【文章內(nèi)容簡介】 域形象：濱海、環(huán)境、旅游?價值體現(xiàn)：房價 8000元／平米中山版塊商業(yè)土地價值產(chǎn)業(yè) 環(huán)境?區(qū)域價值點：商業(yè)、商務(wù)氛圍?區(qū)域形象：商業(yè)、商務(wù)?價值體現(xiàn)：房價 7000元／平米軟件園一期商業(yè)土地價值產(chǎn)業(yè) 環(huán)境?區(qū)域價值點： 軟件園、環(huán)境?區(qū)域形象： 軟件園 (不清晰 )?價值體現(xiàn)：房價 40005200元 /平軟件產(chǎn)業(yè)對環(huán)境有利好？星海版塊中山版塊 本區(qū)域產(chǎn)業(yè)、環(huán)境均與商業(yè)相關(guān)促進(jìn)環(huán)境的商業(yè)項目價格 區(qū)域價值旅游 廣場商務(wù) 改造46本報告是嚴(yán)格保密的。軟件園一期區(qū)域整合的發(fā)力點—— 商業(yè)、形象、環(huán)境、價格標(biāo)桿商業(yè)土地價值產(chǎn)業(yè) 環(huán)境軟件產(chǎn)業(yè)對環(huán)境有利好?價值構(gòu)成：產(chǎn)業(yè)為主、其次是環(huán)境?與競爭版塊差距：商業(yè)配套弱、形象弱?區(qū)域整合發(fā)力點：商業(yè)、形象區(qū)域價值整合分析模型分析完善商業(yè)，明確形象，打造環(huán)境?大連星海版塊初期：星海國寶高價確立高端價值?深圳農(nóng)科中心初期：東?；▓@高價標(biāo)明區(qū)域價值?深圳布心版塊：佰仕達(dá)花園高價標(biāo)明區(qū)域價值案例借鑒 以項目高價確立區(qū)域價值區(qū)域價值整合方向方向 1：完善相關(guān)商業(yè)配套方向 2：樹立鮮明區(qū)域形象方向 3：繼續(xù)打造區(qū)域環(huán)境方向 4：以項目價格突破，樹區(qū)域價格標(biāo)桿商業(yè)土地價值產(chǎn)業(yè) 環(huán)境軟件產(chǎn)業(yè)對環(huán)境有利好 區(qū)域價值項目價格?商業(yè)配套?區(qū)域形象?環(huán)境景觀?價格標(biāo)桿項目價格 區(qū)域價值47本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域價值提升與項目價格實現(xiàn)的關(guān)系借助區(qū)域價值實現(xiàn)項目價格突破的目標(biāo)，同時項目的高價也提升了區(qū)域的價值v商業(yè)商務(wù)配套v區(qū)域環(huán)境v區(qū)域形象v價格標(biāo)桿區(qū)域價值項目價格?億達(dá)品牌?產(chǎn)品創(chuàng)新?客戶細(xì)分?區(qū)域環(huán)境?商務(wù)和商業(yè)配套?區(qū)域客戶?商業(yè)配套?區(qū)域形象?區(qū)域環(huán)境?價格標(biāo)桿48本報告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)性配套完善、環(huán)境塑造、形象樹立、價格標(biāo)桿建立將是軟件園一期區(qū)域價值與項目價格突破的核心區(qū)域價值全面提升帶動項目價格實現(xiàn)252。區(qū)域全面整合難度大，價值全面提升動力不足252。為促使寫字樓保值，區(qū)域有效整合是必需的v商務(wù)配套v區(qū)域環(huán)境v區(qū)域形象區(qū)域價值提升與項目價格實現(xiàn)相互作用252。借助區(qū)域價值實現(xiàn)項目價格突破的目標(biāo)252。同時項目的高價也提升了區(qū)域的價值產(chǎn)業(yè)園發(fā)展歷程和區(qū)域價值演變252。軟件園一期商業(yè)配套發(fā)展不成熟 v商業(yè)配套完善完善完善v商業(yè)配套v區(qū)域形象v區(qū)域環(huán)境v價格標(biāo)桿商業(yè)配套、區(qū)域形象、區(qū)域環(huán)境、價格標(biāo)桿是整合的發(fā)力點49本報告是嚴(yán)格保密的。