【正文】 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1:11:12 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 促銷策略 ? 針對商戶的等級、重要程度和經(jīng)營業(yè)態(tài)，給予其免租、送裝修、租賃期限、物業(yè)費和管理費、老帶新優(yōu)惠、活動期間簽約優(yōu)惠、營銷推廣費用、贈送廣告位等不同的促銷政策。 平面動線： ?整個百貨只有 １條人流主動線 ，絕大多數(shù)的店鋪分布于主動線兩旁，從而最大程度避免了死角的出現(xiàn)，保證了鋪面的均好性； ?建議主通道寬度為 35米 ，保證良好的視野和購物通道。 30 方案 1—— 投資計劃表（含財務費用及營銷費用） 序號 項目名稱 合計 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 土地成本 2 前期工程費 3 建筑安裝工程費 4 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費 5 園林景觀 6 管理費用 7 不可預見費 8 財務費用 9 營銷費用 11 合計 項目整體經(jīng)濟評價 【 方案 1】 31 方案 1—— 現(xiàn)金流量表 項目整體經(jīng)濟評價 【 方案 1】 序號 項目 合計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 現(xiàn)金流入 銷售、租金收入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期工程費 建筑安裝工程費 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費 園林景觀 管理費用 不可預見費 財務費用 營銷費用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 () 4 累計凈現(xiàn)金流量 () () () () 5 凈現(xiàn)值 () 6 累計凈現(xiàn)值 () () () () 32 方案 1—— 現(xiàn)金流量圖 項目整體經(jīng)濟評價 【 方案 1】 ()20230 15000 10000 5000 0500010000150002023025000300000 9 上半年 0 9 下半年 1 0 上半年 1 0 下半年 1 1 上半年 1 1 下半年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量33 方案 1—— 綜合經(jīng)濟效益測算 項目整體經(jīng)濟評價 【 方案 1】 序號 項 目 合計 單位 1 總占地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 3 開發(fā)成本 萬元 4 租售總收入 萬元 5 銷售稅金及附加 萬元 6 利潤總額 萬元 7 所得稅 萬元 8 凈利潤 萬元 9 稅前投資利潤率 77% 10 稅后投資利潤率 52% 11 財務內(nèi)部收益率（按半年計 ) 26% 12 動態(tài)回收期 年 13 靜態(tài)回收期 年 34 ?方案二：商業(yè)以以自持出租為主，集中商業(yè)以自持為主，少部分商鋪可出售，超市 /商務會館全部持有出租，商業(yè)街租售各占 50%； ?出售物業(yè)總規(guī)模為 （占比 60%）； ?持有物業(yè)總規(guī)模為 50000（占比 40%）。 ? 核心商圈內(nèi)的消費人口以南三環(huán)以北為主，南三環(huán)以南相對較少，由于環(huán)線阻隔以及市內(nèi)商業(yè)吸引，核心商圈內(nèi)的消費需求更難以吸引而易于流失，需要后期更高的經(jīng)營水平來實現(xiàn)商圈的培育，項目商業(yè)宜逐步開發(fā)，根據(jù)市場反應及時調(diào)整，不宜為占取市場先入優(yōu)勢而冒進。有部分商務往來，收入水平較高。 橄欖城集中商業(yè)（本項目）思考 Outlets Living Mall 專業(yè)市場 14 本項目彈性考慮 —— 商業(yè)空間規(guī)劃的彈性 ?規(guī)模增加的彈性考慮： ?超市部分在規(guī)劃設(shè)計時留出未來增建兩層的空間； ?Mall部分若商業(yè)方向選擇 Outlets或?qū)I(yè)市場，規(guī)劃建設(shè)時增加 2層地下空間，規(guī)?？稍黾?900018000平米。 生活商業(yè)區(qū) 休閑娛樂 服務區(qū) 餐飲服務區(qū) 商業(yè)服務體系 49 商業(yè)物業(yè)發(fā)展體系 Mall 特色餐飲街 超市 /商務會所 ?建筑形式與建筑風格： 與橄欖城整體新德式風格協(xié)調(diào)，體現(xiàn)國際化、時尚感 ?內(nèi)部商業(yè)環(huán)境營造： 通過小品、裝飾、內(nèi)部景觀等提升商業(yè)形象 ?產(chǎn)品規(guī)劃： 商鋪自由組合，保證各商鋪均好性，便于后期銷售 ?建筑風格： 體現(xiàn)國際化，時尚、現(xiàn)代，充滿活力的街區(qū)風格 ?街區(qū)氛圍營造： 綠植、小品、燈光等營造街區(qū)環(huán)境，店標導視系統(tǒng)體現(xiàn)國際感 ?廣告、標識： 外部設(shè)置大型昭示牌，內(nèi)部統(tǒng)一商場導示，營造商業(yè)氛圍 ?建筑風格： 與整體商業(yè)氛圍相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)標志性和檔次感 ?