【正文】 家為主；從事職業(yè)主要以 個(gè)體、私營企業(yè)主、企事業(yè)單位高收入管理層、政府公務(wù)員為主 ；關(guān)注因素主要為 地段、生活配套、戶型及園林 。 黃金時(shí)代： 成交客戶來源區(qū)域主要以 城區(qū)客戶為主，占 50%，縣市客戶 47%（以于都、贛縣、南康、寧都、瑞金較多）， 外地客戶 3%；大部分為 改善型自住客戶，主要以 3050歲的三口 四口之家為主；從事職業(yè)主要以 公務(wù)員、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、職工 為主；關(guān)注因素主要為 地段、戶型、環(huán)境、品質(zhì) 。 愛丁堡： 成交客戶來源區(qū)域主要以 城區(qū)客戶為主，占 55%，縣市客戶 45%（以于都、贛縣、南康、寧都、瑞金較多）；大部分為 改善型自住客戶，以 3555歲的 三口 四口之家為主；從事行業(yè)主要為 公務(wù)員、個(gè)體戶及私營企業(yè)主為主 ；關(guān)注因素主要為 地段、環(huán)境 典型項(xiàng)目成交客戶特征 *年齡 *： 客戶主要以中年客戶為主， 主要集中在 3550歲 。 本案客戶特征初判： *客戶來源區(qū)域： 以城區(qū)及周邊縣市客戶為主，共占 80%，有地緣關(guān)系的外地客戶占20% *客戶所屬行業(yè) *： 城區(qū)及各縣市從事礦業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的 私營企業(yè)主； 城區(qū)及各縣市企事業(yè)單位高管、政府公務(wù)員等 高收入人群為主。 *家庭結(jié)構(gòu) *： 家庭結(jié)構(gòu)相對(duì)比較簡(jiǎn)單， 三口之家、四口之家比例相對(duì)較高 *關(guān)注因素 *： 地段、環(huán)境、戶型、園林 總而言之，無論政商名流、精英名仕，他們都是這個(gè)城市最具主流影響力和核心社會(huì)價(jià)值的代表人群。 精準(zhǔn)客戶研究方法 思維導(dǎo)圖 客戶初步研判 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔下客戶界定 方法：區(qū)隔項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，精準(zhǔn)界定客戶 方法：片區(qū)內(nèi)歷史成交客戶狀況調(diào)研 驗(yàn)證方法 我們差異化客戶定位是怎樣的？ 坐擁城市東大門鉆石級(jí)地王，靠近火車站，人流較雜。戶型有 85140平米，包含 2房、 3房、戶型不純粹，客戶層次參差不齊。 云星 〃 中央星城 盛世江南 占地僅 3萬多平米，建面約 9萬多平米，項(xiàng)目體量小。戶型有 78140平米，包含 2房、3房、 4房，戶型不純粹，主要以中小戶型為主，客戶層次參差不齊。 森林公館 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目位于贊賢路口，周邊市政設(shè)施完整交通。但體量小，占地僅 4萬平米，建面約 12萬多平米，項(xiàng)目體量小。戶型主要以三房二廳的中小戶型為主。，包含 2房、 3房、 4房，戶型不純粹，主要以中小戶型為主，客戶層次參差不齊。 御景江山 項(xiàng)目緊鄰森林公園，是贛州目前唯一一個(gè)擁有“一江兩園”自然景觀的樓盤。但是項(xiàng)目體量非常小，占地僅 ，建筑面積僅 。戶型主要以 5090平米的小戶型為主。 黃金時(shí)代三期客戶來源縣區(qū)50%市區(qū)45%外地5%市場(chǎng)上主要以體量小、中小戶型， 本地開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目為主 對(duì)抗項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 本項(xiàng)目對(duì)抗優(yōu)勢(shì) 云星 中央星城 ?地段好 ?樓間距寬 ?中小戶型為主 ?園林不足 ?靠近火車站，人流雜 ?中航品牌號(hào)召力 ?低密度的超大戶型為主社區(qū)花園 ?中央生態(tài)公園，圍合中央滲透園林，內(nèi)外雙景 ?靠近公園及知名學(xué)校，周邊氛圍佳 盛世 江南 ?集中式園林 中小戶型為地主 ?無豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ?中航品牌號(hào)召力 ?低密度的超大戶型為主社區(qū)花園 ?中央生態(tài)公園，圍合中央滲透園林，內(nèi)外雙景 ?贛州中航城價(jià)格標(biāo)桿，城市豪宅最佳打造者 森林 公館 ?地段好 ?小型濕地公園 ?體量小 ?中小戶型為主 ?無豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ?中航品牌號(hào)召力 ?低密度的超大戶型為主社區(qū)花園 ?大社區(qū) ?贛州中航城價(jià)格標(biāo)桿，城市豪宅最佳打造者 御景 江山 ?景觀好 ?體量小 ?區(qū)位弱 ?中小戶型為主 ?無豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ?中航品牌號(hào)召力 ?低密度的超大戶型為主社區(qū)花園 ?大社區(qū) ?新區(qū)價(jià)值升值空間大 ?中央生態(tài)公園，圍合中央滲透園林，內(nèi)外雙景 ?贛州中航城價(jià)格標(biāo)桿，城市豪宅最佳打造者 1. 中航品牌影響（產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)水平的保證） 城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，最具發(fā)展?jié)摿π聟^(qū) 低密度超大戶型為主社區(qū) 內(nèi)外雙景社區(qū) 價(jià)格標(biāo)桿樓盤打造者 區(qū)別競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： 高端住宅界定標(biāo)準(zhǔn) 品牌、品質(zhì) 中航 〃 公元的區(qū)隔優(yōu)勢(shì) 中航城在贛州奠定了堅(jiān)實(shí)的品牌基礎(chǔ) 中航在贛州市場(chǎng)具有廣泛的認(rèn)知度和 較高美譽(yù)度，是產(chǎn)品質(zhì)量、物業(yè)管理 水平的保證 價(jià)格 中航城贛州價(jià)格杠桿 體量 低密度圍合大社區(qū) 城市稀缺景觀 贛州唯一的最大的中央生態(tài)公園， 圍合中央滲透園林，內(nèi)外雙景 戶型面積 120平米以上戶型為主的花園社區(qū) 豪宅配套 贛州最著名中學(xué)：贛州三中、市民中心 圖書館、自然博物館 贛州地標(biāo)建筑 —— 鎢都廣場(chǎng) 引領(lǐng)章江新區(qū)高尚住宅新紀(jì)元 樹立高端豪宅新標(biāo)桿 Ⅰ 標(biāo)桿客戶 —— 城市頂級(jí)財(cái)富階層 ?吸引財(cái)富階層、權(quán)利階層作為項(xiàng)目的領(lǐng)袖客戶，樹立并強(qiáng)化項(xiàng)目豪宅形象，引領(lǐng)贛州高端客戶臵業(yè)方向。 ?代表人群：稀土、礦產(chǎn)等大型私營企業(yè) ?Ⅲ 跟隨客戶 —— 新富階層財(cái)富人群的入門級(jí)成員和跟隨型成員，相對(duì)低總價(jià)產(chǎn)品的購買者 ?代表人群：中型企業(yè)老總 、外地人 Ⅱ 主要客戶 —— 城市主流財(cái)富階層 權(quán)利階層 ?將贛州高端客戶的主流群體作為本項(xiàng)目的主要、穩(wěn)定的客戶來源 ?代表人群：中型企業(yè)主、大型企業(yè)高層，企事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)、政府官員 等 Ⅱ Ⅲ Ⅰ 贛州財(cái)智階層，以財(cái)富標(biāo)榜型客戶為主要客戶， 以資產(chǎn)占有型客戶及身份標(biāo)簽型客戶為跟隨客戶。 職業(yè) 區(qū)域 特征 私營企業(yè)主 城區(qū) 貿(mào)易廣場(chǎng)：物流、機(jī)械、糧油、家電等，最早致富，財(cái)富等級(jí)較高； 龍都廣場(chǎng)：主要經(jīng)營五金和鞋帽生意等； 汽車城：數(shù)量比較少，約十幾家生意較旺的； 文清路：多為租來的鋪位，購買商鋪意愿強(qiáng)烈，也購臵豪宅； 縣市 安遠(yuǎn)、信豐、大余、南康、寧都、贛縣、瑞金等從事礦業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的私營企業(yè)主，贛州、縣市兩地來回跑，多數(shù)在贛州已有豐富的臵業(yè)經(jīng)驗(yàn) 外地 南昌、福州、溫州、廣東等來贛州做生意的私營企業(yè)主 外地工作的贛州人，看重品牌， 公務(wù)員及企事業(yè)單位 城區(qū) 企事業(yè)單位的高管：銀行、電力、供電、移動(dòng)等重點(diǎn)企事業(yè)單位； 政府公務(wù)員：各重點(diǎn)部門如房管局、交通局等級(jí)別較高公務(wù)員； 贛州高校副教授以上級(jí)別以上教師，手頭上有盈利性的科研項(xiàng)目； 縣市 縣長、副縣長、鎮(zhèn)長這些一二把手，縣市公務(wù)員在贛州買房子的年齡偏大，打算在贛州養(yǎng)老； 各地為了小孩讀書、更好的居住環(huán)境的公務(wù)員群體 贛州財(cái)智階層主要構(gòu)成 因此，我們的客戶 邊緣客戶 核心客戶 重要客戶 私營企業(yè)主： ?贛州城區(qū)主要商圈的大型私營企業(yè)主 ?周邊縣市從事礦業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的大型私營企業(yè)主（主要為贛縣、寧都、于都、安遠(yuǎn)、信豐、大余、南康、瑞金等） 公務(wù)員： ?各重要部門的處級(jí)以上公務(wù)員 私營企業(yè)主： ?贛州城區(qū)主要商圈的中型私營企業(yè)主、大型私營企業(yè)高管 ?周邊縣市從事礦業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的中型 泛公務(wù)員群體： ?外地返鄉(xiāng)客戶 ?