大酒樓地塊項(xiàng)目整合定位規(guī)劃及營(yíng)銷(xiāo)策略方案-文庫(kù)吧資料
2025-03-05 20:21本頁(yè)面
【正文】 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 打造獨(dú)特、個(gè)性化的精品住宅的優(yōu)勢(shì) I. 根據(jù)我們的目標(biāo)客戶(hù)群，如此打造可以充分賦予項(xiàng)目一個(gè)生活的理念，更好的引發(fā)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望； II. 通過(guò)這些項(xiàng)目與眾不同的特點(diǎn)，后期營(yíng)銷(xiāo)時(shí)可根據(jù)不同點(diǎn)有針對(duì)性的與客戶(hù)溝通，發(fā)生共鳴，促進(jìn)成交； III. 依靠項(xiàng)目的眾多特色來(lái)緩和項(xiàng)目的環(huán)境劣勢(shì)及規(guī)劃局限，增加項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)，從而提升項(xiàng)目住宅的價(jià)值。 在中國(guó)，在廣州，這樣可打造一個(gè)少有的擁有公共區(qū)域的住區(qū)，以超前配套設(shè)施，令客戶(hù)體驗(yàn)未來(lái)生活； 同時(shí)更吸引新市橋客運(yùn)站候車(chē)的潛在消費(fèi)群體； 的成本可在客戶(hù)的物業(yè)管理費(fèi)中酌情收取。 源自 MM858商鋪網(wǎng)： —— 與項(xiàng)目規(guī)模類(lèi)似的傳統(tǒng)住宅做法 —— ① 做純投資型公寓產(chǎn)品 ② 普通住宅 ③ 中高端住宅 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，廣州限購(gòu)之后，整個(gè)番禺市場(chǎng)的公寓產(chǎn)品銷(xiāo)售緩慢， 且項(xiàng)目周邊村屋較多，公寓租價(jià)低廉，不適合做投資產(chǎn)品 由于項(xiàng)目周邊環(huán)境較嘈雜，做普通住宅降低項(xiàng)目檔次 項(xiàng)目環(huán)境較差，同時(shí)受規(guī)劃局限，無(wú)法做高端產(chǎn)品 均不適合本項(xiàng)目 源自 MM858商鋪網(wǎng)： ? 面對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，如何提升項(xiàng)目的住宅價(jià)值？ 非景觀規(guī)模大盤(pán) 非城市中心 非舒適性奢華住宅 獨(dú)特、個(gè)性化、創(chuàng)新的精品住宅典范才能夠達(dá)到“熱銷(xiāo)效應(yīng)” 獨(dú)特的現(xiàn)代風(fēng)格塑造 緊隨潮流的配套服務(wù) 高科技建筑細(xì)節(jié)體驗(yàn) 如何塑造項(xiàng)目的住宅價(jià)值核心？ 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 獨(dú)特的現(xiàn)代風(fēng)格塑造 建議住宅外立面現(xiàn)代化、用色鮮艷富時(shí)代感 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 建議售樓部設(shè)計(jì)現(xiàn)代化且與商業(yè)街相連接 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 住宅大堂可稍作夸張適當(dāng)添加現(xiàn)代感裝飾 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 突顯商業(yè)街時(shí)尚及現(xiàn)代感 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 鑒于社區(qū)規(guī)模較小，善于管理，建議項(xiàng)目引進(jìn) 24小時(shí)酒店式物業(yè)管家服務(wù) 引進(jìn)物業(yè)創(chuàng)新服務(wù)體系 —— 24小時(shí)的酒店服務(wù)式物業(yè)管理 提供房間清潔服務(wù) 提供 服務(wù) 提供外賣(mài)及代購(gòu)服務(wù) 票務(wù)及酒店機(jī)票代訂服務(wù)等 …… 把酒店式服務(wù)及管理融為一體，提供全方位、多元化、個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)，讓業(yè)主在家享受到酒店的服務(wù)。 面包店 干果店 飲品店 藥店 報(bào)刊店 牛奶店 便利店 雜貨店 生活用品店 園林式休閑商業(yè)街業(yè)態(tài)建議 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 打造園林式的休閑商業(yè)街 對(duì)于項(xiàng)目有哪些優(yōu)勢(shì)？ I. 以商業(yè)街的形式，可減小街鋪的面積，拉升單價(jià) II. 所有商鋪均為通透型，一面臨項(xiàng)目商業(yè)街，一面臨外街（新市橋客運(yùn)站、花卉市場(chǎng)） III. 以新市橋客運(yùn)站為主臨街面，充分吸引客運(yùn)站的人流量 IV. 由于項(xiàng)目的地塊限制，無(wú)法有多余綠地做綠化，且由于限高，也不可能利用架空層做綠化，在首層商業(yè)街做一條園林式的休閑商業(yè)街，在一定程度上給業(yè)主提供了綠色生活及活動(dòng)空間 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 二、住宅價(jià)值提升戰(zhàn)略 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 周邊住宅現(xiàn)狀：由市場(chǎng)分析可知， 目前項(xiàng)目周邊的二手大型社區(qū)較多，與項(xiàng)目未來(lái)的產(chǎn)品產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)； 住宅開(kāi)發(fā)機(jī)遇：未來(lái)市橋板塊極少新貨供應(yīng)，整個(gè)市場(chǎng)一手產(chǎn)品稀缺。 