【正文】 服務(wù)式公寓 3,379 1,689 20,000 四星級(jí)酒店 2,140 856 25,000 2,460 879 28,000 loft寫(xiě)字樓 4,570 1,523 30,000 4,621 1,540 30,000 經(jīng)濟(jì)型酒店 1,767 1,178 15,000 地下車庫(kù) 143 43 33,592 306 93 32,942 308 92 33,342 二 工程費(fèi) 98,101 4,089 239,944 112,589 4,690 240,052 112,566 4,691 239,986 公寓 14,000 4,000 35,000 寫(xiě)字樓 16,200 3,600 45,000 商業(yè) 53,644 4,500 119,208 55,894 4,500 124,208 56,794 4,500 126,208 服務(wù)式公寓 12,000 6,000 20,000 四星級(jí)酒店 17,500 7,000 25,000 19,600 7,000 28,000 loft寫(xiě)字樓 12,900 4,300 30,000 12,900 4,300 30,000 經(jīng)濟(jì)型酒店 9,000 6,000 15,000 地下車庫(kù) 11,757 3,500 33,592 11,530 3,500 32,942 11,670 3,500 33,342 設(shè)備用房 2,500 3,500 7,144 2,766 3,500 7,902 2,603 3,500 7,436 三 合計(jì) 153,935 6,415 239,944 168,423 7,016 240,052 168,400 7,017 239,986 成本分?jǐn)? 公寓 17,933 5,124 35,000 寫(xiě)字樓 23,141 5,143 45,000 商業(yè) 100,599 8,439 119,208 102,818 8,278 124,208 104,884 8,310 126,208 服務(wù)式公寓 15,617 7,809 20,000 四星級(jí)酒店 19,938 7,975 25,000 22,373 7,991 28,000 loft寫(xiě)字樓 17,828 5,943 30,000 17,856 5,952 30,000 經(jīng)濟(jì)型酒店 10,935 7,290 15,000 地下車庫(kù) 12,261 3,650 33,592 12,222 3,710 32,942 12,351 3,704 33,342 －租金售價(jià)假設(shè) 商業(yè)樓層 開(kāi)業(yè)租金水平（元 /月 /平米，使用面積） B1 360 1層 600 2層 450 3層 360 4層 288 5層 216 6層 130 7層 110 整體平均 314 物業(yè)管理費(fèi) 50 ?置力廣場(chǎng)首層租金在 1117元 /天 /平米（使用面積），五洲商業(yè)廣場(chǎng)首層租金在 13元 /天 /平米（使用面積）。 ?由于本項(xiàng)目屬于綜合體，各物業(yè)客戶對(duì)車位使用的時(shí)間有所錯(cuò)位，各物業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)配置的車位還可相互調(diào)劑。 －租金售價(jià)假設(shè) ?以上沈陽(yáng)代表性的高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目租金報(bào)價(jià)在 13501600元 /年 /平米（使用面積），平均租金報(bào)價(jià)為 1470元 /年 /平米（使用面積）。 ?按照目前整體房?jī)r(jià) 5％的年增長(zhǎng)率，到 2023年年底項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，整體平均售價(jià)將達(dá)到 9300元 /平米。 