【正文】 園林景觀 管理費用 不可預見費 財務費用 營銷費用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 () () 4 累計凈現(xiàn)金流量 () () () () () () 5 凈現(xiàn)值 () () 6 累計凈現(xiàn)值 () () () () () () () () 40 方案 2—— 現(xiàn)金流量圖 項目整體經(jīng)濟評價 【 方案 2】 8,7,3,1,2, 2, 2,2, 3,3, 3,3,13,5,1,2,5,7,10,13,17,20,24,16,4,16,21,30000 20230 10000 01000020230300000 9 上半年 0 9 下半年 1 0 上半年 1 0 下半年 1 1 上半年 1 1 下半年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量41 方案 2—— 綜合經(jīng)濟效益測算 項目整體經(jīng)濟評價 【 方案 2】 序號 項 目 合計 單位 1 總占地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 3 開發(fā)成本 萬元 4 租售總收入 萬元 5 銷售稅金及附加 萬元 6 利潤總額 萬元 7 所得稅 萬元 8 凈利潤 萬元 9 稅前投資利潤率 79% 10 稅后投資利潤率 53% 11 財務內(nèi)部收益率（按半年計 ) 15% 12 動態(tài)回收期 年 13 靜態(tài)回收期 年 42 Q1：微觀區(qū)域消費研究 Q2：橄欖城整體商業(yè)關系 Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討 Q4：開發(fā)時序 Q5：財務評價與經(jīng)濟分析 Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議 Q7：商業(yè)招商、運營模式 Q8：公寓產(chǎn)品定位 43 規(guī)劃指標 m 2491 m 本項目 商業(yè)地塊 項目規(guī)劃條件 ?總用地面積： 32372m178。 ?業(yè)態(tài)變更的彈性考慮： ?集中商業(yè)的基本空間結構以滿足購物中心為標準，為未來留足空間的靈活性，二次結構分割及裝飾根據(jù)業(yè)態(tài)確定； ?超市部分采用鋼結構，未來內(nèi)外裝修可根據(jù)形象需求進行改造； 橄欖城集中商業(yè)（本項目）思考 15 商業(yè)形象定位 聚集 都市 活力 …… 展現(xiàn) 國際 時尚 …… 共享 便捷 生活 …… Lifestyle Center 鄭州首席生活體驗式商業(yè)中心 橄欖商業(yè)廣場 16 ?一個整合購物、超市、餐飲、休閑娛樂、家居生活的全業(yè)態(tài)魅力生活港 17 ?一個全方位演繹現(xiàn)代城市生活、 24小時活力四射的 全天候國際商業(yè)城 18 Q1：微觀區(qū)域消費研究 Q2：橄欖城整體商業(yè)關系 Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討 Q4：開發(fā)時序 Q5：財務評價與經(jīng)濟分析 Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議 Q7：商業(yè)招商、運營模式 Q8：公寓產(chǎn)品定位 19 項目開發(fā)時序解析 項目開發(fā)時序 2023年 2023年 2023年 2023年 超市 商務會館 / 餐飲主力店 Mall/ 公寓 住宅 餐飲街 ?超市是區(qū)域商業(yè)氛圍最關鍵的業(yè)態(tài)；商務會館、大型餐飲目的性及生存能力強，容易招商進駐，兩者盡早建設，以樹立商業(yè)形象，提供宣傳支點，啟動區(qū)域商業(yè)氛圍的培育 ?回籠資金，盡量早開發(fā) ?啟動區(qū)銷售基本完成，避免內(nèi)部競爭 ?超市建成開業(yè)，商業(yè)配套價值成為現(xiàn)實 ?與其他項目的競爭 ?核心磁力商業(yè)入駐，區(qū)域商業(yè)氛圍初步形成，建設風情餐飲街，以打造區(qū)域特色商業(yè)形象 ?區(qū)域商業(yè)氛圍基本形成，習慣性消費規(guī)模較大，具備區(qū)域商圈建設條件 項目開發(fā)進程 開發(fā)時序考慮 20 項目開發(fā)時序及分期示意 超市 商務會所 南三環(huán) 馮莊路 寒山東路 餐飲街 Mall 公寓 酒店式公寓 月光路 1 2 3 項目分期建議 21 Q1：微觀區(qū)域消費研究 Q2：橄欖城整體商業(yè)關系 Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討 Q4：開發(fā)時序 Q5：財務評價與經(jīng)濟分析 Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議 Q7：商業(yè)招商、運營模式 Q8：公寓產(chǎn)品定位 22 本項目總體指標匯總：總占地為 