【正文】 退臺偏重 多層容積率 達(dá)到 加入小高層 加入大平面替代部分低密度 加入多層公寓 容積率 建筑面積（平米） 291702 348089 374885 367331 358042 391182 351351 住宅面積（平米） 273202 329589 356385 348831 339542 372682 332851 商業(yè)（平米） 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 會所（平米） 1500 1500 1500 1500 1500 1500 1500 教育設(shè)施（平米） 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 總投資（萬元） 88992 94771 97394 98153 97095 99549 94955 銷售收入（萬元） 136856 135980 135187 144562 137387 140835 136854 稅前利潤（萬元） 47864 41209 37793 46409 40292 41286 41899 成本利潤率 62% 50% 44% 54% 47% 47% 50% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 36527 30777 27778 35193 29908 30788 31333 政策不允許 盈利效率不高 盈利效率不高 技術(shù)實(shí)現(xiàn)有難度 盈利效率不高 推薦方案 盈利效率不高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 方案 G成本和盈利構(gòu)成 項(xiàng) 目 土地費(fèi)用 前期工程 項(xiàng)目報(bào)建 建安工程 室外工程 管理費(fèi) 不可預(yù)見 財(cái)務(wù)費(fèi)用 推廣費(fèi)用 銷售稅金 開發(fā)毛利 費(fèi)用額度 27852 5270 3689 36362 5281 1091 2439 1200 4106 7664 41899 050001000015000202202500030000350004000045000土地費(fèi)用 前期工程 項(xiàng)目報(bào)建 建安工程 室外工程 管理費(fèi) 不可預(yù)見 財(cái)務(wù)費(fèi)用 推廣費(fèi)用 銷售稅金 開發(fā)毛利總建筑面積（平米） 351351 總投資（萬元） 94955 住宅建筑面積（平米） 332851 銷售收入（萬元） 136854 商業(yè)（平米） 8000 稅前利潤（萬元） 41899 會所（平米） 1500 成本利潤率 50% 教育設(shè)施（平米） 9000 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 8%） 31333 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 室內(nèi)和室外空間的互動 —— 一步風(fēng)情陽臺替代凸窗功能 舒適度提升和西班牙風(fēng)格的融合 ?西班牙風(fēng)格較少使用凸窗設(shè)計(jì)： ?純正的西班牙風(fēng)格中凸窗很少采用； ?凸窗作為贈送面積，是提升戶型舒適度和提高性價(jià)比的良好手段； ?建議品質(zhì)多層采用一步風(fēng)情陽臺取代凸窗功能： ?一步風(fēng)情陽臺由鐵藝和結(jié)構(gòu)板組成，和臥室空間的窗相連； ?一步式陽臺完全贈送、增大空間體量感，不僅完成了凸窗的功能，還保持了項(xiàng)目的細(xì)節(jié)精細(xì)感。 53 建議端頭采用 90內(nèi)戶型 +入戶陽臺，強(qiáng)調(diào)對景觀的占有和大贈送面積的性價(jià)比博取高單價(jià) 套型 2 套型 1 ?端頭套型的核心問題是博取高單價(jià)，不一定要占用大戶型指標(biāo) ?在多方案經(jīng)濟(jì)評價(jià)對比中我們可以發(fā)現(xiàn)低密度產(chǎn)品的盈利能力更高，多層大平面的大量出現(xiàn)對項(xiàng)目利潤不利，不推薦采用 ?而端頭套型控制總價(jià)博取高價(jià)，利用對景觀的占有和大贈送面積來博取高價(jià)是可行的途徑（參考戶型 —— 中海怡美山莊）。 57 產(chǎn)品價(jià)值均衡 —— 注重產(chǎn)品形態(tài)、價(jià)格和資源占有的平衡 ?產(chǎn)品價(jià)值不均衡會導(dǎo)致部分產(chǎn)品銷售困難，價(jià)值均衡是規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)把控的內(nèi)容 ?產(chǎn)品價(jià)格和價(jià)值不均衡是規(guī)劃設(shè)計(jì)中常見的問題，有可能導(dǎo)致部分產(chǎn)品的滯銷； ?產(chǎn)品價(jià)值均衡的達(dá)到需從不同類型產(chǎn)品對資源依賴的不同出發(fā)。 56 資源均衡處理 —— 利用主水系改變景觀資源“一頭獨(dú)大” 景觀資源較好區(qū)域 景觀資源較差區(qū)域 ?