【正文】 業(yè)管理模式 ,建立區(qū)域物業(yè)管理品質(zhì)標桿 ,并于營銷期內(nèi)提前展示管理處主任客服主管保衛(wèi)/停車場 保潔/園丁 維修行政/協(xié)調(diào)鄰里 公共宣傳保安 /保潔主管維修班長 財務(wù) 物業(yè)出租其他傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式 優(yōu)化了的物業(yè)管理模式管理處經(jīng)理資源開發(fā)創(chuàng)意 營銷 環(huán)境優(yōu)化生活體驗創(chuàng)造 投資價值創(chuàng)造管理中心主管服務(wù)中心主管前臺接待 片區(qū)管家 財務(wù)管理 安全管理社區(qū)文化 會所服務(wù) 繽紛生活網(wǎng) 行政管理 環(huán)境管理 維修管理 分包商管理片區(qū)管家服務(wù) 管家性質(zhì)：最直接面對業(yè)主的服務(wù)者，提供私人助理服務(wù)， 24小時在線 。推廣策略活動營銷 推廣策略 媒體廣告活動營銷策略事件營銷“ 攻心計 ”促銷策略“ 利誘計 ”制造市場活動提高項目認度事件活動四事件活動二利益誘惑客戶無處可逃事件活動一氣氛緊迫事件活動三活動營銷：制造話題，讓市場瞬間聚焦著名節(jié)目主持人 何鏡堂先生說明 項目介倡導(dǎo)以高科技＋藝術(shù)構(gòu)建設(shè)中山人生活新標準，以論壇或產(chǎn)品發(fā)布會的形式，向市場傳達項目核心的理念。 舉辦時間： 9月初 合作單位：中山日報、中山電視臺、本土網(wǎng)絡(luò)媒體 對象：部份城意客戶?；顒訂雍灻?明星助勢配合銷售中心的開放，持續(xù)性活動 11月 12日適逢廣州迎來亞運會，市場對亞運會的關(guān)注度逐漸提升。 舉辦時間： 10月初 合作單位：中山日報、中山電視臺、網(wǎng)絡(luò)媒體 對象：前期積累意向度較高的客戶 地點選擇：項目銷售中心后段 配合條件：表演區(qū)與銷售區(qū)分隔氣氛帶動成交事件五：維也納音樂節(jié)憑 VIP卡換取世博200個館蓋章戶照認籌期間鼓勵轉(zhuǎn)介籌 認籌的客戶可獲帶 U盤 VIP卡一張，內(nèi)含項目形象宣傳片。客戶認籌換取 “ 世博 ” 戶照，轉(zhuǎn)介籌可獲得更多購房優(yōu)惠音樂盛宴等候區(qū)選擇前先選禮物，引客戶踏入成交陷阱成交客戶開香檳慶祝，提升現(xiàn)場氣氛等候區(qū)情況客戶盡收眼底主持人及市播報實時銷控情況每次二十批客戶進入選房在壓迫與利誘中促使客戶成交廣告推廣策略 軟文外圍廣告路旗、導(dǎo)視短信圍墻、樓體戶外廣告牌報紙硬廣電視外展場網(wǎng)絡(luò)、 DM直郵、中原內(nèi)部資源等提升形象及滿意度高調(diào)入市建立形象（形象主導(dǎo)，打項目知名度）蓄客， VIP卡派發(fā)，積累誠意客戶，為開盤作準備一期強勢開盤，實現(xiàn)火爆銷售營銷營銷活動活動事件營銷：給也納音樂節(jié)及開盤事件營銷：對話曼哈頓事件營銷：項目雕塑揭幕事件營銷：羽毛球比賽基礎(chǔ)開工建設(shè)目標目標第一階段形象導(dǎo)入建立期第二階段蓄客期。至項目開盤時，積分可以換取相應(yīng)的購房優(yōu)惠。獲勝者將有機會與羽壇明星決戰(zhàn)一場，借此使市場關(guān)注度聚焦本項目。 活動內(nèi)容：廢舊物品 DIY設(shè)計作品征集及評選 舉辦時間： 9月初至項目開售前一周 合作單位：中山日報、中山電視臺、本土網(wǎng)絡(luò)媒體 對象：中山市民 活動邀請明星作為代言，提升活動的吸引力。 地點選擇：國際酒店或香格里拉酒店通過媒體炒作，使市場關(guān)注度增強事件活動一： “ 對話，低碳曼哈頓 ” 低碳建筑科技論壇邀請世博會中國館總設(shè)計師何鏡堂先生論道低碳建筑科技項目雕塑揭幕 邀請國外知雕塑家為本案由其量身定做的藝術(shù)雕塑揭幕 ，通過媒體炒作吸引客戶的關(guān)注，向社會傳播項目藝術(shù)內(nèi)含。