【正文】 29848 30% 3200 15837 20% 3500 0100002022030000400005000060000土地費(fèi)用 前期工程 項(xiàng)目報(bào)建 建安工程 室外工程 管理費(fèi) 不可預(yù)見 財(cái)務(wù)費(fèi)用 推廣費(fèi)用 銷售稅金 開發(fā)毛利項(xiàng) 目 土地費(fèi)用 前期工程 項(xiàng)目報(bào)建 建安工程 室外工程 管理費(fèi) 不可預(yù)見 財(cái)務(wù)費(fèi)用 推廣費(fèi)用 銷售稅金 開發(fā)毛利 費(fèi)用額度 27852 4376 3063 32472 5076 974 2210 1200 4106 7664 47864 容積率 總建筑面積 291702 住宅建筑面積 273202 商業(yè) 8000 會所 1500 教育設(shè)施 9000 總投資 88992 銷售收入 136856 稅前利潤 47864 成本利潤率 62% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 36527 ?當(dāng)不考慮 90/70政策對本項(xiàng)目的影響時(shí)，建議采用以低密度產(chǎn)品為主的產(chǎn)品配比方案； ?預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)開發(fā)毛利 ，成本利潤率為 62%； ?根據(jù)世聯(lián)對目前政策執(zhí)行的判斷，突破 90/70限制實(shí)現(xiàn)程度不高，該方案只是提供利潤水平的參考。 35 多層容積率實(shí)現(xiàn)對利潤的影響 —— 增加到 而均價(jià)實(shí)現(xiàn)不變，則多實(shí)現(xiàn) 多層產(chǎn)品容積率的提升主要依靠圍合布局來實(shí)現(xiàn)。 36 小高層產(chǎn)品盈利能力分析 —— 預(yù)期價(jià)格靠近成本，市場銷售存在風(fēng)險(xiǎn)，不推薦采用 小高層產(chǎn)品在鄭州市場實(shí)現(xiàn)的價(jià)格普遍低于多層產(chǎn)品，特別是在價(jià)格敏感和多層產(chǎn)品占主導(dǎo)的遠(yuǎn)郊，高實(shí)用率的多層產(chǎn)品更受市場接受，小高層產(chǎn)品面對的市場風(fēng)險(xiǎn)比較大。 37 大平面產(chǎn)品盈利分析 —— 大平面價(jià)格預(yù)期不足以支撐盈利提升，不建議占用大戶型指標(biāo) 方案 B 第一階段 第二階段 第三階段 產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 總建筑面積 111873 114770 102946 R= 聯(lián)排別墅 22375 20% 6000 22954 20% 7000 15442 15% 8500 疊加別墅 11187 10% 4500 5739 5% 5000 5147 5% 6000 退臺洋房 11187 10% 3500 11477 10% 4000 10295 10% 4500 品質(zhì)多層 67124 60% 3000 74601 65% 3200 72062 70% 3500 方案 F 第一階段 第二階段 第三階段 產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 總建筑面積 129506 130941 112235 R= 聯(lián)排別墅 6475 5% 6000 6547 5% 7000 5612 5% 8500 疊加別墅 6475 5% 4500 6547 5% 5000 5612 5% 6000 退臺洋房 25901 20% 3500 19641 15% 4000 16835 15% 4500 品質(zhì)多層 90654 70% 3200 98206 75% 3400 84176 75% 3700 在多層產(chǎn)品中加入 90平米內(nèi)的大平面產(chǎn)品，即是將 90/70中的大戶型指標(biāo)分一部分到多層產(chǎn)品中； 由于低密度產(chǎn)品的盈利能力高于多層，則大平面的出現(xiàn)必須將多層產(chǎn)品的均價(jià)拉升到一個(gè)新的價(jià)格水平才可能實(shí)現(xiàn)利潤最大化 方案 B 方案 F 容積率 建筑面積（平米） 348089 391182 住宅面積（平米） 329589 372682 商業(yè)（平米） 8000 8000 會所（平米） 1500 1500 教育設(shè)施（平米） 9000 9000 總投資（萬元） 94771 99549 銷售收入（萬元） 135980 140835 稅前利潤（萬元） 41209 41286 成本利潤率 50% 47% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 30777 30788 ?在加入占總建面 10%的大平面產(chǎn)品后，在整體價(jià)格體系不發(fā)生變化的前提下，必須使多層產(chǎn)品的均價(jià)提高 200元/平米； ?返算到大平面單價(jià)上，占多層產(chǎn)品不到 15%的大平面產(chǎn)品必須實(shí)現(xiàn)比其它多層產(chǎn)品高1000元 /平米的單價(jià)（超過退臺洋房的價(jià)格預(yù)期），可行性不大。 