【文章內容簡介】 邊環(huán)境影響： 北面緊鄰花卉市場較亂 南面緊鄰汽車站嘈雜 西面面正對市廣路車流量大，噪音大 東面背靠河涌河水發(fā)出陣陣惡臭 項目地塊規(guī)劃局限：呈長條形，夾在新市橋汽車站和花卉市場地塊中間； 規(guī)模小、且限高 11層 中高端產(chǎn)品路線，難以實現(xiàn) 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 項目周邊一手樓市產(chǎn)品稀缺 項目周邊小區(qū)物業(yè)二手成交活躍 項目整體定位檔次定位 存在一個龐大的剛性需求群體 以此為基點，我們找到項目的定調 我們要做實用型、性價比高的稀缺型精品洋房 首次置業(yè)、過渡性置業(yè)者注重總價合適、實用 教育配套選擇型置業(yè)者 — 注重教育配套區(qū)域劃分、名校 投資型置業(yè)者 — 注重區(qū)位優(yōu)勢、升值潛力、性價比 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 實用型住宅定位核心：嚴格控制戶型總價額度 創(chuàng)造市場第一緊湊但卻舒適的戶型 突圍市場創(chuàng)造性價比最高 戶型 控制總價段 一房（可改為小兩房） 5565萬 兩房 6575萬 小三房 85100萬 項目整體定位產(chǎn)品定位 結合市場主力熱銷的緊湊二房、三房需求，并充分考慮項目本身環(huán)境規(guī)模等局限， 項目必須相對接近甚至低于市場接受的總價段，才能具備核心競爭力。 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 戶型 面積 比例 1房 1廳（可改 2房） 5055平方 約 20% 實用小兩房 6570平方 約 40% 實用小三房 8085平方 約 40% 戶型配比 —— 本項目戶型比例建議 上述面積在符合市場需求的同時，也便于設計出舒適感較強的戶型；主要戶型以緊湊實用的小兩房、小三房為主；并且配少量 1房（可改 2房）產(chǎn)品。 注：具體配比似乎容積率和戶型規(guī)劃而調整。 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 項目主力鎖定兩個分段客戶 一類是要吸引依賴區(qū)位便利性的剛性需求客戶和投資型客戶，他們來自廣州中心區(qū)的普通白領、準婚夫婦，他們關注價格、產(chǎn)品實用、交通便利性； 一類是需要購房遷戶口方便子女就近入讀公立學校型客戶，他們來自周邊大型樓盤業(yè)主、私營小企業(yè)主，他們關注地段、教育配套、交通，但是比例較少。 客戶來源 置業(yè)動機 產(chǎn)品形式 需求面積 總價承受能力 新廣州人 剛性需求，首次置業(yè) 多層 /小高層 精致兩房 55100萬 投資客戶 多次置業(yè) 不定 小兩房 看中地段和車站客流 購買學位 /改善型 多次置業(yè) 多層 /小高層 兩房和三房 80100萬 項目整體定位客戶定位 本項目主力客戶群 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 脫離周邊非主干道傳統(tǒng)商業(yè)定位 打造一條集飲食、購物、休閑于一體；既可以覆蓋周邊車站人流，又可以滿足小區(qū)住戶的生活、休閑、娛樂需求。 商業(yè)面積有限10002023㎡ 項目地塊本身局限性 外圍商鋪環(huán)境 租售均不旺 未來汽車站客流較大 項目整體定位商業(yè)定位 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 項目整體開發(fā)概念 4 源自 MM858商鋪網(wǎng)： —— 我們項目面臨的兩大開發(fā)要點 —— 項目周邊的環(huán)境雜亂，住宅檔次難以提升，如何改善？ 項目臨近新市橋汽車站人流匯集，商業(yè)價值如何挖掘？ 