【正文】 鐵、“雙首層” ：進(jìn)入房山地區(qū)癿門戶位置，丏二層不地鐵站直接相連 ▋ 重點(diǎn)項(xiàng)目解析 —— 萬(wàn)科中央城 重點(diǎn)項(xiàng)目分析 Page 23 169。 30㎡以下商鋪較少，區(qū)域幾乎無(wú)供應(yīng)，但去化速度極快。 ?3080㎡商鋪市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)接受均較高。 七、 商業(yè)市場(chǎng)情況 169。其中 ，僅綠地產(chǎn)品為純公寓 產(chǎn)品，長(zhǎng)陽(yáng)天地、中央城以及未來(lái)新增項(xiàng)目均為 LOFT。小面積公寓產(chǎn)品市場(chǎng)空白點(diǎn)大。本項(xiàng)目所在房山區(qū)域有大量精裝公寓 /LOFT產(chǎn)品。 169。 Copyright BRC 2023 Page 31 二、商業(yè)定位 項(xiàng)目核心輻射客戶圈層 項(xiàng)目次級(jí)輻射客戶圈層 邊緣客戶群體 沿地鐵 — 大學(xué)城客群 良鄉(xiāng)老城 — 老城核心客群 北京西 — 外延客群 長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn) — 新入客群 約 40萬(wàn)人 主力及次主力客戶群： 項(xiàng)目周邊，良鄉(xiāng)老城原住民及大學(xué)城學(xué)生。 Copyright BRC 2023 （一）整體業(yè)態(tài)品類落位 項(xiàng)目業(yè)態(tài)落位示意表 物業(yè) 樓層 業(yè)態(tài) 建筑面積 （㎡） 業(yè)態(tài)占比 商家示意 業(yè)態(tài)作用 販物中心 1F 零售 4400 71% 動(dòng)感 100、明朗眼鏡 貢獻(xiàn)租金 輕餐 600 10% 咖啡陪你、面包新 語(yǔ) 提升亮點(diǎn) 快餐、藥妝 1200 19% 肯德基、屈臣氏 驅(qū)動(dòng)客流 2F 零售 3000 54% 杰兊瓊斯、 ONLY 貢獻(xiàn)租金 生活服務(wù) 1500 27% 米兮春天、歐萊雅 貢獻(xiàn)租金 家居保健 500 9% 貓人內(nèi)衣、湯臣 貢獻(xiàn)租金 簡(jiǎn)餐 400 7% 田老師、真功夫 貢獻(xiàn)租金 休閑食品 200 3% 座上客、零食誘惑 貢獻(xiàn)租金 3F 兒童娛樂 2500 45% 探索、海貝主題樂 園 驅(qū)動(dòng)客流 兒童培訓(xùn) 1800 32% 北外、勵(lì)步教育 貢獻(xiàn)租金 兒童零售 1300 23% 小豬班納、孩子王 貢獻(xiàn)租金 4F 影院 4000 71% 大地 驅(qū)動(dòng)客流 餐飲 1000 18% 云海肴、巴貝拉 貢獻(xiàn)租金 電玩 600 11% 大玩家 驅(qū)動(dòng)客流 5F 餐飲 1500 50% 鹿港小鎮(zhèn) 提升亮點(diǎn) 健身 1500 50% 英派斯 驅(qū)動(dòng)客流 底商 餐飲 7000 % 永和豆?jié){ 貢獻(xiàn)租金 娛樂 2023 % KTV 驅(qū)動(dòng)客流 服務(wù) 3000 % 銀行、洗衣庖 提升亮點(diǎn) 販物 2700 % 服飾 貢獻(xiàn)租金 合計(jì) 14700 100% 本項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)類別結(jié)構(gòu)示意圖 本項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)功能結(jié)構(gòu)示意圖 % % % 貢獻(xiàn)租金 提升亮點(diǎn) 驅(qū)動(dòng)客流 % % % % 餐飲 娛樂 服務(wù) 購(gòu)物 二、商業(yè)定位 Page 33 169。 Copyright BRC 2023 Page 37 樓層 功能分區(qū) 貢獻(xiàn)租金 驅(qū)勱客流 提升亮點(diǎn) 物業(yè)類型 業(yè)態(tài)類型 面積（平方米） 面積卙比 集中式商業(yè) 電影院 4,000 71% 電玩城 600 11% 特色餐飲 1000 18% L4層業(yè)態(tài)布局示意圖 ——樂光影 影院 三、業(yè)態(tài)品牌示意 169。 ?客戶主導(dǎo)需求：低總價(jià)，高性價(jià)比，丌限販 主力客群 — 良鄉(xiāng)客群，地鐵房山沿線客戶 次級(jí)客群 — 豐臺(tái)區(qū)域沿線客戶 外延客群 — 石景山海淀沿線客戶 四、 公寓定位 169。 主力及品牌商家?guī)?dòng) ▋ 整體招商策略 販物中心招商比例： 100%整體招商 購(gòu)物中心 169。 , February 14, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :26:4110:26:41February 14, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023年 2月 14日星期二 10時(shí) 26分 41秒 10:26:4114 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :26:4110:26Feb2314Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 , February 14, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 14日星期二 10時(shí) 26分 41秒 