【正文】 ，來彌補生活性商業(yè)的缺乏必要性商業(yè)配套 商業(yè)環(huán)境中與滿足基本生活強烈相關(guān)?需求必要性?可操作性60本報告是嚴格保密的。商業(yè)環(huán)境整合的實施性分析（續(xù)） 以銷售相對容易和投入不高的效益型商務(wù)配套為主類別項目 投入 可售性新項目 舊物業(yè) 軟件園區(qū)域 最大受益企業(yè)開發(fā)主體選擇位置 占地 成本 房價 品牌 保、升值升值 形象文教衛(wèi)美術(shù)館、藝術(shù)館位置不限平米成本較高 不可售 價格影響一般提升一般保值升值均易升值大 形象提升最快億達集團 億達集團學(xué)校 位置不限2－ 5 成本一般 不可售聯(lián)建對住宅價格影響大提升大 保值升值均易升值較大形象提升較快億達集團開發(fā)公司億達集團醫(yī)院 位置不限平米成本高 不可售聯(lián)建房價影響小提升一般保值升值均易升值一般提升一般億達集團 億達集團商務(wù)配套星級酒店 門戶位置２ ４萬平米成本最大，與檔次成正相關(guān)最難經(jīng)營價格影響小提升小 保值、升值一般星級高提升快星級高提升快億達集團 億達集團寫字樓 門戶位置25萬平米成本較高 較易 價格影響小提升小 保值、升值一般檔次高提升大檔次高提升大股份公司 股份公司公寓 (酒店式、商務(wù) )入口 25萬平米成本一般 最易 影響一般 影響一般一般 一般 一般 股份公司開發(fā)公司股份公司開發(fā)公司企業(yè)會所 無要求萬平米成本較小 難，服務(wù)式影響較小 影響較小影響小 影響小 提升一般股份公司 股份公司以可售性和投入為主要衡量標(biāo)準，此處從寫字樓、公寓和企業(yè)會以可售性和投入為主要衡量標(biāo)準，此處從寫字樓、公寓和企業(yè)會所進行有效整合，來完善園區(qū)商務(wù)性商業(yè)的不足所進行有效整合，來完善園區(qū)商務(wù)性商業(yè)的不足提升性商業(yè)配套 商業(yè)環(huán)境中與提升生活品質(zhì)和園區(qū)價值相關(guān)?需求迫切性?可操作性61本報告是嚴格保密的。區(qū)域環(huán)境整合的實施性分析 以市場感知最強而投入較小的綠化和標(biāo)志系統(tǒng)為主類別項目 投入 市場感知新項目 舊物業(yè) 軟件園區(qū)域 最大受益企業(yè)開發(fā)主體選擇位置 占地 成本 房價 品牌 保、升值 升值 形象綠化體系公園 區(qū)域中心 3萬平米 成本較大 較強 對住宅影響較大 提升一般 保值升值易 升值較大 形象提升較快 億達集團 億達集團廣場 中心、其他　 成本較大 較強 對住宅影響較大 提升一般 保值升值易 升值較大 形象提升較快 億達 億達集團樹木 沿路、住宅區(qū) 少 成本較低 最強 房價影響最大 提升較大 保值易 升值大 提升最快 億達 億達集團植被 廣場、沿路 少 成本較低 強 價格影響較大 提升一般 保值易 升值較大 形象提升較快 億達集團 億達集團標(biāo)志系統(tǒng)道路 (標(biāo)識 )沿路 少 成本低 最強 影響一般 提升一般 保值升值易 升值最大形象提升最快億達 億達集團邊界　 軟件園國周 少 成本低 最強 影響一般 提升一般 保值升值易 升值最大 形象提升最快 億達 億達集團節(jié)點 中心入口較少 由節(jié)點建筑決定強 影響較小 影響較小 影響一般 升值較大提升較大億達 億達集團標(biāo)志建筑中心、入口 較少 由建筑決定強 影響較小 影響較小 影響一般 升值較大提升較大億達 億達集團統(tǒng)一建筑 無要求 最低 較強 影響較小 影響較小 影響一般 升值較大 提升較大 億達 股份公司開發(fā)公司提升性環(huán)境配套 區(qū)域環(huán)境中與提升生活品質(zhì)和園區(qū)價值相關(guān)以市場感知度和投入為主要衡量標(biāo)準，此處從樹木、植被、道路和邊界以市場感知度和投入為主要衡量標(biāo)準，此處從樹木、植被、道路和邊界進行區(qū)域環(huán)境的進一步提升，來提升區(qū)域?qū)ν獾恼w形象進行區(qū)域環(huán)境的進一步提升，來提升區(qū)域?qū)ν獾恼w形象?