【正文】 在多層產(chǎn)品中加入 90平米內(nèi)的大平面產(chǎn)品，即是將 90/70中的大戶型指標(biāo)分一部分到多層產(chǎn)品中； 由于低密度產(chǎn)品的盈利能力高于多層，則大平面的出現(xiàn)必須將多層產(chǎn)品的均價(jià)拉升到一個(gè)新的價(jià)格水平才可能實(shí)現(xiàn)利潤最大化 方案 B 方案 F 容積率 建筑面積（平米） 348089 391182 住宅面積（平米） 329589 372682 商業(yè)（平米） 8000 8000 會(huì)所（平米） 1500 1500 教育設(shè)施（平米） 9000 9000 總投資（萬元） 94771 99549 銷售收入（萬元） 135980 140835 稅前利潤（萬元） 41209 41286 成本利潤率 50% 47% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 30777 30788 ?在加入占總建面 10%的大平面產(chǎn)品后，在整體價(jià)格體系不發(fā)生變化的前提下，必須使多層產(chǎn)品的均價(jià)提高 200元/平米； ?返算到大平面單價(jià)上，占多層產(chǎn)品不到 15%的大平面產(chǎn)品必須實(shí)現(xiàn)比其它多層產(chǎn)品高1000元 /平米的單價(jià)（超過退臺洋房的價(jià)格預(yù)期），可行性不大。 方案 B 第一階段 第二階段 第三階段 產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 總建筑面積 111873 114770 102946 R= 聯(lián)排別墅 22375 20% 6000 22954 20% 7000 15442 15% 8500 疊加別墅 11187 10% 4500 5739 5% 5000 5147 5% 6000 退臺洋房 11187 10% 3500 11477 10% 4000 10295 10% 4500 品質(zhì)多層 67124 60% 3000 74601 65% 3200 72062 70% 3500 方案 E 第一階段 第二階段 第三階段 產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 用地面積 98466 98466 84399 R= 聯(lián)排別墅 23029 20% 6000 23643 20% 7000 15928 15% 8500 疊加別墅 11514 10% 4500 5911 5% 5000 5309 5% 6000 退臺洋房 11514 10% 3500 11822 10% 4000 10618 10% 4500 品質(zhì)多層 57572 50% 3000 65018 55% 3200 63710 60% 3500 小高層 11514 10% 2300 11822 10% 2400 10618 10% 2600 方案 B 方案 E 容積率 建筑面積（平米） 348089 358042 住宅面積（平米） 329589 339542 商業(yè)（平米） 8000 8000 會(huì)所（平米） 1500 1500 教育設(shè)施（平米） 9000 9000 總投資（萬元） 94771 97095 銷售收入（萬元） 135980 137387 稅前利潤（萬元） 41209 40292 成本利潤率 50% 47% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 30777 29908 ?在加入占總建面 10%的 小高層產(chǎn)品 (R=)后，利潤和成本利潤率都下降； ?本項(xiàng)目的小高層可預(yù)期價(jià)格靠近成本價(jià)格，而市場可以預(yù)期的接受程度不如多層產(chǎn)品樂觀，盈利能力不強(qiáng)； ?不推薦建設(shè)小高層產(chǎn)品，如果需要建設(shè)公寓產(chǎn)品可以采用多層產(chǎn)品。 36 小高層產(chǎn)品盈利能力分析 —— 預(yù)期價(jià)格靠近成本，市場銷售存在風(fēng)險(xiǎn)，不推薦采用 小高層產(chǎn)品在鄭州市場實(shí)現(xiàn)的價(jià)格普遍低于多層產(chǎn)品，特別是在價(jià)格敏感和多層產(chǎn)品占主導(dǎo)的遠(yuǎn)郊，高實(shí)用率的多層產(chǎn)品更受市場接受，小高層產(chǎn)品面對的市場風(fēng)險(xiǎn)比較大。 