【正文】 1 不可預(yù)見費(fèi) 按照以上 26項(xiàng)的 4%計(jì)算 69 2,439 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銀行貸款利 息 利率按照 8%計(jì)算 34 1,200 開發(fā)成本 2,499 83,185 營(yíng)銷費(fèi)用 推廣費(fèi)用 銷售額的 3%計(jì)入 4,106 營(yíng)銷稅金 營(yíng)業(yè)稅、印花等 230 7,664 總成本費(fèi)用 2,853 94,955 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 方案 G項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量表 07下 08上 08下 09上 09下 10上 10下 11上 總計(jì) 現(xiàn)金流入 25507 17005 28580 19053 18684 14013 14013 136854 一階段銷售收入 25507 17005 42512 二階段銷售收入 28580 19053 47633 三階段銷售收入 18684 14013 14013 46709 現(xiàn)金流出 34465 8591 13702 7783 46645 4402 5987 94955 土地成本 27852 27852 前期工程費(fèi) 1845 1845 1581 5270 市政代收費(fèi) 1291 1291 1107 3689 建安工程費(fèi) 2459 9836 3075 9225 2942 2942 2942 2942 36362 室外工程費(fèi) 9 1849 1584 5281 管理費(fèi) 191 191 191 191 82 82 82 82 1091 不可預(yù)見費(fèi)用 427 427 427 427 183 183 183 183 2439 財(cái)務(wù)費(fèi)用 400 400 400 1200 營(yíng)銷推廣 1232 411 411 821 411 411 411 4106 銷售稅金 1428 952 1600 1067 1046 785 785 7664 凈現(xiàn)金流量 34465 10145 8413 14878 11271 14020 9611 8026 41899 累加凈現(xiàn)金流量 34465 24320 10242 24262 33873 41899 資本化率 8% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 34465 2 7790 13256 9663 11566 7629 6131 累加財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 34465 24703 16912 36564 6006 17572 25202 31333 內(nèi)部收益率 25%（半年） 56%（一年） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 方案 G成本和盈利構(gòu)成 項(xiàng) 目 土地費(fèi)用 前期工程 項(xiàng)目報(bào)建 建安工程 室外工程 管理費(fèi) 不可預(yù)見 財(cái)務(wù)費(fèi)用 推廣費(fèi)用 銷售稅金 開發(fā)毛利 費(fèi)用額度 27852 5270 3689 36362 5281 1091 2439 1200 4106 7664 41899 050001000015000202202500030000350004000045000土地費(fèi)用 前期工程 項(xiàng)目報(bào)建 建安工程 室外工程 管理費(fèi) 不可預(yù)見 財(cái)務(wù)費(fèi)用 推廣費(fèi)用 銷售稅金 開發(fā)毛利總建筑面積（平米） 351351 總投資（萬元） 94955 住宅建筑面積（平米） 332851 銷售收入（萬元） 136854 商業(yè)（平米） 8000 稅前利潤(rùn)（萬元） 41899 會(huì)所（平米） 1500 成本利潤(rùn)率 50% 教育設(shè)施（平米） 9000 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 8%） 31333 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 46 基于推薦方案的產(chǎn)品配比 —— 第一階段 第二階段 第三階段 占比 建筑面積 戶均 