【正文】 路 太 平 路 商業(yè)面積合計： 88306㎡ 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 14 本報告是嚴格保密的。 A B C 酒店式公寓 經(jīng)濟型酒店 經(jīng)濟型酒店 物業(yè)類型 面積 (㎡) 合計 (㎡) 經(jīng)濟型酒店 4162 14162 個性化精品型酒店 10000 酒店式公寓 10000 41474 公寓 A 12951 公寓 B 7858 公寓 C 5760 公寓 D 2517 公寓 F 2388 酒店式公寓 20230平方米 公寓 (偏居住 ) 20809平方米 公寓 (偏辦公 ) 10665平方米 公寓面積合計： 55636平方米 經(jīng)濟型酒店 4162平方米 F D 項目公寓面積 以下數(shù)據(jù)來源項目 07年 12月份建筑規(guī)劃初稿 。 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 15 本報告是嚴格保密的。 ?區(qū)域為城市新興陌生區(qū)域，市政建設規(guī)劃為住宅區(qū)域，有發(fā)展商業(yè)的 潛質，但目前區(qū)域無任何商業(yè)配套（除了太倉長途客運站），商業(yè)氛圍未形成， 項目建成后將引領經(jīng)開區(qū)的商業(yè)； ?項目交通條件極好，隨著新太倉長途汽車站的建立及周邊交通設施的完善，未來交通便捷、行方便， 將成為太倉重要的交通樞紐區(qū)域； ?項目未來利好大于當前的實際利好， 將成為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)標桿商業(yè)綜合體； 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)標桿商業(yè)綜合體 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 16 本報告是嚴格保密的。 目標梳理與問題界定 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 17 本報告是嚴格保密的。 太倉屬江蘇省蘇州市管轄，地處長三角，位于蘇州東部，長江口南岸，擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢 太倉素有上海 “ 后花園 ” 美譽。太倉東瀕長江，南臨 上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)， 與 崇明島 隔江相望，西連昆山市， 北接 常熟市。 太倉屬長江三角洲沖積平原。全境地勢平坦，自東北向西南略呈傾斜。東部為沿江平原，高程 ；西部為低洼圩區(qū)，西部 ； 氣候宜人。屬亞熱帶南部濕潤氣候區(qū)，四季分明，雨熱同期。 太倉市 上 海 太 湖 張家港 常熟市 昆山市 吳江市 蘇州城區(qū) 蘇 州 長 江 浙 江 崇明島 太倉與 蘇州市區(qū)； 常熟市； 張家港市； 昆山市； 吳江市； 共為蘇州 管轄 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 18 本報告是嚴格保密的。 太倉港 是國家一類口岸，交通便利，水運發(fā)達； 已成為上海國際航運中心組成部分 陸路交通體系發(fā)達： 高速公路、國道、省道各級公路網(wǎng)絡系統(tǒng)，公路交通至上海、蘇州市中心均為 50公里左右， 到上海虹橋機場僅半小時車程，一小時可達浦東國際機場。 境內每百平方公里擁有高等級公里 ，密度列江蘇省首位。 寧太高速公路、蘇昆太高速公路、沿江高速、 204國道、錫太一級等組成高速公路網(wǎng)絡，全市各鎮(zhèn)駛上高 速公路均不超過 15分鐘。 擁有優(yōu)良港口資源： 共有大小航道 50條，總長 377公里。 太倉擁有長江岸線 ，其中可建萬噸級以上泊位的深水 岸線 ，岸線平直，邊灘穩(wěn)定，終年不淤不凍，深水區(qū) 開闊穩(wěn)定，能滿足 5萬噸遠洋船原地回轉。第三、第四代集裝箱 船舶可全天候直達港口。 國家一類口岸太倉港 ： 建成大小泊位 16個，開辟了國際、國內 14條航線， 已成為上海國際航運中心組成部分，距吳淞口僅 13海里， 是長江入?？谧罱母劭?。 太倉港 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 19 本報告是嚴格保密的。 20 產(chǎn)業(yè)結構以第二產(chǎn)業(yè)為主，工業(yè)發(fā)展迅速，德資、日資企業(yè)發(fā)展良好，民營企業(yè)綜合實力不斷提高 ?產(chǎn)業(yè)結構以第二產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟總量的 61% ?工業(yè)增長迅速，增長率連年攀升， 2023年達到 %。 ?主導產(chǎn)業(yè)包括了石油化工、機械機電、食品、紡織服飾、能源原材料等 規(guī)模以上民營企業(yè) 2023 2023 工業(yè)總產(chǎn)值 增長率 % % 占規(guī)模以上企業(yè)總產(chǎn)值的比重 % % ?