方案 B 第一階段 第二階段 第三階段 產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 總建筑面積 111873 114770 102946 R= 聯(lián)排別墅 22375 20% 6000 22954 20% 7000 15442 15% 8500 疊加別墅 11187 10% 4500 5739 5% 5000 5147 5% 6000 退臺洋房 11187 10% 3500 11477 10% 4000 10295 10% 4500 品質(zhì)多層 67124 60% 3000 74601 65% 3200 72062 70% 3500 方案 D 第一階段 第二階段 第三階段 產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 用地面積 84399 總建筑面積 118192 126637 110334 R= 雙拼別墅 0 0% 7000 0 0% 8000 0 0% 10000 聯(lián)排別墅 23638 20% 6000 25327 20% 7000 16550 15% 8500 疊加別墅 11819 10% 4500 6332 5% 5000 5517 5% 6000 退臺洋房 11819 10% 3500 12664 10% 4000 11033 10% 4500 品質(zhì)多層 70915 60% 3000 75982 60% 3200 77234 70% 3500 方案 B 方案 D 容積率 建筑面積（平米） 348089 367331 住宅面積（平米） 329589 348831 商業(yè)（平米） 8000 8000 會(huì)所（平米） 1500 1500 教育設(shè)施（平米） 9000 9000 總投資（萬元） 94771 98153 銷售收入（萬元） 135980 144562 稅前利潤（萬元） 41209 46409 成本利潤率 50% 54% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 30777 35193 ?在多層產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 而實(shí)現(xiàn)均價(jià)不變的情況下，可多實(shí)現(xiàn)利潤 5200萬元； ?而提升容積率的時(shí)候必須注重圍合套型的景觀支撐和價(jià)值均衡； ?世聯(lián)認(rèn)為在保障均價(jià)的前提下實(shí)現(xiàn) 度，是下階段工作的一個(gè)目標(biāo)。 35 多層容積率實(shí)現(xiàn)對利潤的影響 —— 增加到 而均價(jià)實(shí)現(xiàn)不變，則多實(shí)現(xiàn) 多層產(chǎn)品容積率的提升主要依靠圍合布局來實(shí)現(xiàn)。 34 通過兩個(gè)方案對比，低密度產(chǎn)品以聯(lián)排為主盈利效果更優(yōu) 由于低密度產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的利潤額和利潤率都高于多層產(chǎn)品，低密度產(chǎn)品中市場 接納程和價(jià)格實(shí)現(xiàn)程度好的聯(lián)排和退臺洋房產(chǎn)品可以作為盈利主體，在 90/70限制條件 可以達(dá)到的前提下盡可能最大化，提出以下兩個(gè)方案： 方案 B 第一階段 第二階段 第三階段 產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 總建筑面積 111873 114770 102946 R= 聯(lián)排別墅 22375 20% 6000 22954 20% 7000 15442 15% 8500 疊加別墅 11187 10% 4500 5739 5% 5000 5147 5% 6000 退臺洋房 11187 10% 3500 11477 10% 4000 10295 10% 4500 品質(zhì)多層 67124 60% 3000 74601 65% 3200 72062 70% 3500 方案 C 第一階段 第二階段 第三階段 產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 總建筑面積 122053 123327 111005 R= 聯(lián)排別墅 12205 10% 6000 12333 10% 7000 5550 5% 8500 疊加別墅 6103 5% 4500 6166 5% 5000 5550 5% 6000 退臺洋房 30513 25% 3500 24665 20% 4000 22201 20% 4500 品質(zhì)多層 73232 60% 3000 80162 65% 3200 77704 70% 3500 方案 B 方案 C 容積率 建筑面積（平米） 348089 374885 住宅面積（平米） 329589 356385 商業(yè)（平米） 8000 8000 會(huì)所（平米） 1500 1500 教育設(shè)施（平米） 9000 9000 總投資（萬元） 94771 97394 銷售收入（萬元） 135980 135187 稅前利潤（萬元） 41209 37793 成本利潤率 50% 44% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 30777 27778 ?