【正文】 街舞大賽 街舞大賽 后期經(jīng)營 開辦培訓(xùn)班：提高場地單位時(shí)間的收益 ?會(huì)所開辦了大量相關(guān)的培訓(xùn)班，成本低，收益高，既能直接賺取利潤，又能提高會(huì)員運(yùn)動(dòng)熱情促進(jìn)消費(fèi) ?現(xiàn)有培訓(xùn)班 5個(gè)：跆拳道、瑜伽、乒乓球、羽毛球、游泳 ?可以負(fù)責(zé)聯(lián)系所有運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的私人教練，進(jìn)行一對一指導(dǎo) 跆拳道班學(xué)員在中秋聯(lián)歡會(huì)上的表演 乒乓球班學(xué)員和教練練習(xí) 暑期游泳班 羽毛 球訓(xùn)練班 后期經(jīng)營 成本控制：深挖高成本項(xiàng)目細(xì)節(jié)，根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)控成本結(jié)構(gòu) ?成本控制舉措選取原則： 1. 能壓縮較大成本 2. 服務(wù)質(zhì)量不會(huì)下降過多 ?各項(xiàng)目的運(yùn)營成本相差較多，根據(jù)原則一，成本較高的項(xiàng)目可壓縮較多的成本 ?羽毛球、乒乓球、壁球、網(wǎng)球等項(xiàng)目成本較低，主要集中在地板上蠟、球網(wǎng)等場地設(shè)施的維護(hù)，壓縮空間有限，過分壓縮會(huì)極大的影響服務(wù)質(zhì)量 ?游泳館運(yùn)營成本占會(huì)所約 40%，成本壓縮空間較大，并且很多細(xì)節(jié)進(jìn)行成本控制后，顧客感知不明顯 1. 減少日常維護(hù)成本 游泳館成本控制關(guān)鍵舉措： 2. 節(jié)約人員成本： 標(biāo)準(zhǔn)泳池必須配備 2個(gè)救生員，開辦游泳班時(shí)，直接培訓(xùn)救生員作為教練，大幅節(jié)約了人員成本 a) 選取性價(jià)比高的制劑： 泳池消毒、過濾均需要大量昂貴的化學(xué)制劑，在保證衛(wèi)生狀況的前提下，選取成本最低的藥劑 b) 調(diào)控?fù)Q水率： 根據(jù)游泳池的使用頻率和水質(zhì)的實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)節(jié)換水率，在 1030%/月的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)浮動(dòng) c) 靈活供暖： 游泳館冬季供暖成本為 500元 /天，在空閑時(shí)段，適當(dāng)調(diào)低室內(nèi)溫度，可以大幅節(jié)約能源 d) 調(diào)控池底清洗頻率： 根據(jù)季節(jié)靈活調(diào)控，夏季人多、溫度高時(shí)12周 /次，其他季節(jié)人少、氣溫低可以 12月 /次 后期經(jīng)營 成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié) ?定位清晰： 與項(xiàng)目主題緊密結(jié)合，定位專業(yè)化、規(guī)?；捏w育運(yùn)動(dòng)會(huì)所 ?項(xiàng)目設(shè)置： 以少量高檔項(xiàng)目標(biāo)定會(huì)所檔次，以多種大眾型運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目作為收入來源 ?成本控制： 深挖高成本項(xiàng)目細(xì)節(jié)，根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)控成本結(jié)構(gòu) ?對外營銷： 低成本高效率，品牌共建、體育賽事造勢、挖掘外部資源 ?場地多能利用： 為體育賽事以外的大型活動(dòng)提供場地，增加收入 ?開辦培訓(xùn)班： 提高場地單位時(shí)間的收益 成功經(jīng)驗(yàn) 紫玉山莊會(huì)所總面積五萬余平米，包括俱樂部、康體中心、度假酒店三個(gè)部分 ?北京紫玉山莊別墅占地 1000畝，百分之八十以上為園林綠化地，周邊為寬達(dá) 100米的林木群，山莊內(nèi)六萬平方米的草坪，十六萬株樹木，三萬多平方米的人工湖 ?