【正文】 產(chǎn)業(yè)支撐高知人群一級指標(biāo) 二級指標(biāo)區(qū)域環(huán)境商業(yè)配套娛樂配套文教衛(wèi)商務(wù)配套三級指標(biāo)百貨、超市、購物中心、商業(yè)街、便利店、餐飲街酒吧街、電影院、運(yùn)動館、健身中心等美術(shù)館、藝術(shù)館、學(xué)校、醫(yī)院等星級酒店、酒店式公寓、寫字樓、企業(yè)會所等 標(biāo)識系統(tǒng)　建筑外觀道路、邊界、節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志建筑統(tǒng)一風(fēng)格、顏色綠化體系 公園、廣場、樹木、植被以商業(yè)環(huán)境和區(qū)域環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)的區(qū)域整合面對的是一個復(fù)雜的以商業(yè)環(huán)境和區(qū)域環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)的區(qū)域整合面對的是一個復(fù)雜的體系，什么是短期內(nèi)最有效的整合措施，整合的主體又是誰？體系，什么是短期內(nèi)最有效的整合措施，整合的主體又是誰？價(jià)格標(biāo)桿57本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。軟件園一期所處階段－－現(xiàn)仍處于 “ 產(chǎn)業(yè)+住宅 ” ，缺乏提升區(qū)域價(jià)值的軟性配套住宅區(qū)域形象區(qū)域核心物業(yè)19982023 20232023 2023區(qū)域房價(jià)配套?創(chuàng)業(yè)中心 1樓、?東軟信息學(xué)院?軟件園科技大廈 2軟件園， 郊區(qū)市場認(rèn)知度不強(qiáng)房價(jià)低?知音園?創(chuàng)業(yè)中心食堂20232200元 /平米?GE大廈 3?國際創(chuàng)新發(fā)展中心 47?學(xué)清園?怡樂食餐廳?上島咖啡?社區(qū)商業(yè)（快客連鎖等 ）22003300元 /平米軟件園， 環(huán)境好周邊區(qū)域開始認(rèn)識 房價(jià)較低?國際軟件服務(wù)中心 9?數(shù)碼廣場 AB座?。華僑城區(qū)域發(fā)展及整合的啟示 玫瑰廣場和星級酒店的升級成為一期和二期的連接帶1 234125678 35 41091 區(qū)域配套1 區(qū)域住宅?14：一期民俗村、錦繡中華、康佳、深圳灣酒店?58：藝術(shù)中心、何香凝、歡樂谷一期、世界之窗?910：沃爾瑪商業(yè)、食街、酒吧街、OCT廣場等 ?1114：歡樂谷二期、威尼斯酒店、漢唐大廈、創(chuàng)意 loft?1516：玫瑰廣場、摩天輪、六星級酒店1112 1314?12：錦繡公寓、海景花園、桂花苑?35：錦繡苑、湖濱花園、錦繡二期?78：波托菲諾、錦繡三期761516東區(qū)西區(qū)二期開發(fā)次序 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 配套配套 住宅住宅 配套配套 住宅住宅東區(qū)東區(qū) 西區(qū)西區(qū) 中區(qū)中區(qū) 二期二期54本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。52本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在確定一期發(fā)展戰(zhàn)略及一期對二期的借鑒時(shí)，讓我們再在確定一期發(fā)展戰(zhàn)略及一期對二期的借鑒時(shí)，讓我們再通過分析一個成功進(jìn)行區(qū)域整合的產(chǎn)業(yè)園通過分析一個成功進(jìn)行區(qū)域整合的產(chǎn)業(yè)園 深圳華僑深圳華僑城（旅游和工業(yè)區(qū)）的整合過程，來看我們前面提到要城（旅游和工業(yè)區(qū)）的整合過程，來看我們前面提到要整合的四個方面（商業(yè)配套完善、區(qū)域環(huán)境塑造、區(qū)域整合的四個方面（商業(yè)配套完善、區(qū)域環(huán)境塑造、區(qū)域形象樹立和價(jià)格標(biāo)桿）的具體實(shí)施措施和開發(fā)次序。一期發(fā)展戰(zhàn)略216。