環(huán)境現(xiàn)狀?各項目相關(guān)性62本報告是嚴格保密的。價格標(biāo)桿的實施性分析 由現(xiàn)有房地產(chǎn)項目的開發(fā)來完成開發(fā)公司v國際新城四期：價格達到 70008000元 /平米v國際新城五期：價格達到 70008000元 /平米股份公司v學(xué)苑廣場：利潤最大化，有做價格標(biāo)桿可能價格標(biāo)桿價格標(biāo)桿現(xiàn)有房地產(chǎn)項目的開發(fā)將完成軟件園一期價格標(biāo)桿的任務(wù)現(xiàn)有房地產(chǎn)項目的開發(fā)將完成軟件園一期價格標(biāo)桿的任務(wù)63本報告是嚴格保密的。軟件園一期區(qū)域有效整合的結(jié)論 各公司完成職權(quán)內(nèi)的整合任務(wù)，樹立區(qū)域形象區(qū)域價值項目價格開發(fā)公司開發(fā)公司 億達集團億達集團 股份公司股份公司園區(qū)樹木園區(qū)植被園區(qū)道路園區(qū)邊界寫字樓公寓企業(yè)會所大型超市商業(yè)街餐飲街便利店公寓新城四期新城五期學(xué)苑廣場區(qū)域環(huán)境和形象 區(qū)域商務(wù)配套區(qū)域商業(yè)配套價格標(biāo)桿整體樹立了軟件園一期鮮明的區(qū)域形象整體樹立了軟件園一期鮮明的區(qū)域形象64本報告是嚴格保密的。項目價格實現(xiàn)后軟件園一期的區(qū)域價值體系先天資源高知人群區(qū)域價區(qū)域價值值 KPI基礎(chǔ)設(shè)施先進優(yōu)質(zhì)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域整合前區(qū)域整合前 區(qū)域整合后區(qū)域整合后區(qū)域價區(qū)域價值值 KPI大規(guī)模土地先天資源基礎(chǔ)設(shè)施先進優(yōu)質(zhì)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境產(chǎn)業(yè)支撐高知人群區(qū)域環(huán)境價格標(biāo)桿商業(yè)環(huán)境區(qū)域環(huán)境價格標(biāo)桿優(yōu)質(zhì)物業(yè)65本報告是嚴格保密的。軟件園一期發(fā)展戰(zhàn)略借助軟件園一期區(qū)域整合的有效手段、借助軟件園一期區(qū)域整合的有效手段、結(jié)合產(chǎn)品創(chuàng)新、億達品牌和客戶細分等方式，結(jié)合產(chǎn)品創(chuàng)新、億達品牌和客戶細分等方式，實現(xiàn)軟件園一期項目價格實現(xiàn)和形象樹立的首要目標(biāo)，實現(xiàn)軟件園一期項目價格實現(xiàn)和形象樹立的首要目標(biāo)，同時帶動軟件園一期區(qū)域價值的提升，同時帶動軟件園一期區(qū)域價值的提升，并給軟件園二期開發(fā)提供示范。并給軟件園二期開發(fā)提供示范。區(qū)域價值 項目價格?學(xué)苑廣場：形象、商務(wù)配套、價格標(biāo)桿?國際新城四期：價格標(biāo)桿、商業(yè)配套、形象?國際新城五期：價格標(biāo)桿、商業(yè)配套、形象66本報告是嚴格保密的。區(qū)域整合的實施策略－－打造大連城市第三軸舉措 1：建立形象標(biāo)志通過新城四、五期和學(xué)苑廣場的建筑外觀形成軟件園南北兩大門戶建筑標(biāo)志舉措 2：建立區(qū)域標(biāo)識系統(tǒng)以軟件廣場為中心，打造以五一路和數(shù)碼路為軸線的軟件特色的景觀大道舉措 3：打造價格標(biāo)桿通過國際新城四期和學(xué)苑廣場項目形成價格標(biāo)桿舉措 4：完善區(qū)域商服配套國際新城四期完善文化配套，五期完善商業(yè)配套，學(xué)苑廣場完善商務(wù)配套舉措 5：打造區(qū)域美譽度把軟件園納入城市旅游體系，打造一條軟件產(chǎn)業(yè)旅游線，與城市軌道體系接駁67本報告是嚴格保密的。