【正文】 風(fēng)格相協(xié)調(diào) ?建筑類型： 公寓裙房，集中商業(yè)地上 14 層，單層 7000平米左右； ?建筑形態(tài)： Mall呈 “Ｌ”形 ，其上為 2棟公寓。 中心景觀 主景觀帶 點(diǎn)式景觀 ?公寓景觀帶： 利用綠化帶 把公寓和停車場(chǎng)、商業(yè)隔離， 提高公寓價(jià)值；利用商業(yè)裙樓樓頂營(yíng)造平臺(tái)花園，并使其擔(dān)負(fù)商業(yè)和住宅的轉(zhuǎn)換功能 ?臨街景觀帶： 利用硬植廣場(chǎng)、綠植和情趣小品的擺設(shè)，打造休閑、時(shí)尚、優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境 臨街景觀帶 餐飲街景觀帶 中心景觀 點(diǎn)式景觀 公寓景觀帶 48 三大主題服務(wù)區(qū)： 生活服務(wù)區(qū) +休閑娛樂(lè)區(qū) +餐飲服務(wù)區(qū) 商業(yè)物業(yè)服務(wù)功能體系 生活商業(yè)區(qū)： ?板塊功能： 核心主力商業(yè) Mall（ Outlets/Living Mall/零售式專業(yè)市場(chǎng)）、大型綜合超市等； ?商業(yè)形式： 商業(yè)群樓 4層作為購(gòu)物中心； 獨(dú)立建筑 12層作為大型綜合超市。 停車位設(shè)置： ?集中停車場(chǎng)可設(shè)置在公寓及商業(yè)群樓南側(cè)，規(guī)模可容納100150輛車； ?馮莊路和地塊東側(cè)均可設(shè)置臨街停車位 200余位。 ?總建筑面積： 178。 方案 2—— 商業(yè)以自持出租為主 租售比例及租售計(jì)劃，銷售 60%，出租 40% 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【 方案 2】 出售 5000平米 出租 25000平米 出售 5000平米 出租 5000平米 全部出租20230平米 物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 出售（平米） 出租（平米） MALL 5000 25000 超市 /會(huì)所 20230 商業(yè)街 5000 5000 酒店式公寓 10000 LOFT公寓 10930 住宅 42023 住宅底商 總計(jì) 50000 占比 60% 40% 全部出售 住宅 42023平米 底商 35 方案 2—— 項(xiàng)目總投資約為 （包含土地成本、財(cái)務(wù)及銷售費(fèi)用） 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【 方案 2】 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 建筑面積（平米） 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬(wàn)元） 備注 一 地價(jià) 地價(jià)成本按 207萬(wàn) /畝計(jì)算 二 前期工程費(fèi) ~ 三 建筑安裝工程費(fèi) ~ 總建安成本 １ 商業(yè)街 地上 23層 ２ 超市 /會(huì)所 地上 2層，局部 4層（超市 +商務(wù)會(huì)所） ３ MALL 地上 4層 4 酒店式公寓 建安 1500+裝修 1000元 /平米 5 LOFT公寓 建安 1500+裝修 1500元 /平米，層高 6 住宅 24層 7 住宅底商 四 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) ~ 五 園林景觀 按照綠化率 40%計(jì)算 六 管理費(fèi)用 （二 +三 +四 +五） *3% 七 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （二 +三 +四 +五 +六） *3% 八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銀行借款利息 九 營(yíng)銷費(fèi)用 銷售收入的 3% 十一 合計(jì)（不含地價(jià)） (二 )~(九 ) 十二 開(kāi)發(fā)成本 (一 )~(九 ) 36 方案 2—— 項(xiàng)目銷售 /出租計(jì)劃表 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【 方案 2】 項(xiàng)目名稱 總計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 銷 售 安 排 商業(yè)街 MALL 酒店式公寓 LOFT公寓 住宅 住宅底商 合計(jì) 出 租 安 排 商業(yè)街 超市 /會(huì)所 MALL 合計(jì) 37 方案 2—— 租售總收入約為 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【 方案 2】 ?銷售物業(yè)總收入為 ，出租物業(yè) 10年租金收入為 ，總體租售收入約為 。 方案 1—— 商業(yè)以銷售為主 租售比例及租售計(jì)劃，銷售 84%，出租 16% 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【 方案 1】 全部出售30000平米 全部出售10000平米 全部出售 住宅 42023平米 底商 全部出租20230平米 27 方案 1—— 項(xiàng)目總投資約為 （包含土地成本、財(cái)務(wù)及銷售費(fèi)用） 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【 方案 1】 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 建筑面積（平米） 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬(wàn)元） 備注 一 地價(jià) 地價(jià)成本按 207萬(wàn) /畝計(jì)算 二 前期工程費(fèi) ~ 三 建筑安裝工程費(fèi) ~ 總建安成本 １ 商業(yè)街 地上 23層 ２ MALL 地上 2層，局部 4層（超市 +商務(wù)會(huì)所） ３ 超市 /會(huì)所 地上 4層 4 酒店式公寓 建安 1500+裝修 1000元 /平米 5 LOFT公寓 建安 1500+裝修 1500元 /平米，層高 6 住宅 24層 7 住宅底商 四 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) ~ 五 園林景觀 按照綠化率 40%計(jì)算 六 管理費(fèi)用 （二 +三 +四 +五） *3% 七 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （二 +三 +四 +五 +六） *3% 八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銀行借款利息 九 營(yíng)銷費(fèi)用 銷售收入的 3% 十一 合計(jì)（不含地價(jià)） (二 )~(九 ) 十二 開(kāi)發(fā)成本 (一 )~(九 ) 28 方案 1—— 項(xiàng)目銷售 /出租計(jì)劃表 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【 方案 1】 項(xiàng)目名稱 總計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 銷 售 安 排 商業(yè)街 MALL 酒店式公寓 LOFT公寓 住宅 住宅底商 合計(jì) 出租安排 超市 /會(huì)所 合計(jì) 29 方案 1—— 租售總收入約為 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【 方案 1】 1 銷售 /租金總收入（萬(wàn)元） 銷售收入 面積 售價(jià)（元 /平米） 商業(yè)街銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10000 MALL銷售收入 (萬(wàn)元 ) 12023 酒店式公寓銷售收入 (萬(wàn)元 ) 4800 LOFT公寓銷售收入 (萬(wàn)元 ) 住宅銷售收入 (萬(wàn)元 ) 住宅底商銷售收入 (萬(wàn)元 ) 租金收入 面積 租金（元 /天 〃 平米） 超市 /會(huì)所租金收入（ 20232023年） (萬(wàn)元 ) 20230 （每年遞增 5%） 2 銷售稅金及附加（萬(wàn)元） 營(yíng)業(yè)稅及附加 增值稅 印花稅 3 銷售凈收入 (=12)（萬(wàn)元） ?