【正文】 466 84399 總建筑面積 111873 115896 105082 R= 聯(lián)排別墅 22375 20% 6000 23179 20% 7000 15762 15% 8500 疊加別墅 11187 10% 4500 5795 5% 5000 5254 5% 6000 退臺(tái)洋房 11187 10% 3500 11590 10% 4000 10508 10% 4500 品質(zhì)多層 67124 60% 3000 69538 60% 3200 63049 60% 3500 公寓產(chǎn)品 0 0% 2600 5795 5% 2800 10508 10% 3200 會(huì)所 1500 0 0 商業(yè) 3000 2022 3000 教育設(shè)施 0 1500 7500 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?針對(duì)公寓產(chǎn)品的市場預(yù)期： ?公寓產(chǎn)品建議 在項(xiàng)目的二期到三期建設(shè) ，隨這項(xiàng)目的成熟和市場接納程度的提高而逐漸增多，但總量控制在單期建筑面積的 10%以內(nèi)； ?價(jià)格參考方面：由于思念果嶺山水擁有良好的景觀和度假資源，聯(lián)排和公寓單價(jià)比達(dá)到 ，龍泊勝地聯(lián)排和公寓單價(jià)比為 2左右，本項(xiàng)目在度假資源上相對(duì)前兩個(gè)項(xiàng)目沒有優(yōu)勢(shì)， 建議預(yù)期聯(lián)排公寓單價(jià)比為 ； ?多層公寓產(chǎn)品可以通過增加梯戶比的方式盡量提升容積率， 容積率預(yù)計(jì)可以實(shí)現(xiàn) 2。 方案 D 多層容積率達(dá) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 19 關(guān)于經(jīng)濟(jì)測算的幾個(gè)共識(shí) ?多層產(chǎn)品取消一梯多戶，用圍合的形式作為提升容積率的主要手段 ?贈(zèng)送面積不計(jì)入銷售面積，成本攤?cè)脘N售面積 ?品質(zhì)多層 是多層產(chǎn)品除退臺(tái)洋房外的統(tǒng)稱，包括小退臺(tái)中面積小于 90平米的套型（按照成本體系的相似性） ?通過中期溝通，基本確定以圍合為提升容積率的主要手段； ?關(guān)于多層產(chǎn)品可以實(shí)現(xiàn)的容積率在測算中給出討論。 15 未來，我們客戶的生活是這樣的 …… ?在很遠(yuǎn)的地方，你就看到了你們家社區(qū)醒目的標(biāo)志，那是一座類似教堂鐘塔的建筑，還有小廣場和好大一片的湖水； ?迎面視線開闊，生動(dòng)的景觀，你感覺一下子放松了很多，不知不覺間放慢了腳步，小廣場上，人來人往，還有幾個(gè)少年在玩著滑板，有老人帶著孩子在玩耍； 傍晚，你開車或坐巴士回家 …… ?遠(yuǎn)遠(yuǎn)的在天河路上，看到東北方一片紅瓦白墻的西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)忽然躍入眼簾； ?明快熱烈的顏色，讓人感覺是溫馨的、全鄭州最獨(dú)特的； ?下了車，整個(gè)社區(qū)都被西班牙元素包圍著； ?商業(yè)街上面包店里散發(fā)出誘人的香氣，讓你加快了回家的步伐。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)及實(shí)用性； ?對(duì)總價(jià)較為敏感； ?二次臵業(yè)，第一居所； ?關(guān)注居住舒適度和家庭財(cái)務(wù)能力的平衡。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?開發(fā)節(jié)奏：分三期開發(fā)； ?一期規(guī)模： ?建筑面積： 10 余萬 m2； ?容積率： ； ?戶數(shù)： 1068； ?停車位： 539。 ?實(shí)際客戶構(gòu)成： 深圳市主城區(qū)： 75%； 龍華、布吉 10%； 香港和境外 10%，外地 5% 一期 二期 三期 四期 五期 六期 七期 N ?項(xiàng)目產(chǎn)品線較寬，但主要以多層產(chǎn)品為主，居家戶型，面積適度控制：二房 70~80多 m三房 90~110多 m四房 120多 m2。 5 遠(yuǎn)郊 90m2內(nèi)產(chǎn)品案例借鑒 —— ?由于 90/70是新政策，目前可供參考的完全執(zhí)行該政策的遠(yuǎn)郊成功案例較少，但我們可以選取條件類似、以洋房產(chǎn)品為主的郊區(qū)項(xiàng)目，了解其 90m2內(nèi)產(chǎn)品的銷售情況。 2 開發(fā)大方向達(dá)成共識(shí)的前提下，幾個(gè)需進(jìn)一步深化的關(guān)鍵問題總結(jié) ?：客戶定位的深化 ?：多方案經(jīng)濟(jì)測算對(duì)比 ?：品質(zhì)多層產(chǎn)品營建建議的深化 ?：景觀及風(fēng)格營建建議的細(xì)化 ?：配套設(shè)施建議的細(xì)化 ?在怡豐臵業(yè)鄭州項(xiàng)目中期匯報(bào)會(huì)上，雙方經(jīng)過深入溝通，已就項(xiàng)目開發(fā)的大方向達(dá)成了初步共識(shí)，在大部分的細(xì)節(jié)問題上也取得了基本一致的意見，現(xiàn)就某些待進(jìn)一步深化的關(guān)鍵問題歸類并總結(jié)如下： 通過對(duì)問題的分析以及討論，我司就上述各項(xiàng)問題的討論和回復(fù)意見如下文詳述。 