專業(yè)服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)商的目標(biāo)租金（以北京為例） 專業(yè)服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)商目標(biāo)租金（以大連為例） 沈陽(yáng)五星級(jí)酒店長(zhǎng)包房 沈陽(yáng)四星級(jí)酒店長(zhǎng)包房 優(yōu)勢(shì) 專業(yè)管理 專業(yè)管理 服務(wù)好，檔次高，身份 體現(xiàn) 服務(wù)好，檔次高，身份體現(xiàn) 租金定價(jià) 1居 80平： 2023美金 /月 3居 170平： 3500美金 /月 合計(jì)： 25美金 /平方米 ?由于層高較高，相當(dāng)于兩層，可以采取平層商務(wù)公寓 。 ?從整體來(lái)看，三個(gè)方案的收益情況相差不大。在現(xiàn)房階段介入，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力雄厚、信譽(yù)好，要求的收益率可以降低到 10％ 15％ ?由于開(kāi)發(fā)前期投資機(jī)構(gòu)要求的收益率高，項(xiàng)目的收益較難達(dá)到要求，建議投資機(jī)構(gòu)在開(kāi)發(fā)后期將近開(kāi)業(yè)階段介入。 ?由于中部地塊面積較大，在中部地塊中間設(shè)置一個(gè)小型中庭，使人流得以聚集和疏散；并在中部設(shè)置一個(gè)次要出入口與此中庭相連。 ?旗艦店的面積在 6002023平米，由于考慮跨層，以帶動(dòng)上部和下部的商業(yè)氣氛；旗艦店首層的面積在 300600平米。 ?在東南角和東北角相對(duì)人流更少區(qū)域，設(shè)置一些銀行、咖啡、精品冷飲和西餐，作為項(xiàng)目和該層的配套服務(wù)，增強(qiáng)消費(fèi)的目的性。并且在項(xiàng)目西北角開(kāi)口與天橋相連。 ?進(jìn)深和面寬比控制在 ，最好不要超過(guò) 3。 ?靠近中庭處，安排 80200平米的時(shí)尚品牌店； ?在兩端和中間靠近中庭區(qū)域，安排優(yōu)衣庫(kù)、 esprit、艾格、 belle等較活躍品牌的大型概念店或綜合店，再次提升人流。 ?由于太原街一直缺乏與中街類似的街的概念，利用本項(xiàng)目地塊較狹長(zhǎng)的特點(diǎn)，在設(shè)計(jì)和內(nèi)部裝修上突出街的概念，使消費(fèi)者具有逛街的感覺(jué)，同時(shí)為中高收入人群創(chuàng)造一個(gè)隨意消費(fèi)的空間。 ?在南北兩端的中庭面積比四層的有所減小，成為人流聚集疏散的場(chǎng)所； ?在兩個(gè)中庭附近設(shè)置兒童早教中心、大型玩具銷售店和兒童游樂(lè)中心等主力店，充分吸引下部人流和目的性人流到此樓層； ?兒童早教中心的面積 4002023 平米，大型玩具銷售店的面積在 6001000平米，兒童游樂(lè)中心面積在5001000平米，成為沈陽(yáng)乃至東北最大的旗艦店。層高 9米左右，包含六層和七層。 ?南端布置健身 /瑜伽館和 spa中心，為愛(ài)美、追求健康人士提供長(zhǎng)期的動(dòng)力加油站。 ?為避免地下時(shí)尚商業(yè)街的閑雜人流對(duì)一層的沖擊，可在連接口處設(shè)置美食廣場(chǎng)進(jìn)行緩沖。面積在 300600平米左右。 －寫(xiě)字樓 客戶定位 ?利用項(xiàng)目處于太原街成熟商圈的優(yōu)勢(shì)，客戶定位為入住沈陽(yáng)的國(guó)際知名企業(yè)、全國(guó)性公司的沈陽(yáng)分支機(jī)構(gòu)，以及沈陽(yáng)當(dāng)?shù)氐膶?shí)力型公司企業(yè)。 外立面 ?寫(xiě)字樓的立面設(shè)計(jì)應(yīng)具有一定的地標(biāo)性，具有新穎性，較容易區(qū)分辨別，使周邊過(guò)往車流能立刻注意到本項(xiàng)目。 ?走廊寬度建議在 。 ?在大堂空間中也可以考慮設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)乃盎蛑参?，從而使其空間感覺(jué)更為自然，具有活力。 ?地面、墻面材料可以選擇石材或高檔面磚。 網(wǎng)絡(luò) ?網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)發(fā)展迅速，因此在設(shè)計(jì)中應(yīng)充分考慮管線系統(tǒng)的升級(jí)空間。 安防 ?寫(xiě)字樓安防系統(tǒng)采用人工和自動(dòng)系統(tǒng)結(jié)合的方式，自動(dòng)系統(tǒng)一般在周末和節(jié)假日可以獨(dú)立運(yùn)作。 ?既為為中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)打造靈活辦公空間，提供事業(yè)騰飛基地 ；又為年輕時(shí)尚白領(lǐng)創(chuàng)造家庭升級(jí)的平臺(tái)。 ?公寓屋頂花園出口可以考慮設(shè)置門(mén)禁，避免外部人流的影響； 功能區(qū)分 ?考慮到整個(gè)項(xiàng)目包含的使用客戶在使用要求上有所區(qū)別，應(yīng)在樓層的功能上加以區(qū)分組合。 服務(wù)類別 服務(wù)項(xiàng)目 是否收費(fèi) 可選擇客務(wù)服務(wù) 物業(yè)代理租賃服務(wù) 收費(fèi) 訂車服務(wù) 免費(fèi) 為業(yè)主應(yīng)急代勞購(gòu)物 收費(fèi) 送水服務(wù) 收費(fèi) 物業(yè)家政服務(wù) 收費(fèi) 室內(nèi)地毯、地面清潔保養(yǎng) 收費(fèi) 清洗抽油煙機(jī) 收費(fèi) 家具、地板定期打臘服務(wù) 收費(fèi) 家庭保潔服務(wù) 收費(fèi) 洗衣服務(wù) 收費(fèi) 皮鞋養(yǎng)護(hù)服務(wù) 免費(fèi) 醫(yī)療服務(wù) 收費(fèi) 兒童照看服務(wù) 收費(fèi) 寵物看管服務(wù) 收費(fèi) 代繳費(fèi)服務(wù) 免費(fèi) 商務(wù)服務(wù) 代客訂餐、送餐服務(wù) 收費(fèi) 機(jī)票、車票訂購(gòu) 免費(fèi) 外幣兌換 免費(fèi) 郵刊訂閱 免費(fèi) 會(huì)議服務(wù) 收費(fèi) 鮮花服務(wù) 收費(fèi) 電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)出租 收費(fèi) 信件報(bào)紙雜志投遞服務(wù) 免費(fèi) －酒店式公寓 整體裝修標(biāo)準(zhǔn) 要點(diǎn)類別 整體裝修標(biāo)準(zhǔn) 建筑外觀 ?突出現(xiàn)代、時(shí)尚簡(jiǎn)約的風(fēng)格；但整體風(fēng)格要與商業(yè)和寫(xiě)字樓統(tǒng)一； ?由于中小型公司更是注重形象，外立面體現(xiàn)辦公特征和氣派； 首層 電梯廳和大堂 ?地面鋪砌優(yōu)質(zhì)石材，墻身以優(yōu)質(zhì)石材搭配室內(nèi)精裝修處理，局部挑高，頂棚燈飾 標(biāo)準(zhǔn)層公共走廊及電梯廳 ?地面鋪砌耐磨石材，墻面優(yōu)質(zhì)壁紙或高級(jí)環(huán)保乳膠漆。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 5:39:50 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 網(wǎng)絡(luò) ?100兆局域網(wǎng)，寬帶接入 INTERNET 電話 ?每個(gè)單元配有兩條電話線數(shù)據(jù)接口； ?手機(jī)信號(hào)實(shí)現(xiàn)無(wú)縫連接； 保安系統(tǒng) ?