報(bào)告框架產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式 二期河口灣一期現(xiàn)狀反思目標(biāo)及問題界定資源 案例 競爭 客戶項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位形象 客戶 產(chǎn)品 價(jià)格一期發(fā)展戰(zhàn)略學(xué)苑廣場 (形象 ) 新城四、五期 (價(jià)格)案例借鑒形象 客戶 產(chǎn)品 價(jià)格借鑒區(qū)域價(jià)值 價(jià)格實(shí)現(xiàn) 形象昭示50本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。同時(shí)項(xiàng)目的高價(jià)也提升了區(qū)域的價(jià)值產(chǎn)業(yè)園發(fā)展歷程和區(qū)域價(jià)值演變252。為促使寫字樓保值，區(qū)域有效整合是必需的v商務(wù)配套v區(qū)域環(huán)境v區(qū)域形象區(qū)域價(jià)值提升與項(xiàng)目價(jià)格實(shí)現(xiàn)相互作用252。商業(yè)性配套完善、環(huán)境塑造、形象樹立、價(jià)格標(biāo)桿建立將是軟件園一期區(qū)域價(jià)值與項(xiàng)目價(jià)格突破的核心區(qū)域價(jià)值全面提升帶動項(xiàng)目價(jià)格實(shí)現(xiàn)252。軟件園一期區(qū)域整合的發(fā)力點(diǎn)—— 商業(yè)、形象、環(huán)境、價(jià)格標(biāo)桿商業(yè)土地價(jià)值產(chǎn)業(yè) 環(huán)境軟件產(chǎn)業(yè)對環(huán)境有利好?價(jià)值構(gòu)成：產(chǎn)業(yè)為主、其次是環(huán)境?與競爭版塊差距：商業(yè)配套弱、形象弱?區(qū)域整合發(fā)力點(diǎn)：商業(yè)、形象區(qū)域價(jià)值整合分析模型分析完善商業(yè)，明確形象，打造環(huán)境?大連星海版塊初期：星海國寶高價(jià)確立高端價(jià)值?深圳農(nóng)科中心初期：東海花園高價(jià)標(biāo)明區(qū)域價(jià)值?深圳布心版塊：佰仕達(dá)花園高價(jià)標(biāo)明區(qū)域價(jià)值案例借鑒 以項(xiàng)目高價(jià)確立區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值整合方向方向 1：完善相關(guān)商業(yè)配套方向 2：樹立鮮明區(qū)域形象方向 3：繼續(xù)打造區(qū)域環(huán)境方向 4：以項(xiàng)目價(jià)格突破，樹區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿商業(yè)土地價(jià)值產(chǎn)業(yè) 環(huán)境軟件產(chǎn)業(yè)對環(huán)境有利好 區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目價(jià)格?商業(yè)配套?區(qū)域形象?環(huán)境景觀?價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目價(jià)格 區(qū)域價(jià)值47本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本區(qū)域的價(jià)值分析 —— 存在價(jià)值認(rèn)知度低，價(jià)值內(nèi)涵不清晰的問題消費(fèi)者在軟件園購房價(jià)值取向市場對軟件園價(jià)值認(rèn)知度一般，區(qū)域價(jià)值的內(nèi)涵認(rèn)知較模糊市場對軟件園價(jià)值認(rèn)知度一般，區(qū)域價(jià)值的內(nèi)涵認(rèn)知較模糊認(rèn)同度居住環(huán)境學(xué)院氛圍產(chǎn)品品質(zhì)億達(dá)品牌軟件園v對軟件園價(jià)值感知不清晰v將軟件園與學(xué)府看成一個概念v認(rèn)為軟件園與自己的實(shí)際生活關(guān)系不大v區(qū)域界定不清楚市場對軟件園價(jià)值的內(nèi)涵認(rèn)識：v白領(lǐng)和知識分子較多，未來鄰居素質(zhì)高v東財(cái)、大工高校較多，周圍教育環(huán)境好v居住環(huán)境清靜，未來升值潛力大項(xiàng)目價(jià)格 區(qū)域價(jià)值45本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目價(jià)格實(shí)現(xiàn)模式分析模式 操作難度（投入度） 價(jià)值貢獻(xiàn)度整合軟件園的價(jià)值 ?