低密度產(chǎn)品中以聯(lián)排為主體的方案 B利潤額和利潤率都高于以退臺臺產(chǎn)品為主體的方案 C； ?推薦以方案 B的物業(yè)類型配比為主要參考； ?表中所示品質(zhì)多層產(chǎn)品包含小退臺 90平米內(nèi)產(chǎn)品和其它多層產(chǎn)品。 33 在不考慮 90/70的前提下，建議以低密度產(chǎn)品為主，多層產(chǎn)品作為差異化產(chǎn)品存在 方案 A 第一階段 第二階段 第三階段 產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 用地面積 84399 總建筑面積 94527 79183 R= 聯(lián)排別墅 33084 35% 6000 29848 30% 7000 31673 40% 8500 疊加別墅 14179 15% 4500 9949 10% 5000 7918 10% 6000 退臺洋房 23632 25% 3500 29848 30% 4000 23755 30% 4500 品質(zhì)多層 23632 25% 3000 29848 30% 3200 15837 20% 3500 0100002022030000400005000060000土地費(fèi)用 前期工程 項(xiàng)目報(bào)建 建安工程 室外工程 管理費(fèi) 不可預(yù)見 財(cái)務(wù)費(fèi)用 推廣費(fèi)用 銷售稅金 開發(fā)毛利項(xiàng) 目 土地費(fèi)用 前期工程 項(xiàng)目報(bào)建 建安工程 室外工程 管理費(fèi) 不可預(yù)見 財(cái)務(wù)費(fèi)用 推廣費(fèi)用 銷售稅金 開發(fā)毛利 費(fèi)用額度 27852 4376 3063 32472 5076 974 2210 1200 4106 7664 47864 容積率 總建筑面積 291702 住宅建筑面積 273202 商業(yè) 8000 會(huì)所 1500 教育設(shè)施 9000 總投資 88992 銷售收入 136856 稅前利潤 47864 成本利潤率 62% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 36527 ?當(dāng)不考慮 90/70政策對本項(xiàng)目的影響時(shí)，建議采用以低密度產(chǎn)品為主的產(chǎn)品配比方案； ?預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)開發(fā)毛利 ，成本利潤率為 62%； ?根據(jù)世聯(lián)對目前政策執(zhí)行的判斷，突破 90/70限制實(shí)現(xiàn)程度不高，該方案只是提供利潤水平的參考。 ?根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，低密度產(chǎn)品在資源良好的郊陌生區(qū)域更容易形成自身的價(jià)值體系，銷售狀況和價(jià)格實(shí)現(xiàn)更加良好； ?多層產(chǎn)品在盈利能力上超越聯(lián)排的可能性不大； ?但退臺等舒適創(chuàng)新產(chǎn)品盈利能力具備了現(xiàn)金流產(chǎn)品的條件。 31 合理市場預(yù)期下低密度產(chǎn)品盈利能力比較高，多層產(chǎn)品容積率對利潤總額的提升貢獻(xiàn)大 聯(lián)排 疊加 退臺 多層 多層 多層 容積率 總建筑面積（平米） 215431 271697 356096 412363 440496 496762 住宅建筑面積（平米） 196931 253197 337596 393863 421996 478262 商業(yè)（平米） 8000 8000 8000 8000 8000 8000 會(huì)所（平米） 1500 1500 1500 1500 1500 1500 教育設(shè)施（平米） 9000 9000 9000 9000 9000 9000 總投資（萬元） 81828 84914 95179 99955 104343 113119 銷售收入（萬元） 139821 129764 134195 126824 135883 154000 稅前利潤（萬元） 57994 44849 39016 26869 31540 40881 成本利潤率 83% 61% 47% 30% 34% 41% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 45441 34033 28764 18267 ?在合理的市場預(yù)期條件下單種產(chǎn)品盈利能力： ?低密度產(chǎn)品的盈利效率仍然高于多層產(chǎn)品； ?多層產(chǎn)品的利潤率遠(yuǎn)低于聯(lián)排，但隨著容積率的提高，利潤總額的提升也非常高，建議多層產(chǎn)品合理提升容積率 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。