理性樓書目的： 展示戶型與基本信息，便于客戶選擇戶型及算價；設(shè)計原則： 工作要細致，避免小錯誤； 標識清晰，進深、面寬、各部分面積、所在位置和戶型優(yōu)勢。中山人生活品質(zhì)要求越來越高，“ 高物管費不是問題，是否能提供等價的服務(wù)質(zhì)量才是關(guān)鍵 ”環(huán)保智能化物管：l小區(qū)配以數(shù)字化、高科技化的智能化管 理設(shè)備， 提供門禁管理系統(tǒng) 、停車場管理系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)、周界防越防盜系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng) 等全程管理設(shè)備。1F：勞當勞或肯德基、屈臣士、服裝專賣店2F：超市、手機通信、服裝專賣點3F：中、西餐飲、購書中心4F：游藝活動中心、中西餐飲完美體驗：示范區(qū)商業(yè)中心二座看樓路線設(shè)置原則：看樓路線l唯一性，保證看樓客戶與工作人員的安 全，避免與施工線路交叉；l安全性，規(guī)范到訪者看樓、觀景順序，以期對項目有全面的認識；l便捷性，增加客戶返回、停留銷售中心的幾率，以及與售樓員的洽談的機會。藝術(shù)中心 “ 430” 工程 現(xiàn)在大部份幼兒園下午放學(xué)時間在 4： 30分，大部份家長由于工作的原因，接送時間變得十分尷尬。完美體驗：示范區(qū)會所功能林余寶珠幼兒園 林余寶珠幼兒藝術(shù)教育中心林余寶珠幼兒園： 中山市林余寶珠幼兒園創(chuàng)建于 1993年，是一間省一級幼兒園，由林余寶珠女士獨資捐贈 500萬人民幣興建。 西區(qū)雖一直被譽為商業(yè)、娛樂熱點區(qū)域，從而現(xiàn)狀來看，西區(qū)一直缺乏一個集中性購物賣點。 細節(jié)品質(zhì)打造，建筑用材、花草、碉塑小品等要求精細化，并且必須在項目開盤前必須全部到位。完美體驗 ：營銷中心之城市生活館銷售中心體驗 示范區(qū)體驗 樣板房體驗 宣傳物料體驗服務(wù)體驗［ 城市環(huán)保概念產(chǎn)品展示區(qū) ］展示科技含量高的城市環(huán)保概念系列產(chǎn)品，突出項目的科技環(huán)保低碳的領(lǐng)先概念。亦可播放項目宣傳片。 城區(qū)概念進一步深化，樹立本項目新標準。降低市場風(fēng)險，實現(xiàn)一期快速消化。 新政出臺，市場整體成交低迷，價格競爭激烈。 異地購房貸款停止，抑制異地購房167。 央企退市，表明決心167。 公布 2023年新貨幣政策， 審批雖收緊，但仍然利好167。措詞一條比一條嚴厲，一條比一條更具針對性。思路根據(jù)項目整體定位及各類型產(chǎn)品價值提升方面考慮，對比選擇出較優(yōu)的方案。項目整體開發(fā)方案二122 453開發(fā)建議說明 洋房＋商業(yè) 別墅 洋＋ 別墅 洋房 洋房12453推售節(jié)奏●以商業(yè)帶動考慮，首期先推出一期一階段高層洋房產(chǎn)品，緊隨推出一期二階段高層洋房，二期一階段別墅產(chǎn)品同步開發(fā)?！袷灼谕瞥鲆黄湟浑A段商業(yè)＋洋房單位，緊隨其后推出二期二階段別墅產(chǎn)品。 首期率先推出一期一階段靠商業(yè)部分的 9棟高層電梯洋房，合計 480個單位。 日光管道照明技術(shù)室內(nèi)恒溫節(jié)能處理系統(tǒng)隔熱玻璃處理系統(tǒng)貼膜的金屬鍍層能夠使太陽產(chǎn)生的熱輻射大大減弱，并且金屬鍍層有效反射和吸收紅外線、可見光和紫外線，從而極大的提高了隔熱率，使室內(nèi)冬暖夏涼，減少空調(diào)及電器使用率，降低能耗環(huán)保節(jié)能。光伏發(fā)電具有安全可靠、無噪音、低污染的優(yōu)勢，直正達到節(jié)能環(huán)保的目的。 建立雨水收集池，地下管道會將雨水引入小區(qū)地下的蓄水池中。