5萬平米，總建面 項目整體經(jīng)濟評價 商業(yè)用地技術指標 數(shù)值 占地面積 容積率 總建筑面積 住宅用地技術指標 數(shù)值 占地面積 容積率 總建筑面積 總指標 數(shù)值 單位 占地面積 ㎡ 容積率 總建筑面積 ㎡ 其中： 占比 商業(yè)街 10000 ㎡ 8% 超市 /會所 20230 ㎡ 16% MALL 30000 ㎡ 24% 酒店式公寓 10000 ㎡ 8% LOFT公寓 10930 ㎡ 9% 住宅 42023 ㎡ 34% 住宅底商 ㎡ 2% 住宅及商業(yè)地塊指標匯總： 23 項目建設期安排及測算假設說明 項目整體經(jīng)濟評價 施工安排 2023年 2023年 2023年 項目名稱 總計（平米） 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 商業(yè)街 超市 /會所 MALL 酒店式公寓 LOFT公寓 住宅 住宅底商 合計 占比 20% 20% 19% 41% ?假設項目由 2023年下半年開始啟動， 09年下半年 10年進行超市及商業(yè)街開發(fā)， 10年進行住宅開發(fā)及銷售， 2023年進行集中商業(yè)及公寓部分的開發(fā)； ?假設全部土地成本為自有資金，初期啟動資金為銀行貸款； ?相關銷售價格及租金價格按照市場價格平臺及增長率進行預測。 鄰里中心 ?次主力店 (家居建材、電器 IT、餐飲、休閑娛樂及相關業(yè)態(tài) )； ?一期地塊可設置中小型家居建材等， 10號地設置餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA等設施）。 學生 黃河科技大學 黃河科技大學及區(qū)域內(nèi)院校 新遷入居民 約 1517萬人 （橄欖城項目約 35萬人，以及回遷安置、經(jīng)濟適用房 萬人左右 。 待開發(fā)安置區(qū) \經(jīng)適房 經(jīng)適房 回遷安置 天擎花園 安置區(qū) 安置區(qū) 南三環(huán) ?王胡砦城中村改造項目，安置房及商品房總規(guī)模達到 251萬平米，未來居民總數(shù)將達到 10萬人左右。 ? 就現(xiàn)在及未來來看，區(qū)域消費水平整體處于中檔偏下的層次，中高端生活型消費需求較小且二七商圈競爭力強；餐飲、休閑類消費需求高中低端都有，以中低端為主，中高端餐飲、休閑消費中的一部分具有在本區(qū)域完成的需求。 ?Living Mall方向： Living Mall作為區(qū)域的生活配套設施，對區(qū)域居住價值增值最大；核心商圈有足夠的市場消費需求，同時，作為城市主流商業(yè)業(yè)態(tài)，招商資源豐富；但招商尤其是后期經(jīng)營能力要求高 。 方案 1—— 商業(yè)以銷售為主 租售比例及租售計劃，銷售 84%，出租 16% 項目整體經(jīng)濟評價 【 方案 1】 全部出售30000平米 全部出售10000平米 全部出售 住宅 42023平米 底商 全部出租20230平米 27 方案 1—— 項目總投資約為 （包含土地成本、財務及銷售費用） 項目整體經(jīng)濟評價 【 方案 1】 序號 項目名稱 計算程式 建筑面積（平米） 單價 (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 備注 一 地價 地價成本按 207萬 /畝計算 二 前期工程費 ~ 三 建筑安裝工程費 ~ 總建安成本 １ 商業(yè)街 地上 23層 ２ MALL 地上 2層，局部 4層（超市 +商務會所） ３ 超市 /會所 地上 4層 4 酒店式公寓 建安 1500+裝修 1000元 /平米 5 LOFT公寓 建安 1500+裝修 1500元 /平米，層高 6 住宅 24層 7 住宅底商 四 基礎設施及配套費 ~ 五 園林景觀 按照綠化率 40%計算 六 管理費用 （二 +三 +四 +五） *3% 七 不可預見費 （二 +三 +四 +五 +六） *3% 八 財務費用 銀行借款利息 九 營銷費用 銷售收入的 3% 十一 合計（不含地價） (二 )~(九 ) 十二 開發(fā)成本 (一 )~(九 ) 28 方案 1—— 項目銷售 /出租計劃表 項目整體經(jīng)濟評價 【 方案 1】 項目名稱 總計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 銷 售 安 排 商業(yè)街 MALL 酒店式公寓 LOFT公寓 住宅 住宅底商 合計 出租安排 超市 /會所 合計 29 方案 1—— 租售總收入約為 項目整體經(jīng)濟評價 【 方案 1】 1 銷售 /租金總收入（萬元） 銷售收入 面積 售價（元 /平米） 商業(yè)街銷售收入 (萬元 ) 10000 MALL銷售收入 (萬元 ) 12023 酒店式公寓銷售收入 (萬元 ) 4800 LOFT公寓銷售收入 (萬元 ) 住宅銷售收入 (萬元 ) 住宅底商銷售收入 (萬元 ) 租金收入 面積 租金（元 /天 〃 平米） 超市 /會所租金收入（ 20232023年） (萬元 ) 20230 （每年遞增 5%） 2 銷售稅金及