【正文】 面積 20233000平米；電玩城面積 10002500平米。 面積考慮 ?電影院面積大約 40005000平米， 56個廳，安排有一個 300人以上的廳，既能滿足活動舉辦要求和消費者選擇的多樣性，又避免片源不足時造成的控制。 ?在環(huán)形步道兩側(cè)穿插安排餐廳、酒吧、茶座、咖啡吧，成為時尚人群休閑聚友的空間，同時也能更好的促進娛樂休閑娛樂氣氛的形成。 －商業(yè)－六層業(yè)態(tài)安排 兒童游樂中心 湯姆熊游樂中心 /大西洋游樂城 等 需要面積： 6501000sm 客戶年齡層： 3 to 10 －商業(yè)－六層業(yè)態(tài)安排 大型玩具店 玩具反斗城 / toy city等 需要面積： 6501000sm 客戶年齡層： 3 to 10 －商業(yè)－六層業(yè)態(tài)安排 早教中心 /才藝培訓(xùn) 紅黃藍親子樂園 /姜杰鋼琴城文化藝術(shù)中心 等 需要面積： 4002023sm 客戶年齡層： 0 to 15歲 －商業(yè)－炫魅生活 N 溜冰場上挑空 中庭 中庭 B1 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 電影院 KTV/迪廳 酒吧、茶座、餐館、咖啡館 酒吧、茶座、餐館、咖啡館 音樂主題餐廳 /主題吧 －商業(yè)－炫魅生活 業(yè)態(tài)動線安排 ?可以考慮將六層和七層打造成類似于上海新天地、南京 1912類似的餐飲、休閑、娛樂區(qū)，成為沈陽標志性的休閑娛樂目的地，外地人到沈陽的首選休閑娛樂地。 ?在此樓層設(shè)置部分美容美發(fā)和手足護理店，滿足部分陪同孩子前來母親的美的需求，面積在 30200平米之間。 等 需要面積： 30004000sm 客戶年齡層： 18 to 30 －商業(yè)－青春活力 運動用品區(qū) Adidas/ Nike kappa /Mizuno /le coq sportif /Fila /Callaway等 需要面積： 8002023sm 客戶年齡層： 15 to 40 －商業(yè)－青春活力 年輕時尚品牌區(qū) 達芙妮 /哥弟 /翠貝卡 / 熱風(fēng) /海盜船等 需要面積： 30200sm 客戶年齡層： 18 to 30 －商業(yè)－兒童育樂館 N 溜冰場 中庭 中庭 孕嬰用品店 兒童用品、寵物用品店 兒童才藝教育 /早教中心 美容美發(fā) 手足護理 兒童游樂中心 B1 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 兒童攝影 /主題餐廳 －商業(yè)－兒童育樂館 動線安排 ?在樓層中部設(shè)置一個溜冰場，成為整個樓層中心，吸引兩端上來的人流向中間聚集；上部挑空，使溜冰場成為七層餐飲街的觀賞區(qū)，同時也能更好的與七層娛樂區(qū)聯(lián)動； ?溜冰場面積 3000平米左右，冰場核心區(qū)規(guī)格為 31 60米。 ?活躍整個運動用品區(qū)的氣氛，并以此為契機吸引運動用品商戶，促進產(chǎn)品銷售。 ?可以在籠式足球場附近設(shè)置部分運動主題餐廳和休閑餐飲區(qū)。 ?為了提升中部的運動和互動氛圍，同時為體育品牌提供推廣空間，可以考慮在中部中庭附近設(shè)置一個籠式足球場。 ?在時尚品牌店之間，可以穿插一些款式豐富、價錢不貴的飾品店，店面面積在 3060平米左右。在此綜合館內(nèi)，其可安排內(nèi)部的通道。 －商業(yè)－個性潮流 時尚品牌概念店 優(yōu)衣庫 /bestseller /esprit/艾格 /belle等 需要面積： 500800sm 客戶年齡層： 20 to 35 －商業(yè)－個性潮流 時尚品牌店 Azona /levi’s /g2023 /5th street /馬克華菲等 需要面積： 80200sm 客戶年齡層： 20 to 35 －商業(yè)－青春活力 N 大中庭 小中庭 時尚餐飲 時尚休閑品牌店 籠式足球 時尚休閑品牌店 運動品牌店 運動品牌店 運動品牌店 活躍品牌綜合館 活躍品牌綜合館 B1 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F －商業(yè)－青春活力 動線安排 ?