【正文】 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1:11:12 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 酒店式公寓： ?5萬平米， 1100套。 ?環(huán)境保潔與綠化管理 ： 維護(hù)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、公共空間等的清潔，處理垃圾雜物等。 ?相應(yīng)關(guān)系管理： 對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的各類事件、關(guān)系進(jìn)行管理協(xié)調(diào)。 ?租金遞增策略：在商鋪培育期內(nèi)（一般 13年），針對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)商戶應(yīng)采取放水養(yǎng)魚的策略，即在此期間，應(yīng)該降低經(jīng)營(yíng)商戶的進(jìn)駐門檻和經(jīng)營(yíng)成本，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)商戶能夠持續(xù)、良好的經(jīng)營(yíng)，只有經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)營(yíng)的好，項(xiàng)目才能良好發(fā)展。 招商執(zhí)行 ?自主招商： 超市、商務(wù)會(huì)所、餐飲主力店、 Mall、電器 /家飾等次主力店 ?委托招商： 餐飲街、社區(qū)商業(yè) 64 招商原則 主力店原則 – 以主力店、次主力店招商為主；核心主力店先行，輔助店隨后；盡量不參與小經(jīng)營(yíng)商的招商工作 招商先行原則 – 先招商，后建設(shè)，避免因建筑本體因素阻礙商家入駐，同時(shí)更好的控制財(cái)務(wù)成本 嚴(yán)格控制原 則 – 選擇符合項(xiàng)目定位、符合區(qū)域消費(fèi)需求的商家，寧可緩建，不因?yàn)閷?shí)現(xiàn)招商目標(biāo)而放棄標(biāo)準(zhǔn) 放水養(yǎng)魚 原則 – 在前期區(qū)域商業(yè)氛圍培育時(shí)期，免除或降低租金要求，與商家共同進(jìn)行市場(chǎng)培育 65 招商與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系 概念設(shè)計(jì) 主力店 洽談 初步 方案 施工圖 設(shè)計(jì) 方案 調(diào)整 招商先行，在初步方案設(shè)計(jì)完成前要與主力店達(dá)成進(jìn)駐意向 主力店 意向 主力店 簽約 66 招商策略 ?坐招 +點(diǎn)滲透式策略相結(jié)合，做到有效招商。 61 Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究 Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系 Q3：核心主力商業(yè)業(yè)態(tài)探討 Q4：開發(fā)時(shí)序 Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析 Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議 Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式 Q8：公寓產(chǎn)品定位 62 商業(yè)招商與運(yùn)營(yíng)模式建議 63 招商計(jì)劃 招商目標(biāo) ?截止到 2023年 6月，確認(rèn)超市、會(huì)所、餐飲主力店進(jìn)駐意向。 ?通過空間尺度、裝飾材料、色彩、指示標(biāo)志等元素，實(shí)現(xiàn)明確的動(dòng)線指引。 ?同樣的，國(guó)貿(mào)商城的街道也是曲折的 ，在商城內(nèi)形成了一個(gè)環(huán)狀通路。 ?在建筑設(shè)計(jì)上做出 通透感、現(xiàn)代感 ，突出大平面、整體性； 建筑形式與建筑風(fēng)格 51 商業(yè)外立面形象體現(xiàn)現(xiàn)代、時(shí)尚的商業(yè)形象，提升整體商業(yè)品質(zhì) ?外立面形象建議做到中檔 水平，內(nèi)部消費(fèi)可定位在中低檔水平； ?提升整體商業(yè)品質(zhì)感，提供一個(gè)休閑、時(shí)尚、現(xiàn)代的大眾消費(fèi)場(chǎng)所。 車行流線 人行流線 停車及交通體系 47 Mall 超市 商務(wù)會(huì)所 南三環(huán) 馮莊路 寒山東路 餐飲街 園林景觀景觀體系建議 —— 一心、三帶、多點(diǎn) 園林景觀體系 ?在地塊中部設(shè)置小型廣場(chǎng)，形象突出，具有昭示性，提升項(xiàng)目的整體形象和檔次，起到人流聚集的功能 ?餐業(yè)街景觀帶： 利用餐飲街入口和街內(nèi)一條景觀主軸的打造，突出餐飲街休閑、時(shí)尚、舒適的特色風(fēng)情 ?停車場(chǎng)中內(nèi)可增添一些點(diǎn)式綠植，從細(xì)節(jié)景觀 提升本項(xiàng)目整體形象和環(huán)境。 1 銷售、租金收入 銷售收入 面積 售價(jià)（元 /平米） 商業(yè)街銷售收入 (萬元 ) 10000 MALL銷售收入 (萬元 ) 5000 12023 酒店式公寓銷售收入 (萬元 ) 10000 4800 LOFT公寓銷售收入 (萬元 ) 10930 5000 住宅銷售收入 (萬元 ) 42023 4200 住宅底商銷售收入 (萬元 ) 10000 租金收入 面積 租金（元 /天 〃 平米） 超市 /會(huì)所租金收入（ 20232023年） (萬元 ) （每年遞增 5%) 商業(yè)街租金收入（ 20232023年） (萬元 ) （每年遞增 5%) MALL租金收入（ 20232023年） (萬元 ) 25000 （每年遞增 5%) 2 銷售稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅及附加 增值稅 印花稅 3 銷售凈收入 (=12) 38 方案 2—— 投資計(jì)劃表（含財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)銷費(fèi)用） 