藝術(shù)是曼哈頓區(qū)的靈魂百老匯 大都會歌劇院 大都會藝術(shù)博物館項目定位構(gòu)建領(lǐng)先片區(qū)，大型集中商業(yè)體領(lǐng)先市場：科技、低碳概念植入領(lǐng)先對手：洋房 +別墅復(fù)合產(chǎn)品領(lǐng)先行業(yè)：大師同盟，藝術(shù)同行 突破目前片區(qū)純居住形住宅社區(qū)的定位，同時有力突破片區(qū)商業(yè)成熟度低的局限 對住宅形成決定性的支撐 目前開發(fā)市場上至具領(lǐng)先性的概念植入 通過于社區(qū)內(nèi)增添各類型科技環(huán)保設(shè)備，實現(xiàn)科技低碳的社區(qū)功能 產(chǎn)品線及品質(zhì)上的全面超越 別墅產(chǎn)品極大提升項目的定位層次，形成立體社區(qū) 大師同盟，由規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計、社區(qū)藝術(shù)作品到后期物業(yè)服務(wù) 香港知名設(shè)計師擔(dān)綱設(shè)計 著名雕塑家為項目量身定做雕塑我們用什么來構(gòu)建一個極具國際都市化的領(lǐng)跑市場的定位？項目肌理骨骼 肌肉神經(jīng) 靈魂項目前兩個領(lǐng)先優(yōu)勢已通過規(guī)劃及產(chǎn)品打造實現(xiàn)，后兩個領(lǐng)先優(yōu)勢則需后期植入項目定位構(gòu)建 ——科技、低碳概念植入社區(qū)— 在我們過去的房地產(chǎn)開發(fā)當中，有一個經(jīng)常被忽略的事實：建筑在二氧化碳排放總量中， 幾乎占到了 50%，這一比例遠遠高于運輸和工業(yè)領(lǐng)域— 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國每建成 1平方米的房屋，約釋放出 0． 8噸碳— 在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中建筑采暖、空調(diào)、通風(fēng)、照明等方面的能源都參與其中，碳排放量很大由于過去人類欲望的無限上升，世界工業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展，再加上全球性能源的緊缺，使得 “ 高效、低碳 ” 已成為覆蓋全行業(yè)的發(fā)展主題。商業(yè)是曼哈頓區(qū)的肌肉世界十大街區(qū)之一：第五大道極盡繁華的都市景象曼哈頓街區(qū)是國際化街區(qū)的典范曼哈頓國際化街區(qū)的城市肌理曼哈頓區(qū)是位于紐約市中心的一個島區(qū)，是當今世界最繁華的街區(qū)之一。項目形象定位Part 城市感 領(lǐng)先感定位標準的發(fā)散思考需關(guān)注的客戶感受定位取態(tài) 城市價值型社區(qū) 國際化城市為藍本，關(guān)注人本：越城市，越人生1 科技、智能、藝術(shù)：一切，都與城市與人生產(chǎn)生良好關(guān)聯(lián)2 大師級手筆、專家級服務(wù)，著力社區(qū)品質(zhì)打造：規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、物業(yè)服務(wù)等3城市 曼哈頓Manhattan City都市生活場① 越城市，越優(yōu)越② 越城市，越人生案名屬性主張項目定位解析城市 曼哈頓Manhattan City都市生活場越城市，越優(yōu)越案名：※ 用至具感昭力的國際化街區(qū)進行號召 ※ 強調(diào)項目的城市生活價值※ 易于上口及記憶 ※ 與周邊項目形成強勢區(qū)隔屬性：※ 簡單化，將都市與生活進行到底項目主張：※ 含義一：人本主義化含義，城市化是為了更好地享受人生※ 超越這座城市（拋離同行），超越你的人生 (意識上的領(lǐng)先優(yōu)勢 )案名替代方案 取諧音1由于使用外國地名可能存在違規(guī)的可能，建議在不能通過審批的情況下選擇以下替代方案城市 漫哈頓Manhattan City 添加因素，使其脫離地點嫌疑1城市 曼哈頓天地Manhattan City注：形象及案名建議僅為初步建議，需與甲方、廣告單位結(jié)合具體的平面表現(xiàn)進行共同商討確定曼哈頓街區(qū)是國際化街區(qū)的典范曼哈頓國際化街區(qū)的城市肌理曼哈頓區(qū)是位于紐約市中心的一個島區(qū)，是當今世界最繁華的街區(qū)之一。