可以利用二層直達四層扶梯，使 1525歲此類更年輕的客流能直接上到四層以上，將從地下一層上來的人流和二層的人流更容易上到四層以上。面積在 500800平米。 －商業(yè)－摩登前沿 時尚品牌區(qū) Promod/ Jessica /Episode / mango/man/Miss Sixty等 需要面積： 80200sm 客戶年齡層： 25 to 35 主要貨單價： RMB 10003000 －商業(yè)－摩登前沿 餐飲區(qū) Cold Stone/ 樂杰士 /王品牛排 /羅馬娜冰淇淋等 需要面積： 100400sm 客戶年齡層： 25 to 35 －商業(yè)－個性潮流 N 大中庭 小中庭 時尚品牌概念店 時尚餐飲 時尚品牌店 時尚品牌店 時尚品牌店 時尚品牌店 時尚品牌店 時尚品牌概念店 時尚品牌概念店 時尚品牌概念店 B1 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F －商業(yè)－個性潮流 業(yè)態(tài)安排 ?通過南北兩端的兩個主要中庭，使人流從二層延伸到三層，并向中間延伸。 ?在通道兩側(cè)可以間隔設(shè)置一些花車，增加購物的樂趣。 ?在中部靠東處預(yù)留部分餐飲配套服務(wù)區(qū)，減緩購物人群的疲勞，增加逗留時間；但此部分提供的餐飲主要使休憩和休閑功能的，而不是目的性的，包括西式簡餐、咖啡、冷飲等。目前進深的估計最深的部分為 20多米 ,一般的店鋪的進深希望在 15米以下 . 業(yè)態(tài)安排 ?在兩端設(shè)置跨層旗艦店，有利于客流向中間流動；如果中間的旗艦店能跨層到二樓，將更有利于中間的人流。 ?國際時尚品牌店的面積在 80200平米左右。 ?由首層上延的旗艦店面積在 400600平米左右，略大于首層。 ?通過連接過街天橋、兩端主中庭和旗艦區(qū)向上帶動人流以及地下一層直達二層的客梯等因素，使二層塑造成另一個首層，增加對商戶和消費者的吸引力和增加租金收入。如果目前無法落實，也應(yīng)預(yù)留連接口。 ?可以考慮在太原北街和太原南街間設(shè)置過街天橋，天橋與太原街間最好設(shè)置有扶梯，并且提供冷暖氣，吸引消費人群走過街天橋。 －商業(yè)－國際名品廊 旗艦區(qū) Zara /NOVO /next /ca /HM/Top Shop/Bestseller /Sephora /Time Zone等 需要面積： 10002500 sm 客戶年齡層： 20 to 40 主要貨單價： Fashion RMB 200 to RMB 2023 －商業(yè)－國際名品廊 國際名品區(qū) A tesoni /Agnes b./ coach /paulshark /Brooks brother /Swarovski /Missoni /Armani Exchange等 需要面積： 80250 sm 客戶年齡層： 30 to 50 主要貨單價： Fashion RMB 3000 to RMB 5000 －商業(yè)－摩登前沿 N 大中庭 小中庭 Fast Fashion旗艦店 一跨二層 Fast Fashion旗艦店 一跨二層 Fast Fashion旗艦店 一跨二層 Fast Fashion旗艦店 一跨二層 旗艦區(qū) 一跨二層 時尚餐飲 時尚品牌店 時尚品牌店 時尚品牌店 時尚品牌店 (半開放 ) 與過街天橋相連 時尚品牌店 B1 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F －商業(yè)－摩登前沿 動線安排 ?為了使二層的客流能更好的橫向流動和各地塊分享客流，建議二層地塊間連接上。 ?