南昌、福州、溫州、廣東等在贛州做生意的私營企業(yè)主 年齡： 3550歲；家庭結(jié)構(gòu)：三口 四口之家；改善型臵業(yè) 典型客戶案例 客戶 李先生 年齡 36 家庭人口 跟老婆、孩子住 家庭年收入 20萬 現(xiàn)住房情況 現(xiàn)在住西橋路的兩房，房齡比較舊 工作單位及地點(diǎn) 在興國路的銀行上班，老婆在市圖書館上班 購房目的 改善居住環(huán)境 意向購房時(shí)間 2023年 意向購房區(qū)域 章江區(qū)，離上班地點(diǎn)約 5分鐘的車程 意向購房戶型 三房 110平方米左右 接受購房總價(jià) 70萬左右 購房首要關(guān)注因素 地理位臵，希望離開上班的地點(diǎn)不遠(yuǎn) 其他購房關(guān)注因素 生活便利，附近最好有市政公園或廣場(chǎng) 客戶語錄 章江區(qū)是新規(guī)劃，環(huán)境比老城區(qū)好很多，以后的配套肯定會(huì)好，這里的房?jī)r(jià)還會(huì)有漲的空間。 客戶 楊先生 年齡 30 家庭人口 跟父母住，計(jì)劃近兩年購房結(jié)婚 家庭年收入 2030萬（包括父母的收入） 現(xiàn)住房情況 現(xiàn)跟父母住文明大道建設(shè)花園的一套三房 工作單位及地點(diǎn) 在賴家圍開了家茶葉門店，女朋友是開美容店 購房目的 購房結(jié)婚 意向購房時(shí)間 2023年內(nèi) 意向購房區(qū)域 長征大道附近 意向購房戶型 三房， 110130平方米 接受購房總價(jià) 90萬左右 購房首要關(guān)注因素 社區(qū)環(huán)境好，安靜 其他購房關(guān)注因素 生活購物便利，附近希望能有好的學(xué)校，戶型設(shè)計(jì)好 客戶語錄 之前有看過中航城，由于沒買到朝中間園林的，現(xiàn)在還一直在關(guān)注二手房。同時(shí)也留意森林公館、文遠(yuǎn)閣等。 他們 是 城市發(fā)展 的 中堅(jiān)力量 是 眾人敬仰 的 社會(huì)精英 是掌握著 絕對(duì)話語權(quán) 和 領(lǐng)導(dǎo)力 的 “頂級(jí)財(cái)智階層” 第三部分 市場(chǎng)認(rèn)知 ? 宏觀市場(chǎng) ? 贛州市場(chǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 宏觀市場(chǎng)背景 2023年政府經(jīng)濟(jì)工作主要內(nèi)容 2023年仍然保持財(cái)政與貨幣的雙寬松，但在總量上較 2023年更為節(jié)制，對(duì)資金的監(jiān)管和調(diào)控力度有所增強(qiáng)。 需求方面 財(cái)政方面 投資方面 貨幣方面 擴(kuò)大內(nèi)需、推進(jìn)城鎮(zhèn)化 繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策 保持投資適度增長 適度寬松，保持連續(xù)性和穩(wěn)定性， 增強(qiáng)針對(duì)性和靈活性 2023年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)：保增長，調(diào)結(jié)構(gòu)，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策 2023年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)： 內(nèi)需動(dòng)力帶動(dòng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)站穩(wěn)回升 ? 2023年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)， 本年前三季度 GDP同比增長 %，較上年同期加快 。第三季度 GDP單季增長 %，好于市場(chǎng)普遍預(yù)期的%至 %的水平。 2023年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)以內(nèi)需拉動(dòng)為主，擴(kuò)大內(nèi)需成為當(dāng)前及往后數(shù)年發(fā)展經(jīng)濟(jì)的主要任務(wù)。 ? 2023年前三季， 消費(fèi)、投資、出口 三駕馬車對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為%、 %和 %。 ? 2023年前 11個(gè)月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增速為 %，總體仍保持在較高水平。全國城鎮(zhèn)化進(jìn)程繼續(xù)推進(jìn)。 2023年國內(nèi)通脹： 國內(nèi)外因素導(dǎo)致通脹形勢(shì)明顯升溫 國內(nèi)通脹形勢(shì)持續(xù)升溫： ? 2023年 11月 CPI同比增長 %。前 11個(gè)月 CPI累計(jì)增長 %，全年 3%以內(nèi)的控通脹目標(biāo)難以達(dá)到； ? 自 9月以來 PPI重拾升勢(shì)，輸入性通脹壓力更加突顯。 國際流動(dòng)性泛濫增加我國通脹壓力： ? 2023年四季度以來我國新增外匯占款快速增加， 10月達(dá) 5190億元，創(chuàng)近 30個(gè)月之最。 ? 自 2023年 6月以來人