郊區(qū)： 30萬元以內(nèi)房子供應(yīng)以廉價(jià)低品質(zhì)多層產(chǎn)品與旅游度假小戶型產(chǎn)品兩種類型為主，量少但銷售速度快 —— ?廉價(jià)低品質(zhì)類型： 21世紀(jì)國際城：多層， 30~80多ｍ 2，總價(jià) 7~18萬元； ?旅游度假類型：龍泊圣地：多層， 40~88ｍ 2，總價(jià) 12~30萬元； 思念果嶺山水：公寓， 50~70，總價(jià) 19~28萬元。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 鄭州綠都城 —— 嚴(yán)格執(zhí)行 90/70政策的郊區(qū)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)熱銷，客戶對(duì)小戶型居家產(chǎn)品接受度高 ?項(xiàng)目區(qū)位： 鄭州市西郊中原路西環(huán)路口； ?項(xiàng)目特色： 地塊有 50多年的工業(yè)歷史，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上保留原有的工業(yè)元素（鐵路、水塔、廠房、生態(tài)樹林等），打造“后街區(qū)”的主題生活。 我們從鄭州市場供應(yīng)層面看，目前無論是 30萬元以內(nèi)、還是 90m2以內(nèi)的居家產(chǎn)品，供應(yīng)較少，且市場實(shí)現(xiàn)不成問題。 ?首次臵業(yè)為主； ? 價(jià)格敏感，承擔(dān)不起市區(qū)房價(jià)； ?消費(fèi)觀念相對(duì)前衛(wèi)，對(duì)品質(zhì)有一定追求，并愿意為此付出相對(duì)高單價(jià)； ?關(guān)注產(chǎn)品的實(shí)用性。 實(shí)踐“ 5+2” 生活的客戶 ?身份多元； ?經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)； ?厭煩城市生活卻又離不開城市，崇尚“ 5+2” 生活方式。 有特定的生活圈子，注重口碑 ?宣傳推廣要加強(qiáng)對(duì)區(qū)域價(jià)值的挖掘與區(qū)域形象的打造，并通過產(chǎn)品性價(jià)比提升客戶購買欲望。 18 價(jià)格預(yù)期的基本前提一 —— 低密度和多層的價(jià)格差 以經(jīng)濟(jì)測算工具來指導(dǎo)物業(yè)類型配比，設(shè)定各種物業(yè)類型的單價(jià)比值是非常重要的；對(duì)于怡豐項(xiàng)目的價(jià)格體系中，一個(gè) 關(guān)鍵的指標(biāo)是聯(lián)排和多層的價(jià)格比 ?對(duì)本項(xiàng)目最具有參考意義的兩個(gè)區(qū)域目前多層和低密度產(chǎn)品的主流價(jià)格如下表所示： 區(qū)域 主流物業(yè)類型 主流供應(yīng)面積 （平米） 主流單價(jià)區(qū)間 （元 /平米） 總價(jià)區(qū)間 （萬元） 類別墅和多層價(jià) 格比 北區(qū)近郊 多層 90~150 4000~4500 36~68 ~ ： 1 別墅類 240~400 9000~12022 200~480 遠(yuǎn)郊 多層 120~180 2022~2500 24~45 3~4 ： 1 別墅類 240~400 6000~10000 150~400 ?由于目前郊區(qū)的多層產(chǎn)品都是以控制成本提升利潤空間為生存之道，而本項(xiàng)目是以品質(zhì)突破市場體系的多層產(chǎn)品進(jìn)入市場，所以在價(jià)格預(yù)期上會(huì)高于鄭州遠(yuǎn)郊多層產(chǎn)品； ?目前鄭州郊區(qū)的低密度產(chǎn)品以雙拼、大面積聯(lián)排疊加產(chǎn)品為主，目前控面積、提單價(jià)的的經(jīng)濟(jì)型低密度產(chǎn)品在市場上供應(yīng)量少，具有比較大的價(jià)格上升空間。 21 保守價(jià)格預(yù)期下的市場實(shí)現(xiàn)價(jià)格 保守價(jià)格預(yù)期 第一階段 第二階段 第三階段 聯(lián)排 5000 5500 6000 疊加 4000 4500 5000 退臺(tái)洋房 3000 3500 4000 多層 2500 2700 3000 聯(lián)排多層單價(jià)比 2 2 ?在最保守的市場預(yù)期條件下： ?本項(xiàng)目所有產(chǎn)品價(jià)值預(yù)期都不高； ?多層產(chǎn)品銷售價(jià)格略高于北區(qū)遠(yuǎn)郊小產(chǎn)權(quán)房單價(jià) ?銷售期的后階段相對(duì)第一階段價(jià)格上浮在 20%左右。 26 樂觀預(yù)期下多層產(chǎn)品的盈利能力有所提高，但仍然低于低密度產(chǎn)品 ?在樂觀的市場預(yù)期條件單總產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 聯(lián)排 疊加 退臺(tái) 多層 容積率 總建筑面積（平米） 215431 271697 356096 412363 住宅建筑面積（平米） 196931 253197 337596 393863 商業(yè) （平米） 8000 8000 8000 8000 會(huì)所 （平米） 1500 1500 1500 1500 教育設(shè)施 （平米） 9000 9000 9000 9000 總投資（萬元） 82674 86711 98445 101327 銷售收入 （萬元） 149668 150652 172174 142775 稅前利潤 （萬元） 66993 63942 73729 41448 成本利潤率 96% 87% 88% 47% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬元） 53342 50504 58080 30164 ?