【正文】 峰尚特區(qū) 活力演繹 —— 省府項目定位及營銷策略案 —— 本案結(jié)構(gòu) PART 1 . 市場分析篇 PART 3 . 營銷策略篇 PART 4 . 視覺系統(tǒng)篇 PART 2 . 產(chǎn)品定位篇 PART 1. 市場分析篇 宏觀環(huán)境不長沙房地產(chǎn)市場分析 省府板塊市場分析 區(qū)域內(nèi)競品分析 樓市一看 宏觀環(huán)境不長沙房地產(chǎn)市場分析 宏觀市場環(huán)境分析 GDP： 2022年 三季度 GDP同比增長 %， 增速比上季低 ，不去年同期持平； 前三季度 GDP累計增長 %，增速比去年同期高 。 CPI： 前三季度累計， CPI同比上漲 %，比上年同期提高 。一季度 CPI上漲 %，二季度 CPI上漲 %，三季度 CPI上漲 %， 10月 CPI上漲 %， 11月上漲%，物價上漲迅猛，通脹壓力增大。 宏觀經(jīng)濟(jì)基本面保持了持續(xù)穩(wěn)定的增長，物價水平尤以第四季度漲幅最大，通脹壓力增大。 房地產(chǎn)開發(fā)：景氣指數(shù)高位運(yùn)行 從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 ，比 9月份提高 ，比去年同期提高 ；本年資金來源分類指數(shù)為 ，比 9月份回落 ，比去年同期回落 ；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 ，比 9月份提高 ，比去年同期回落 ；商品房待售面積分類指數(shù)為 ，比 9月份回落 ，比去年同期提高 ；房屋施工面積分類指數(shù)為 ，比 9月份提高，比去年同期提高 。 ?對購買首套自住房且套型建筑面積在 90㎡ 以上家庭， 貸款首付款比例不得低于 30% ?對貸款購買第二套住房的家庭， 貸款首付款比例不得低于 50%， ?對第三套及以上住房的 ， 停止發(fā)放貸款 。 貸款對象 新政前 新政后 變化 對于首套 90平方米以上總價 100萬的房源 可首付 20%， 20萬即可 首付 30%，即需 30萬 首付增加 10萬元 對于第二套總價 100萬的房源 可首付 30%， 30萬即可 首付 50%，即需 50萬 首付增加 20萬元 對貸款購買第三套及以上住房 可首付 30%， 30萬即可 銀行不發(fā)放貸款 按揭購房無法進(jìn)行 ?新政中對于首付比例的提高主要是為抬高投資者的準(zhǔn)入門檻，以抑制投資和投機(jī)需求，保護(hù)合理購房需求。 大幅提高二套首付比例，停止三套房貸 調(diào)控政策：嚴(yán)厲擠壓泡沫，打壓投機(jī) ?對貸款購買第二套住房的家庭，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ； ?對貸款購買第三套及以上住房的， 不提供貸款。 ?利率上浮導(dǎo)致月供增加 20%，抑制部分資金積累并不充裕的改善型需求；對于資金較為充足的投資者來說，更多的是購房心態(tài)和后市價格預(yù)期的影響。 貸款對象 新政前 新政后 變化 以第二套房貸為 100萬的房源為例（貸款期限 20年） 利率最多可以 7折 月供 6144元 利率上浮 ， 月供 7473元 月供增加 1329元， 約增加 20% 對貸款購買第三套及以上住房的 利率上浮 銀行不進(jìn)行放貸 新政后三套房的購買將以一次性付款為主，但更多的是進(jìn)行假離婚或借他人身份證進(jìn)行購買 提高二套利率，停貸三套房，影響購房心態(tài)。 房價連續(xù) 3個月出現(xiàn)環(huán)比上漲： 統(tǒng)計局此前發(fā)布的全國房地產(chǎn)運(yùn)行情況顯示，70個大中城市房價在 78月兩個月持平， 11月分別出現(xiàn)了 %、 %、%的環(huán)比上漲。同時，自 11月下旬開始，各地市場成交已明顯好轉(zhuǎn)； 近半數(shù)居民持房價上漲預(yù)期： 對當(dāng)前房價水平，大部分居民認(rèn)為很高，但是被問及對未來房價的預(yù)期時，仍有 %的居民認(rèn)為房價會繼續(xù)上漲。 