軟件園一期區(qū)域價值對國際新城四期的要求－－ 主要價格標(biāo)桿的作用由前面對區(qū)域價值及項目開發(fā)關(guān)系的分析可知：?商業(yè)配套?形象性建筑?商務(wù)性物業(yè)?價格標(biāo)桿性物業(yè)?區(qū)域環(huán)境和形象區(qū)域價值 　 項目價格對國際新城四期而言，從區(qū)域整體角度，需承擔(dān)的責(zé)任方向為：國際新城四期國際新城四期 ?價格標(biāo)桿：提升區(qū)域價值?商業(yè)配套：完善區(qū)域功能?區(qū)域形象：建筑風(fēng)格統(tǒng)一68本報告是嚴格保密的。軟件園一期區(qū)域價值對國際新城五期的要求－－承擔(dān)公寓、形象、配套及價格標(biāo)桿的作用由前面對區(qū)域價值及項目開發(fā)關(guān)系的分析可知：區(qū)域價值 　 項目價格對國際新城五期而言，從區(qū)域整體角度，需承擔(dān)的責(zé)任方向為：國際新城五期國際新城五期?區(qū)域形象：建筑風(fēng)格　?解決配套：公寓或商業(yè)?價格標(biāo)桿?商業(yè)配套?形象性建筑?商務(wù)性物業(yè)?價格標(biāo)桿性物業(yè)?區(qū)域環(huán)境和形象69本報告是嚴格保密的。軟件園一期區(qū)域價值對學(xué)苑廣場的要求－－ 主要是形象標(biāo)桿的作用由前面對區(qū)域價值及項目開發(fā)關(guān)系的分析可知：區(qū)域價值 　 項目價格對學(xué)苑廣場而言，從區(qū)域整體角度，可能承擔(dān)的責(zé)任方向為：學(xué)苑廣場學(xué)苑廣場 ?形象標(biāo)桿，提升區(qū)域形象?價格標(biāo)桿，構(gòu)建高價平臺?商務(wù)配套，寫字樓或公寓?商業(yè)配套?形象性建筑?商務(wù)性物業(yè)?價格標(biāo)桿性物業(yè)?區(qū)域環(huán)境和形象70本報告是嚴格保密的。軟件園一期各項目開發(fā)和區(qū)域整合后區(qū)域的理想狀態(tài)知音園學(xué)清園國際新城三期軟件園項目未開發(fā)和區(qū)域未整合 項目開發(fā)后和區(qū)域整合后v房價： 20235000元 /平米，區(qū)域整體價格不統(tǒng)一v形象：項目個性不鮮明、外觀不統(tǒng)一v區(qū)域： 3平方公里，形象不統(tǒng)一、不清晰v功能：不齊全，物業(yè)單一v城市認知：產(chǎn)業(yè)知名度v房價： 70008000元 /平米，界定區(qū)域房價7000元 /平米的檔次v形象：兩入口項目形象鮮明、界定區(qū)域形象v區(qū)域：范圍擴大，形象統(tǒng)一、清晰v功能：較齊全、物業(yè)豐富v城市認知：區(qū)域美譽度學(xué)苑廣場國際新城五期軟件園國際新城四期7500700071本報告是嚴格保密的。報告結(jié)束，謝謝！報告結(jié)束，謝謝！72本報告是嚴格保密的。附件：產(chǎn)業(yè)園案例分析73本報告是嚴格保密的。西安高新區(qū) 基本情況西高新老城區(qū)v區(qū)位： 位于西安市西南面必，屬于新開發(fā)區(qū)v交通： 距老城區(qū) 10多公里v占地規(guī)模： 一期、二期和二期共 34平方公里，未來還繼續(xù)擴張v園區(qū)性質(zhì)： 以電子信息、光電一體化和生物制藥為主要產(chǎn)業(yè)v入園企業(yè)： 2023年達到 5000余家，實現(xiàn)營業(yè)收入 616億元，全國高新區(qū)中排名七。上市公司 14家，世界 500強企業(yè) 20余家v園內(nèi)職工： 至 2023年園內(nèi)有員工 20余萬人，本科以上約 40000人v周邊環(huán)境： 所在區(qū)域?qū)儆谖靼哺咝^(qū)，周圍有西工大、西北大學(xué)、西安電子科技大學(xué)等 22所高校74本報告是嚴格保密的。