報告框架產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式 二期河口灣一期現(xiàn)狀反思目標(biāo)及問題界定資源 案例 競爭 客戶項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位形象 客戶 產(chǎn)品 價格一期發(fā)展戰(zhàn)略學(xué)苑廣場 (形象 ) 新城四、五期 (價格)案例借鑒形象 客戶 產(chǎn)品 價格借鑒區(qū)域價值 價格實現(xiàn) 形象昭示50本報告是嚴(yán)格保密的。軟件園一期發(fā)展戰(zhàn)略216。一期發(fā)展戰(zhàn)略216。一期對二期的借鑒51本報告是嚴(yán)格保密的。在確定一期發(fā)展戰(zhàn)略及一期對二期的借鑒時，讓我們再在確定一期發(fā)展戰(zhàn)略及一期對二期的借鑒時，讓我們再通過分析一個成功進(jìn)行區(qū)域整合的產(chǎn)業(yè)園通過分析一個成功進(jìn)行區(qū)域整合的產(chǎn)業(yè)園 深圳華僑深圳華僑城（旅游和工業(yè)區(qū)）的整合過程，來看我們前面提到要城（旅游和工業(yè)區(qū)）的整合過程，來看我們前面提到要整合的四個方面（商業(yè)配套完善、區(qū)域環(huán)境塑造、區(qū)域整合的四個方面（商業(yè)配套完善、區(qū)域環(huán)境塑造、區(qū)域形象樹立和價格標(biāo)桿）的具體實施措施和開發(fā)次序。形象樹立和價格標(biāo)桿）的具體實施措施和開發(fā)次序。52本報告是嚴(yán)格保密的。華僑城區(qū)域價值發(fā)展歷程－－房地產(chǎn)價值的提升得益于區(qū)域價值的整合住宅項目區(qū)域房價區(qū)域核心配套19871991 19921995 19962023 20232023 2023以后配套及住宅對區(qū)域的貢獻(xiàn)西區(qū)旅游：?歡樂谷二期?威尼斯酒店?漢唐大廈?創(chuàng)意 loft?波托菲諾系列?錦繡三期整合資源，提出旅游地產(chǎn)大概念，直接提升區(qū)域房價1000多元80009800元/平米概念整合：旅游地產(chǎn)旅游＋生態(tài)?錦繡苑?湖濱花園?錦繡二期商業(yè)：?沃爾瑪商業(yè)廣場?食街、酒吧街?保齡球館?OCT生態(tài)廣場商業(yè)完善了區(qū)域配套，但未整合區(qū)域所有資源，并沒有對區(qū)域房價產(chǎn)生大幅貢獻(xiàn)房價 低于6500元 /平米大區(qū)域概念旅游 +工業(yè) +住宅?錦繡公寓?海景花園?桂花苑價值不高旅游和軟件：?華廈藝術(shù)中心?何香凝美術(shù)館?歡樂谷一期?世界之窗?藝術(shù)設(shè)施充實了區(qū)域的軟性文化，奠定了區(qū)域的高基調(diào)，但區(qū)域未整合，未能給住宅帶來較大價值旅游區(qū) +工業(yè)區(qū) +住宅但區(qū)域未整合東區(qū)硬件：?社區(qū)綠化?主題樂園?康佳廠區(qū)?深圳灣酒店單純工業(yè)區(qū)、旅游區(qū)，住宅僅為普通配套?普通多層住宅工業(yè)區(qū) +住宅區(qū)域概念中區(qū)配套：?玫瑰廣場?摩天輪?六星級酒店?………?東區(qū)多層住宅改造未來將繼續(xù)推進(jìn)旅游地產(chǎn)概念，打造城市功能深圳第三軸線居住美譽度形成超過 10000元/平米53本報告是嚴(yán)格保密的。華僑城區(qū)域發(fā)展及整合的啟示 玫瑰廣場和星級酒店的升級成為一期和二期的連接帶1 234125678 35 41091 區(qū)域配套1 區(qū)域住宅?14：一期民俗村、錦繡中華、康佳、深圳灣酒店?58：藝術(shù)中心、何香凝、歡樂谷一期、世界之窗?910：沃爾瑪商業(yè)、食街、酒吧街、OCT廣場等 ?1114：歡樂谷二期、威尼斯酒店、漢唐大廈、創(chuàng)意 loft?1516：玫瑰廣場、摩天輪、六星級酒店1112 1314?12：錦繡公寓、海景花園、桂花苑?35：錦繡苑、湖濱花園、錦繡二期?78：波托菲諾、錦繡三期761516東區(qū)西區(qū)二期開發(fā)次序 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 配套配套 住宅住宅 配套配套 住宅住宅東區(qū)東區(qū) 西區(qū)西區(qū) 中區(qū)中區(qū) 二期二期54本報告是嚴(yán)格保密的。