【正文】 蕪湖紅星美凱龍項目中期匯報(商業(yè)市場研究、客戶定位分析及項目營銷策略總綱 )本報告是嚴格保密的。項目階段：項目中期成果匯報第一階段 市場調(diào)研及客戶訪談 第二階段中期匯報2023/07/27 2023/08/21營銷顧問跟進服務銷售代理實施階段工作最終成果? 蕪湖及項目所在區(qū)域背景研究? 蕪湖及鳩江區(qū)土地市場、房地產(chǎn)市場調(diào)研? 蕪湖家居建材專業(yè)市場專項調(diào)研? 對政府官員、專家及消費者深度訪談? 目標消費者問卷調(diào)查? 蕪湖商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)研成果溝通稿，為下一階段工作提供市場依據(jù)? 蕪湖商業(yè)市場、項目客戶定位分析及營銷總綱（中稿）? 項目解析、蕪湖城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)格局、商業(yè)競爭市場研究? 類似案例研究? 蕪湖商業(yè)地產(chǎn)客戶分析、目標客戶定位，項目價值點挖掘? 營銷策略總綱2023/08/26至今工作第三階段終稿匯報? 中期報告調(diào)整? 根據(jù)明輝置業(yè)要求進行內(nèi)容補充? 市場研究、客戶定位、營銷總綱（終稿）本報告是嚴格保密的。解決問題的技術(shù)思路項目背景客戶目標案例借鑒項目解讀市場研究客戶分析核心問題 營銷戰(zhàn)略 策略制定一、問題界定 二、問題分析 三、策略制定本報告是嚴格保密的。紅星美凱龍全球家居廣場按照美凱龍第七代產(chǎn)品標準建造，地上總建筑面積約 12萬平方米。 紅星美凱龍項目技術(shù)指標 ： 用地面積： 73219㎡ 地上建筑面積： 121913㎡ 地下建筑面積： 16461㎡ 容積率： 建筑密度： % 綠化率： % 紅星美凱龍注：與紅星美凱龍毗鄰的香江國際生活廣場規(guī)劃有商業(yè)街、超市、酒店及辦公產(chǎn)品，地上總建筑面積約 l 紅星美凱龍的 三幢單體建筑中，家具館由明輝置業(yè)自己持有。l 兩幢沿九華北路排布的三層建筑 —— 建材館南樓和建材館北樓全部對外銷售，總體量約為 。 家居館建材南樓建材北樓項目背景本報告是嚴格保密的。在產(chǎn)品設(shè)計、銷售面積確定的前提下，尋找蕪湖商業(yè)市場機會點并準確定位客戶。銷售目標p 對外銷售的兩幢單體建筑，要求開盤一年內(nèi)實現(xiàn)一幢約 面積，用一年半時間完成全部銷售。客戶思考p 蕪湖作為三四線城市，當?shù)乜蛻魧ν顿Y類產(chǎn)品的偏好和消費特征如何，哪些人會購買本項目？p 蕪湖商鋪投資者對商場式產(chǎn)品接受度如何？是否接受包租銷售模式？p 蕪湖當前的房地產(chǎn)開發(fā)和營銷水平還停留在低端水平，如何引入先進的營銷理念并實現(xiàn)營銷突破？運作目標p三幢建筑中，沿九華山路的兩幢全部對外銷售，作為現(xiàn)金流產(chǎn)品回攏資金，另一幢由開發(fā)商持有，實現(xiàn)未來持有物業(yè)增值。p明輝置業(yè)將依照紅星美凱的品牌標準，對商場統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運營。p可以采用包租銷售模式，但不得損害紅星美凱龍品牌。客戶目標本報告是嚴格保密的。通過 SCQ模型界定項目的核心問題本報告是嚴格保密的。R1非期望結(jié)果R2期望結(jié)果p蕪湖當?shù)厥袌銎毡檎J同成熟地段沿街商鋪，對陌生區(qū)域商場式商鋪接受度尚待培養(yǎng)。p蕪湖商業(yè)地產(chǎn)年度去化體量約11萬平方米，項目入市面臨銷售壓力。p潛在競爭對手造成的銷售壓力p首批入市實現(xiàn)熱銷。p銷售價格突破專業(yè)市場現(xiàn)有水平，創(chuàng)造區(qū)域明星。p借助紅星美凱龍品牌，打造鳩江區(qū)標桿項目。項目需要解決的核心問題界定如何從 R1到 R2本報告是嚴格保密的。本項目核心問題界定及分解n 核心問題打破蕪湖傳統(tǒng)商業(yè)模式，創(chuàng)造銷售突破n 問題分解如何發(fā)揮自身優(yōu)勢，從商業(yè)市場競爭中尋找機會點？