民營企業(yè)在近幾年發(fā)展迅猛，主要圍繞大型企業(yè)發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)及延伸產(chǎn)品。 ?民營企業(yè)已成為太倉工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展中的中堅力量。 ?外資企業(yè)以歐美日資企業(yè)為主， 2023年德資企業(yè)發(fā)展到 56家，使太倉成為國內德資企業(yè)密度最高、發(fā)展最好的地區(qū)之一 。 ?2023年，外資及港澳臺完成工業(yè)總產(chǎn)值 ，增長 %，占規(guī)模以上工業(yè)的比重為 % 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 本報告是嚴格保密的。 城市規(guī)劃使太倉各功能區(qū)在城市分工體系中的作用更加明確，城市形態(tài)優(yōu)化 城市規(guī)劃未來重點打造建設三大功能區(qū) 中部 經(jīng)濟圈 沿滬產(chǎn)業(yè)帶定位： 包括城廂、陸渡、瀏河三鎮(zhèn) 上海國際航運中心的配套組合港 國際制造業(yè)基地 上海休閑度假投資基地 滬郊港口新城 大力發(fā)展與上海配套協(xié)作產(chǎn)業(yè) 沿江產(chǎn)業(yè)帶： 上海國際航運中心組合港中的干線港 長江樞紐港和江蘇第一外貿大港 構建沿江基礎產(chǎn)業(yè)集聚帶，建設現(xiàn)代化 新港城 中部經(jīng)濟圈： 工業(yè)： 重點發(fā)展紡織服裝、輕工食品、 模具機械加工等產(chǎn)業(yè)區(qū) 物流： 發(fā)揮沿江高速、蘇昆太高速出口 及未來鐵路編組站等道口優(yōu)勢 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 沿江產(chǎn)業(yè)帶 沿滬經(jīng)濟帶 中部經(jīng)濟圈 21 本報告是嚴格保密的。 城廂鎮(zhèn)新城區(qū)開發(fā)建設與老城區(qū)改造并重，未來太倉中心城區(qū)建設主流方向為東南向，大城區(qū)面積不斷擴大 ?老城區(qū) 的工廠將逐漸北遷，推進舊城改造，完善作為核心區(qū)的商業(yè)集中功能及居住功能，商業(yè)輻射功能加強。 ?未來政府將組織實施若干重大基礎設施項目和社會公共事業(yè)項目，完善新區(qū)一期的城市功能 。 2023年規(guī)劃常住人口將比現(xiàn)在增加 15萬 太倉大城區(qū)位于城廂鎮(zhèn)，未來大城區(qū)將包含 老城區(qū) 、新區(qū) (經(jīng)濟開發(fā)區(qū) )和 南郊新城區(qū) 三大組成部分 新區(qū) 老城區(qū) 新城區(qū) 生產(chǎn)性用地 向北延伸 生活性用地 向東南延伸 城 廂 太倉目前城市化率 ， 到 2023年將達到 65%， 新增城市面積達 14萬方 ?經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 向北、向東拓展，形成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，形成沿滬經(jīng)濟帶的核心。 ?（項目地塊位于該區(qū)） ?南郊新城區(qū) 將 成為城市功能拓展的主要載體，未來將具備教育、商貿、會展、生活居住、休閑度假等城市功能，逐步形成市文化、教育、體育中心。 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 22 本報告是嚴格保密的。 23 太倉在蘇州五個縣級市中人口規(guī)模較小，歷年戶籍人口保持平穩(wěn)，外來人口增長迅速 2023年常住人口 ， 外來人口 30萬人 年均增幅 30% 2023年常住人口 總面積比其他四市略低， 人口規(guī)模遠小于其他縣級市 轄區(qū)面積（ KM2） 昆山： 常熟： 1266 太倉： 張家港： 吳江： 1192 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 本報告是嚴格保密的。 24 太倉經(jīng)濟總量低于同級城市，但發(fā)展快速 ?2023年江蘇省百強縣第 8位 （昆山市第 1位、張家港市第 2位、常熟市第 3位、吳江市第 4位） 太倉經(jīng)濟總量低于其他同級城市 ?太倉經(jīng)濟快速發(fā)展， 2023年全市地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 440億元，比上年增長 20%，實現(xiàn)人均 GDP突破 13480美元 。 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 本報告是嚴格保密的。 25 太倉經(jīng)濟總量低，人口規(guī)模小，因此人均經(jīng)濟水平與其他同級城市持平，消費潛力強 20232023年間，太倉居民消費升級趨勢日趨明顯，轎 車、家居類商品消費進一步擴大。 ?2023年蘇州 5個縣級市的人均可支配收入均在 ，到 2023年上 升至 萬， 2023年達到 ?2023年城鎮(zhèn)居民人均消費性支出達13138元 民間指標 ?從商場規(guī)模與商品種類來看，目前大規(guī)模超市與商場不多，但在建大潤發(fā)、蘇寧電器、沃爾瑪?shù)却笮统屑皩汖埳虡I(yè)街、尖沙嘴購物廣場等大型商場， 商業(yè)企業(yè)不斷積聚，輻射能力不斷加強。 ?從文化娛樂業(yè)發(fā)展程度來看 , 市內高檔消費場所不多 ， 市內只有少量的肯德基、足浴中心、COFFEE吧和海鮮酒樓等。 ?從汽車檔次來看，市內公交體系不發(fā)達， 多私家車， 且多為別克、奧迪、寶馬等中高檔轎車。 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 本報告是嚴格保密的。 太倉城市宏觀經(jīng)濟總結 ?太倉區(qū)位良好：位于江蘇省東南部，接壤上海，擁有豐富的 海岸線資源及太倉港口， 上海軌道交通有可能延伸至太倉； ?太倉經(jīng)濟總量小， 但發(fā)展迅速； ?人均可支配收入 /年，逼近上海 /年， 而人均社會消費品支出低于周邊城市，消費潛力強； ?太倉未來面臨國際制造業(yè)轉移，及承接上海制造業(yè)的機遇， 港口經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ螅? ?城廂鎮(zhèn)老城區(qū)是太倉目前商貿集中地； 新區(qū)是未來的發(fā)展方向； 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 26 本報告是嚴格保密的。 27 在經(jīng)歷了 2023的跳躍式上漲后， 2023年的上半年迎來又一次快速上漲，目前太倉房價已經(jīng)走向增長放緩期 漲幅趨緩原因 ?政府在 202 2023年出讓大規(guī)模建設用地，緩解供需矛盾。 ?政府在 2023年后加大對經(jīng)濟適用房的開發(fā)力度， 2023年投入 2600萬元用于經(jīng)濟適用房建設， 2023年和 2023年分別投入 16227萬元和 47175萬元，是 2023年的 6倍多和 18倍多。 ?國家 2023年開始不斷出臺房地產(chǎn)緊縮性政策規(guī)范房地產(chǎn)市場 06年底至今，隨著全國各地房地產(chǎn)的熱銷，太倉也迎來了新一輪的漲價高峰，目前太倉樓盤均價 4500元 /m2（不完全統(tǒng)計），半年多時間漲了 900多元 緩慢增長期 年均上漲 300元 /m2 漲幅 跳躍式增長期 上漲 1600元 /m2 緩慢增長期 年均上漲 200元 /m2 高速增長期 年均上漲 900元 /m2 目前，太倉房價增長幅度趨緩 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 本報告是嚴格保密的。 近年住房建設用地出讓的面積先增后減，近兩年待開發(fā)用地較少，未來兩三年面市房源趨緩，未來市場樂觀 供應狀況 ?2023年 16月共出讓土地 31塊，面積共 m2 ?太倉市區(qū)（包括經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）的住宅和商業(yè)用地共出讓 15塊，面積是 m2 類型 數(shù)量 面積 萬 m2 住宅 9 商住 6 商業(yè) 14 倉儲 2 合計 31 住房建設用地出讓的面積先增后減，主要原因有兩方面： 1） 202 2023年住房建設用地供應出讓的規(guī)模偏大， 2）國家宏觀調控，緊縮土地開發(fā)量和供應量 2023年 16月太倉市出讓土地 數(shù)量和面積 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 合計 成交面積 （畝） 640 4567 1485 1470 1359 9577 成交金額 （萬元） 15840 163869 120673 62678 71160 437614 平均地價 （萬 /畝） 太倉目前城市化率 % ，到 2023年將達到 65%， 新增城市面積將達 14萬方，未來將產(chǎn)生大量剛性需求 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 本年度完成開發(fā)土地面積（萬 m2） 5 待開發(fā)土地面積（萬 m2） 房屋建筑面積合計（萬 m2） 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 28 本報告是嚴格保密的。 房地產(chǎn)宏觀市場研究結論 ?太倉住宅市場近幾年在高速增長過程中保持了 供求兩旺狀態(tài)； ?商品房投資經(jīng)過前兩年的投資熱潮后，目前暫時收縮； ?商品房價格目前 漲幅逐漸放緩； ?房地產(chǎn)市場結構性問題突出，高檔大戶型住宅空置率高， 中小 戶型供給不足； ?太倉房地產(chǎn)市場未來土地供應結構將側重 中低價位、中小套型普通商品住房 土地供應； 29 客戶目標