建筑形式： 商務會所，地上 4層，主要以洗浴、休閑娛樂為主 ?整體空間劃分： 超市與商務會館的空間劃分 ?內(nèi)部空間規(guī)劃建議： 內(nèi)部空間總體布局滿足經(jīng)營要求 ?平面動線與垂直交通： 保證購物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性 ?建筑形式： 地上 23層，高低錯落，活躍現(xiàn)代的時尚商業(yè)街區(qū) 50 利用 公寓裙房 ，地上 4層，采用現(xiàn)代簡約的建筑風格， 國際化 特征，與橄欖城整體新德式風格相協(xié)調(diào) ?建筑類型： 公寓裙房，集中商業(yè)地上 14 層，單層 7000平米左右； ?建筑形態(tài)： Mall呈 “Ｌ”形 ，其上為 2棟公寓。 ?截止到 2023年 12月，完成 Mall招商、及住宅底商的社區(qū)商業(yè)招商。 物業(yè)管理為主，少量商業(yè)經(jīng)營管理 74 Q1：微觀區(qū)域消費研究 Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系 Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討 Q4：開發(fā)時序 Q5：財務評價與經(jīng)濟分析 Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議 Q7：商業(yè)招商、運營模式 Q8：公寓產(chǎn)品定位 75 公寓產(chǎn)品思考 本項目 小戶型公寓： ?5萬平米， 1200套。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1:11:12 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 ?房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理： 供電設(shè)備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、霓虹燈廣告、電梯等設(shè)備定時、定期查巡。 ?截止到 2023年 9月，完成餐飲次主力店招商，完成可招商面積50%的招商任務。 中心景觀 主景觀帶 點式景觀 ?公寓景觀帶： 利用綠化帶 把公寓和停車場、商業(yè)隔離， 提高公寓價值；利用商業(yè)裙樓樓頂營造平臺花園，并使其擔負商業(yè)和住宅的轉(zhuǎn)換功能 ?臨街景觀帶： 利用硬植廣場、綠植和情趣小品的擺設(shè)，打造休閑、時尚、優(yōu)雅的購物環(huán)境 臨街景觀帶 餐飲街景觀帶 中心景觀 點式景觀 公寓景觀帶 48 三大主題服務區(qū)： 生活服務區(qū) +休閑娛樂區(qū) +餐飲服務區(qū) 商業(yè)物業(yè)服務功能體系 生活商業(yè)區(qū)： ?板塊功能： 核心主力商業(yè) Mall（ Outlets/Living Mall/零售式專業(yè)市場）、大型綜合超市等； ?商業(yè)形式： 商業(yè)群樓 4層作為購物中心； 獨立建筑 12層作為大型綜合超市。 ?Living Mall方向： Living Mall作為區(qū)域的生活配套設(shè)施，對區(qū)域居住價值增值最大；核心商圈有足夠的市場消費需求，同時，作為城市主流商業(yè)業(yè)態(tài)，招商資源豐富；但招商尤其是后期經(jīng)營能力要求高 。 待開發(fā)安置區(qū) \經(jīng)適房 經(jīng)適房 回遷安置 天擎花園 安置區(qū) 安置區(qū) 南三環(huán) ?王胡砦城中村改造項目，安置房及商品房總規(guī)模達到 251萬平米，未來居民總數(shù)將達到 10萬人左右。 鄰里中心 ?次主力店 (家居建材、電器 IT、餐飲、休閑娛樂及相關(guān)業(yè)態(tài) )； ?一期地塊可設(shè)置中小型家居建材等， 10號地設(shè)置餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA等設(shè)施）。 1 銷售、租金收入 銷售收入 面積 售價（元 /平米） 商業(yè)街銷售收入 (萬元 ) 10000 MALL銷售收入 (萬元 ) 5000 12023 酒店式公寓銷售收入 (萬元 ) 10000 4800 LOFT公寓銷售收入 (萬元 ) 10930 5000 住宅銷售收入 (萬元 ) 42023 4200 住宅底商銷售收入 (萬元 ) 10000 租金收入 面積 租金（元 /天 〃 平米） 超市 /會所租金收入（ 20232023年） (萬元 ) （每年遞增 5%) 商業(yè)街租金收入（ 20232023年） (萬元 ) （每年遞增 5%) MALL租金收入（ 20232023年） (萬元 ) 25000 （每年遞增 5%) 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅及附加 增值稅 印花稅 3 銷售凈收入 (=12) 38 方案 2—— 投資計劃表（含財務費用及營銷費用） 項目整體經(jīng)濟評價 【 方案 2】 序號 項目名稱 合計 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 土地成本 2 前期工程費 3 建筑安裝工程費 4 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費