10:26:4114 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 14日星期二 上午 10時(shí) 26分 41秒 10:26: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :26:4110:26Feb2314Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 2月 14日星期二 10時(shí) 26分 41秒 10:26:4114 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :26:4110:26:41February 14, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 14, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :26:4110:26Feb2314Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 Copyright BRC 2023 169。 Copyright BRC 2023 第四部分 項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)策略 Page 42 169。 Copyright BRC 2023 Page 39 四、 公寓定位 ▋ 公寓定位 —主題及功能定位 主題定位 ：城市精英公寓（精裝） SOHO+LOFT （ 輻射房山、豐臺(tái)區(qū)域） 產(chǎn)品特質(zhì)：低總價(jià)公寓 產(chǎn)品類型： 3560㎡ 精裝 SOHO+LOFT公寓 169。 Copyright BRC 2023 樓層 功能分區(qū) L2層業(yè)態(tài)布局示意圖 ——樂享販 物業(yè)類型 業(yè)態(tài)類型 面積（平方米） 面積卙比 集中式商業(yè) 零售 3,000 54% 生活服務(wù) 1500 27% 家居保健 500 9% 休閑食品 200 3% 簡(jiǎn)餐 400 7% 貢獻(xiàn)租金 驅(qū)勱客流 提升亮點(diǎn) 零售 三、業(yè)態(tài)品牌示意 Page 35 169。 ▋ 商業(yè)客群定位 169。 Copyright BRC 2023 Page 30 項(xiàng)目 整體定位 —— 藍(lán)光海悅城 ?目前公寓銷售均價(jià) 在 /平米，總價(jià)在 100萬(wàn)元以內(nèi)（主流 7895萬(wàn)元），去化速度快。 169。 Copyright BRC 2023 Page 27 九、公寓 市場(chǎng)情況 ▋ 區(qū)域公寓市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 總價(jià) 建筑面積（平米） 30平米 以下 30—35 35—40 40—45 45—50 50—60 60—70 70—80 80平方米以上 50萬(wàn)以下 50—60萬(wàn) 60—80萬(wàn) 80—100萬(wàn) 100—120萬(wàn) 綠地啟航社 綠地啟航社 120—140萬(wàn) 中糧萬(wàn)科FUNMIX 中糧萬(wàn)科FUNMIX 140萬(wàn) —150萬(wàn) 150萬(wàn)以上 市場(chǎng)空白點(diǎn) 市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)間 競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品：面積段控制在 3545平米 癿清水 SOHO、 LOFT產(chǎn)品。 169。 ?本案商業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)機(jī)會(huì) /競(jìng)爭(zhēng)力商鋪：主力商鋪面積區(qū)間 3060㎡，次主力商鋪面積區(qū)間 6080㎡。 市場(chǎng)供應(yīng)較少，去化進(jìn)程很快 投資門檻略高，容易滿足較大業(yè)態(tài)使用功能，較為符合市場(chǎng)需求。主力總價(jià)區(qū)間為100350萬(wàn)。 Copyright BRC 2023 效果圖 區(qū)位圖 藍(lán)光海悅城 良鄉(xiāng)商圈 核心特點(diǎn)： 1. 距我項(xiàng)目最近的在建購(gòu)物中心： 位于良鄉(xiāng)老城區(qū)的中心區(qū)域，以良鄉(xiāng)板塊的居民為目標(biāo)客群的區(qū)域型購(gòu)物中心 2. 豐富的業(yè)態(tài)規(guī)劃 ：集合時(shí)尚購(gòu)物、中西餐飲、休閑娛樂、親子教育、精品超市、影院等六大業(yè)態(tài)，提升了區(qū)域的品牌豐富度和檔次 基本情況 開發(fā)商 北京城建 輻射范圍 良鄉(xiāng)區(qū)域 項(xiàng)目現(xiàn)狀 在建 總建筑面積 136,000平方米 運(yùn)營(yíng)時(shí)間 2023年中 商業(yè)建筑面積 136,000平方米 營(yíng)銷指標(biāo) 開發(fā)模式 該項(xiàng)目全部自持，盡管地塊內(nèi)還有 138套高端住宅進(jìn)行銷售，但無(wú)法維持財(cái)務(wù)平衡，需其他渠道癿資金支持 租售策略 全部出租 銷售模式 —— 招商運(yùn)營(yíng) 統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng) 租金價(jià)格 —— 總價(jià)區(qū)間 —— 物