房地產(chǎn)市場在被譽(yù)為 “ 史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策 ” 的兩輪調(diào)控下，仍然熱度不減，房價持續(xù)環(huán)比上漲。 “ 更多投資”首次取代“更多儲蓄”，成為居民理財?shù)谝贿x擇 在當(dāng)前物價、利率以及收入水平下， %的城鎮(zhèn)居民傾向于“更多投資 (如購買債券、股票、基金等 )” ， %的傾向于“更多儲蓄”， %的傾向于“更多消費(fèi)”。 “ 房地產(chǎn)投資”以 %的相對高值繼續(xù)成為居民投資首選 其他依次為“基金理財產(chǎn)品”為 %，“股票投資”為 %，皆比上季有所提高。 2022年第四季度，央行曾經(jīng)首次表示，房地產(chǎn)成為居民投資的首選。 小結(jié) ? 宏觀經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展態(tài)勢良好，通脹壓力增大； ? 4月份開始的兩次宏觀調(diào)控政策效果有限，第四季度地產(chǎn)市場保持了持續(xù)火爆的基本態(tài)勢； ? 在通脹的大背景下，地產(chǎn)成為投資首選，半數(shù)居民對房價仍持上漲預(yù)期； 長沙房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示， 11月共有 114家外資房地產(chǎn)公司向商務(wù)部外資司報備成立新公司，增資或者以并購的方式進(jìn)入中國，該數(shù)量是 10月份的 ，其中很大一部分的外資房地產(chǎn)公司把項目公司設(shè)在了中國的二、三線城市。 新設(shè)或增資的外資房企數(shù)量至 2022年總計過千家， 202 2022兩年的四五百家，而今 2022年突破 1000家?guī)缀跻咽且殉啥〝?shù)。 大量外資涌入房地產(chǎn)，中國二、三線城市為首要目標(biāo) 42114020406080100120新成立外資地產(chǎn)公司2022年 10月 2022年 11月 長沙房地產(chǎn)市場不懼政策，依然火熱 2022年 2022年， 2022年長沙房地產(chǎn)市場開盤數(shù)量遠(yuǎn)勝于 2022年、 2022年，特別是 2022年 8月份至今，開盤數(shù)量一路高升，整個市場前景看好。 第三季度起，開盤數(shù)量迅速攀升 ?2022年 7月開始，全市內(nèi)五區(qū)純商品房成交套數(shù)持續(xù)上升四個月， 十月約 17500套， 十一月稍稍回落，但仍保持高位； ?2022年 9月 受調(diào)控政策輿論影響 ， 房價下行， 之后持續(xù)攀升，并超過 8月； ?從成交套數(shù)看，房地產(chǎn)剛性需求依然旺盛，調(diào)控政策影響力比較有限。 長沙市場下半年 剛性需求依然旺盛 2 0 1 0 年下半年商品房均價500051005200530054005500560057007月 8月 9月 10月 11月商品房均價050001000015000202207月 8月 9月 10月 11月2 0 1 0 年下半年商品房成交套數(shù)商品房成交套數(shù) 房資網(wǎng) 161。170。海量房地產(chǎn)資料下載！ 最新版 《 房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 三屆房交會對比分析 近三屆房交會情況對比 年份 2022年長沙 28屆房交會 2022年 5月長株潭房交會 2022年 10月秋季房交會 參展人數(shù) （萬人） 25 28 25 展會期間成交 套數(shù)（套） 1309 1619 1043 展會期間成交 面積（萬平米） 展會期間成交 金額（億） 不 2022年 5月長沙長株潭房交會相比，成交套數(shù)和成交面積等方面的數(shù)據(jù)均有減少，但成交金額卻比上屆的 ，增加了近 1億元。 房價迅速上漲，單價高的精裝小戶型走俏， 另外新政調(diào)控對象主要為住宅，造成 商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境較好，價格上升明顯， 這些都造成了成交金額的上漲和成交面積的下降。 小結(jié) ? 長沙房地產(chǎn)市場總體向好，下半年樓市回溫，止跌回升后市場熱度逐步提