銷售物業(yè)總收入為 ，出租物業(yè) 10年租金收入為 ，總體租售收入約為 。 本項(xiàng)目商業(yè)部分售價(jià)及租金： 25 價(jià)格預(yù)測(cè) —— 公寓及住宅部分價(jià)格預(yù)測(cè) 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 售價(jià)（元 /平米） 酒店式公寓 4800 LOFT公寓 5500 住宅 4200 說(shuō)明： ?本項(xiàng)目住宅價(jià)格取值： ?從項(xiàng)目市場(chǎng)定位出發(fā)，取值應(yīng)符合市場(chǎng)平臺(tái)水平； ?參考周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格及近期鄭州市場(chǎng)整體表現(xiàn)，本項(xiàng)目住宅上市時(shí)，建議保持低價(jià)入市，提升性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，住宅均價(jià)為4200元 /平米； ?本項(xiàng)目公寓價(jià)格取值： ?參考南部城區(qū)在售公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格； ?同時(shí)由于本項(xiàng)目位于南三環(huán)以外，區(qū)域成熟度不高，故本項(xiàng)目公寓價(jià)格應(yīng)相對(duì)保守，體現(xiàn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 24 價(jià)格預(yù)測(cè) —— 商業(yè)部分售價(jià)及租金預(yù)測(cè) 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 售價(jià)（元 /平米） 租金（元 /天 .平米） MALL 12023 商業(yè)街 10000 住宅底商 10000 超市 /會(huì)所 說(shuō)明： ?本項(xiàng)目商業(yè)銷售價(jià)格取值： /平米； (集中商業(yè) )價(jià)格為 25萬(wàn)元 /平米； (臨街商鋪 )為 /平米。 橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考 Outlets Living Mall 專業(yè)市場(chǎng) 14 本項(xiàng)目彈性考慮 —— 商業(yè)空間規(guī)劃的彈性 ?規(guī)模增加的彈性考慮： ?超市部分在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)留出未來(lái)增建兩層的空間； ?Mall部分若商業(yè)方向選擇 Outlets或?qū)I(yè)市場(chǎng)，規(guī)劃建設(shè)時(shí)增加 2層地下空間，規(guī)?？稍黾?900018000平米。 ?Living Mall方向： Living Mall作為區(qū)域的生活配套設(shè)施，對(duì)區(qū)域居住價(jià)值增值最大；核心商圈有足夠的市場(chǎng)消費(fèi)需求，同時(shí)，作為城市主流商業(yè)業(yè)態(tài)，招商資源豐富；但招商尤其是后期經(jīng)營(yíng)能力要求高 。 Lifestyle Center 鄰里中心：次主力店 ?如：東方家園社區(qū)店，小型家居店等 鄰里中心：次主力店 ?如：特色餐飲、 KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA設(shè)施等 學(xué)府商業(yè)： ?如：時(shí)尚服裝服飾、運(yùn)動(dòng)服裝、體育用品、 IT數(shù)碼、書(shū)店等 11 Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究 Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系 Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討 Q4：開(kāi)發(fā)時(shí)序 Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析 Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議 Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式 Q8：公寓產(chǎn)品定位 12 本項(xiàng)目的角色與發(fā)展方向 —— Lifestyle Center（生活體驗(yàn)式商業(yè)中心） ?整個(gè)橄欖城項(xiàng)目的核心功能區(qū)； ?區(qū)域商業(yè)價(jià)值峰值點(diǎn)； ?帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍形成，促進(jìn)區(qū)域價(jià)值提升； ?與其它部分（鄰里型、社區(qū)型）商業(yè)形成互補(bǔ)。 學(xué)府商業(yè) ?針對(duì)學(xué)生群體消費(fèi)，時(shí)尚服裝服飾、運(yùn)動(dòng)服裝、體育用品、IT數(shù)碼、書(shū)店等。 7 Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究 Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系 Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討 Q4：開(kāi)發(fā)時(shí)序 Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析 Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議 Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式 Q8：公寓產(chǎn)品定位 8 橄欖城內(nèi)部商業(yè)概況 —— 未來(lái)橄欖城內(nèi)部商業(yè)總規(guī)模將達(dá)到 13萬(wàn)平米左右，以馮莊路兩側(cè)最為集中 編號(hào) 地塊 商業(yè)面積 (平米 ) 1 A201 2 A301 3 A401 4 B204 5 B401/02 6 B903 7 B1101/02 8 B1104(檢察院 ) 9 B