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 一、商業(yè)價值提升戰(zhàn)略 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 周邊商業(yè)現(xiàn)狀：由項目分析可知， 目前項目周邊的商業(yè)氣息較淡，社區(qū)的首層商鋪大部分空置； 商業(yè)開發(fā)機遇：在新市橋客運站未來投入使用后，距離客運站最近的本項目，將會聚集較多的人流量。 新市橋客運站 社區(qū) 社區(qū) 對于商業(yè)開發(fā)的思考： 打造區(qū)域內特色商業(yè)拉動新汽車客運站人流提升商業(yè)價值； 與此同時也為項目的住宅提供服務并提升價值。 源自 MM858商鋪網(wǎng)： —— 傳統(tǒng)的商業(yè)做法 —— ① 整個首層做住宅底商 ② 做專業(yè)市場的商業(yè)形式 ③ 引進中型超市統(tǒng)一經(jīng)營 項目地塊臨主干道市廣路沿街的位置很窄，規(guī)劃路僅為社區(qū)干道，商業(yè)價值難以提升 專業(yè)化的市場經(jīng)營難度大且培育期長，同時對住宅檔次的影響很大 招商難度大且租金水平上不去，將直接影響商鋪的價值回收 均不適合本項目 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 在商業(yè)中央開辟一條園林式的休閑道示意圖 園林式休閑商業(yè)街 —— 剖面圖 建議商鋪的層高適當加高，由可業(yè)主自行做添加一層做復式商鋪，從而加大實用面積，提高單價。 —— 創(chuàng)新的開發(fā)思路 —— 打造區(qū)域內首席園林式休閑商業(yè)街 源自 MM858商鋪網(wǎng)： ? 做綠色園林植物及休閑座椅設施 ? 商業(yè)街、商鋪上方為住宅 ? 商業(yè)街頂部做特色造型 局部鏤空效果 局部有頂效果 園林式休閑商業(yè)街效果示意 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 園林式商業(yè)休閑街的業(yè)態(tài)以提供生活配套為主，同時借周邊的客運站之利好，涵蓋一些搭車客人所需的服務。 面包店 干果店 飲品店 藥店 報刊店 牛奶店 便利店 雜貨店 生活用品店 園林式休閑商業(yè)街業(yè)態(tài)建議 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 打造園林式的休閑商業(yè)街 對于項目有哪些優(yōu)勢？ I. 以商業(yè)街的形式，可減小街鋪的面積，拉升單價 II. 所有商鋪均為通透型，一面臨項目商業(yè)街，一面臨外街（新市橋客運站、花卉市場） III. 以新市橋客運站為主臨街面，充分吸引客運站的人流量 IV. 由于項目的地塊限制，無法有多余綠地做綠化，且由于限高，也不可能利用架空層做綠化，在首層商業(yè)街做一條園林式的休閑商業(yè)街，在一定程度上給業(yè)主提供了綠色生活及活動空間 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 二、住宅價值提升戰(zhàn)略 源自 MM858商鋪網(wǎng)： 周邊住宅現(xiàn)狀：由市場分析可知， 目前項目周邊的二手大型社區(qū)較多，與項目未來的產(chǎn)品產(chǎn)生競爭； 住宅開發(fā)機遇：未來市橋板塊極少新貨供應，整個市場一手產(chǎn)品稀缺。 對于住宅開發(fā)的思考： 充分考慮周邊二手樓對項目的影響，準確定位產(chǎn)品及總價段； 與此同時打造屬于項目自身的創(chuàng)新獨特概念，深層次挖掘潛在客戶。 源自 MM858商鋪網(wǎng)： —— 與項目規(guī)模類似的傳統(tǒng)住宅做法 —— ① 做純投資型公寓產(chǎn)品 ② 普通住宅 ③ 中高端住宅 根據(jù)市場調查，廣州限購之后，整個番禺市場的公寓產(chǎn)品銷售緩慢， 且項目周邊村屋較多，公寓租價低廉，不適合做投資產(chǎn)品 由于項目周邊環(huán)境較嘈雜，做普通住宅降低項目檔次 項目環(huán)境較差，同時受規(guī)劃局限，無法做高端產(chǎn)品 均不適合本項目 源自 MM858商鋪網(wǎng)： ? 面對項目的特點，如何提升項目的住宅價值？ 非景觀規(guī)模大盤