面積 銷售 均價(jià) 套數(shù) 平均 總價(jià) 建筑 面積 戶均 面積 銷售 均價(jià) 套數(shù) 平均 總價(jià) 建筑 面積 戶均 面積 銷售 均價(jià) 套數(shù) 平均 總價(jià) 面積 占比 占地 占比 低 密 度 聯(lián)排別墅 22375 195 6000 115 117 23104 195 7000 118 137 15654 195 8500 80 166 18% 31% 疊加 別墅 11187 175 4500 64 79 5776 175 5000 33 88 5218 175 6000 30 105 7% 9% 退臺(tái) 洋房 11187 130 3500 86 46 11552 130 4000 89 52 10436 130 4500 80 59 10% 10% 品 質(zhì) 多 層 小退臺(tái) 3356 85 3500 39 30 3466 85 3700 41 31 3131 85 4000 37 34 3% 2% 偏南北向 產(chǎn)品 57055 85 3100 671 26 58914 85 3300 693 28 53224 85 3700 626 31 51% 40% 偏東西向圍合產(chǎn)品 6712 85 2800 79 24 6931 85 2900 82 25 6262 85 3100 74 26 6% 5% 公寓產(chǎn)品 0 45 2600 0 0 5776 45 2800 128 13 10436 45 3200 232 14 5% 3% 產(chǎn)品 面積區(qū)間 （平米） 一階段總價(jià) （萬元） 二階段總價(jià) （萬元） 三階段總價(jià) （萬元） 總套數(shù) 低密度 聯(lián)排別墅 180~200 108~120 126~140 153~170 314 疊加別墅 160~180 72~81 80~90 96~108 127 退臺(tái)洋房 120~150 42~53 48~60 54~68 256 品質(zhì)多層 小退臺(tái) 80~90 28~31 30~34 32~36 177 偏南北向產(chǎn)品 80~90 24~27 27~30 29~33 1997 偏東西向圍合產(chǎn)品 80~90 22~24 24~26 27~29 235 公寓 40~60 10~16 13~18 362 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 47 品質(zhì)多層營(yíng)建建議的細(xì)化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48 品質(zhì)多層營(yíng)建建議 —— 從三個(gè)方面深化物業(yè)發(fā)展建議中對(duì)多層產(chǎn)品的 品質(zhì)多層產(chǎn)品核心問題回顧 —— 產(chǎn)品價(jià)值提升 ?多層產(chǎn)品以 90平米以內(nèi)產(chǎn)品為主，占總建筑面積的 70%以上； ?對(duì)于本項(xiàng)目來說，多層產(chǎn)品面臨的核心問題是價(jià)值提升的問題。 從兩個(gè)方面深化多層產(chǎn)品營(yíng)建建議 ?在中期溝通中，世聯(lián)和怡豐臵業(yè)就物業(yè)發(fā)展建議中的產(chǎn)品策略進(jìn)行了討論，大于 90m2的低密度產(chǎn)品的營(yíng)建以初步達(dá)成共識(shí)，有待探討的問題主要集中在 90m2內(nèi)品質(zhì)多層的營(yíng)建，我們將從以下兩個(gè)方面進(jìn)行細(xì)化： ?90m2內(nèi)產(chǎn)品舒適度提升與西班牙風(fēng)格的融合； ?圍合布局和端頭套型的處理建議。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 49 采光處理 —— 以多窗采光為主，保留經(jīng)典元素帶來的細(xì)節(jié)品質(zhì)感，局部改良窗型形成多樣化 ?普通西班牙風(fēng)格產(chǎn)品以窄小的木扇窗為主，采光面小 ?為增大采光面，目前市場(chǎng)上有兩種通行辦法，建議采取多窗采光 舒適度提升和西班牙風(fēng)格的融合 ?針對(duì)西班牙風(fēng)格中的經(jīng)典元素 —— 窄木窗可能造成的采光不足的問題，市場(chǎng)上一般有兩種解決方式： ?采用多窗采光，盡量保留經(jīng)典元素，同時(shí)增大采光面； ?改良窗型，以普通窗型替代經(jīng)典元素，可以形成良好的采光，但造成風(fēng)情上的貶損； ?