某地塊定位及前期策劃方案(文件)
【正文】 ，建構(gòu)項目核心競爭力 項目產(chǎn)品定位 客群分析 一、區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)品的客戶來源分析： 別墅：以上海、杭州為代表的投資或自用客戶； 多層：行政機(jī)關(guān)公務(wù)人員、產(chǎn)業(yè)基地高級管理人士、嘉興周 邊城市（郊縣）教育切入； 小高層、高層：新嘉興人（需長期居住本市的外來就業(yè)人口） 二、高端產(chǎn)品客戶來源分析： 別墅：因居住舒適度、環(huán)境和價格因素，上海、杭州為代表購買該類產(chǎn)品的人居多，一般用于投資或養(yǎng)老； 區(qū)域客源具體構(gòu)成 目標(biāo)客源構(gòu)成： 新嘉興人 60%；嘉興市區(qū)人及各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 5%；嘉興地 區(qū)其他縣市 20%；浙江其他區(qū)域 10%；外省區(qū)域 5%； 目標(biāo)客源職業(yè)構(gòu)成： 技術(shù)研究人員 35%；醫(yī)生、教師類 20%；政府公 務(wù)員 10%；私營業(yè)主 25%；一般職員 10% 目標(biāo)客源年齡構(gòu)成： 25歲以下 5%； 2535歲 20%； 3545歲 60%； 50 歲以上 15%； 目標(biāo)客源置業(yè)目的： 自住 90%；投資 10% 本案目標(biāo)客源具體特征描述 ? 經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)，突出表現(xiàn)個人身份、實力； ? 具有一定聲望，重視人際交往，居所要求體現(xiàn)身份； ? 對居所功能要求高，追求居住舒適度； ? 對居住環(huán)境、空氣質(zhì)量等要求較高，比較注重室內(nèi)室外的綠化景觀； ? 對周邊的商業(yè)及交通設(shè)施（可達(dá)性、便利性等）要求較高； ? 工作較為繁忙，愿到就近的健身、休閑場所，舒緩心情、鍛煉身體； ? 對社區(qū)的治安及物業(yè)管理方面要求較高； ? 多為二次或多次置業(yè)，更多關(guān)注產(chǎn)品的附加值； 通過對目標(biāo)消費(fèi)群體的研究，我們可以看到消費(fèi)群體與項目之間有著若干密切的關(guān)聯(lián)。 LOFT按照市場情況建議做成“精裝修”產(chǎn)品，在后 期推廣中可提升項目的價值及銷售價格?？蛷d與餐廳橫向排布。 空中庭院示意 空中庭院 空中庭院示意 可組合小戶型 2＋ 1/2/2 95－ 110平米 附帶大面積入戶花園 1/1/1 39－ 42平米 附帶 270度觀景窗 空中全家福 設(shè)計方案二 :電梯多層 +高層 該方案作為方案二的補(bǔ)充 ,亦是非常理想的定位設(shè)計方向 以 68層電梯房作為最南端的產(chǎn)品設(shè)計 ,即可確保產(chǎn)品的品質(zhì)度 ,又可有效削弱容積率的壓力 .同時 ,可使本項目在”中高端”定位的方向上得到相對的統(tǒng)一 . 南湖新區(qū)綠色人文逸居典范 從嘉興整體房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析，目前嘉興市區(qū)的房地產(chǎn)情況比較成熟，但產(chǎn)品檔次偏低；東南部南湖新區(qū)比西南部秀洲新區(qū)雖然規(guī)劃較晚，但起點較高，產(chǎn)品現(xiàn)代感強(qiáng)，檔次偏高；另外本區(qū)域項目規(guī)模偏大，本案只有 3萬多平方米的占地面積，在項目規(guī)模上處于劣勢，如果和區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)，沒有自身特點，勢必在房產(chǎn)市場的滾滾洪流中被淹沒。 建議該產(chǎn)品面積適度放大，獨(dú)棟面積在400平米左右；雙拼面積在 300平米左右。 高層 產(chǎn)品定位 項目周邊集聚大量的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)園地，按照南湖區(qū)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢來看，這部分產(chǎn)業(yè)技術(shù)人員在本區(qū)域購房是存在一定現(xiàn)實購買力。 產(chǎn)品定位：突出產(chǎn)品獨(dú)特性和市場上的稀缺性， 城市精英領(lǐng)域 居住館。 生態(tài)與時尚融合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代融合、內(nèi)景與外景結(jié)合， 頂級享受與“精神”需求相結(jié)合 案 名 構(gòu) 思 凌 氏 公 館 目標(biāo)消費(fèi)群體，新嘉興人，嘉興周邊城市人、上海、杭州等投資人士以及南湖新區(qū)軟件園等高級白領(lǐng)。 公館引申為一些比較高級的住宅。 推廣中央景觀周圍的高層住宅，基本按照東西區(qū)域分為二批。 推廣 LOFT產(chǎn)品及商業(yè)產(chǎn)品。 , February 14, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :27:1510:27:15February 14, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 14日星期二 10時 27分 15秒 10:27:1514 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :27:1510:27Feb2314Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , February 14, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 14日星期二 10時 27分 15秒 10:27:1514 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 14日星期二 上午 10時 27分 15秒 10:27: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :27:1510:27Feb2314Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 14日星期二 10時 27分 15秒 10:27:1514 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :27:1510:27:15February 14, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 14, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :27:1510:27Feb2314Feb
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