方案 G 第一階段 第二階段 第三階段 產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 總建筑面積 111873 115896 105082 R= 聯(lián)排別墅 22375 20% 6000 23179 20% 7000 15762 15% 8500 疊加別墅 11187 10% 4500 5795 5% 5000 5254 5% 6000 退臺洋房 11187 10% 3500 11590 10% 4000 10508 10% 4500 品質(zhì)多層 67124 60% 3000 69538 60% 3200 63049 60% 3500 公寓產(chǎn)品 0 0% 2600 5795 5% 2800 10508 10% 3200 方案 B 方案 G 容積率 總建筑面積（平米） 348089 351351 住宅建筑面積（平米） 329589 332851 商業(yè)（平米） 8000 8000 會所（平米） 1500 1500 教育設(shè)施（平米） 9000 9000 總投資（萬元） 94771 94955 銷售收入（萬元） 135980 136854 稅前利潤（萬元） 41209 41899 成本利潤率 50% 50% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 30777 31333 ?加入少量公寓可以使項(xiàng)目的利潤額小幅度增加； ?對于項(xiàng)目的二、三期來說，用成熟的大社區(qū)和優(yōu)質(zhì)的景觀來支撐 銷售難度不大。 ?計(jì)入 建筑面積的 R=，而加入贈送面積后容積率估計(jì)達(dá)到 ~ ?多層產(chǎn)品 以 90內(nèi) 戶型為主，通過贈送入戶花園、大露臺、一步陽臺等，實(shí)際戶型面積 可以達(dá)到 100~115之間，估計(jì)實(shí)際容積率可以達(dá)到~，贈送面積通過單價(jià)的實(shí)現(xiàn)從市場中收回； ?占地 50%左右的低密度產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了總利潤的 70%左右，充當(dāng)項(xiàng)目的現(xiàn)金流產(chǎn)品和價(jià)值標(biāo)桿的角色； ?在權(quán)衡容積率和利潤的實(shí)現(xiàn)，世聯(lián)認(rèn)為不注重社區(qū)形象、產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)值均衡地提升容積率不利于利潤的實(shí)現(xiàn)，在下階段工作中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把關(guān)力求利潤最大化。 43 方案 G項(xiàng)目成本分析 內(nèi)容 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 單價(jià)（元 /平米） 總額（萬元） 土地費(fèi)用 793 27,852 前期工程費(fèi) 勘探、設(shè)計(jì)、三通一平、臨 時(shí)水電 150 5,270 市征代收費(fèi)用 3,689 建安成本 聯(lián)排別墅 含土建、水電、安裝 1,300 7,971 疊加別墅 含土建、水電、安裝 1100 2,446 退臺洋房 含土建、水電、安裝 1000 3,329 品質(zhì)多層 含土建、水電、安裝 950 18,972 公寓產(chǎn)品 含土建、水電、安裝 800 1,304 會所 含土建、水電、安裝、裝飾 2022 300 教育配套 含土建、水電、安裝、裝飾 2500 1,080 商業(yè) 含土建、水電、安裝 1,200 960 小計(jì) 36,362 室外工程及環(huán)境 室外道路、照明、社區(qū)園林 150 5,281 管理費(fèi)用 含工程管理 費(fèi) 按建安費(fèi)用的 3%計(jì)算 31 1,091 不可預(yù)見費(fèi) 按照以上 26項(xiàng)的 4%計(jì)算 69 2,439 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銀行貸款利 息 利率按照 8%計(jì)算 34 1,200 開發(fā)成本 2,499 83,185 營銷費(fèi)用 推廣費(fèi)用 銷售額的 3%計(jì)入 4,106 營銷稅金 營業(yè)稅、印花等 230 7,664 總成本費(fèi)用 2,853 94,955 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 47 品質(zhì)多層營建建議的細(xì)化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 49 采光處理 —— 以多窗采光為主，保留經(jīng)典元素帶來的細(xì)節(jié)品質(zhì)感，局部改良窗型形成多樣化 ?普通西班牙風(fēng)格產(chǎn)品以窄小的木扇窗為主，采光面小 ?為增大采光面，目前市場上有兩種通行辦法，建議采取多窗采光 舒適度提升和西班牙風(fēng)格的融合 ?針對西班牙風(fēng)格中的經(jīng)典元素 —— 窄木窗可能造成的采光不足的問題，市場上一般有兩種解決方式： ?采用多窗采光，盡量保留經(jīng)典元素，同時(shí)增大采光面； ?改良窗型，以普通窗型替代經(jīng)典元素，可以形成良好的采光，但造成風(fēng)情上的貶損； ?推薦以多窗采光為主，局部組團(tuán)改良窗型的策略解決采光問題： ?多窗采光、盡量保留經(jīng)典元素不但可以解決采光問題，還可以提升產(chǎn)品品質(zhì)感； ?