整合高新區(qū)的價(jià)值億達(dá)品牌價(jià)值客戶細(xì)分產(chǎn)品創(chuàng)新模式分析v區(qū)域環(huán)境：以社區(qū)規(guī)劃、社區(qū)園林營造安靜、生態(tài)的環(huán)境v區(qū)域配套：提高形象商務(wù)性物業(yè)、完善配套的商業(yè)設(shè)施v區(qū)域形象：邊界標(biāo)識、道路體系、核心節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志性建筑v區(qū)域客戶：學(xué)歷高、收入相對高，充分挖掘各類型客戶??? ??????? ?? ???????????? ????軟件園價(jià)值整合的內(nèi)容項(xiàng)目價(jià)格 區(qū)域價(jià)值43本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目價(jià)格項(xiàng)目價(jià)格與區(qū)域價(jià)值的關(guān)系？二者如何互相作用？問題 2交集是否成立？成立的關(guān)鍵點(diǎn)項(xiàng)目價(jià)格上漲區(qū)域價(jià)值提升41本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。通過區(qū)域價(jià)值的 全面提升 帶動項(xiàng)目價(jià)格提升 不適合 軟件園一期的現(xiàn)狀，但部分有效整合是必要的區(qū)域價(jià)值的內(nèi)涵區(qū)域價(jià)值的內(nèi)涵?商業(yè)： 行政中心、商務(wù)中心、星級酒店、大型綜合商業(yè)、城市級商業(yè)、酒吧街、寫字樓、醫(yī)院、公寓、國際學(xué)校等?環(huán)境： 公園、美術(shù)館、藝術(shù)中心、廣場等?產(chǎn)業(yè)： 主題樂園、科技園、產(chǎn)業(yè)園等區(qū)域全面價(jià)值整合的難度區(qū)域全面價(jià)值整合的難度v區(qū)域全面整合投入太大v一期缺乏可開發(fā)的土地v缺乏大量地產(chǎn)項(xiàng)目共享區(qū)域價(jià)值v產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大可能性弱v剩余開發(fā)時(shí)間短區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目價(jià)格區(qū)域價(jià)值與項(xiàng)目價(jià)格的并集成立條件不成熟區(qū)域價(jià)值與項(xiàng)目價(jià)格的并集成立條件不成熟區(qū)域部分有效整合的必要性區(qū)域部分有效整合的必要性v超過 15萬平米的優(yōu)質(zhì)物業(yè)39本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從成功案例看區(qū)域全面整合的意義—— 大量土地開發(fā)和產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張升級的需要區(qū)域整合成功案例整合的前提 整合的結(jié)果 整合的內(nèi)容（價(jià)值支撐點(diǎn)） 整合的意義華僑城?西區(qū)有大片未開發(fā)和待改造的土地?位于南山和華強(qiáng)北兩個中心中間，缺乏區(qū)域中心?旅游產(chǎn)業(yè)和環(huán)境已經(jīng)形成?已發(fā)展近２０年，未來還有１０多年?達(dá)到產(chǎn)業(yè)、環(huán)境和商業(yè)的完美結(jié)合?土地價(jià)值成為全市最高的價(jià)值版塊?成為華強(qiáng)北和南山之間的區(qū)域中心?商業(yè)： 星級酒店、沃爾瑪商業(yè)廣場、酒吧街、寫字樓、六星酒店、創(chuàng)意廠區(qū)、醫(yī)院等?環(huán)境： 環(huán)境：生態(tài)公園、美術(shù)館、藝術(shù)中心、玫瑰廣場?產(chǎn)業(yè)： 主題樂園、摩天輪?本區(qū)域后期大規(guī)模住宅開發(fā)可直接共享區(qū)域價(jià)值?在其他區(qū)域大規(guī)模低價(jià)拿地西高新?高新產(chǎn)業(yè)形成，區(qū)域價(jià)值已經(jīng)顯現(xiàn)?高新區(qū)二期有大規(guī)模土地可作為產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)之用?已發(fā)展１０年，未來仍有１０年以上?產(chǎn)業(yè)、商業(yè)成為區(qū)域價(jià)值的主體?地價(jià)、房價(jià)均成為西安新的高價(jià)值區(qū)?自成體系，成為西安新的區(qū)域中心?產(chǎn)業(yè)： 新的科技園?商業(yè)： 新的行政中心、政務(wù)中心、大型商業(yè)、高檔商業(yè)、星級酒店、公寓、寫字樓、國際學(xué)校、醫(yī)院等?