【正文】 Market Report 2023 / 04/ 07 聯(lián)泰地產(chǎn) 紅樹(shù)名灣項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 紅樹(shù)灣 9萬(wàn)㎡建面 208套 戶(hù)均 229 ㎡ （ +77地下 ） 10萬(wàn)元 /㎡ 3000萬(wàn)元 /套起 豪宅的 價(jià)格傳奇 2 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 單價(jià) 10萬(wàn) 價(jià)格傳奇 深圳近年別墅價(jià)格走勢(shì) 在本項(xiàng)目之前，整體均價(jià) 10萬(wàn)元 /平米的樓盤(pán)從未出現(xiàn)，截止 2023年 2月，深圳項(xiàng)目整體均價(jià)最高的為華僑城東方花園的 55000元 /平米。 ?2023~2023年，羅湖、福田、南山區(qū)價(jià)格基本處在 ；鹽田在 間內(nèi)；龍崗、寶安在60007000元區(qū)間。 ?2023年關(guān)內(nèi)別墅均價(jià)已經(jīng)接近 2萬(wàn)。 ?2023年關(guān)內(nèi)主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目均價(jià)突破 3萬(wàn)。 ?2023年別墅均價(jià)金子塔頂端項(xiàng)目香蜜湖 1號(hào)和華僑城東方花園預(yù)計(jì)報(bào)價(jià) 50000和 66000 一次重估，對(duì)別墅價(jià)值的重新認(rèn)識(shí) 在深圳，均價(jià) 10萬(wàn)是對(duì)市場(chǎng)原有價(jià)格體系的完全突破。它是： 一次革命，一次產(chǎn)品品質(zhì)的革命 一次暴亂，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)影響力的暴亂 一個(gè)標(biāo)桿，樓盤(pán)綜合素質(zhì)的全國(guó)性標(biāo)桿 3 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 總價(jià) 2200萬(wàn) 價(jià)格傳奇 深圳近年別墅價(jià)格走勢(shì) 2200萬(wàn)一套的別墅在深圳市場(chǎng)已經(jīng)不新鮮，華僑城、香蜜湖、觀瀾湖的獨(dú)棟別墅已普遍在 2023萬(wàn)以上，甚至高層頂層大戶(hù)型都有少數(shù)突破 2023萬(wàn)一套。 ?目前深圳樓市中已有大量 TOWNHOUSE售出 1500萬(wàn)以上的高價(jià) ?雙拼別墅售價(jià)更是驚人， 2023萬(wàn)以上一套非常普遍。 ?而獨(dú)棟別墅售價(jià)則普遍在 3000萬(wàn)元以上，觀瀾湖的一棟別墅樓王甚至賣(mài)出了 的天價(jià)！” 20瓶百年法國(guó)頂級(jí)紅酒， 400瓶法國(guó)路易十三布萊克珀?duì)?cognac 從奢侈品消費(fèi)的角度來(lái)看， 2200萬(wàn)人民幣是一個(gè)非常普通的數(shù)字。它只等于： 半架“首相一號(hào)”私人飛機(jī) 一艘 100尺的豪華游艇 2輛頂級(jí)賓利， 3輛頂級(jí)法拉力跑車(chē) 兩幅張曉剛的中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)畫(huà) 4 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 2200萬(wàn)的價(jià)值體系 價(jià)格傳奇 我們值不值 2200萬(wàn)？ 價(jià)格是價(jià)值的表現(xiàn)，從紅樹(shù)名灣現(xiàn)有的資料來(lái)看，紅樹(shù)名灣暫時(shí)還不值 3000萬(wàn)。 ?根據(jù)業(yè)內(nèi)人士核算，豪宅使用最頂級(jí)的配置后成本應(yīng)該仍不到 3萬(wàn) /平米，紅樹(shù)名灣的實(shí)際成本應(yīng)該不超過(guò) 1000萬(wàn) /套。 ?從目前深圳客戶(hù)對(duì)豪宅利潤(rùn)率接受程度來(lái)看1500萬(wàn)是可接受的范圍。 ?其他部分看產(chǎn)品實(shí)際呈現(xiàn)出的效果而定。 百思勤 /成全共同研究認(rèn)為，住宅（豪宅）的價(jià)值主要由 4個(gè)方面組成。 