華僑城區(qū)域發(fā)展及整合的啟示－－配套先行，地產(chǎn)受益，區(qū)域持續(xù)升值v區(qū)域整合（軟性配套）先于地產(chǎn)項目的開發(fā)，地產(chǎn)項目成為區(qū)域價值整合的直接受益者v無論區(qū)域內(nèi)做何種配套建設(shè)和開發(fā)多少地產(chǎn)項目，始終保持區(qū)域 “生態(tài)旅游區(qū) ”的總體印象v區(qū)域所有配套的整合是為帶來地產(chǎn)項目房價的直接上漲v旅游及相關(guān)配套的建設(shè)與住宅的開發(fā)相間進(jìn)行，目的是促使區(qū)域整體價值的持續(xù)升值、房地產(chǎn)項目及相關(guān)物業(yè)的持續(xù)保值和升值v區(qū)域開發(fā) 19年之后開始了第一輪的舊區(qū)改造和二期新區(qū)的開發(fā)第一輪第二輪第三輪第四輪開發(fā)頻次區(qū)域價值普通配套普通配套 中檔住宅中檔住宅文化配套文化配套 高中檔住宅高中檔住宅升級配套升級配套 高檔住宅高檔住宅再升級配套再升級配套 更高端住宅更高端住宅區(qū)域價值走高房地產(chǎn)項目樹立房地產(chǎn)項目樹立區(qū)域價格標(biāo)桿，區(qū)域價格標(biāo)桿，成為區(qū)域高價值成為區(qū)域高價值的直接代表的直接代表55本報告是嚴(yán)格保密的。軟件園一期所處階段－－現(xiàn)仍處于 “ 產(chǎn)業(yè)+住宅 ” ，缺乏提升區(qū)域價值的軟性配套住宅區(qū)域形象區(qū)域核心物業(yè)19982023 20232023 2023區(qū)域房價配套?創(chuàng)業(yè)中心 1樓、?東軟信息學(xué)院?軟件園科技大廈 2軟件園， 郊區(qū)市場認(rèn)知度不強房價低?知音園?創(chuàng)業(yè)中心食堂20232200元 /平米?GE大廈 3?國際創(chuàng)新發(fā)展中心 47?學(xué)清園?怡樂食餐廳?上島咖啡?社區(qū)商業(yè)（快客連鎖等 ）22003300元 /平米軟件園， 環(huán)境好周邊區(qū)域開始認(rèn)識 房價較低?國際軟件服務(wù)中心 9?數(shù)碼廣場 AB座?。?國際新城?國際新城?麥子大王、齊味齋?好又多超市?美食廣場33005200元 /平米僅是軟件園， 缺乏統(tǒng)一形象僅有產(chǎn)業(yè)知名度，居住美譽度不高v大連軟件園目前仍為 “產(chǎn)業(yè) +住宅 ”，缺少商業(yè)、文化等配套，而后者是提升區(qū)域價值的重要因素v處于華僑城的 “工業(yè)區(qū) +住宅 ”的階段上v不同階段配套的設(shè)置只是互補，但沒有功能上的升級v區(qū)域面臨完善配套和概念整合問題v區(qū)域房地產(chǎn)缺乏價格標(biāo)桿，區(qū)域高價值還沒有代表元素56本報告是嚴(yán)格保密的。由前面分析，軟件園一期區(qū)域整合面臨一個復(fù)雜的體系？區(qū)域價區(qū)域價值值 KPI大規(guī)模土地先天資源基礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn)優(yōu)質(zhì)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境產(chǎn)業(yè)支撐高知人群一級指標(biāo) 二級指標(biāo)區(qū)域環(huán)境商業(yè)配套娛樂配套文教衛(wèi)商務(wù)配套三級指標(biāo)百貨、超市、購物中心、商業(yè)街、便利店、餐飲街酒吧街、電影院、運動館、健身中心等美術(shù)館、藝術(shù)館、學(xué)校、醫(yī)院等星級酒店、酒店式公寓、寫字樓、企業(yè)會所等 標(biāo)識系統(tǒng)　建筑外觀道路、邊界、節(jié)點、標(biāo)志建筑統(tǒng)一風(fēng)格、顏色綠化體系 公園、廣場、樹木、植被以商業(yè)環(huán)境和區(qū)域環(huán)境為出發(fā)點的區(qū)域整合面對的是一個復(fù)雜的以商業(yè)環(huán)境和區(qū)域環(huán)境為出發(fā)點的區(qū)域整合面對的是一個復(fù)雜的體系，什么是短期內(nèi)最有效的整合措施，整合的主體又是誰？體系，什么是短期內(nèi)最有效的整合措施，整合的主體又是誰？價格標(biāo)桿57本報告是嚴(yán)格保密的。企業(yè)在軟件園一期的資源能力盤點 億達(dá)集團對整個園區(qū)的控制力最全面軟件園開發(fā)公司 軟件園股份公司 億達(dá)集團主要業(yè)務(wù)?