環(huán)境： 廣場等?區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)大的需要?大量地產(chǎn)項(xiàng)目直接依托區(qū)域價(jià)值?使本區(qū)域成為城市新的中心v大量可開發(fā)的土地和產(chǎn)業(yè)升級擴(kuò)張是區(qū)域全面整合的意義v整合之后的區(qū)域價(jià)值提升有承接性和長久性v區(qū)域整合的重心在商業(yè)配套，其次是環(huán)境，以及兩者最終帶來的區(qū)域形象的體現(xiàn)區(qū)域整合的意義37本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目價(jià)格借助區(qū)域的部分價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)，同時(shí)價(jià)格突破也提升了區(qū)域的價(jià)值？面臨的問題？？35本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。軟件園一期區(qū)域整合的思考區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目價(jià)格 區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目價(jià)格一期目標(biāo)v區(qū)域價(jià)值提升到與星海、中山對等v四、五期達(dá)到 7000元平米?區(qū)域整合的意義?區(qū)域整合的力度?區(qū)域價(jià)值與項(xiàng)目價(jià)格關(guān)系?價(jià)格實(shí)現(xiàn)的突破點(diǎn)?項(xiàng)目價(jià)格與區(qū)域價(jià)值關(guān)系?形象樹立與區(qū)域價(jià)值關(guān)系?形象樹立與項(xiàng)目價(jià)格關(guān)系v學(xué)苑廣場樹立軟件園形象216。報(bào)告框架產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式 二期河口灣一期現(xiàn)狀反思目標(biāo)及問題界定資源 案例 競爭 客戶項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位形象 客戶 產(chǎn)品 價(jià)格一期發(fā)展戰(zhàn)略學(xué)苑廣場 (形象 ) 新城四、五期 (價(jià)格)案例借鑒形象 客戶 產(chǎn)品 價(jià)格借鑒區(qū)域價(jià)值 價(jià)格實(shí)現(xiàn) 形象昭示33本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。軟件園發(fā)展模式研究的啟示－－軟件園一、二期的發(fā)展方向軟件園二期 起步期 新模式：高起點(diǎn)啟動軟件園一期 成熟期 舊產(chǎn)業(yè)區(qū)：區(qū)域整合最終實(shí)現(xiàn)區(qū)最終實(shí)現(xiàn)區(qū)域的高價(jià)值域的高價(jià)值v首要是要完善商業(yè)對區(qū)域價(jià)值的貢獻(xiàn)v其次是繼續(xù)挖掘環(huán)境對區(qū)域價(jià)值的貢獻(xiàn)v環(huán)境和商業(yè)的設(shè)置都要對軟件園的形象有提升31本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)業(yè)園區(qū)域價(jià)值演變 區(qū)域價(jià)值演變的關(guān)鍵舉措是區(qū)域性商業(yè)的完善價(jià)值演變 關(guān)鍵舉措 適用條件 最終作用 市場表現(xiàn)承擔(dān)產(chǎn)業(yè)園功能?自給性商業(yè) ?區(qū)域發(fā)展機(jī)會小?不在城市拓展帶上?封閉式、自我發(fā)展式產(chǎn)業(yè)園?區(qū)域成熟度和知名度低?土地價(jià)值不高承擔(dān)區(qū)域功能?設(shè)置區(qū)域性商業(yè) ?區(qū)域缺乏公共中心和商業(yè)?商業(yè)有特色?成為區(qū)域性活動中心 ?區(qū)域成熟度和知名度提高?區(qū)域價(jià)值較高承擔(dān)城市功能?設(shè)置城市級商業(yè)和商務(wù)設(shè)施?城市規(guī)劃中的中心?城市拓展的新中心?成為城市 CBD?成為市級行政中心?區(qū)域成熟度和知名度最高?區(qū)域價(jià)值最高?區(qū)域價(jià)值演變的關(guān)鍵舉措是 商業(yè)配套 的設(shè)置?商業(yè) 的級次和業(yè)態(tài)由區(qū)域未來的發(fā)展規(guī)劃決定?