推薦以多窗采光為主，局部組團(tuán)改良窗型的策略解決采光問題： ?多窗采光、盡量保留經(jīng)典元素不但可以解決采光問題，還可以提升產(chǎn)品品質(zhì)感； ?在部分組團(tuán)可以采用改良窗型以滿足客戶多元化的需求。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 室內(nèi)和室外空間的互動(dòng) —— 一步風(fēng)情陽(yáng)臺(tái)替代凸窗功能 舒適度提升和西班牙風(fēng)格的融合 ?西班牙風(fēng)格較少使用凸窗設(shè)計(jì)： ?純正的西班牙風(fēng)格中凸窗很少采用； ?凸窗作為贈(zèng)送面積，是提升戶型舒適度和提高性價(jià)比的良好手段； ?建議品質(zhì)多層采用一步風(fēng)情陽(yáng)臺(tái)取代凸窗功能： ?一步風(fēng)情陽(yáng)臺(tái)由鐵藝和結(jié)構(gòu)板組成，和臥室空間的窗相連； ?一步式陽(yáng)臺(tái)完全贈(zèng)送、增大空間體量感，不僅完成了凸窗的功能，還保持了項(xiàng)目的細(xì)節(jié)精細(xì)感。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 51 入戶花園和大露臺(tái)的贈(zèng)送提升 90內(nèi)戶型的舒適度和性價(jià)比 舒適度提升和西班牙風(fēng)格的融合 入戶陽(yáng)臺(tái)上空 ?少量產(chǎn)品入戶花園贈(zèng)送可以采取兩層高的入戶陽(yáng)臺(tái)， 在南向和北向錯(cuò)開；擁有 6米層高的入戶陽(yáng)臺(tái)可以隔成兩層的閣樓； ?由于在某些城市錯(cuò)層贈(zèng)送策略受到禁止，并且實(shí)用性并不高，建議怡豐項(xiàng)目在 大部分產(chǎn)品中采用贈(zèng)送 3米層高的入戶花園。 奇數(shù)層 偶數(shù)層 ?主臥外和客廳的露臺(tái)也可以作成錯(cuò)層處理，由客戶自己搭成大露臺(tái)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 52 圍合布局關(guān)鍵點(diǎn) —— 偏東西向的圍合產(chǎn)品需要有東西向的強(qiáng)勢(shì)景觀支撐，同時(shí)注重價(jià)值均衡 圍合布局和端頭戶型的處理 ?偏東西向產(chǎn)品價(jià)值支撐的關(guān)鍵 —— 景觀強(qiáng)勢(shì)下的價(jià)格驅(qū)動(dòng) 一階段建議建設(shè)圍合區(qū)域 二階段建議建設(shè)圍合區(qū)域 三階段建議建設(shè)圍合區(qū)域 ?偏東西向產(chǎn)品在舒適性上差于偏南北向的產(chǎn)品，在采用價(jià)格驅(qū)動(dòng)的同時(shí)我們又必須兼顧產(chǎn)品均價(jià)的實(shí)現(xiàn)，所以圍合產(chǎn)品的位臵選取非常關(guān)鍵； ?圍合產(chǎn)品位臵應(yīng)當(dāng)選擇在東西向有強(qiáng)勢(shì)景觀資源的區(qū)域。 ?圍合產(chǎn)品的布局必須燭照能夠價(jià)值均衡 ?偏東西向的圍合產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)注重戶型和總價(jià)上的處理，力求做到價(jià)值均衡； ?在可以實(shí)現(xiàn)合理均價(jià)的前提下可以盡量提高圍合產(chǎn)品的量來保障容積率的實(shí)現(xiàn)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 53 建議端頭采用 90內(nèi)戶型 +入戶陽(yáng)臺(tái)，強(qiáng)調(diào)對(duì)景觀的占有和大贈(zèng)送面積的性價(jià)比博取高單價(jià) 套型 2 套型 1 ?端頭套型的核心問題是博取高單價(jià)，不一定要占用大戶型指標(biāo) ?在多方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)比中我們可以發(fā)現(xiàn)低密度產(chǎn)品的盈利能力更高，多層大平面的大量出現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)不利，不推薦采用 ?而端頭套型控制總價(jià)博取高價(jià)，利用對(duì)景觀的占有和大贈(zèng)送面積來博取高價(jià)是可行的途徑（參考戶型 —— 中海怡美山莊）。 ?在景觀資源不強(qiáng)勢(shì)的位臵可局部嘗試 采用 L型拼合 ?