全方位監(jiān)控、可視對(duì)講、 24小時(shí)巡更等，可設(shè)立訪客登記、報(bào)刊郵件分揀的專門(mén)設(shè)施； 其它 ?雙路供電、雙路變頻供水，直飲水入戶。 ?頂部創(chuàng)意商務(wù)樓層采用如右上圖的形式， 每三層設(shè)置一個(gè)走廊，走廊和入戶門(mén)設(shè)置在中間層，相對(duì)的兩個(gè)辦公單元其躍層一戶在上層，一戶在下層 ，主要提供給較有實(shí)力的廣告、顧問(wèn)等創(chuàng)意型企業(yè)。 ?公寓最終使用者除自用的創(chuàng)業(yè)公司、自由職業(yè)者、過(guò)渡居住白領(lǐng)外，同時(shí)利用投資者實(shí)現(xiàn)最終使用者和項(xiàng)目的對(duì)接，吸引針對(duì)個(gè)人的品牌代理、產(chǎn)品直銷、教育留學(xué)咨詢、旅游、廣告等類別公司。 ?消防系統(tǒng)應(yīng)具有火災(zāi)報(bào)警、緊急廣播切換、聯(lián)動(dòng)控制等功能。 ?采用移動(dòng)電話信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)手機(jī)信號(hào)無(wú)縫連接（包括電梯、地下室等部位）。 ?由于本項(xiàng)目層數(shù)多，可以考慮設(shè)置電梯高低分區(qū)； 通風(fēng)空調(diào) ?建議在成本允許的情況下，采用 VAV空調(diào)系統(tǒng)，提高空調(diào)制冷制暖效率，體現(xiàn)健康環(huán)保要求。 ?天花應(yīng)采用與辦公區(qū)相同的材料。通過(guò)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)突出本項(xiàng)目的檔次，而不是依靠昂貴材料的堆積。 屋頂花園 屋頂花園 －寫(xiě)字樓 辦公區(qū) ?辦公區(qū)是寫(xiě)字樓中最重要的組成部分，根據(jù)本項(xiàng)目的定位要求，結(jié)合甲級(jí)寫(xiě)字樓的通行標(biāo)準(zhǔn)及沈陽(yáng)和項(xiàng)目的條件，建議如下： ?甲級(jí)寫(xiě)字樓的單層面積通常在 15002023平米左右，考慮到沈陽(yáng)租戶普遍租賃面積小，建議單層面積控制在 12001500平米左右，便于整層客戶需求。 －寫(xiě)字樓 外部交通 ?由于南二馬路將成為客戶進(jìn)入寫(xiě)字樓的主要道路，可以考慮在南二馬路和天津街交匯的拔角處作為寫(xiě)字樓的入口，以便到訪車輛在寫(xiě)字樓門(mén)口下客后能直接進(jìn)入車庫(kù)或者離開(kāi)。成為 形象卓越、品質(zhì)一流、服務(wù)完善、性價(jià)比突出 的甲級(jí)寫(xiě)字樓，企業(yè)彰顯實(shí)力和形象的舞臺(tái)。 ?美食廣場(chǎng)面積在 10002023平米左右，外延出 34個(gè)獨(dú)立的特色美食店，每個(gè)面積在 50300平米左右。 ?該層餐廳面積比其他樓層的大，面積大約在 8002023平米左右。 ?該層層高可以略低，大約在 。 ?以五層溜冰場(chǎng)的上部挑空區(qū)為中心，在南北兩端安排電影院、 KTV、電玩城等主力娛樂(lè)店，帶動(dòng)整個(gè)樓層的休閑娛樂(lè)氣氛； ?在中間挑空區(qū)的南側(cè)由于臨近 KTV/迪廳，可以考慮安排一個(gè)音樂(lè)主題主題餐廳或者音樂(lè)主題吧，形成互動(dòng)。 －商業(yè)－青春活力 ?結(jié)合東北熱愛(ài)足球和耐克鐵籠蝎斗廣告的反響，在運(yùn)動(dòng)用品層設(shè)置一個(gè)籠式足球場(chǎng)。 ?在南北兩端安排班尼路、美斯特邦威、佐丹奴、博西尼綜合館，使街的概念引入購(gòu)物中心；面積在20234000平米。目的性餐飲設(shè)置在高樓層。 面寬進(jìn)深 ?可以考慮設(shè)置兩條弧形通道連接各個(gè)中庭，增加店鋪的展示面，避免店鋪進(jìn)深過(guò)大。 ?在主入口預(yù)留一定的活動(dòng)舉辦空間，并且可在主入口上方