【正文】 ?一個全方位演繹現(xiàn)代城市生活、 24小時活力四射的 全天候國際商業(yè)城 18 Q1：微觀區(qū)域消費研究 Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系 Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討 Q4：開發(fā)時序 Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟(jì)分析 Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議 Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式 Q8：公寓產(chǎn)品定位 19 項目開發(fā)時序解析 項目開發(fā)時序 2023年 2023年 2023年 2023年 超市 商務(wù)會館 / 餐飲主力店 Mall/ 公寓 住宅 餐飲街 ?超市是區(qū)域商業(yè)氛圍最關(guān)鍵的業(yè)態(tài)；商務(wù)會館、大型餐飲目的性及生存能力強(qiáng)，容易招商進(jìn)駐，兩者盡早建設(shè)，以樹立商業(yè)形象，提供宣傳支點，啟動區(qū)域商業(yè)氛圍的培育 ?回籠資金，盡量早開發(fā) ?啟動區(qū)銷售基本完成，避免內(nèi)部競爭 ?超市建成開業(yè)，商業(yè)配套價值成為現(xiàn)實 ?與其他項目的競爭 ?核心磁力商業(yè)入駐，區(qū)域商業(yè)氛圍初步形成，建設(shè)風(fēng)情餐飲街，以打造區(qū)域特色商業(yè)形象 ?區(qū)域商業(yè)氛圍基本形成，習(xí)慣性消費規(guī)模較大，具備區(qū)域商圈建設(shè)條件 項目開發(fā)進(jìn)程 開發(fā)時序考慮 20 項目開發(fā)時序及分期示意 超市 商務(wù)會所 南三環(huán) 馮莊路 寒山東路 餐飲街 Mall 公寓 酒店式公寓 月光路 1 2 3 項目分期建議 21 Q1：微觀區(qū)域消費研究 Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系 Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討 Q4：開發(fā)時序 Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟(jì)分析 Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議 Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式 Q8：公寓產(chǎn)品定位 22 本項目總體指標(biāo)匯總：總占地為 5萬平米，總建面 項目整體經(jīng)濟(jì)評價 商業(yè)用地技術(shù)指標(biāo) 數(shù)值 占地面積 容積率 總建筑面積 住宅用地技術(shù)指標(biāo) 數(shù)值 占地面積 容積率 總建筑面積 總指標(biāo) 數(shù)值 單位 占地面積 ㎡ 容積率 總建筑面積 ㎡ 其中： 占比 商業(yè)街 10000 ㎡ 8% 超市 /會所 20230 ㎡ 16% MALL 30000 ㎡ 24% 酒店式公寓 10000 ㎡ 8% LOFT公寓 10930 ㎡ 9% 住宅 42023 ㎡ 34% 住宅底商 ㎡ 2% 住宅及商業(yè)地塊指標(biāo)匯總： 23 項目建設(shè)期安排及測算假設(shè)說明 項目整體經(jīng)濟(jì)評價 施工安排 2023年 2023年 2023年 項目名稱 總計（平米） 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 商業(yè)街 超市 /會所 MALL 酒店式公寓 LOFT公寓 住宅 住宅底商 合計 占比 20% 20% 19% 41% ?假設(shè)項目由 2023年下半年開始啟動， 09年下半年 10年進(jìn)行超市及商業(yè)街開發(fā)， 10年進(jìn)行住宅開發(fā)及銷售， 2023年進(jìn)行集中商業(yè)及公寓部分的開發(fā)； ?假設(shè)全部土地成本為自有資金，初期啟動資金為銀行貸款； ?