【正文】 安排 超市 /會所 合計(jì) 29 方案 1—— 租售總收入約為 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評價(jià) 【 方案 1】 1 銷售 /租金總收入（萬元） 銷售收入 面積 售價(jià)（元 /平米） 商業(yè)街銷售收入 (萬元 ) 10000 MALL銷售收入 (萬元 ) 12023 酒店式公寓銷售收入 (萬元 ) 4800 LOFT公寓銷售收入 (萬元 ) 住宅銷售收入 (萬元 ) 住宅底商銷售收入 (萬元 ) 租金收入 面積 租金（元 /天 〃 平米） 超市 /會所租金收入（ 20232023年） (萬元 ) 20230 （每年遞增 5%） 2 銷售稅金及附加（萬元） 營業(yè)稅及附加 增值稅 印花稅 3 銷售凈收入 (=12)（萬元） ?銷售物業(yè)總收入為 ，出租物業(yè) 10年租金收入為 ，總體租售收入約為 。 ?總建筑面積： 178。 中心景觀 主景觀帶 點(diǎn)式景觀 ?公寓景觀帶： 利用綠化帶 把公寓和停車場、商業(yè)隔離， 提高公寓價(jià)值；利用商業(yè)裙樓樓頂營造平臺花園，并使其擔(dān)負(fù)商業(yè)和住宅的轉(zhuǎn)換功能 ?臨街景觀帶： 利用硬植廣場、綠植和情趣小品的擺設(shè)，打造休閑、時(shí)尚、優(yōu)雅的購物環(huán)境 臨街景觀帶 餐飲街景觀帶 中心景觀 點(diǎn)式景觀 公寓景觀帶 48 三大主題服務(wù)區(qū)： 生活服務(wù)區(qū) +休閑娛樂區(qū) +餐飲服務(wù)區(qū) 商業(yè)物業(yè)服務(wù)功能體系 生活商業(yè)區(qū)： ?板塊功能： 核心主力商業(yè) Mall（ Outlets/Living Mall/零售式專業(yè)市場）、大型綜合超市等； ?商業(yè)形式： 商業(yè)群樓 4層作為購物中心； 獨(dú)立建筑 12層作為大型綜合超市。 商業(yè)外立面形象 52 內(nèi)部空間建議 50 50 50 40 主入口 扶梯 扶梯 客梯 貨梯 中庭 百貨、購物中心選址需求（參考） —— ?層高： 首層不小于 5米， 2～ 3層不小于4米； ?樓板荷載： 不小于 550kg/平方米； ?柱距： 不小于 8米 8米； ?配套設(shè)施： 扶梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等 ? 停車位： 100個以上 首層層高： 24層層高： 柱距： 扶梯 臨主路方向設(shè)置出入口，公寓入口設(shè)于內(nèi)測，與商業(yè)功能有效分隔 本項(xiàng)目內(nèi)部空間規(guī)劃建議 考慮未來的彈性使用空間，建議基本空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃以能滿足購物中心要求為標(biāo)準(zhǔn)，二次空間劃分和內(nèi)部裝修根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)設(shè)定相應(yīng)檔次。 15米 6米 平面動線與垂直交通 54 人流動線設(shè)置與出入口合理布局，保證購物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性 平面動線與垂直交通 垂直交通： ?保證大型賣場區(qū)進(jìn)入的便利性，但不宜過多，以增加消費(fèi)者的逗留時(shí)間； ?選擇合適的位置設(shè)置垂直交通，保證低層商鋪的昭示性，充分利用垂直交通對人流的組織作用。 內(nèi)部裝飾 58 統(tǒng)一時(shí)尚的商場導(dǎo)示，提升整體品質(zhì)，營造良好的購物環(huán)境 統(tǒng)一導(dǎo)識 ?同一主題商鋪統(tǒng)一標(biāo)識，不同主題標(biāo)識在材質(zhì)、顏色等方面保持風(fēng)格的一致性 59 通過小型廣場、噴泉、雕塑等樹立鮮明標(biāo)志，達(dá)到吸引客流、聚集人氣的效果 外部景觀場景 60 霓虹廣告極大的影響著商場的形象，做立面設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提前考慮 戶外廣告建議 廣告塔 屋頂式 墻面式 懸幕式 懸掛式 門臉式 突出式 櫥窗式 活動式 蓬帳式 ?遠(yuǎn)距離確認(rèn)： 500米外，高位店標(biāo)，指路牌。 ?截止到 2023年 9月，完成餐飲次主力店招商，完成可招商面積50%的招商任務(wù)。 ?點(diǎn)滲透式策略主要體現(xiàn)為點(diǎn)對點(diǎn)和重點(diǎn)深入攻破，是直接面向客戶的滲透式策略，包括直接上門拜訪、 DM單直投、重點(diǎn)商家突破 ?專業(yè)的招商網(wǎng)站和地產(chǎn)交易平臺； ?行業(yè)協(xié)會、政府機(jī)構(gòu)及各地商會； ?