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【 方案 2】 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 土地成本 2 前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 5 園林景觀 6 管理費(fèi)用 7 不可預(yù)見費(fèi) 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 營(yíng)銷費(fèi)用 11 合計(jì) 39 方案 2—— 現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【 方案 2】 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 1 現(xiàn)金流入 銷售、租金收入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 園林景觀 管理費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營(yíng)銷費(fèi)用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 () () 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 () () () () () () 5 凈現(xiàn)值 () () 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 () () () () () () () () 40 方案 2—— 現(xiàn)金流量圖 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【 方案 2】 8,7,3,1,2, 2, 2,2, 3,3, 3,3,13,5,1,2,5,7,10,13,17,20,24,16,4,16,21,30000 20230 10000 01000020230300000 9 上半年 0 9 下半年 1 0 上半年 1 0 下半年 1 1 上半年 1 1 下半年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量41 方案 2—— 綜合經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【 方案 2】 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 單位 1 總占地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 3 開發(fā)成本 萬元 4 租售總收入 萬元 5 銷售稅金及附加 萬元 6 利潤(rùn)總額 萬元 7 所得稅 萬元 8 凈利潤(rùn) 萬元 9 稅前投資利潤(rùn)率 79% 10 稅后投資利潤(rùn)率 53% 11 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（按半年計(jì) ) 15% 12 動(dòng)態(tài)回收期 年 13 靜態(tài)回收期 年 42 Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究 Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系 Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討 Q4：開發(fā)時(shí)序 Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析 Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議 Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式 Q8：公寓產(chǎn)品定位 43 規(guī)劃指標(biāo) m 2491 m 本項(xiàng)目 商業(yè)地塊 項(xiàng)目規(guī)劃條件 ?總用地面積： 32372m178。 住宅項(xiàng)目參考 售價(jià)（元 /平米） 升龍國(guó)際 5400 亞星城市山水 4700 橡樹玫瑰城 3900 仁恒上元 4100 橄欖城 一期 4370/二期 4250 公寓項(xiàng)目參考 售價(jià)（元 /平米） 升龍國(guó)際中心 5250 航海大廈 5250 時(shí)尚 FC社區(qū) 5500 本項(xiàng)目住宅及公寓部分售價(jià)： 26 物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 出售（平米） 出租（平米） MALL 3000 超市 /會(huì)所 20230 商業(yè)街 10000 酒店式公寓 10000 LOFT公寓 10930 住宅 42023 住宅底商 總計(jì) 20230 占比 84% 16% ?方案一：商業(yè)以銷售為主，集中商業(yè)、商業(yè)街全部銷售，僅有超市 /商務(wù)會(huì)館持有出租； ?出售物業(yè)總規(guī)模為 ，站總體的 84%； ?持有物業(yè)總規(guī)模為 20230平米，占比為 16%。 ?業(yè)態(tài)變更的彈性考慮： ?集中商業(yè)的基本空間結(jié)構(gòu)以滿足購(gòu)物中心為標(biāo)準(zhǔn)，為未來留足空間的靈活性，二次結(jié)構(gòu)分割及裝飾根據(jù)業(yè)態(tài)確定； ?超市部分采用鋼結(jié)構(gòu)，未來內(nèi)外裝修可根據(jù)形象需求進(jìn)行改造； 橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考 15 商業(yè)形象定位 聚集 都市 活力 …… 展現(xiàn) 國(guó)際 時(shí)尚 …… 共享 便捷 生活 …… Lifestyle Center 鄭州首席生活體驗(yàn)式商業(yè)中心 橄欖商業(yè)廣場(chǎng) 16 ?一個(gè)整合購(gòu)物、超市、餐飲、休閑娛樂、家居生活的全業(yè)態(tài)魅力生活港 17