【正文】 400元 /平米 嘉元 香木林 7500元 /平米 6900元 /平米起 鷺港 天元國際公寓 12800元 /平米 梧桐大道 8000元 /平米起 鳳凰世嘉 6000元 /平米 瑞景國際公館 6500元 /平米 鳳凰新城 新華道 建設(shè)路 尚品名都 5600元 /平米 景泰 沒落階段 重新建設(shè)及提升階段 快速崛起 新區(qū)發(fā)展階段 趨于穩(wěn)定 世聯(lián)模型 城市化過程中，城市新區(qū)與傳統(tǒng)核心的區(qū)域發(fā)展曲線 唐百區(qū)域 作為城市核心，隨著 鳳凰新城 （城市新區(qū)）建設(shè)逐漸失去市場關(guān)注，但是，一旦出現(xiàn)區(qū)域引爆的關(guān)鍵性事件，如 萬達廣場 的進駐，將會帶來內(nèi)城的更新，即一次 傳統(tǒng)城區(qū)的復(fù)興 ；財富階層掌握城市核心資源，整個區(qū)域面向財富階層消費習(xí)慣，全面 升級城市配套，城市核心被加強 ，區(qū)域進入新的發(fā)展階段。 鳳凰新城為本項目主要競爭區(qū)域，該區(qū)域在售產(chǎn)品特征對本項目未來發(fā)展和規(guī)劃具有指導(dǎo)和借鑒意義 區(qū)域競爭 鳳凰新城作為唐山城市的未來發(fā)展方向?qū)鹘y(tǒng)城區(qū)形成巨大挑戰(zhàn) 日趨沒落： 隨著新區(qū)項目關(guān)注度逐漸提高，傳統(tǒng)區(qū)項目老舊，關(guān)注度逐漸走低。 核心區(qū)： 項目所在區(qū)域為城市最為核心地段，具有較高的認知度，區(qū)域發(fā)展成熟，擁有城市最高端配套，本項目必然定位于高端， 打造 城市標桿項目 。 唐山宏觀市場容量及未來趨勢研究 ，全國房地產(chǎn)市場受到危機影響 走軟 ，唐山在風(fēng)暴沖擊下， 支付力下滑 ，市場回暖需要經(jīng)濟復(fù)蘇支持 5年，市場容量基本穩(wěn)定在 200萬平米 /年 以內(nèi) 5年，市場年放量將遠超目前的消化能力， 市場風(fēng)險加劇 競爭區(qū)域細分市場研究 保證項目安全第一，尋找淡市中的市場保健因素 ? 鳳凰新城 城東工業(yè)區(qū) 城南塌陷區(qū) 城市核心 鳳凰新城： 擁有較好的地質(zhì)景觀資源條件，及城市規(guī)劃利好，是城市未來發(fā)展的第二核心區(qū)域；目前市場上中高端項目主要集中在該區(qū)域，是 本項目主要競爭區(qū)域 。 08年安排經(jīng)濟適用住房項目 24項 ， 年底前竣工經(jīng)濟適用住房 。 —— 唐山市政府網(wǎng) 《唐山力爭三年實現(xiàn)城鎮(zhèn)面貌大變樣》 ?拆違拆遷進展順利：今年全市拆違拆遷 已完成 481萬平方米 ， 其中 10月份拆違拆遷完成 136平方米 。 ?按照 “ 拆 、 規(guī) 、 建 ” 并舉的原則 ， 統(tǒng)籌安排拆違拆遷 、 規(guī)劃設(shè)計及城市建設(shè)改造 。 普通商品房項目用地城中村平改項目用地危舊房改造項目用地雙限房用地中心城區(qū)（ 中心區(qū) 、開平 ）351 . 4 264 . 2 178 85. 9 105 . 5 985中心城區(qū)（ 豐南 ）豐潤區(qū) 55. 65 106 0. 81 _ 16. 99 179 . 5古冶區(qū) 61. 8 22. 3 233 . 4 _ 21. 3 338 . 8海港開發(fā)區(qū) 71. 5 _ 7. 43 14. 25 93. 2南堡開發(fā)區(qū) 62. 8 27 10. 2 7. 8 107 . 8曹妃甸生態(tài)城171 . 4 _ _ _ 21. 4 192 . 8合計 803 . 2 490 . 9 429 . 8 85. 9 210 . 1 2023_22. 9 122 . 9唐山市各分區(qū) 2023 — 2023 年住房用地供應(yīng)總量指引28. 6 71. 4 _ _區(qū)域商品住房用地保障性住房用地合計普通商品房城中村改造安臵房危舊改安臵房雙限房 經(jīng)濟適用房 廉租房中心城區(qū)（ 中心區(qū) 、開平 ）815 . 7 111 100 120 . 3 200 31. 88 137 8. 9中心城區(qū)（ 豐南 ）豐潤區(qū) 110 . 5 79. 5 0. 8 31. 5 2 224 . 3古冶區(qū) 169 . 9 16. 7 175 39. 6 5. 9 407 . 1海港開發(fā)區(qū) 80. 7 5. 4 17. 1 103 . 2南堡開發(fā)區(qū) 93. 2 19. 5 7. 4 9. 3 129 . 4曹妃甸生態(tài)城240 30 270合計 1590 296 . 7 288 . 6 120 . 3 357 . 5 41. 78 269 4. 