住宅項目開發(fā)?已開發(fā)：知音園、學(xué)清園和國際新城三期?辦公設(shè)備的建設(shè)?基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)?軟件企業(yè)招商及維護?與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的物業(yè)開發(fā)?園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略制定?主管開發(fā)公司和股份公司未來開發(fā)計劃?國際公寓?國際新城四、五期?專家公寓?A區(qū)公建?學(xué)苑廣場?軟件園區(qū)域價值的整體提升職責(zé)權(quán)限?住宅（本體）?住宅公建（學(xué)校、社區(qū)內(nèi)綠化和園林、商業(yè)、餐飲）?公寓、寫字樓?為企業(yè)服務(wù)的公共設(shè)施?軟件園所有項目的計劃、審批及公共設(shè)施企業(yè)優(yōu)勢?資金流動能力強?住宅（含公建）開發(fā)及營銷?固定資產(chǎn)多，流動資金少?定制化寫字樓開發(fā)?招商及企業(yè)維護?公共配套設(shè)施?項目、資源的合理分配?開發(fā)進(jìn)程的合理調(diào)配?園區(qū)整體形象的控制58本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域有效整合（商業(yè)環(huán)境和區(qū)域環(huán)境）的評價體系區(qū)域有效整區(qū)域有效整合評價體系合評價體系投入產(chǎn)出位置占地面積建設(shè)成本可售性新項目房價新項目品牌舊物業(yè)升值區(qū)域價值區(qū)域形象主體 最大受益者開發(fā)主體評判標(biāo)準(zhǔn) 評價體系?各企業(yè)職責(zé)權(quán)限?企業(yè)現(xiàn)有品牌?軟件園開發(fā)現(xiàn)狀?配套的市場實現(xiàn)度?配套投入產(chǎn)出一般規(guī)律?消費者需求市場感知整合的二個層面?商業(yè)中最弱，因此從必要性商業(yè)和提升性商業(yè)兩方面入手?環(huán)境已部分產(chǎn)生作用，因此從提升性環(huán)境入手59本報告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)環(huán)境整合的實施性分析 以銷售相對容易和投入不高的效益型商業(yè)為主類別項目 投入 可售性新項目 舊物業(yè) 軟件園區(qū)域 最大受益企業(yè)開發(fā)主體選擇位置 占地 成本 房價 品牌 保、升值 升值 形象商業(yè)配套　百貨商店　 區(qū)域中心13萬平米總體較大，與檔次面積成正相關(guān)較難招租對住宅價格影響大提升一般保值易實現(xiàn)升值一般升值較大形象提升較快億達(dá)集團 億達(dá)集團商業(yè)街、餐飲街中心其他　萬平米成本一般 較易 價格影響一般提升一般保值易，升值難一般 形象有益億達(dá)、開發(fā)公司開發(fā)企業(yè)便利店 無特殊性米以下成本低 最易 房價影響小無提升 無作用 無作用無作用 開發(fā)企業(yè) 開發(fā)企業(yè)購物中心 區(qū)域中心310萬平米成本最大，與檔次面積成正相關(guān)最難招租價格影響最大提升快 保值易實現(xiàn)升值較快升值最大形象提升最快億達(dá)集團 億達(dá)集團大超市 要求不高13萬平米成本一般 一般招租品牌店影響大，其他弱品牌店快，其他一般品牌能保值其他影響小升值較大形象提升較快開發(fā)公司 開發(fā)公司娛樂配套酒吧街 無要求平米小 較易 影響一般 影響一般保值易 升值較大形象提升快股份企業(yè)億達(dá)集團億達(dá)集團電影院 無要求平米成本大 較難 影響較小 影響較小影響不大 影響一般提升較小無特殊性 億達(dá)集團運動館、健身中心無要求1萬平米以下成本大 最難 有影響 有 影響一般 影響一般提升較小無特殊性 億達(dá)集團以可售性和投入為主要衡量標(biāo)準(zhǔn)，此處從商業(yè)街、餐飲街、便利店、以可售性和投入為主要衡量標(biāo)準(zhǔn)，此處從商業(yè)街、餐飲街、便利店、大超市和酒吧街進(jìn)行有效整合，來彌補生活性商業(yè)的缺乏大超市和酒吧街進(jìn)行有效整合