在局部景觀資源不優(yōu)或外部干擾使贈(zèng)送面積價(jià)值貶損的時(shí)候，可以局部嘗試 L型拼合（參考附件）； ?拼合產(chǎn)品有待市場(chǎng)檢驗(yàn)，量必須嚴(yán)格控制。 圍合布局和端頭戶型的處理 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 54 規(guī)劃及風(fēng)格營(yíng)建建議的深化 ?規(guī)劃建議的細(xì)化 ?風(fēng)格營(yíng)造的把握 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 55 規(guī)劃建議的細(xì)化 —— 不是提出具體方案，而是提出必須落實(shí)的四個(gè)關(guān)鍵原則 ?物業(yè)發(fā)展建議中世聯(lián)對(duì)規(guī)劃方案的演繹是一種規(guī)劃理念的提出，不是具體的方案。 ?規(guī)劃概念的提出是世聯(lián)根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的研判，提出規(guī)劃考慮原則后演繹概念的方式，具體方案設(shè)計(jì)留給設(shè)計(jì)公司，世聯(lián)會(huì)協(xié)助把控，但不能過份限制設(shè)計(jì)師的創(chuàng)意； ?規(guī)劃概念的演繹不會(huì)具體到景觀細(xì)節(jié)的處理、單體排布等方面，但提出以下幾個(gè)方面的原則是必須在規(guī)劃方案的把控中落實(shí)的： ?怡豐項(xiàng)目規(guī)劃的四個(gè)關(guān)鍵原則： ?資源均衡處理 ?產(chǎn)品價(jià)值均衡 ?內(nèi)部劣勢(shì)規(guī)避 ?交通組織人性化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 56 資源均衡處理 —— 利用主水系改變景觀資源“一頭獨(dú)大” 景觀資源較好區(qū)域 景觀資源較差區(qū)域 ?景觀資源 “ 一頭獨(dú)大 ” 的制約產(chǎn)品的價(jià)格實(shí)現(xiàn)，建議利用主水系改變資源狀況 ?在不經(jīng)過資源均衡性處理的情況下，靠近東風(fēng)渠的方向的地塊資源狀況較好，而其它區(qū)域沒有景觀資源； ?郊區(qū)大盤缺乏良好的景觀體系對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的實(shí)現(xiàn)是極度不利的；建議利用主水系改善資源均衡狀況。 ?主水系的營(yíng)建原則 ?盡可能照顧到大部分組團(tuán) ?組重劃分后組團(tuán)的尺度 ?注重線形和變化 ?在主景觀節(jié)點(diǎn)形成較大水面 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 57 產(chǎn)品價(jià)值均衡 —— 注重產(chǎn)品形態(tài)、價(jià)格和資源占有的平衡 ?產(chǎn)品價(jià)值不均衡會(huì)導(dǎo)致部分產(chǎn)品銷售困難，價(jià)值均衡是規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)把控的內(nèi)容 ?產(chǎn)品價(jià)格和價(jià)值不均衡是規(guī)劃設(shè)計(jì)中常見的問題，有可能導(dǎo)致部分產(chǎn)品的滯銷； ?產(chǎn)品價(jià)值均衡的達(dá)到需從不同類型產(chǎn)品對(duì)資源依賴的不同出發(fā)。 ?產(chǎn)品價(jià)值均衡中必須注重的問題 ?低密度產(chǎn)品更加注重對(duì)社區(qū)內(nèi)部資源的占有 ?多層產(chǎn)品對(duì)外部的依賴性更大 ?組團(tuán)分布時(shí)注重價(jià)值跨度問題 ?資源、價(jià)格和戶型的平衡是需要在下一階段重點(diǎn)把控的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 58 內(nèi)部劣勢(shì)的規(guī)避 —— 在不大量增加成本的前提下合理處理市政道路和排洪渠 在大尺度上蓋、景觀化和其它方案的比選中，景觀化是最優(yōu)方案 ?針對(duì)市政道路可能對(duì)項(xiàng)目造成的價(jià)值貶損，市政道路景觀化是目前市場(chǎng)成熟的一種方式，效果良好。 ?具體道路改造和鋪裝方案通過下階段工作細(xì)化，具體有以下原則： ?市政道路改造成社區(qū)商業(yè)街 ?建