930 2 182唐山市各分區(qū) 2023 — 2023 年住房建設(shè)面積總量指引80 70 區(qū)域商品住房 保障性住房合計?2023年 2023年 ， 中心城區(qū)（ 中心區(qū) 、 開平 ） 為住房用地主要供應(yīng)區(qū)域 ， 占總體用地供應(yīng)的 49%； ?2023年 2023年 ， 中心城區(qū)（ 中心區(qū) 、 開平 ） 為住房建設(shè)面積主要供應(yīng)區(qū)域 ， 占總體住房建設(shè)面積的 51%； 數(shù)據(jù)來源：唐山城鄉(xiāng)規(guī)劃局網(wǎng) 市場指標 20232023年的土地放量主要集中在 08及 09年，且用地的容積率呈現(xiàn)增長趨勢 普通商品房城中村改造安臵住房危舊改安臵房 雙限房 經(jīng)濟適用房 廉租房2023 182 22 60 12 35 5 3162023 1 7 6 . 8 2 2 6 . 7 40 13 45 6 . 8 8 3 0 8 . 42 0 1 0 2 0 1 2 4 5 6 . 8 8 6 2 . 3 9 5 . 3 120 20 7 5 4 . 5合計 8 1 5 . 7 111 100 1 2 0 . 3 200 3 1 . 8 8 1 3 7 8 . 9中心城區(qū) （ 中心區(qū) 、 開平 ） 2023 — 2023 年住房建設(shè)總量年度指引年度商品住房建筑面積 保障性住房建筑面積合計普通商品房項目用地城中村改造項目用地危舊房改造項目用地雙限房用地2023 91 52 107 8 15 2732023 102 64 71 9 17 2632 0 1 0 2 0 1 2 15 8. 4 14 8. 2 68 . 9 73 . 5 449合計 35 1. 4 26 4. 2 178 85 . 9 10 5. 5 985中心城區(qū) （ 中心區(qū) 、 開平 ） 2023 — 2023 年住房用地供應(yīng)總量年度指引合計年度商品住房用地面積保障性住房用地面積?未來五年的普通商品房建筑面積在 逐年減小 ， 意味著 容積率提高 、 高層產(chǎn)品 比例增大 數(shù)據(jù)來源：唐山城鄉(xiāng)規(guī)劃局網(wǎng)站 ?未來五年的普通商品房用地放量 ， 主要集中在 08年與 09年 市場盤點 后續(xù)供應(yīng)量主要集中在路北區(qū)，鳳凰新城板塊內(nèi)，以商品房為主； 路南區(qū)域以平改項目為主要供應(yīng)。 實現(xiàn)銷售均價 3030元 /平米 ， 與 上年同期相比 ， 平均銷售價格每平方米下降１０８元 。 08年以來，金融風(fēng)暴使樓市疲軟，逐漸開始下行，910月為各項目主要集中開盤期， 65007500為主力價格區(qū)間。” —— （山西）公路煤炭物流信息網(wǎng)， 08年 11月 ?作為唐山主力購房人群，高端財富人群購買信心嚴重受挫、購房熱情明顯下降 取決于對經(jīng)濟前景預(yù)期 是否加大力度取決于經(jīng)濟恢復(fù)的難度預(yù)期 恢復(fù)取決于實體經(jīng)濟的真實支撐與信心 基本支撐面 我們當前對未來樓市的觀點： 未來影響樓市的關(guān)鍵面將是 實體經(jīng)濟面 ，經(jīng)濟復(fù)蘇才能推動樓市徹底解凍?！? “在河北，現(xiàn)在鋼鐵限產(chǎn)幅度已達 30%40%，直接減少了對焦炭的需求” “中國重化工業(yè)已進入快速下滑期，明年鋼產(chǎn)量恐有深幅回落，造成煤炭、電力需求急劇萎縮，預(yù)計明年煤炭產(chǎn)量將減少 3億至 5億噸。 “ 11月 7日，國家能源局召集相關(guān)部門、行業(yè)協(xié)會和公司座談，與會人士普遍認為，煤炭相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈受整體經(jīng)濟影響明顯。同時，延續(xù)“購房即贈精裝修”、“特價房”等促銷模式，樓市低靡背景下，大小開發(fā)商均在采取自己的方式降價突圍。 趨勢研究 至 09年初，緊隨一、二線城市，典型三線城市進入房地產(chǎn)市場調(diào)整的第一階段 “暗降保量” 案例： 市場表現(xiàn)： “業(yè)內(nèi)人士稱，春節(jié)前樓市低迷，一些大開發(fā)商明著不降價，卻都在暗中降價。 Ⅰ Ⅱ ? 住宅。 第一步： 在正式進入市場層面研究之前，先要認識唐山這個城市。 唐山。 西南片區(qū)將成為唐山市新的政務(wù)中心、商務(wù)中心。 南湖生態(tài)城規(guī)劃 —— 91平方公里，將成為唐山新的政務(wù)中心。 。面向京津唐區(qū)域，統(tǒng)籌打造總部基地。吸引各大金融機構(gòu)入駐，打造唐山的金融一條街。 啟動時間不確定。大力發(fā)展高檔商業(yè)區(qū)，全力打造唐山的中央商務(wù)區(qū)。 。 1994年的規(guī)劃 城市格局 由新華道和建設(shè)路兩條城市主干道劃分城市區(qū)域；城市尺度小，唐百區(qū)域為目前城市唯一核心區(qū)，但屬于城南區(qū)域，客戶存在一定程度的購買抗性 新華道 建設(shè)路 市政府 唐百 三利 鳳凰新城 規(guī)劃的未來商務(wù)金融中心 目前以中高檔住宅項目為主 城東工業(yè)區(qū) 污染較為嚴重， 居住環(huán)境較差 城南塌陷區(qū) 以低端居住為主 城市核心 ?唐山的商業(yè)、商務(wù)、政務(wù)三重中心 ?城市主干道交匯 遠洋城 唐山人的看法： “城南那邊地質(zhì)條件不好，是地震時候損毀最嚴重的 … ” “南湖公園就是因為地震形成的濕地公園 … ” “知道政府要遷過去，可是城南是塌陷區(qū)，蓋房子恐怕有問題吧 … ” “廣場（抗震紀念碑）那絕對是城市核心，但畢竟是路南，感覺蓋不了高樓 … ” 未來發(fā)展 南北兩個新城的規(guī)劃將分流城市核心的商務(wù)和政務(wù)中心功能，但建設(shè)時間的不確定，使得原核心的地位在短期內(nèi)不會動搖。