景觀資源 “ 一頭獨(dú)大 ” 的制約產(chǎn)品的價(jià)格實(shí)現(xiàn)，建議利用主水系改變資源狀況 ?在不經(jīng)過資源均衡性處理的情況下，靠近東風(fēng)渠的方向的地塊資源狀況較好，而其它區(qū)域沒有景觀資源； ?郊區(qū)大盤缺乏良好的景觀體系對市場價(jià)格的實(shí)現(xiàn)是極度不利的；建議利用主水系改善資源均衡狀況。 ?圍合產(chǎn)品的布局必須燭照能夠價(jià)值均衡 ?偏東西向的圍合產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)注重戶型和總價(jià)上的處理，力求做到價(jià)值均衡； ?在可以實(shí)現(xiàn)合理均價(jià)的前提下可以盡量提高圍合產(chǎn)品的量來保障容積率的實(shí)現(xiàn)。 49 采光處理 —— 以多窗采光為主，保留經(jīng)典元素帶來的細(xì)節(jié)品質(zhì)感，局部改良窗型形成多樣化 ?普通西班牙風(fēng)格產(chǎn)品以窄小的木扇窗為主，采光面小 ?為增大采光面，目前市場上有兩種通行辦法，建議采取多窗采光 舒適度提升和西班牙風(fēng)格的融合 ?針對西班牙風(fēng)格中的經(jīng)典元素 —— 窄木窗可能造成的采光不足的問題，市場上一般有兩種解決方式： ?采用多窗采光，盡量保留經(jīng)典元素，同時增大采光面； ?改良窗型，以普通窗型替代經(jīng)典元素，可以形成良好的采光，但造成風(fēng)情上的貶損； ?推薦以多窗采光為主，局部組團(tuán)改良窗型的策略解決采光問題： ?多窗采光、盡量保留經(jīng)典元素不但可以解決采光問題，還可以提升產(chǎn)品品質(zhì)感； ?在部分組團(tuán)可以采用改良窗型以滿足客戶多元化的需求。 43 方案 G項(xiàng)目成本分析 內(nèi)容 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 單價(jià)（元 /平米） 總額（萬元） 土地費(fèi)用 793 27,852 前期工程費(fèi) 勘探、設(shè)計(jì)、三通一平、臨 時水電 150 5,270 市征代收費(fèi)用 3,689 建安成本 聯(lián)排別墅 含土建、水電、安裝 1,300 7,971 疊加別墅 含土建、水電、安裝 1100 2,446 退臺洋房 含土建、水電、安裝 1000 3,329 品質(zhì)多層 含土建、水電、安裝 950 18,972 公寓產(chǎn)品 含土建、水電、安裝 800 1,304 會所 含土建、水電、安裝、裝飾 2022 300 教育配套 含土建、水電、安裝、裝飾 2500 1,080 商業(yè) 含土建、水電、安裝 1,200 960 小計(jì) 36,362 室外工程及環(huán)境 室外道路、照明、社區(qū)園林 150 5,281 管理費(fèi)用 含工程管理 費(fèi) 按建安費(fèi)用的 3%計(jì)算 31 1,091 不可預(yù)見費(fèi) 按照以上 26項(xiàng)的 4%計(jì)算 69 2,439 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銀行貸款利 息 利率按照 8%計(jì)算 34 1,200 開發(fā)成本 2,499 83,185 營銷費(fèi)用 推廣費(fèi)用 銷售額的 3%計(jì)入 4,106 營銷稅金 營業(yè)稅、印花等 230 7,664 總成本費(fèi)用 2,853 94,955 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 方案 G 第一階段 第二階段 第三階段 產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 總建筑面積 111873 115896 105082 R= 聯(lián)排別墅 22375 20% 6000 23179 20% 7000 15762 15% 8500 疊加別墅 11187 10% 4500 5795 5% 5000 5254 5% 6000 退臺洋房 11187 10% 3500 11590 10% 4000 10508 10% 4500 品質(zhì)多層 67124 60% 3000 69538 60% 3200 63049 60% 3500 公寓產(chǎn)品 0 0% 2600 5795 5% 2800 10508 10% 3200 方案 B 方案 G 容積率 總建筑面積（平米） 348089 351351 住宅建筑面積（平米） 329589 332851 商業(yè)（平米） 8000 8000 會所（平米） 1500 1500 教育設(shè)施（平米） 9000 9000 總投資（萬元） 94771 94955 銷售收入（萬元） 135980 136854 稅前利潤（萬元） 41209 41899 成本利潤率 50% 50% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 30777 31333 ?加入少量公寓可以使項(xiàng)目的利潤額小幅度增加； ?對于項(xiàng)目的二、三期來說，用成熟的大社區(qū)和優(yōu)質(zhì)的景觀來支撐 銷售難度不大。 