西安高新區(qū) 發(fā)展歷程19911994 19951997 19982023 20232023時間規(guī)模 4平方公里 22平方公里 30余平方公里關(guān)鍵舉措標(biāo)志建筑基礎(chǔ)設(shè)施高科大廈新紀元俱樂部西部電子商城電子信息大廈高科廣場階段 起步期 　 快速發(fā)展期 成熟發(fā)展期發(fā)展期配套 簡單配套自發(fā)形成依靠房地產(chǎn)項目自帶配套地產(chǎn)企業(yè)本地企業(yè) 中海、中國廣廈、上海綠地、和黃房價簡單配套自發(fā)形成本地企業(yè)1800元 /平米20232700元 /平米30003500元 /平米行政中心成立易初蓮花、世紀金花等大型商業(yè)進駐本地企業(yè)75本報告是嚴格保密的。西安高新區(qū)區(qū)域價值的核心支撐點　價值 1：大規(guī)模的開發(fā)量，是高新區(qū)最終成為西安高價值區(qū)的前提占地規(guī)模 企業(yè)數(shù)量員工數(shù)量住宅需求配套需求外來需求全市高價值區(qū)價值 2：良好的空氣質(zhì)量和人文環(huán)境v西高新少工業(yè)，空氣質(zhì)量優(yōu)良，居住環(huán)境吸引了大量區(qū)域內(nèi)外置業(yè)者v緊鄰學(xué)府區(qū)，濃厚的人文氣氛也是吸引置業(yè)者的主要原因價值 3：高新產(chǎn)業(yè)擴大和升級帶來的高收入人群v園區(qū)高新企業(yè)數(shù)量的不斷增大，人員結(jié)構(gòu)的高層次和高收入是高新區(qū)房地產(chǎn)市場的有力支撐價值 4：先進、現(xiàn)代和智能化的基礎(chǔ)設(shè)施v先進的路網(wǎng)、現(xiàn)代化的供水供電和智能化的通訊設(shè)施保證了高新區(qū)始終不落伍高新區(qū)規(guī)劃圖76本報告是嚴格保密的。西安高新區(qū)區(qū)域價值的核心支撐點價值 5：齊備、優(yōu)質(zhì)和領(lǐng)先的配套v中小學(xué)校、雙語國際學(xué)校、高新醫(yī)院、星級賓館v易初蓮花、世紀金花、紫薇 mall等高檔大型購物中心，俱樂部、健身中心、餐飲、娛樂等休閑場所v廣場、公園等公共活動空間價值 6：新行政中心 CBD的建立，使高新區(qū)成為西安新的城市中心v2023年西安行政中心的建立，標(biāo)志著高新區(qū)開始質(zhì)的飛躍，成為了西安的新城市中心v外地大牌開發(fā)商的進入，更促使高新區(qū)成為一個高價值區(qū)77本報告是嚴格保密的。蘇州工業(yè)園區(qū) 基本情況v區(qū)位： 地處蘇州城東金雞湖畔，距上海 80公里 ；v占地規(guī)模： 規(guī)劃占地 70平方公里，其中住宅用地 15平方公里v園區(qū)性質(zhì)： 以電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等為核心的支柱產(chǎn)業(yè)v入園企業(yè)： 目前有 52家世界500強企業(yè)入駐、園區(qū)科技型企業(yè)已超過 400家v園內(nèi)職工： 已有高目前級專業(yè)技術(shù)人才超２萬名v周邊環(huán)境： 西臨７平方公里金雞湖，規(guī)劃了中央公園等大量公共休閑綠地，中新合作打造 ISO14000環(huán)境管理示范區(qū)78本報告是嚴格保密的。蘇州工業(yè)園區(qū) 發(fā)展歷程19941997 19982023 2023至今時間關(guān)鍵舉措中新專家合作制定規(guī)劃建立啟動區(qū)道路系統(tǒng)中央公園建成鄰里中心部分建成中新政府聯(lián)合招商金雞湖畔公園建成二、三期道路系統(tǒng)開始建設(shè)階段 起步期 　 成熟發(fā)展期發(fā)展期居住人口農(nóng)村人口為主房地產(chǎn)市場城市人口開始向園區(qū)遷徙市區(qū)消費者逐漸被園區(qū)吸引 /投資者大量出現(xiàn)，房價迅速上漲高檔住宅大量涌現(xiàn)，均價上升至4500以上，區(qū)域成為蘇州房產(chǎn)市場的領(lǐng)跑者涉外醫(yī)院、藝術(shù)展館等建成特色商業(yè)街開放區(qū)域已成為全市居民向往