特別是鄰近如深圳、廣州、外省市等地投資客戶將大面積撤出市場。 全市日均成交量在 110120套左右，預(yù)計市場將在較長一段時間處于買方主導(dǎo)市場。原因 2：鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)多為自住型住房， 其面積多在 90方以上戶型，首期至少 3成，限制了許多剛性需求客戶?！?15”新政重拳出擊：樓市迅速回暖，大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，使房價快速上漲。 調(diào)控制直指投資、投機性購房， 三套停貸167。 嚴厲勢行，各項政策167。 保障性住房供應(yīng)量激增至 1540萬戶167。 加大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度， 土地拍賣可能會作出一定調(diào)整2023年，在 “ 穩(wěn)定 ” 房價過快增長的基調(diào)下，短短 4個月時間出臺了多個項目涉及土地、行政、稅收、金融等手段一月新政一覽二月新政一覽三月新政一覽四月新政一覽四月新政一覽2023年 1至 4月，國家新政頻出。 對不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠 適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。2023年政策主基調(diào)：擴大內(nèi)需，全力保增長n2023年金融危機以來，中央迅速制定了擴大內(nèi)需、全力保經(jīng)濟增長的經(jīng)濟策略，確定了2023年實施適度。中山市連續(xù)六個月城、鎮(zhèn)區(qū)成交單價情況單位（元 /平方米）： 20232023城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)齊頭并進，均創(chuàng)新高在此之前，我們接觸到的是一連串的美好景象：經(jīng)濟喜人增長，客戶熱情高漲，樓市屢創(chuàng)新高 …在所有開發(fā)商都在準備密鑼緊鼓迎接五月豐收盛宴的時候，突如其來的新政卻給了我們一個別樣的五月樓市新政Part 202 2023新政回顧及對比2023年政策回顧 2023年調(diào)控政策的出臺，關(guān)鍵調(diào)控點在于金融和稅收方面。中山市 西區(qū) 一手商品房各面積段供應(yīng)不均， 主力面積為小于 60㎡ 、 90120㎡ 、大于 180㎡ 單位，占總量的 72%。 10年 2月起逐月走低。對比 09年月均成交量 4801宗，成交面積 ， 分別增長 1833宗、 ，漲幅 %、 29%。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 Copyright Centaline Group, 2023本報告僅供客戶內(nèi)部使用。中山市土地成交面積及成交金額單位（萬平方米、萬元）： 20232023數(shù)據(jù)來源：中山國土資源局網(wǎng)站2023年中山市土地 成交單價月均價 910元 /平米，較 09年月均價 727元 /平米，增長 183元 /平米，漲幅%中山市土地成交單價單位（元 /平方米）： 20232023一級土地市場 2023年較 09年量價齊升數(shù)據(jù)來源：中山國土資源局網(wǎng)站二級商品房市場Part 成交及存量規(guī)模2023年前 4個月，中山市一手商品房市場表現(xiàn)活躍，月均成