5 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 報(bào)告結(jié)構(gòu) 價(jià)格傳奇 均價(jià) 10萬(wàn) 總價(jià) 2200萬(wàn) 豪宅市場(chǎng)研究 項(xiàng)目本身研究 億萬(wàn)級(jí)客戶(hù)研究 項(xiàng)目核心價(jià)值 營(yíng)銷(xiāo)策略 品牌打造 6 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 豪宅市場(chǎng)探源 北京 深圳 第一章 7 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 豪宅市場(chǎng)探源 深圳豪宅市場(chǎng)研究 上海豪宅的新趨勢(shì) 北京豪宅的新趨勢(shì) 近年別墅市場(chǎng)研究 06年深圳豪宅市場(chǎng)研究 深圳豪宅市場(chǎng)總結(jié) 07年深圳豪宅推盤(pán)量 近年別墅市場(chǎng)研究近年別墅市場(chǎng)研究 豪宅新趨勢(shì) 典型案例 近年別墅市場(chǎng)研究 豪宅新趨勢(shì) 典型案例 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究 8 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 典型案例（ 1/4） 湯臣一品 上海市場(chǎng) 9 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 典型案例（ 2/4） 世茂佘山莊園 上海市場(chǎng) 10 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 上海豪宅市場(chǎng)研究 上海豪宅市場(chǎng)趨勢(shì) 文化 傳家 新 世 家 族徽 族訓(xùn) 族規(guī) 族譜 軟性 硬性 配套 建筑 ?安防系統(tǒng) ?祠 堂 ?密 室 上海市場(chǎng) 11 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 北京典型案例（ 1/4） 首府 北京市場(chǎng) 12 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 北京典型案例（ 2/4） 榮尊堡 北京市場(chǎng) 13 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 北京豪宅市場(chǎng)研究 北京豪宅市場(chǎng)趨勢(shì) 北京市場(chǎng) 14 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 上海北京豪宅總結(jié) 豪宅新趨勢(shì) 15 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 歷年別墅推售量研究 近年別墅供應(yīng)量在增加 ?從左上表可以看出2023年以來(lái)深圳別墅市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)量大量上市。 ?從下表可以看出， 04年以前別墅市場(chǎng)供需穩(wěn)定且平淡， 05年后別墅市場(chǎng)出現(xiàn)供需兩旺跡象。 深圳豪宅市場(chǎng)研究 2023年來(lái)別墅銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì) 20232023年 2023年 2023年 預(yù)售面積 34 銷(xiāo)售面積 預(yù)售套數(shù) 1583 1353 1112 銷(xiāo)售套數(shù) 1354 725 903 銷(xiāo)售率（套數(shù)） % % % 年份 羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 鹽田區(qū) 寶安區(qū) 龍崗區(qū) 深圳市 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 約 34 2023 約 35 從歷年別墅供求情況來(lái)看，深圳別墅市場(chǎng)正處于高速成熟期。 16 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 歷年別墅價(jià)格研究 近年別墅價(jià)格在飛躍 深圳豪宅市場(chǎng)研究 ?2023年以前曾零星出現(xiàn)過(guò)均價(jià) 20230以上別墅項(xiàng)目； ?2023年來(lái)， 20230以上均價(jià)項(xiàng)目已經(jīng)逐漸成為別墅市場(chǎng)的主流。 從歷年價(jià)格來(lái)看， 04年后豪宅級(jí)別墅已經(jīng)為市場(chǎng)所接受。 01000020230300004000050000600007000019921996年1997年 1998年 1999年 2023年20232023年2023年 2023年 2023年年份 1992 1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023 2023年 2023年 2023年 2023年 均價(jià)過(guò) 兩萬(wàn)項(xiàng) 目個(gè)數(shù) 0 1 0 1 1 0 4 2 4 兩萬(wàn)以 上項(xiàng)目 均價(jià) 田園居 24000 銀谷別 墅 22023 半山海景 別墅 20230 十七英里 21000，天琴 灣 20230，觀 瀾高爾夫大宅 28000，西麗 山莊 20230 波托菲諾 別墅 50000 ，星河丹 堤 32023 波托菲諾 天鵝 堡 3期 35000， 僑城東方花園 66000，圣莫麗 斯 28000，尖崗 山項(xiàng)目 36000 17 此數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，請(qǐng)勿外泄 歷年別墅項(xiàng)目研究 近年別墅項(xiàng)目數(shù)量在增加 深圳豪宅市場(chǎng)研究 物業(yè)類(lèi)型 價(jià)格戶(hù)型面積規(guī)模推售年項(xiàng)目名區(qū)域2 1 0 0 0180 330 平米聯(lián)排、雙拼、疊拼占地 67571 平米，建面 50687 平米，容積率 ， 107 套。