三個組團中間，是環(huán)保綠地 (陡河水庫風(fēng)景區(qū) )。 “已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積 低于當?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行” —— 《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》 ?07年唐山人均居住面積為 低于平均居住面積比例達到 55%以上 ?95年至 07年 12年間，唐山市戶籍人口變化極小，增長率低于 10%； ?城市人口 05年出現(xiàn)明顯增長，但從 05年至 07年城市人口幾乎無變化，增長速度較小，說明城市流動人口數(shù)量較少； 看人口 05年開始唐山城市化進程開始加快，但近幾年增長速度緩慢，且人口流動數(shù)量較少，以本市人口為主 9 5 0 7 年城市人口變化趨勢戶籍人口（萬人） 679. 684. 688. 690. 694. 699. 700. 702. 706. 710. 714. 719. 725城市人口(萬人) 168. 176. 181. 185. 189. 190. 193. 197. 223. 224. 299 301 3041995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 唐山。 看結(jié)構(gòu) 整體社會財富在少數(shù)人手中富集，形成典型的沙漏結(jié)構(gòu)；頂級財富人群受經(jīng)濟危機影響嚴重，社會投資需求被嚴重打壓 9 5 0 7 年唐山三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值變化1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023第一產(chǎn)業(yè)( 億元) 第二產(chǎn)業(yè)( 億元) 第三產(chǎn)業(yè)( 億元)三大產(chǎn)業(yè)人均產(chǎn)值（萬元）第一產(chǎn)業(yè)( 億元) 第二產(chǎn)業(yè)( 億元) 第三產(chǎn)業(yè)( 億元)?三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化 第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度最快；第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭，發(fā)展速度與第二產(chǎn)業(yè)相當，但經(jīng)濟總量遠低于第二產(chǎn)業(yè)； 第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)規(guī)模達到，占總就業(yè)人數(shù)的 %，近 40%的就業(yè)人口貢獻超過 60%的產(chǎn)值。 數(shù)據(jù)來源：唐山市統(tǒng)計年鑒 【 06年全國各城市人均可支配收入排名】 看結(jié)構(gòu) 典型的重工業(yè)城市，三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不平衡，孤注一擲的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致經(jīng)濟抗風(fēng)險能力不足，應(yīng)對危機能力差 第一產(chǎn)業(yè)增加值 增長率 第二產(chǎn)業(yè)增加值 增長率 第三產(chǎn)業(yè)增加值 增長率 2023年 % % % 2023年 % % % 2023年 % % % 第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對主導(dǎo) 0507年，三大產(chǎn)業(yè)比重分配無明顯變化，二次產(chǎn)業(yè)始終占經(jīng)濟總量將近 60%的比重，其中工業(yè)產(chǎn)值占 90%以上，是唐山主要經(jīng)濟收入來源； 第三產(chǎn)業(yè)比例不斷提高 05年以來，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值比重不斷下降，在保證第二產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的基礎(chǔ)上，第三產(chǎn)業(yè)比例不斷上升，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，滿足城市化要求。 唐山市 07年人均 GDP38351元，穩(wěn)坐 河北省的頭把交椅，但由于人口較多， 在全國各城市排名中位列第 39，仍 領(lǐng)先于武漢、烏魯木齊、太原、長沙等二線城市 看指標 人口數(shù)量較大，導(dǎo)致人均 GDP增速減緩，但仍超越一些省會城市 0