相關(guān)銷售價格及租金價格按照市場價格平臺及增長率進(jìn)行預(yù)測。 Lifestyle Center 本項目發(fā)展方向建議 方向 1： Living Mall 大型超市 餐飲 （餐飲街） 休閑娛樂 （商務(wù)會所） 方向 2： 品牌折扣店 (OUTLETS) 大型超市 餐飲 （餐飲街） 休閑娛樂 （商務(wù)會所） 橄欖城集中商業(yè)（本項目）思考 專業(yè)市場 大型超市 餐飲 （餐飲街） 休閑娛樂 （商務(wù)會所） 方向 3： 13 本項目彈性考慮 —— 商業(yè)發(fā)展方向的彈性 ?Outlets方向： Outlets市場輻射能力強(qiáng)，將能輻射整個鄭州以及中原城市圈，市場需求規(guī)模足夠，后期運(yùn)營能力要求相對不高；但由于二三線城市品牌資源不夠豐富， Outlets的渠道建設(shè)相對困難，將成為工作的重中之重。 鄰里中心 ?次主力店 (家居建材、電器 IT、餐飲、休閑娛樂及相關(guān)業(yè)態(tài) )； ?一期地塊可設(shè)置中小型家居建材等， 10號地設(shè)置餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA等設(shè)施）。 未來三年內(nèi)，將因經(jīng)濟(jì)適用房、安置房以及商品房等因素，為本區(qū)域帶來規(guī)模較大的城市中端、中低端消費人口（ 510萬），這將加大區(qū)域內(nèi)城市社區(qū)特征消費的比重。 學(xué)生 黃河科技大學(xué) 黃河科技大學(xué)及區(qū)域內(nèi)院校 新遷入居民 約 1517萬人 （橄欖城項目約 35萬人，以及回遷安置、經(jīng)濟(jì)適用房 萬人左右 。 2 Q1：微觀區(qū)域消費研究 Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系 Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討 Q4：開發(fā)時序 Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟(jì)分析 Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議 Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式 Q8：公寓產(chǎn)品定位 3 經(jīng)實地勘察，項目核心商圈范圍內(nèi)（北：航海路 — 西：大學(xué)南路 — 南：柴郭村、戰(zhàn)馬屯 — 東：鐵路線）人口分布如下 社區(qū)名城 人口 社區(qū)名城 人口 上元 4500 春暉小區(qū) 2400 中心花園 360 亞新美好佳苑 4000 麗城 3100 晨曦小區(qū) 4000 綠島港灣 2100 馮莊小區(qū) 6000 大學(xué)名郡 4800 健達(dá)世紀(jì)園 2400 花都港灣 11000 錦龍小區(qū) 1200 臺胞小區(qū) 2800 賈砦村 4000 代莊小區(qū) 4000 柴郭村 3000 富華佳苑 2800 十八里鋪 3000 潔云星苑 2023 站馬屯 3000 外阜花園 1200 南劉莊 1000 鐵路家屬社區(qū) 3200 共計：約 市場名稱 人口 市場名稱 人口 萬客來 5000 華中酒批發(fā)城 1200 中陸商貿(mào)城 10000 馮莊農(nóng)貿(mào)市場 1000 鞋城 50000 百貨批發(fā)市場 1200 華中商業(yè)城 1500 盈合萬貿(mào)城 1600 摩配城 1500 五金塑料城 2023 共計：約 加上周邊學(xué)校，共計：約 18萬人 經(jīng)初步統(tǒng)計，本項目周邊 ： 18萬人左右 居民社區(qū) 批發(fā) /商貿(mào)市場 沿街商業(yè)設(shè)施 里 4 橄欖城項目未來將有 35萬的居民數(shù)量，回遷安置區(qū)與經(jīng)濟(jì)適用房將帶來 2萬居民，王胡砦項目規(guī)劃將有 10萬居民 規(guī)模 總?cè)丝跀?shù) 回遷安置區(qū) 約 30萬 8500人 天擎花園 約 11萬 2023人 經(jīng)濟(jì)適用房（ B501/02) 約 13萬 5000人 待開發(fā)安置區(qū) /經(jīng)適房（ B60 B802) 約 20萬 8500人 橄欖城 90100萬 35萬人 總計 57萬人 ?