源自 MM858商鋪網(wǎng)： —— 傳統(tǒng)的商業(yè)做法 —— ① 整個(gè)首層做住宅底商 ② 做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)形式 ③ 引進(jìn)中型超市統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目地塊臨主干道市廣路沿街的位置很窄，規(guī)劃路僅為社區(qū)干道，商業(yè)價(jià)值難以提升 專(zhuān)業(yè)化的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)難度大且培育期長(zhǎng)，同時(shí)對(duì)住宅檔次的影響很大 招商難度大且租金水平上不去，將直接影響商鋪的價(jià)值回收 均不適合本項(xiàng)目 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 在商業(yè)中央開(kāi)辟一條園林式的休閑道示意圖 園林式休閑商業(yè)街 —— 剖面圖 建議商鋪的層高適當(dāng)加高，由可業(yè)主自行做添加一層做復(fù)式商鋪，從而加大實(shí)用面積，提高單價(jià)。 商業(yè)面積有限10002023㎡ 項(xiàng)目地塊本身局限性 外圍商鋪環(huán)境 租售均不旺 未來(lái)汽車(chē)站客流較大 項(xiàng)目整體定位商業(yè)定位 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)概念 4 源自 MM858商鋪網(wǎng)： —— 我們項(xiàng)目面臨的兩大開(kāi)發(fā)要點(diǎn) —— 項(xiàng)目周邊的環(huán)境雜亂，住宅檔次難以提升，如何改善？ 項(xiàng)目臨近新市橋汽車(chē)站人流匯集，商業(yè)價(jià)值如何挖掘？ 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 一、商業(yè)價(jià)值提升戰(zhàn)略 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 周邊商業(yè)現(xiàn)狀：由項(xiàng)目分析可知， 目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)氣息較淡，社區(qū)的首層商鋪大部分空置； 商業(yè)開(kāi)發(fā)機(jī)遇：在新市橋客運(yùn)站未來(lái)投入使用后，距離客運(yùn)站最近的本項(xiàng)目，將會(huì)聚集較多的人流量。 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 項(xiàng)目主力鎖定兩個(gè)分段客戶(hù) 一類(lèi)是要吸引依賴(lài)區(qū)位便利性的剛性需求客戶(hù)和投資型客戶(hù)，他們來(lái)自廣州中心區(qū)的普通白領(lǐng)、準(zhǔn)婚夫婦，他們關(guān)注價(jià)格、產(chǎn)品實(shí)用、交通便利性； 一類(lèi)是需要購(gòu)房遷戶(hù)口方便子女就近入讀公立學(xué)校型客戶(hù)，他們來(lái)自周邊大型樓盤(pán)業(yè)主、私營(yíng)小企業(yè)主，他們關(guān)注地段、教育配套、交通，但是比例較少。 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 戶(hù)型 面積 比例 1房 1廳（可改 2房） 5055平方 約 20% 實(shí)用小兩房 6570平方 約 40% 實(shí)用小三房 8085平方 約 40% 戶(hù)型配比 —— 本項(xiàng)目戶(hù)型比例建議 上述面積在符合市場(chǎng)需求的同時(shí)，也便于設(shè)計(jì)出舒適感較強(qiáng)的戶(hù)型；主要戶(hù)型以緊湊實(shí)用的小兩房、小三房為主；并且配少量 1房（可改 2房）產(chǎn)品。 【江南新村】 小區(qū)內(nèi)商鋪基本處于關(guān)門(mén)狀態(tài)，面積在 2060㎡之間，放盤(pán)售價(jià)在 5000元 /㎡左右，租賃價(jià)錢(qián)在 5001000元 /月；租售極不活躍。租售都較活躍。 【雅居樂(lè)鴻禧華庭 光明北路沿線】一線鋪面開(kāi)業(yè)率 95%以上，二手放盤(pán)價(jià)在 2500035000元 /㎡；租賃價(jià)在 80120元 /㎡之間。 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 項(xiàng)目地塊分析周邊商鋪 【僑基花園 鴻基花園】 一線臨東環(huán)路鋪面，開(kāi)業(yè)率在 50%左右，主要是餐飲和公司辦公用；二手售賣(mài)價(jià)在1800025000元 /㎡。 項(xiàng)目步行至富都小學(xué) 20分鐘 項(xiàng)目步行至富都星海中學(xué) 15分鐘 項(xiàng)目周邊教育配套一應(yīng)俱全，包括從幼兒園、小學(xué)到省一級(jí)重點(diǎn)中學(xué)等 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件分析 2 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 項(xiàng)目地塊分析 地塊現(xiàn)狀 雅居樂(lè) 僑基花園 市廣路 東環(huán)路 北面花卉市場(chǎng) 南面汽車(chē)站 東面河涌 東面小區(qū) 江南新村 西面小廠房區(qū) 本案 項(xiàng)目夾在汽車(chē)站和花卉市場(chǎng)中間位置； 項(xiàng)目直臨周邊環(huán)境較差，直接影響項(xiàng)目形象、檔次。 項(xiàng)目步行至星海文化廣場(chǎng) 城北公園約 20分鐘 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 項(xiàng)目周邊
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