36 小高層產(chǎn)品盈利能力分析 —— 預(yù)期價(jià)格靠近成本，市場銷售存在風(fēng)險(xiǎn)，不推薦采用 小高層產(chǎn)品在鄭州市場實(shí)現(xiàn)的價(jià)格普遍低于多層產(chǎn)品，特別是在價(jià)格敏感和多層產(chǎn)品占主導(dǎo)的遠(yuǎn)郊，高實(shí)用率的多層產(chǎn)品更受市場接受，小高層產(chǎn)品面對的市場風(fēng)險(xiǎn)比較大。 33 在不考慮 90/70的前提下，建議以低密度產(chǎn)品為主，多層產(chǎn)品作為差異化產(chǎn)品存在 方案 A 第一階段 第二階段 第三階段 產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 用地面積 84399 總建筑面積 94527 79183 R= 聯(lián)排別墅 33084 35% 6000 29848 30% 7000 31673 40% 8500 疊加別墅 14179 15% 4500 9949 10% 5000 7918 10% 6000 退臺洋房 23632 25% 3500 29848 30% 4000 23755 30% 4500 品質(zhì)多層 23632 25% 3000 29848 30% 3200 15837 20% 3500 0100002022030000400005000060000土地費(fèi)用 前期工程 項(xiàng)目報(bào)建 建安工程 室外工程 管理費(fèi) 不可預(yù)見 財(cái)務(wù)費(fèi)用 推廣費(fèi)用 銷售稅金 開發(fā)毛利項(xiàng) 目 土地費(fèi)用 前期工程 項(xiàng)目報(bào)建 建安工程 室外工程 管理費(fèi) 不可預(yù)見 財(cái)務(wù)費(fèi)用 推廣費(fèi)用 銷售稅金 開發(fā)毛利 費(fèi)用額度 27852 4376 3063 32472 5076 974 2210 1200 4106 7664 47864 容積率 總建筑面積 291702 住宅建筑面積 273202 商業(yè) 8000 會所 1500 教育設(shè)施 9000 總投資 88992 銷售收入 136856 稅前利潤 47864 成本利潤率 62% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 36527 ?當(dāng)不考慮 90/70政策對本項(xiàng)目的影響時，建議采用以低密度產(chǎn)品為主的產(chǎn)品配比方案； ?預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)開發(fā)毛利 ，成本利潤率為 62%； ?根據(jù)世聯(lián)對目前政策執(zhí)行的判斷，突破 90/70限制實(shí)現(xiàn)程度不高，該方案只是提供利潤水平的參考。 28 在樂觀價(jià)格預(yù)期下最優(yōu)的配比方案是盡量以高容積率產(chǎn)品為主，以獲得更高利潤 第一階段 第二階段 第三階段 產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 用地面積 84399 總建筑面積 122053 123327 111005 R= 聯(lián)排別墅 12205 10% 6500 12333 10% 7500 5550 5% 9000 疊加別墅 6103 5% 5000 6166 5% 6000 5550 5% 7000 退臺洋房 30513 25% 4000 24665 20% 5000 22201 20% 6500 品質(zhì)多層 73232 60% 3000 80162 65% 3500 77704 70% 4500 項(xiàng) 目 土地費(fèi)用 前期工程 項(xiàng)目報(bào)建 建安工程 室外工程 管理費(fèi) 不可預(yù)見 財(cái)務(wù)費(fèi)用 推廣費(fèi)用 銷售稅金 開發(fā)毛利 費(fèi)用額度 27852 5623 3936 37904 5577 1137 2538 1200 4703 8779 57525 010000202203000040000500006000070000土地費(fèi)用 前期工程 項(xiàng)目報(bào)建 建安工程 室外工程 管理費(fèi) 不可預(yù)見 財(cái)務(wù)費(fèi)用 推廣費(fèi)用 銷售稅金 開發(fā)毛利?在市場實(shí)現(xiàn)價(jià)格比較高的情況下，通過以高容積率產(chǎn)品為盈利主體，同時合理提升品質(zhì)多層的容積率來達(dá)到盈利最大化； ?多層產(chǎn)品需要提升容積率，但合理的容積率取值水平應(yīng)當(dāng)在 。 23 在保守價(jià)格預(yù)期下最優(yōu)的配比方案是盡量以低密度產(chǎn)品為主，多層產(chǎn)品低價(jià)走量 第一階段 第二階段 第三階段 產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 用地面積 84399 總建筑面積 10835