橄欖城項目未來將有 35萬的居民數(shù)量，回遷安置區(qū)與經(jīng)濟(jì)適用房將帶來 2萬居民； ?本項目周邊區(qū)域未來將存在 57萬的消費人群。 待開發(fā)安置區(qū) \經(jīng)適房 經(jīng)適房 回遷安置 天擎花園 安置區(qū) 安置區(qū) 南三環(huán) ?王胡砦城中村改造項目，安置房及商品房總規(guī)模達(dá)到 251萬平米，未來居民總數(shù)將達(dá)到 10萬人左右。王胡砦項目約 10萬人 ,其中安置房 2萬人左右） 購買本區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)而遷入本地，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定 未來新增人口約 1517萬人 ?考慮到市場內(nèi)從業(yè)人員在周邊居住、及未來在區(qū)域內(nèi)買房較多，核減重復(fù)性計算，核心商圈范圍內(nèi)現(xiàn)有居住人口約為 1518萬人，未來可預(yù)期消費人口將約為 30萬人。 ? 就現(xiàn)在及未來來看，區(qū)域消費水平整體處于中檔偏下的層次，中高端生活型消費需求較小且二七商圈競爭力強(qiáng)；餐飲、休閑類消費需求高中低端都有，以中低端為主，中高端餐飲、休閑消費中的一部分具有在本區(qū)域完成的需求。 學(xué)府商業(yè) ?針對學(xué)生群體消費，時尚服裝服飾、運(yùn)動服裝、體育用品、IT數(shù)碼、書店等。 ?Living Mall方向： Living Mall作為區(qū)域的生活配套設(shè)施，對區(qū)域居住價值增值最大；核心商圈有足夠的市場消費需求，同時，作為城市主流商業(yè)業(yè)態(tài)，招商資源豐富；但招商尤其是后期經(jīng)營能力要求高 。 24 價格預(yù)測 —— 商業(yè)部分售價及租金預(yù)測 項目整體經(jīng)濟(jì)評價 物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 售價（元 /平米） 租金（元 /天 .平米） MALL 12023 商業(yè)街 10000 住宅底商 10000 超市 /會所 說明： ?本項目商業(yè)銷售價格取值： /平米； (集中商業(yè) )價格為 25萬元 /平米； (臨街商鋪 )為 /平米。 方案 1—— 商業(yè)以銷售為主 租售比例及租售計劃，銷售 84%，出租 16% 項目整體經(jīng)濟(jì)評價 【 方案 1】 全部出售30000平米 全部出售10000平米 全部出售 住宅 42023平米 底商 全部出租20230平米 27 方案 1—— 項目總投資約為 （包含土地成本、財務(wù)及銷售費用） 項目整體經(jīng)濟(jì)評價 【 方案 1】 序號 項目名稱 計算程式 建筑面積（平米） 單價 (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 備注 一 地價 地價成本按 207萬 /畝計算 二 前期工程費 ~ 三 建筑安裝工程費 ~ 總建安成本 １ 商業(yè)街 地上 23層 ２ MALL 地上 2層，局部 4層（超市 +商務(wù)會所） ３ 超市 /會所 地上 4層 4 酒店式公寓 建安 1500+裝修 1000元 /平米 5 LOFT公寓 建安 1500+裝修 1500元 /平米，層高 6 住宅 24層 7 住宅底商 四 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費 ~ 五 園林景觀 按照綠化率 40%計算 六 管理費用 （二 +三 +四 +五） *3% 七 不可預(yù)見費 （二 +三 +四 +五 +六） *3% 八 財務(wù)費用 銀行借款利息 九 營銷費用 銷售收入的 3% 十一 合計（不含地價） (二 )~(九 ) 十二 開發(fā)成本 (一 )~(九 ) 28 方案 1—— 項目銷售 /出租計劃表 項目整體經(jīng)濟(jì)評價 【 方案 1】 項目名稱 總計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 銷 售 安 排 商業(yè)街 MALL 酒店式公寓 LOFT公寓 住宅 住宅底商 合計 出租