紫玉山莊會(huì)所坐落于享有“中國第一生態(tài)園區(qū)”盛名的紫玉山莊內(nèi)，總面積達(dá)五萬余平方米，包括 俱樂部、康體中心、度假酒店 三個(gè)部分 Case 2 會(huì)所三部分功能各有所側(cè)重，互相配合，促進(jìn)會(huì)所經(jīng)營 三部分 功能關(guān)系 配套 功能定位 客戶來源 經(jīng)營情況 在會(huì)所經(jīng)營中的作用 俱樂部 以餐飲為主，可承辦宴會(huì)、婚慶、大型會(huì)議 外向經(jīng)營收入為主，為大型會(huì)議、婚慶提供餐飲；社區(qū)業(yè)主宴請親友 所有餐廳使用頻率均非常高，收益良好 吸引外來客戶，與酒店配合，盈利項(xiàng)目 康體中心 休閑養(yǎng)生、康體健身功能為主，有各種健身設(shè)施以及水療養(yǎng)生中心 僅對會(huì)員、業(yè)主以及賓館住客開放 由于客戶來源限制，使用率較低，一直虧損 業(yè)主會(huì)員專享，體現(xiàn)項(xiàng)目尊貴感 度假酒店 五星級酒店，提供高規(guī)格住宿空間 外向經(jīng)營為主，為大型會(huì)議提供會(huì)議和住宿配套；探訪社區(qū)業(yè)主的親友 經(jīng)營良好，入住率常年在 70%以上，收益較好 標(biāo)定會(huì)所檔次，吸引外來客戶，與俱樂部配合，盈利項(xiàng)目 會(huì)所各設(shè)施功能 俱樂部 度假酒店 康體中心 俱樂部功能以餐飲為主，經(jīng)營狀況較好，消費(fèi)者以業(yè)主、酒店住客為主 ?俱樂部建筑面積約為 2500㎡左右，共四層，是紫玉山莊最早建成配套設(shè)施 ?俱樂部功能 以餐飲為主 ，包含中、西餐廳，酒吧等 ?主要消費(fèi)者包括 別墅業(yè)主、酒店住客 及外來的會(huì)議、婚慶客戶 綠洲西餐廳 翠湖閣中餐廳 俱樂部 功能設(shè)置 樓層 設(shè)施 面積 /容納人數(shù) 功能 /經(jīng)營情況 四層 酒吧 150平米，供 30人用餐 聚會(huì)；使用頻率不高 三層 宴會(huì)大廳 180平米，供 150人用餐或 280人會(huì)議 宴會(huì)、婚慶；使用率高 二層 中餐廳 包括大廳和三個(gè)包間 大廳 150平米，供 40人用餐 三個(gè)包間分別容納 16人、 6人、 4人 餐飲；使用頻率高 一層 西餐廳；大堂；室內(nèi)恒溫泳池 西餐廳 100平米左右 38人用餐 餐廳；使用頻率高。 奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)城項(xiàng)目評價(jià)表 前期定位 對外營銷：低成本高效率，與周邊商家品牌共建，高調(diào)舉辦體育賽事造勢，充分挖掘已有外部資源 1. 與周邊商家品牌共建： 強(qiáng)勢營銷的具體作法： 2. 高調(diào)舉辦體育賽事： 通過舉辦輻射范圍較大的非專業(yè)體育賽事，擴(kuò)大奧園在運(yùn)動(dòng)愛好者中的知名度，擴(kuò)大客戶群。 層數(shù) 項(xiàng)目 規(guī)模 經(jīng)營狀況 一層 羽毛球 10個(gè)標(biāo)準(zhǔn)場地 在營 籃球 2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)場地 在營 乒乓球 12張球臺(tái) 在營 游泳 25* 在營 二層 健身 共 1500平方米 空置，考慮引入專業(yè)公司外包經(jīng)營 跆拳道 在營 瑜伽 在營 壁球 2個(gè) 在營 三層 屋頂網(wǎng)球場 1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場 在營 目前會(huì)所內(nèi)全部為體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，餐飲等項(xiàng)目沒有設(shè)置 功能設(shè)置 在不考慮房租的情況下，奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)城經(jīng)營基本維持平衡 ?收入 ?會(huì)員制經(jīng)營，包括年卡、 VIP卡、半年卡、季卡、月卡、記次卡，會(huì)員卡一共 200300人，年流水 100多萬元。 商鋪全部順利銷售 。 舉措： 效果： 1. 引入主力店之后，銷售速度從 700平米 /月上升到 1200平米 /月 2. 售價(jià)維持地下一層、一層、二層均價(jià) 5000元 /平米，顯著高于周邊價(jià)格（ 3900元 /平米） 深圳萬科城商業(yè) ?背景概況： 萬科城位于深圳龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)內(nèi)，總建面 43萬平米，屬于陌生區(qū)域大盤。 ?對選擇的 1020家餐飲店進(jìn)行深入了解，包括該店鋪的分店數(shù)量、總規(guī)模、目前的經(jīng)營狀況等，進(jìn)行進(jìn)一步的篩選。 ?項(xiàng)目情況： 開發(fā)商未實(shí)行銷控，西側(cè)和北側(cè)商業(yè)價(jià)值較好區(qū)域全部售罄，東側(cè)云飛南街商鋪銷售壓力較大。 外街 內(nèi)街 主街 次街 二層商鋪街鋪化，提升二層商鋪的商業(yè)價(jià)值 二層大鋪有 專屬一 樓大堂 和 直通電梯，提高了二層鋪位的使用價(jià)值和形象檔次。景觀綠化與建筑相融合 ?院的本身包含環(huán)繞的概念，連續(xù)的屋頂創(chuàng)造出連續(xù)變化的屋頂空間，也成為上部公寓的風(fēng)景 ?每個(gè)院落內(nèi)部點(diǎn)綴景觀園林，讓景觀無處不在 特點(diǎn)四：小小尺度，趣味空間。 曲折的街和小小的巷子，邊逛邊欣賞，眼前都是鋪?zhàn)?，但永遠(yuǎn)不會(huì)迷路。 底商商業(yè)街 ?二十二院街， 獨(dú)立的院落商街， 23層低層人文院落建筑，地上 2萬多平米，地下 平米。 政策風(fēng)險(xiǎn) 市場風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目未來主要面臨的將會(huì)是兩方面的風(fēng)險(xiǎn)： 政策風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)前為政策多發(fā)期，建議在地產(chǎn)市場形勢向好時(shí)盡早入市，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) ?目前中國地產(chǎn)市場處于 政策多發(fā)期 ，國家關(guān)于房地產(chǎn)的政策不斷推出，政策風(fēng)險(xiǎn)較大 ?由于房地產(chǎn)市場 對宏觀政策非常敏感 ，而政策的推出又不可預(yù)測，因此，政策風(fēng)險(xiǎn)是本項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。 方案一敏感性分析 —— 售價(jià)升降對項(xiàng)目開發(fā)利潤的影響幅度較大，影響比例超過 1： 1 單因素敏感性分析表（萬 元） 變動(dòng)幅度 10% 5% 0% 5% 10% 售價(jià) 成本利潤率 % % % % % 影響幅度 % % % % % 凈利潤 8389 11972 15554 19137 22719 影響幅度 7165 3583 0 3583 7165 建設(shè)成本 成本利潤率 % % % % % 影響幅度 % % % % % 凈利潤 20230 17777 15554 13331 11108 影響幅度 4446 2223 0 2223 4446 ?項(xiàng)目售價(jià)變化 10%，利潤率變化達(dá)到 %，變化幅度超過 1： 1，可見， 售價(jià) 是本項(xiàng)目最重要的影響因素 單因素變動(dòng)對開發(fā)利潤影響分析圖 方案一盈虧平衡分析 —— 從銷售率和銷售價(jià)格的盈虧平衡分析看出，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng) ?盈虧平衡點(diǎn)所需要的銷售率和售價(jià)，低于市場平均水平，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng) ?通過計(jì)算項(xiàng)目總體銷售率達(dá)到 %時(shí)即可保本 銷售率盈虧平衡點(diǎn)分析： 一期： ?毛坯住宅： 2794元 /平方米； ?精裝住宅： 4789元 /平方米； ?商 業(yè)： 5987元 /平方米； 二期： ?服務(wù)式公寓： 3352元 /平方米； ? L o f t ： 3991元 /平方米； ?商 業(yè)： 6785元 /平方米。 水系配合草坡、植被 草坡、綠植、駁岸造型 綠植、道路 綠植、水岸處理 一期：內(nèi)城 ?專屬、私密、安靜的生活區(qū) ?市中心的現(xiàn)代豪宅 ?社區(qū)之內(nèi)的私密空間 外城：開放空間 內(nèi)城：私密空間 過渡節(jié)點(diǎn) 過渡帶 貴氣的城市豪宅品相 與社區(qū)充分相融的立體水景 ?