1如何定位目標客戶，實現(xiàn)快速銷售？2采用何種銷售模式及營銷策略，創(chuàng)造銷售熱點？3本報告是嚴格保密的。解決問題的技術(shù)思路項目背景客戶目標案例借鑒項目解讀市場研究客戶分析核心問題 營銷戰(zhàn)略 策略制定一、問題界定 二、問題分析 三、策略制定項目解讀1p 項目本體研究p 蕪湖城市解讀p 項目機遇本報告是嚴格保密的。項目位于蕪湖城市高速路入口，屬于城東區(qū)北部規(guī)劃范圍，未來區(qū)域內(nèi)規(guī)劃了大量高端住宅城市中心城北工業(yè)區(qū)城南學校及高新科技開發(fā)區(qū)紅星美凱龍城東未來高端住宅及行政、金融中心城市高架入口?城市中心： 蕪湖傳統(tǒng)城市生活中心，集中原始商業(yè)街，生活配套成熟。?城北重工業(yè)區(qū)： 集中奇瑞、海螺、美的及松下制造企業(yè)，是蕪湖城市經(jīng)濟發(fā)展的重心。?城南學校及高科技開發(fā)區(qū)： 蕪湖高校集中區(qū)域，為蕪湖提供人才支持，高科技開發(fā)區(qū)為蕪湖企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型提供技術(shù)支持。?城東未來高端住宅及行政、金融中心； 大量尚未開發(fā)的土地為住宅及金融中心的發(fā)展提供良好的土地資源，政府未來重點開發(fā)區(qū)域。項目區(qū)位本報告是嚴格保密的。項目位于蕪湖市鳩江區(qū)九華中路以東，天門山東路以北，占地 110畝，毗鄰長江大橋和城市環(huán)線，交通便捷。鳩江區(qū)政府官陡街道辦項目地塊項目本體本報告是嚴格保密的。從項目地塊現(xiàn)狀分析，周邊為專業(yè)市場集中區(qū)，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，城市意象不足。216。 項目地塊 北面北面 為空地（未來規(guī)劃商業(yè)街）216。 項目地塊 東南面東南面 為長江市場園區(qū)216。 項目地塊 南面南面 為蕪湖汽配城216。 項目地塊 西面西面 為弋江區(qū)政府政府廣場弋江區(qū)政府北面空地蕪湖長江市場園區(qū)楷林國際官徒街道辦 蕪湖汽配城北面空地蕪湖長江市場園區(qū)項目四至本報告是嚴格保密的。地塊南面為蕪湖最大的建材專業(yè)市場 —— 長江市場園區(qū)，及蕪湖汽配城，未來北部規(guī)劃有五金機電市場，所在區(qū)域?qū)l(fā)展成為蕪湖北部專業(yè)市場聚集區(qū)項目地址長江市場園區(qū)蕪湖汽配城項目機遇本報告是嚴格保密的。項目和香江國際廣場毗鄰，作為城市東北部大規(guī)模城市綜合體項目，未來將共同形成鳩江區(qū)重要區(qū)域商業(yè)節(jié)點。n 未來本商圈將以商業(yè)步行街、沿湖景觀帶、高檔酒店、辦公區(qū)等為基礎(chǔ)，形成大型賣場、超市，品牌商業(yè)、專業(yè)店、中小型餐飲業(yè)等多種業(yè)態(tài)一體的購物廣場。 n 兩個項目通過業(yè)態(tài)補充、豐富，實現(xiàn)開發(fā)共嬴，構(gòu)成蕪湖北部綜合商圈本報告是嚴格保密的。對本項目的屬性界定屬性界定區(qū)域?qū)傩? 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與鳩江區(qū)交界地帶，城市邊緣區(qū)城市北部專業(yè)市場聚集區(qū)城市快速干道連接處項目屬性 商場式高端家居建材專業(yè)市場未來城市東北部商業(yè)綜合體組成部分本報告是嚴格保密的。蕪湖城市位于安徽省東南部，是皖南經(jīng)濟，文化，交通，政治中心，長江沿岸重要的口岸城市 國務院批準的沿江重點開放城市。蕪湖水域面積占總面積的 %?？諝赓|(zhì)量位居 109個重點城市第 10位，是一個適宜人居的生態(tài)之城。城市解讀之一面積3317平方公里，市區(qū)面積 720平方公里人口（截止 2023年底），市區(qū)人口 105萬左右 本報告是嚴格保密的。隨著中部崛起、長三角一體化和城市化進程加快等利好政策出臺，為蕪湖發(fā)展帶來新的機遇本報告是嚴格保密的。