大酒樓地塊項(xiàng)目整合定位規(guī)劃及營銷策略方案(文件)
【正文】 :38March 20, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 14:38:5014:38:5014:383/20/2023 2:38:50 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :38:5014:38:50March 20, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 2時 38分 50秒 下午 2時 38分 14:38: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 3月 下午 2時 38分 :38March 20, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 14:38:5014:38:5014:38Monday, March 20, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 2時 38分 50秒 下午 2時 38分 14:38: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 20日星期一 下午 2時 38分 50秒 14:38: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 14:38:5014:38:5014:383/20/2023 2:38:50 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 下午 2時 38分 :38March 20, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 14:38:5014:38:5014:38Monday, March 20, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 建議推貨期：明年 5月左右推出市場 —— 項(xiàng)目推貨節(jié)奏建議 —— 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 項(xiàng)目整體銷售目標(biāo) 住宅 目標(biāo)均價 1100013000元 /㎡ 預(yù)計(jì)住宅開盤 3個月內(nèi)完成 90%的銷售量 商業(yè) 目標(biāo)均價 3500045000元 /㎡ 預(yù)計(jì)商業(yè)開盤 1個月內(nèi)完成 90%的銷售量 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 為您 ，我做到！ 謝 謝 :38:5014:3814::38 14:3814:38::38:50 2023年 3月 20日星期一 2時 38分 50秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 售樓部包裝體驗(yàn)建議：各銷售功能做到時尚獨(dú)特，同時提供人性化服務(wù)及建材體驗(yàn) 銷售中心外觀現(xiàn)代，時尚 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 外方內(nèi)圓的設(shè)計(jì) 圓弧吊頂 擋板劃分區(qū)域，圓圈狀排布 現(xiàn)代化裝飾分隔客戶區(qū) 客戶休息區(qū) 做大幅現(xiàn)代氣息宣傳畫 銷售中心內(nèi)部設(shè)計(jì)注重格調(diào)及獨(dú)特創(chuàng)意 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 銷售中心內(nèi)部創(chuàng)新的銷售功能區(qū) 鑒于項(xiàng)目周邊直臨的環(huán)境較差，所以重點(diǎn)建議做高質(zhì)量大的區(qū)位沙盤及逼真的項(xiàng)目沙盤，令客戶感受到項(xiàng)目周邊大環(huán)境的優(yōu)勢及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢。 在中國，在廣州，這樣可打造一個少有的擁有公共區(qū)域的住區(qū)，以超前配套設(shè)施，令客戶體驗(yàn)未來生活； 同時更吸引新市橋客運(yùn)站候車的潛在消費(fèi)群體； 的成本可在客戶的物業(yè)管理費(fèi)中酌情收取。 面包店 干果店 飲品店 藥店 報刊店 牛奶店 便利店 雜貨店 生活用品店 園林式休閑商業(yè)街業(yè)態(tài)建議 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 打造園林式的休閑商業(yè)街 對于項(xiàng)目有哪些優(yōu)勢？ I. 以商業(yè)街的形式，可減小街鋪的面積，拉升單價 II. 所有商鋪均為通透型，一面臨項(xiàng)目商業(yè)街，一面臨外街（新市橋客運(yùn)站、花卉市場） III. 以新市橋客運(yùn)站為主臨街面，充分吸引客運(yùn)站的人流量 IV. 由于項(xiàng)目的地塊限制，無法有多余綠地做綠化，且由于限高，也不可能利用架空層做綠化，在首層商業(yè)街做一條園林式的休閑商業(yè)街，在一定程度上給業(yè)主提供了綠色生活及活動空間 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 二、住宅價值提升戰(zhàn)略 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 周邊住宅現(xiàn)狀：由市場分析可知， 目前項(xiàng)目周邊的二手大型社區(qū)較多，與項(xiàng)目未來的產(chǎn)品產(chǎn)生競爭； 住宅開發(fā)機(jī)遇：未來市橋板塊極少新貨供應(yīng)，整個市場一手產(chǎn)品稀缺。 商業(yè)面積有限10002023㎡ 項(xiàng)目地塊本身局限性 外圍商鋪環(huán)境 租售均不旺 未來汽車站客流較大 項(xiàng)目整體定位商業(yè)定位 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 項(xiàng)目整體開發(fā)概念 4 源自 MM858商鋪網(wǎng)： —— 我們項(xiàng)目面臨的兩大開發(fā)要點(diǎn) —— 項(xiàng)目周邊的環(huán)境雜亂，住宅檔次難以提升，如何改善？ 項(xiàng)目臨近新市橋汽車站人流匯集，商業(yè)價值如何挖掘？ 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 一、商業(yè)價值提升戰(zhàn)略 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 周邊商業(yè)現(xiàn)狀：由項(xiàng)目分析可知， 目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)氣息較淡，社區(qū)的首層商鋪大部分空置； 商業(yè)開發(fā)機(jī)遇：在新市橋客運(yùn)站未來投入使用后，距離客運(yùn)站最近的本項(xiàng)目，將會聚集較多的人流量。 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 戶型 面積 比例 1房 1廳（可改 2房） 5055平方 約 20% 實(shí)用小兩房 6570平方 約 40% 實(shí)用小三房 8085平方 約 40% 戶型配比 —— 本項(xiàng)目戶型比例建議 上述面積在符合市場需求的同時，也便于設(shè)計(jì)出舒適感較強(qiáng)的戶型；主要戶型以緊湊實(shí)用的小兩房、小三房為主；并且配少量 1房（可改 2房）產(chǎn)品。租售都較活躍。 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 項(xiàng)目地塊分析周邊商鋪 【僑基花園 鴻基花園】 一線臨東環(huán)路鋪面，開業(yè)率在 50%左右，主要是餐飲和公司辦公用；二手售賣價在1800025000元 /㎡。 項(xiàng)目步行至星海文化廣場 城北公園約 20分鐘 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 項(xiàng)目周邊概況 — 商業(yè)環(huán)境 距離項(xiàng)目 2公里的市橋中心區(qū)，繁華商業(yè)集中在以易發(fā)商業(yè)步行街為中心的商業(yè)圈，主要業(yè)態(tài)涵蓋鉆匯珠寶廣場、易發(fā)商業(yè)中心、友誼商場、新大新百貨等。 原因一：地鐵上蓋物業(yè)，交通十分便利；原因二：大社區(qū)，物業(yè)管理完善，安全，配套齊全 步行至地鐵 站 5分鐘地鐵上蓋物業(yè) 配套一應(yīng)俱全 樓齡長 配套差 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 項(xiàng)目周邊一二手樓市總結(jié) ? 項(xiàng)目周邊一手樓市供應(yīng)量稀缺，尤其是環(huán)境好，地段好，配套齊全的一手樓成交較快； ? 項(xiàng)目周邊一手樓市總體成交活躍，熱銷戶型為 6075㎡兩房兩廳， 87123㎡三房兩廳單位， 2房以下的住宅性質(zhì)的公寓型產(chǎn)品由于受番禺整體出租市場不活躍及限購影響而銷售緩慢； ? 項(xiàng)目周邊一手樓盤主要客源，來自廣州中心城區(qū)首次置業(yè)的新廣州人和高級白領(lǐng)，占比約 60%；其次是樓盤周邊社區(qū)的改善型業(yè)主，公務(wù)員、企業(yè)主，占比約 25%；第三類是多次置業(yè)的投資型客戶和其他客
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