商戶越來越注重對外的展示面，本項目的商業(yè)外輪廓尺度可以考慮采用弧形，增加展示面。 －商業(yè)－國際名品廊 外立面建議 ?外立面建議采用現(xiàn)代時尚的建筑風(fēng)格，可以考慮采用少部分石材和大面積玻璃幕墻。 ?國際名品的消費人群需要更優(yōu)雅的購物環(huán)境，布局在中部地塊靠東一側(cè)，形成項目的金街。如果無法避免，盡量減少此類商業(yè)鋪面。 ?國際名品店的面積在 80200平米左右。為了給更多商戶提供一層的展示空間，一層的面積小于二層的面積。具體的設(shè)置方式，還需要通過設(shè)計師來實現(xiàn)，在此僅為示意。 ?可以在西南角項目設(shè)置主入口處設(shè)置一個下沉廣場。 ?可以考慮在南北兩端出入口外，設(shè)置與地下一層相連的扶梯，帶動地下一層的人流。 ?在中庭之間間可以考慮預(yù)留地下一層的挑空，挑空部分兩側(cè)作為通道，這樣可以增加商業(yè)內(nèi)部的可視性。 ?考慮到本項目打造成為進入太原街的第一站，南部的主入口是重點裝飾建設(shè)的入口。 寫字樓投資 開業(yè)租金水平（元 /月 /平米，建筑面積） 售價（元 /平米，建筑面積） 成本分攤（元 /平米，建筑面積） 售價成本差額（元 /平米，建筑面積） 寫字樓部分 87 7,361 5,143 2,218 寫字樓車庫 3,650 3,650 0 整體平均 6,700 4,877 1,823 －外部交通 N 太原街 天津街 南二馬路 大中庭 商業(yè)主入口 其他物業(yè)入口 地下車庫入口 小中庭 B1上挑空 B1上挑空 B1上挑空 B1上挑空 －商業(yè)－國際名品廊 N 太原街 天津街 南二馬路 大中庭 Fast Fashion旗艦店 跨二或三層 時尚餐飲 國際名品區(qū) 國際名品旗艦區(qū) Fast Fashion旗艦店 跨二或三層 國際 名品區(qū) 國際 名品區(qū) 時尚餐飲及銀行 小中庭 B1上挑空 B1上挑空 B1上挑空 B1上挑空 B1 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F －商業(yè)－國際名品廊 動線安排 ?考慮到人流主要從項目的南端和北端進入，建議將商業(yè)主要入口設(shè)置在南北兩端；在主入口處配以兩個1000平米左右的中庭，通過扶梯往上輸送人流，避免顧客擁堵在入口。 開發(fā)商回報率敏感性分析 寫字樓售價變動 商業(yè)投資回報率 商業(yè)售價變動 % 9,000 8,500 8,000 7,500 7,000 6,700 6,500 6,000 % 17,000 % % % % % % % % 17,000 % 16,500 % % % % % % % % 16,500 % 16,000 % % % % % % % % 16,000 % 15,500 % % % % % % % % 15,500 % 15,000 % % % % % % % % 15,000 % 14,500 % % % % % % % % 14,500 % 14,400 % % % % % % % % 14,400 % 14,000 % % % % % % % % 14,000 % 13,500 % % % % % % % % 13,500 % 13,000 % % % % % % % % 13,000 % 12,500 % % % % % % % % 12,500 % 12,000 % % % % % % % % 12,000 % 寫字樓投資回報 9,000 8,500 8,000 7,500 7,000 6,700 6,500 6,000 % % % % % % % % % －售價確定 商業(yè)樓層 開業(yè)租金水平（元 /月 /平米，建筑面積） 售價（元 /平米，建筑面積） 成本分攤（元 /平米，建筑面積） 售價成本差額（元 /平米，建筑面積） B1 198 18,961 9,013 9,948 1層 330 31,602 12,021 1