蕪湖中心城區(qū)總體空間結(jié)構(gòu)為組團式，規(guī)劃將形成 “ 五大組團 ” ，項目位于城東組團北部邊緣城中組團：城市商貿(mào)、商務文化、旅游服務中心城北組團：以蕪湖經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭的先進制造產(chǎn)業(yè)區(qū)城東組團：以行政、現(xiàn)代金融、居住為主導的綜合型新城區(qū)城南組團：以文化科教、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的城區(qū)三山組團：以臨港工業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)為主導的綜合型新城區(qū)本報告是嚴格保密的。從蕪湖未來土地利用規(guī)劃來看，城市首先向東擴展，再南向擴展，城區(qū)范圍近期正快速擴展城市開發(fā)方向形成 “東擴南進 ”的發(fā)展格局本報告是嚴格保密的。規(guī)劃城市級商業(yè)功能區(qū)為 中山路商業(yè)中心 ，副城市級商業(yè)功能區(qū)為 城南商業(yè)中心 、 城東商務文化中心商業(yè)中心 、 三山商業(yè)中心 ，項目所在商圈規(guī)劃為區(qū)級的大橋商業(yè)中心。商業(yè)規(guī)劃本報告是嚴格保密的。未來政府導向以重點發(fā)展中心城區(qū)商業(yè)為主，向南發(fā)展小商品及農(nóng)貿(mào)專業(yè)市場，向東北發(fā)展建材及汽配專業(yè)市場，向東發(fā)展東部新城配套商業(yè)蕪湖農(nóng)產(chǎn)品市場蕪湖農(nóng)產(chǎn)品市場銀湖波爾卡商業(yè)街濱江商業(yè)區(qū)明珠建材市場長江市場園區(qū)本報告是嚴格保密的。近年來，蕪湖 GDP保持著較快的增長態(tài)勢，經(jīng)濟開始步入高速的發(fā)展時期城市解讀之二本報告是嚴格保密的。蕪湖固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)快速增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主導并逐年增加本報告是嚴格保密的。蕪湖地區(qū) 2023年生產(chǎn)總值 ，為安徽省第二大經(jīng)濟城市，對周邊縣市形成中心輻射效應，城市消費潛力巨大全年城市居民人均可支配收入13234元，比上年增長 %；人均消費支出 9509元，比上年增長%。在崗職工年平均工資22761元，比上年增長 %。 —— 蕪湖統(tǒng)計年鑒 2023主營業(yè)務收入 500萬元以上工業(yè)企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值企業(yè)性質(zhì) 主營業(yè)務收入（萬 元） 利稅總額（萬元） 從業(yè)人員年平均數(shù)（人）私營企業(yè) 72942 4612 202391 私營獨資 15245 8954 42939 私營合伙企業(yè) 32121 1965 7937 私營有限責任公司 53661 3483 146674 私營股份有限公司 8236 3684 3141從 1876年開始，蕪湖就修建通商口岸了。一直是商務重地，商業(yè)氛圍濃厚，網(wǎng)點布局密，消費能力強，對周邊輻射強。 2023年蕪湖全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值排安徽省第二。蕪湖的消費承載力強，吸引了周邊馬鞍山、池州等地來蕪湖置業(yè)購房。蕪湖的奢侈品銷售也非常好，大的商業(yè)設(shè)施，我們有在二線城市中第一個進駐的沃爾瑪，還有歐尚，大潤發(fā)等。 — 蕪湖市鳩江區(qū)商貿(mào)旅游局 褚亞紅局長 本報告是嚴格保密的。