低密度產(chǎn)品的盈利效率仍然高于多層產(chǎn)品； ?但相比低價(jià)格預(yù)期的情況，容積率高的產(chǎn)品（退臺(tái)和多層）帶來的利潤總額提高得很快，這使靠提升容積率來提升盈利空間成為可能。 31 合理市場預(yù)期下低密度產(chǎn)品盈利能力比較高，多層產(chǎn)品容積率對(duì)利潤總額的提升貢獻(xiàn)大 聯(lián)排 疊加 退臺(tái) 多層 多層 多層 容積率 總建筑面積（平米） 215431 271697 356096 412363 440496 496762 住宅建筑面積（平米） 196931 253197 337596 393863 421996 478262 商業(yè)（平米） 8000 8000 8000 8000 8000 8000 會(huì)所（平米） 1500 1500 1500 1500 1500 1500 教育設(shè)施（平米） 9000 9000 9000 9000 9000 9000 總投資（萬元） 81828 84914 95179 99955 104343 113119 銷售收入（萬元） 139821 129764 134195 126824 135883 154000 稅前利潤（萬元） 57994 44849 39016 26869 31540 40881 成本利潤率 83% 61% 47% 30% 34% 41% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 45441 34033 28764 18267 ?在合理的市場預(yù)期條件下單種產(chǎn)品盈利能力： ?低密度產(chǎn)品的盈利效率仍然高于多層產(chǎn)品； ?多層產(chǎn)品的利潤率遠(yuǎn)低于聯(lián)排，但隨著容積率的提高，利潤總額的提升也非常高，建議多層產(chǎn)品合理提升容積率 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 多層容積率實(shí)現(xiàn)對(duì)利潤的影響 —— 增加到 而均價(jià)實(shí)現(xiàn)不變，則多實(shí)現(xiàn) 多層產(chǎn)品容積率的提升主要依靠圍合布局來實(shí)現(xiàn)。 37 大平面產(chǎn)品盈利分析 —— 大平面價(jià)格預(yù)期不足以支撐盈利提升，不建議占用大戶型指標(biāo) 方案 B 第一階段 第二階段 第三階段 產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 總建筑面積 111873 114770 102946 R= 聯(lián)排別墅 22375 20% 6000 22954 20% 7000 15442 15% 8500 疊加別墅 11187 10% 4500 5739 5% 5000 5147 5% 6000 退臺(tái)洋房 11187 10% 3500 11477 10% 4000 10295 10% 4500 品質(zhì)多層 67124 60% 3000 74601 65% 3200 72062 70% 3500 方案 F 第一階段 第二階段 第三階段 產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 總建筑面積 129506 130941 112235 R= 聯(lián)排別墅 6475 5% 6000 6547 5% 7000 5612 5% 8500 疊加別墅 6475 5% 4500 6547 5% 5000 5612 5% 6000 退臺(tái)洋房 25901 20% 3500 19641 15% 4000 16835 15% 4500 品質(zhì)多層 90654 70% 3200 98206 75% 3400 84176 75% 3700 在多層產(chǎn)品中加入 90平米內(nèi)的大平面產(chǎn)品，即是將 90/70中的大戶型指標(biāo)分一部分到多層產(chǎn)品中； 由于低密度產(chǎn)品的盈利能力高于多層，則大平面的出現(xiàn)必須將多層產(chǎn)品的均價(jià)拉升到一個(gè)新的價(jià)格水平才可能實(shí)現(xiàn)利潤最大化 方案 B 方案 F 容積率 建筑面積（平米） 348089 391182 住宅面積（平米） 329589 372682 商業(yè)（平米） 8000 8000 會(huì)所（平米） 1500 1500 教育設(shè)施（平米） 9000 9000 總投資（萬元） 94771 99549 銷售收入（萬元） 135980 140835 稅前利潤（萬元） 41209 41286 成本利潤率 50% 47% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 30777 30788 ?在加入占總建面 10%的大平面產(chǎn)品后，在整體價(jià)格體系不發(fā)生變化的前提下，必須使多層產(chǎn)品的均價(jià)提高 200元/平米； ?返算到大平面單價(jià)上，占多層產(chǎn)品不到 15%的大平面產(chǎn)品必須實(shí)現(xiàn)比其它多層產(chǎn)品高1000元