富于活力與變化的水社區(qū) 身份感 專屬感 稀缺感 豪宅品相、豪宅標(biāo)簽 (品質(zhì)感立面，標(biāo)志化屋頂；放大的建筑尺度，奢侈的功能空間；社區(qū)標(biāo)志物，個(gè)性化門牌，精裝修大堂 )…… DIS系統(tǒng)， VIP水晶會(huì)所，俱樂部會(huì)員專屬權(quán)益，管家式服務(wù) …… 水社區(qū)，智能化配置，別墅級享受，精裝修王座 …… 大氣的標(biāo)識(shí)性城雕 二期：外城 餐飲 零售 /服務(wù) 藝術(shù)休閑娛樂 異國風(fēng)情的西餐廳為主，可以有各式各樣的中式菜餐廳 工藝品、飾品、家居用品 酒吧、藝術(shù)工作室、咖啡廳、迪士高等 品味餐飲文化 鑒賞藝術(shù) 參與休閑娛樂 ?外向、開放、熱鬧的綜合區(qū) ?參與體驗(yàn)為主、與外界充分融合 ?社區(qū)之外的活力空間 外城：開放空間 內(nèi)城：私密空間 過渡節(jié)點(diǎn) 過渡帶 終稿匯報(bào)主要內(nèi)容 一、二期的關(guān)系處理 2 兩種方案的經(jīng)濟(jì)評價(jià) 3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范 4 一期住宅的物業(yè)發(fā)展建議 1 兩種方案具體的物業(yè)配比 二期 服務(wù)式公寓 (含底商 )： 50000平米 LOFT公寓 (含底商 )： 17000平米 獨(dú)立商業(yè)： 8000平米 二期規(guī)模： 75000平米 總規(guī)模： 二期 服務(wù)式公寓 (含底商 )： 30000平米 五星級酒店： 30000平米 二期規(guī)模： 60000平米 總規(guī)模： 以高形象物業(yè)，提升項(xiàng)目總體形象和價(jià)值； 其余地塊盡量實(shí)現(xiàn)高價(jià)值。 ? 因此我們建議：一、二期物業(yè)在概念上要整合，不能進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。 商業(yè)配套 業(yè)態(tài)選擇：高端餐飲、中小超市以及其他小型配套商業(yè) 業(yè)態(tài)建議 ： ? 建議引進(jìn)高端餐飲、生活型超市以及干洗店、美容美發(fā)店等生活服務(wù)型配套商業(yè)。 會(huì)所 水晶會(huì)所 建筑特色：一是結(jié)合周邊水系，打造晶瑩剔透的水晶會(huì)所 ?會(huì)所四面環(huán)水，因此建議采用 晶瑩剔透的“水晶會(huì)所” 形式，能更好的體現(xiàn)項(xiàng)目高貴品質(zhì) ?整體采用 現(xiàn)代 的建筑風(fēng)格；外墻、屋頂、等及部分室內(nèi)設(shè)施可采用 玻璃材質(zhì) ，使整個(gè)會(huì)所的外觀晶瑩剔透，極富現(xiàn)代氣息，盡顯高端品質(zhì) ?建議 部分使用弧形墻面 及屋頂設(shè)計(jì)，進(jìn)一步增強(qiáng)會(huì)所的現(xiàn)代感，減少轉(zhuǎn)角處通透感的折減 水晶會(huì)所 建筑特色：二是增加會(huì)所周邊的親水設(shè)施，使其和周邊環(huán)境融為一體，相得益彰 ?會(huì)所通過棧橋等平臺(tái)與一、二期相連； ?會(huì)所外圍增設(shè)親水平臺(tái)和木棧道，增加會(huì)所的親水性以及與水景的融合性 水晶會(huì)所 功能設(shè)置：原則上要切合本項(xiàng)目的豪宅定位，同時(shí)兼顧后期運(yùn)營效率 ?會(huì)所功能選取原則： ?切合項(xiàng)目定位 ?便于后期運(yùn)營 ?本項(xiàng)目中會(huì)所承擔(dān)著樹立豪宅形象、提升項(xiàng)目價(jià)值的功能，需引入 12個(gè)標(biāo)桿性功能 ，以彰顯首席城市豪宅的高端形象； ?考慮到會(huì)所的后期運(yùn)營效率，會(huì)所功能設(shè)置以 營利性較好的大眾消費(fèi)項(xiàng)目 為主，以提升會(huì)所自身的盈利能力； 建議精選少量高端功能，以標(biāo)定形象； 以盈利性較好的利潤型項(xiàng)目為主，以保證經(jīng)營利潤。 ?1. 經(jīng)營管理角度：目前的會(huì)所位置可以方便一、二期業(yè)主共同使用會(huì)所的配套功能，利于后期經(jīng)營。 ?會(huì)所作為提升項(xiàng)目價(jià)值和形象的特色配套，配合項(xiàng)目銷售過程進(jìn)行展示，讓客戶看得到未來的生活場景，能起到促進(jìn)銷售的作