持續(xù)位于高位，且供應(yīng)區(qū)域四散，導(dǎo)致開發(fā)熱點片區(qū)四現(xiàn) 中心板塊 月湖 星沙 城東 城北 城南 麓南 金星北、市府 板塊 代表樓盤 主要物業(yè)形態(tài) 主流價格區(qū)間 市中心 紫金苑 高層為主 4000以上 城北 湘江世紀城 多層、小高層 25003500 城東 芙蓉上和圖、旭日東升 多層、小高層、聯(lián)排 35008000 金鷹月湖 藏瓏、月湖山莊 高層、聯(lián)排 40006000 星沙 華潤。鳳凰城 高層、聯(lián)排、洋房 30005000 麓南 米蘭春天、云棲谷 聯(lián)排、多層 30005000 省府 奧林匹克花園、湖光山色 小高層、高層 30006000 金星北市府麓谷 長沙玫瑰園、西山匯景 小高、多層、聯(lián)排 30006000 ? 各級政府以外遷加速城市擴張，使多數(shù)板塊在早期形成以政務(wù)中心驅(qū)動的發(fā)展格局； ? 各板塊發(fā)展起步時間交疊，政府有限資源分散投入，影響了片區(qū)分化的速度，短時期內(nèi)“規(guī)劃指揮棒”失效，板塊功能定位模糊。 板塊特征 1：物業(yè)形態(tài)趨同，片區(qū)的價格區(qū)間差異化不明顯。 板塊特征 2：配套有限的情況下，城市資源成為城市的主導(dǎo)資源。 長沙房地產(chǎn)市場分析 本報告是嚴格保密的。 26 經(jīng)歷了 08年市場觀望后，在政府補貼的刺激下，壓抑已久的需求得到釋放，長沙房地產(chǎn)市場以價換量，出現(xiàn)回暖 ?08年持續(xù)觀望造成大量需求推遲，在觀望一年之后，對價格下降逐漸失去了耐心和信心，正開始逐步出手，同時在政府補貼的刺激下，成交量快速回升，長沙成交市場開始出現(xiàn)回暖 2 0 . 9 23 4 . 8 4 3 4 . 6 1 3 8 . 3 63 9 . 0 9 4 2 . 54 9 . 93 5 . 6 7 3 3 . 3 9 3 5 . 2 64 6 . 36 5 . 3 89 4 . 1 30204060801000 8 . 2 0 8