2023 年十七英里 1 期5202301 320 平米獨(dú)立別墅、雙拼占地 49798 平米，建面 27900 平米，容積率 ， 86 套。2023 年?yáng)|麗觀海山莊6500220 360 平米獨(dú)立別墅、雙拼占地 120230 平米，建面 4 9 0 0 0 平米，容積率 。1997 年華僑海景山莊300 600 平米獨(dú)立別墅、多層占地 132023 平米，建面 4 5 0 0 0 平米，容積率 ， 52 套別墅。金海灘別墅大鵬灣2 0 0 0 0278 760 平米獨(dú)立別墅、雙拼占地 78000 平米，建面 24000 平米，容積率 ， 76 套別墅。2023 年半山海景別墅9000327 406 平米獨(dú)立別墅、雙拼占地 30000 平米，建面 16800 平米，容積率 ， 43 套別墅。1998 年青青山莊1 2 0 0 0315 882 平米獨(dú)立別墅占地 25000 平米， 43 套。1997 年御景苑4500370 420 平米獨(dú)立別墅1998 年月亮灣山莊出租247 432 平米獨(dú)立別墅占地 350000 平米，建面 8 0 0 0 0 平米，容積率 , 總共 1 8 0 套別墅。1986 2023 年鯨山別墅蛇口大南山1 7 4 0 0260 900 平米獨(dú)立別墅占地 32576 平米，建面 23000 平米，容積率 ， 28 套別墅。2023 年棕櫚泉?jiǎng)e墅8300180 260 平米獨(dú)立別墅、多層占地 35467 平米，建面 58360 平米，容積率 。2023 年金碧苑1 9 0 0 0280 400 平米獨(dú)立別墅、多層占地 54745 平米，建面 41288 平米，容積率 ， 53 套別墅。1999 年頤園別墅2 2 0 0 0546 628 8 2 8平米獨(dú)立別墅、多層占地 101095 平米，建面 6 0 8 0 6 平米，容積率 ， 20 套別墅。1999 年銀谷別墅 2 期2 4 0 0 0315 平米占地 59000 平米，建面 24000 平米，容積率 。1997 年田園居9000311 378 平米聯(lián)排別墅140 套金湖山莊1 2 0 0 0274 356 平米占地 75000 平米，建面 46000 平米，容積率 , 總共 110 套別墅。1993 年齊明別墅銀湖物業(yè)類(lèi)型 戶(hù)型面積推售年項(xiàng)目名平米聯(lián)排、雙拼、疊拼占地 平米，建面 平米，容積率 ， 套。年十七英里 期平米獨(dú)立別墅、雙拼占地 平米，建面 平米，容積率 ， 套。年?yáng)|麗觀海山莊平米獨(dú)立別墅、雙拼占地 平米，建面 平米，容積率 。年華僑海景山莊平米獨(dú)立別墅、多層占地 平米，建面 平米，容積率 ， 套別墅。金海灘別墅大鵬灣平米獨(dú)立別墅、雙拼占地 平米，建面 平米，容積率 ， 套別墅。年半山海景別墅平米獨(dú)立別墅、雙拼占地 平米，建面 平米，容積率 ， 套別墅。年青青山莊平米獨(dú)立別墅占地 平米， 套。年御景苑平米獨(dú)立別墅年月亮灣山莊出租平米獨(dú)立別墅占地 平米，建面 平米，容積率 總共 套別墅。年鯨山別墅蛇口大南山平米獨(dú)立別墅占地 平米，建面 平米，容積率 ， 套別墅。年棕櫚泉?jiǎng)e墅平米獨(dú)立別墅、多層占地 平米，建面 平米，容積率 。年金碧苑平米獨(dú)立別墅、多層占地 平米，建面 平米，容積率 ， 套別墅。年頤園別墅平米獨(dú)立別墅、多層占地 平米，建面 平米，容積率 ， 套別墅。年銀谷別墅 期平米占地 平米，建面 平米，容積率 。年田園居平米聯(lián)排別墅套金湖山莊平米占地 平米，建面 平米，容積率 總共 套別墅。年齊明別墅銀湖價(jià)格戶(hù)型面積物業(yè)類(lèi)型規(guī)模推售年項(xiàng)目名區(qū)域2 0 0 0 03 1 5 680 平米獨(dú)立別墅、復(fù)式住宅占地 4 1 2 0 6 平米，建面 2 3 5 0 7 平米， 47 套別墅。2 0 0 4 年西麗山莊西麗3 6 0 0 0獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅用地 6 0 0 0 4 8 平米，建面 3 0 3 1 0 0 平米，容積率 0 . 5 1 。2 0 0 6 年尖崗山項(xiàng)目聯(lián)排別墅、多層、小高層占地 8 2 0 0 0 平米，建面 9 0 3 8 0 平米。寶翠山莊西鄉(xiāng)1 0 0 0 01 5 9 290占地 4 1 6 7 6 5 平米，建面