與定位不同的商業(yè)項(xiàng)目招商部門建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系，達(dá)成資源共享的互贏格局。在經(jīng)歷了商鋪培育期后，隨著商場的經(jīng)營步入正軌、經(jīng)營狀況蒸蒸日上，在續(xù)簽租賃合同時(shí)，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為 5%8%。 項(xiàng)目商業(yè)管理內(nèi)容 物業(yè)管理 運(yùn)營管理 ?安全保衛(wèi)管理： 巡查，并安裝維護(hù)監(jiān)控系統(tǒng)，保證良好安全消費(fèi)環(huán)境。 ?房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理： 供電設(shè)備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、霓虹燈廣告、電梯等設(shè)備定時(shí)、定期查巡。 酒店式公寓 +創(chuàng)新 LOFT公寓 ?酒店式公寓，按照經(jīng)濟(jì)型酒店的建筑標(biāo)準(zhǔn)；高投資價(jià)值，同時(shí)滿足周邊市場商戶的商務(wù)住宿需 ?LOFT公寓，創(chuàng)新產(chǎn)品，贈送面積（買一送一），高性價(jià)比；針對區(qū)域過渡性居住人群，及商務(wù)接待需求 . 建議保留 Loft產(chǎn)品， Loft產(chǎn)品與回遷區(qū)公寓面對不同的消費(fèi)需求，形成差異化競爭。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1行動出成果，工作出財(cái)富。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1:11:12 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 物業(yè)管理為主，少量商業(yè)經(jīng)營管理 74 Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究 Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系 Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討 Q4：開發(fā)時(shí)序 Q5：財(cái)務(wù)評價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析 Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議 Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式 Q8：公寓產(chǎn)品定位 75 公寓產(chǎn)品思考 本項(xiàng)目 小戶型公寓： ?5萬平米， 1200套。 ?車輛管理： 負(fù)責(zé)指揮維持交通，安排車輛停放，同時(shí)要有專人負(fù)責(zé)車輛看管；設(shè)置不同車輛的專用停放場所。 68 商業(yè)招商與運(yùn)營模式建議 69 商業(yè)管理模式 業(yè)主及業(yè)主聯(lián)合會 物業(yè)管理公司 經(jīng)營管理公司 商家經(jīng)營者 政府管理部門 商業(yè)設(shè)施產(chǎn)權(quán)所有者，可能是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者，投資者 產(chǎn)權(quán)所有者，或是租賃者 公共設(shè)施部分的物業(yè)管理、安全、消防等管理 大型商業(yè)設(shè)施管理，相關(guān)公共設(shè)施的管理 招商，推廣、營銷，統(tǒng)一經(jīng)營管理 一般商業(yè)設(shè)施經(jīng)營管理模式與參與主體 管理主體 專業(yè)公司管理 特點(diǎn) 管理費(fèi)用高，經(jīng)濟(jì)手段 盈利狀況 保證一定的利潤水平下，物業(yè)出租率高、經(jīng)營興旺、升值快 設(shè)備管理特點(diǎn) 定期維護(hù)設(shè)備，預(yù)防性維護(hù)與維修 成本控制 有效的成本控制，保持合理的利潤空間 商家 ?看重商業(yè)經(jīng)營的利益 ?希望優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理 ?可以承受較高的管理費(fèi)用 對商業(yè)的影響 ?營造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境 ?