商業(yè) 的完善程度決定著區(qū)域的成熟度和價(jià)值高低產(chǎn)業(yè)園區(qū)域價(jià)值演變模式?區(qū)域周邊存在小型區(qū)域中心?區(qū)域周邊有特色商業(yè)軟件園一期軟件園二期 ?城市西拓的發(fā)展帶?剛啟動，周邊缺乏公共中心和商業(yè)產(chǎn)業(yè)園功能向區(qū)域功能轉(zhuǎn)化未來將承擔(dān)相關(guān)區(qū)域功能區(qū)域性商業(yè)區(qū)域性商業(yè)29本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。不同產(chǎn)業(yè)區(qū)域的發(fā)展模式分析—— 軟件園最核心的價(jià)值表現(xiàn)是軟件產(chǎn)業(yè)商業(yè)環(huán)境環(huán)境產(chǎn)業(yè)商業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)商業(yè)環(huán)境補(bǔ)充促進(jìn)增加促進(jìn)商業(yè)為主導(dǎo)商業(yè)土地價(jià)值產(chǎn)業(yè) 環(huán)境環(huán)境為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)v不同區(qū)域都有其核心的區(qū)域?qū)傩?，其他屬性都是依托于核心屬性而產(chǎn)生的，而且要服務(wù)于核心屬性v決定區(qū)域價(jià)值和地價(jià)基準(zhǔn)水平的最主要因素是區(qū)域的核心屬性、其次才是另兩個屬性，后者對區(qū)域價(jià)值起提升作用v大連軟件園的核心屬性是軟件業(yè)，它決定了區(qū)域的核心價(jià)值v環(huán)境屬性已經(jīng)對區(qū)域產(chǎn)生價(jià)值，商業(yè)的貢獻(xiàn)還沒有發(fā)揮出來繼續(xù)挖掘環(huán)境對軟件園區(qū)域價(jià)值的貢獻(xiàn)，同時(shí)增加能對產(chǎn)業(yè)有貢獻(xiàn)的商業(yè)配套，讓環(huán)境和商業(yè)一起服務(wù)于軟件業(yè)27本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。一般產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展歷程－－ 軟件園一期處于成熟期，但各種配套還處于起步期和發(fā)展期的水平關(guān)鍵配套設(shè)施主要道路節(jié)點(diǎn) (廣場、入口等 )標(biāo)志物綠化產(chǎn)業(yè)相關(guān)的廠房、辦公樓簡易商店綜合性辦公樓廠區(qū)形成普通商業(yè)醫(yī)院學(xué)校普通配套住宅公交體系區(qū)域標(biāo)識體系階段 起步期 成熟期發(fā)展期城市位置自給自足較小承擔(dān)區(qū)域功能行政中心或商務(wù)中心形成星級酒店和寫字樓藝術(shù)館、美術(shù)館大型綜合性商業(yè)特色商業(yè)街各式公寓、小戶型承擔(dān)區(qū)域功能或城市功能拉動地價(jià)關(guān)鍵 產(chǎn)業(yè)帶動 商業(yè)配套環(huán)境帶動陌生區(qū)，認(rèn)知度低城市新的中心本區(qū)域中心，全市開始有認(rèn)知對城市貢獻(xiàn)軟件園一期軟件園二期v完善相關(guān)配套，是提升軟件園一期區(qū)域價(jià)值的關(guān)鍵發(fā)力點(diǎn)完善相關(guān)配套，是提升軟件園一期區(qū)域價(jià)值的關(guān)鍵發(fā)力點(diǎn)v如何按成熟經(jīng)驗(yàn)開始啟動，則是軟件園二期成功的核心點(diǎn)如何按成熟經(jīng)驗(yàn)開始啟動，則是軟件園二期成功的核心點(diǎn)v不同產(chǎn)業(yè)園可以有不同的啟動模式，但最終都將歷經(jīng)右表的三個階段v對于一個成熟的產(chǎn)業(yè)園，其最終必然會成為城市中心，承擔(dān)城市功能25本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。我們了解了成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展歷程以及區(qū)域價(jià)值我們了解了成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展歷程以及區(qū)域價(jià)值核心支撐點(diǎn)，來反思大連軟件園一期和二期各自處核心支撐點(diǎn)，來反思大連軟件園一期和二期各自處于一個什么樣的狀態(tài)？于一個什么樣的狀態(tài)？23本報(bào)告是