在部分組團(tuán)可以采用改良窗型以滿足客戶多元化的需求。 51 入戶花園和大露臺的贈送提升 90內(nèi)戶型的舒適度和性價(jià)比 舒適度提升和西班牙風(fēng)格的融合 入戶陽臺上空 ?少量產(chǎn)品入戶花園贈送可以采取兩層高的入戶陽臺， 在南向和北向錯開；擁有 6米層高的入戶陽臺可以隔成兩層的閣樓； ?由于在某些城市錯層贈送策略受到禁止，并且實(shí)用性并不高，建議怡豐項(xiàng)目在 大部分產(chǎn)品中采用贈送 3米層高的入戶花園。 ?圍合產(chǎn)品的布局必須燭照能夠價(jià)值均衡 ?偏東西向的圍合產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)注重戶型和總價(jià)上的處理，力求做到價(jià)值均衡； ?在可以實(shí)現(xiàn)合理均價(jià)的前提下可以盡量提高圍合產(chǎn)品的量來保障容積率的實(shí)現(xiàn)。 圍合布局和端頭戶型的處理 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 56 資源均衡處理 —— 利用主水系改變景觀資源“一頭獨(dú)大” 景觀資源較好區(qū)域 景觀資源較差區(qū)域 ?景觀資源 “ 一頭獨(dú)大 ” 的制約產(chǎn)品的價(jià)格實(shí)現(xiàn)，建議利用主水系改變資源狀況 ?在不經(jīng)過資源均衡性處理的情況下，靠近東風(fēng)渠的方向的地塊資源狀況較好，而其它區(qū)域沒有景觀資源； ?郊區(qū)大盤缺乏良好的景觀體系對市場價(jià)格的實(shí)現(xiàn)是極度不利的；建議利用主水系改善資源均衡狀況。 58 內(nèi)部劣勢的規(guī)避 —— 在不大量增加成本的前提下合理處理市政道路和排洪渠 在大尺度上蓋、景觀化和其它方案的比選中，景觀化是最優(yōu)方案 ?針對市政道路可能對項(xiàng)目造成的價(jià)值貶損，市政道路景觀化是目前市場成熟的一種方式，效果良好。 57 產(chǎn)品價(jià)值均衡 —— 注重產(chǎn)品形態(tài)、價(jià)格和資源占有的平衡 ?產(chǎn)品價(jià)值不均衡會導(dǎo)致部分產(chǎn)品銷售困難，價(jià)值均衡是規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)把控的內(nèi)容 ?產(chǎn)品價(jià)格和價(jià)值不均衡是規(guī)劃設(shè)計(jì)中常見的問題，有可能導(dǎo)致部分產(chǎn)品的滯銷； ?產(chǎn)品價(jià)值均衡的達(dá)到需從不同類型產(chǎn)品對資源依賴的不同出發(fā)。 55 規(guī)劃建議的細(xì)化 —— 不是提出具體方案，而是提出必須落實(shí)的四個(gè)關(guān)鍵原則 ?物業(yè)發(fā)展建議中世聯(lián)對規(guī)劃方案的演繹是一種規(guī)劃理念的提出，不是具體的方案。 53 建議端頭采用 90內(nèi)戶型 +入戶陽臺，強(qiáng)調(diào)對景觀的占有和大贈送面積的性價(jià)比博取高單價(jià) 套型 2 套型 1 ?端頭套型的核心問題是博取高單價(jià)，不一定要占用大戶型指標(biāo) ?在多方案經(jīng)濟(jì)評價(jià)對比中我們可以發(fā)現(xiàn)低密度產(chǎn)品的盈利能力更高，多層大平面的大量出現(xiàn)對項(xiàng)目利潤不利，不推薦采用 ?而端頭套型控制總價(jià)博取高價(jià)，利用對景觀的占有和大贈送面積來博取高價(jià)是可行的途徑（參考戶型 —— 中海怡美山莊）。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 室內(nèi)和室外空間的互動 —— 一步風(fēng)情陽臺替代凸窗功能 舒適度提升和西班牙風(fēng)格的融合 ?西班牙風(fēng)格較少使用凸窗設(shè)計(jì)： ?純正的西班牙風(fēng)格中凸窗很少采用； ?凸窗作為贈送面積，是提升戶型舒適度和提高性價(jià)比的良好手段； ?建議品質(zhì)多層采用一步風(fēng)情陽臺取代凸窗功能： ?一步風(fēng)情陽臺由鐵藝和結(jié)構(gòu)板組成，和臥室空間的窗相連； ?一步式陽臺完全贈送、增大空間體量感，不僅完成了凸窗的功能，還保持了項(xiàng)目的細(xì)節(jié)精細(xì)感。 從兩個(gè)方面深化多層產(chǎn)品營建建議 ?在中期溝通中，世聯(lián)和怡豐臵業(yè)就物業(yè)發(fā)展建議中的產(chǎn)品策略進(jìn)行了討論，大于 90m2的低密度產(chǎn)品的營建以初步達(dá)成共識，有待探討的問題主要集中在 90m2內(nèi)品質(zhì)多層的營建，我們將從以下兩個(gè)方面進(jìn)行細(xì)化： ?90m2內(nèi)產(chǎn)品舒適度提升與西班牙風(fēng)格的融合； ?圍合布局和端頭套型的處理建議。 45 方案 G成本和盈利構(gòu)成 項(xiàng) 目 土地費(fèi)用 前期工程 項(xiàng)目報(bào)建 建安工程 室外工程 管理費(fèi) 不可預(yù)見 財(cái)務(wù)費(fèi)用 推廣費(fèi)用 銷售稅金 開發(fā)毛利 費(fèi)用額度 27852 5270 3689 36362 5281 1091 2439 1200 4106 7664 41899 05000100001500020220250003000035000400