提升商業(yè)價(jià)值 備注 香港模式，目前商業(yè)項(xiàng)目大多采用此種模式 70 類型 所有權(quán)經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一 經(jīng)營權(quán)局部統(tǒng)一 所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散 產(chǎn)權(quán)屬性 產(chǎn)權(quán)單一 產(chǎn)權(quán)分散 產(chǎn)權(quán)分散 經(jīng)營屬性 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)局部分離 統(tǒng)一經(jīng)營 所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散 規(guī)模過大，一般難以經(jīng)營 租售特點(diǎn) 只租不賣，或自行經(jīng)營 租售混合或全部銷售 全部銷售 開發(fā)商要求 很強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營管理能力 不要求 聘請專業(yè)經(jīng)營管理公司 不要求 一般移交政府托管 開發(fā)商職責(zé) 負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理 協(xié)助火聘請專業(yè)公司管理工作 商業(yè)街管理移交政府 不參與后期經(jīng)營管理 開發(fā)商利潤點(diǎn) 商業(yè)經(jīng)營利潤 商鋪銷售收益 商業(yè)經(jīng)營收益分成 商鋪銷售收益 資金回收特點(diǎn) 投資回收期長，現(xiàn)金回收慢，穩(wěn)定現(xiàn)金流 快速回收部分投資 快速回收全部投資 適用范圍 集中商業(yè)（大型百貨、購物中心） 集中商業(yè)、商業(yè)街區(qū) 臨街鋪面 商業(yè)管理類型及特點(diǎn) 71 大物業(yè)、大管理、大服務(wù)模式，引進(jìn)主力店自行經(jīng)營，開發(fā)商只提供支持服務(wù) 項(xiàng)目商業(yè)管理模式 控制但不參與： ?對項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展有關(guān)鍵影響的物業(yè)部分，持有產(chǎn)權(quán)（最低要持有經(jīng)營權(quán)），選擇符合項(xiàng)目商業(yè)定位和發(fā)展要求的主力店，由其獨(dú)立經(jīng)營，開發(fā)商只負(fù)責(zé)物業(yè)管理支持和相關(guān)協(xié)調(diào)工作 ?對項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展無關(guān)鍵影響的物業(yè)部分，分割出售，有產(chǎn)權(quán)所有人自行運(yùn)營，開發(fā)商提供物業(yè)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，對其經(jīng)營行為在物業(yè)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)中給與一定的限制，確保不損害商業(yè)整體發(fā)展 72 以物業(yè)管理部門為主，配置少量商業(yè)經(jīng)營管理專業(yè)人員 項(xiàng)目商業(yè)管理機(jī)構(gòu) 總經(jīng)理 1人 運(yùn)營經(jīng)理 1人（總經(jīng)理兼任） 運(yùn)營主管 1人 （兼前期招商） 物業(yè) 經(jīng)理 1人 保安 8人 財(cái)務(wù) 經(jīng)理 1人 維修工程 人員 1人 出納 1人 保潔員 8人 共計(jì) 19人 73 ?承租客商的選配 ： 選擇與整體商業(yè)定位相一致的商家 。 ?不同因素差異的招商價(jià)格策略：本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)各商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)、位置差異、視覺效果差異、門面尺寸大小差異、交通動線差異等因素制定各商鋪的具體租金價(jià)格 ?保證金策略：建議向經(jīng)營者收取三個月的租金與管理費(fèi)作為保證金，在租賃合同期滿退場時(shí)予以退還。 ?截止到 2023年 12月，完成 Mall招商、及住宅底商的社區(qū)商業(yè)招商。 ?近距離確認(rèn)： 50米外，商場入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。 次入口 次入口 50 50 50 40 主入口 扶梯 扶梯 扶梯 客梯 貨梯 中庭 55 通過景觀中庭設(shè)置休閑、休憩空間，提升商場檔次和價(jià)值，聚集人氣