08年蕪湖汽車及零部件、材料、電子電器三大支柱產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值 491億元，同比增長 38%n 目前，蕪湖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點鮮明，已形成一批具有較強競爭優(yōu)勢的龍頭企業(yè)，汽車及零部件、電子電器、新材料等三個支柱產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率達 80％。蕪湖已先后建立或家特種顯示工程技術(shù)研究中心、或家節(jié)能環(huán)保汽車工程研究中心等 5個國家和省 級 工程技術(shù)研究中心。奇瑞（蕪湖的品牌企業(yè)） 美的（蕪湖是美的最大的生產(chǎn)基地）江森自控 （全球領(lǐng)先的樓宇自控產(chǎn)品供應商）美國德爾福（世界最大的汽車零部件供應商）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)本報告是嚴格保密的。 27p沿街商鋪p自發(fā)形成p特色商業(yè)街p統(tǒng)一規(guī)劃，產(chǎn)權(quán)分散 p以大賣場為主力店的大型購物中心p只租不售，持有經(jīng)營改革開放后蕪湖市商業(yè)形態(tài)發(fā)展經(jīng)歷三個過程，由早期自發(fā)形成的沿街商鋪向特色商業(yè)街轉(zhuǎn)型，近期開始向城市商業(yè)綜合體演變80年代 90年代 目前城市解讀之三本報告是嚴格保密的。蕪湖重要的市級商圈仍然集中在中心城區(qū)，未來政府導向也以重點發(fā)展中心城區(qū)商業(yè)為主銀湖南路商圈該商圈主要以鳳凰美食街和沃爾瑪購物中心為主，其中美食街 75%為特色餐飲及本地土家菜，另外 25%為休閑娛樂配套場所。沃爾瑪購物中心以超市和一層百貨購物和休閑娛樂為主中山路商圈該商圈以城市最高級別步行街為主，有湖景資源，是集shopping mall、百貨、超市、餐飲、服飾、休閑娛樂為主的大型高檔購物商業(yè)街，中山南路商圈該商圈主要以新時代商業(yè)街為主，目前主要消費群體為周邊社區(qū)居民，定位于社區(qū)配套級商業(yè)，是集百貨、休閑娛樂、服飾餐飲、小型超市、金融通信中介等服務機構(gòu)為一體的綜合性配套商業(yè)街本報告是嚴格保密的。 29中山路步行街建設(shè)，是 1999年蕪湖市委、市政府為民辦實事工程之一。 中山路步行街 1999年元月開工，1999年 9月 29日正式開街，工期 9個月。建成后的步行街全長 690米，寬 30—40 米，東西縱深 160—180 米，是集購物、旅游、休閑、文化、餐飲等綜合功能為一體的商業(yè)步行街，是蕪湖市級商業(yè)中心，中山路步行街 —— 為 蕪湖市區(qū)頂級商業(yè)圈典型商圈本報告是嚴格保密的。 30216。 中山路步行街約有 200多家商戶，是集服飾、簡餐、休閑娛樂、百貨商場、超市為一體的步行街，步行街匯聚了麥當勞、肯德基、老娘舅等多家知名餐飲；耐克、阿迪達斯等運動品牌和七匹狼、利郎、海瀾之家、美特斯邦威等休閑品牌，并有多家電器商場、百貨商場及購物中心，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營效益好；216。 建筑形態(tài)多以 100150㎡ 的單層商鋪；216。 沿街售價不低于 6萬元 /平方米，和平大廈底商售價約為 /平方米左右，正街租金約為每月 700800元 /平方米之間，和平大廈外街約為每月 270元 /平方米，內(nèi)街約為 170元 /平方米；中山路步行街業(yè)態(tài)以休閑服飾簡餐為主，服飾類占到 50%，簡餐占到 35%，沿街租金高達 700800元 /月 /平方米本報告是嚴格保密的?，F(xiàn)狀特征 ：以特色商業(yè)街為核心商業(yè)形態(tài) —— 90年代末興起，以特色購物街區(qū)為代表， 成為市級商業(yè)核心區(qū)；現(xiàn)有商業(yè)過于集中，主要分布在鏡湖區(qū) —— 受到城市發(fā)展歷史和規(guī)劃影響，核心商圈集中于鏡湖區(qū)，在城市南部和北部并未形成副中心商業(yè)圈，中心城區(qū)外圍僅以社區(qū)配套型商業(yè)為主；消費和購買潛力大 —— 作為碼頭城市，蕪湖具有類似武漢、重慶等沿長江城市的商業(yè)氣質(zhì)，本市常住人