【正文】 洛陽中央廣場項目終稿 匯報稿 謹呈：洛陽銀潤置業(yè)有限公司 版權聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 終稿匯報主要內(nèi)容 一、二期的關系處理 2 兩種方案的經(jīng)濟評價 3 項目風險及防范 4 一期住宅的物業(yè)發(fā)展建議 1 項目發(fā)展戰(zhàn)略與定位回顧 項目發(fā)展戰(zhàn)略 建立豪宅標準，引領區(qū)域中心化，打造城市 第三極 項目客戶定位 以洛陽頂端財富人群為核心客戶，同時關注高端置業(yè) 人群 項目形象定位 洛陽首席都心大宅 ?房地產(chǎn)市場回顧： 洛陽房地產(chǎn)市場進入上升通道。產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動大批有支付能力的高端置業(yè)人群，他們是市場上最活躍的財富階層。 新區(qū)住宅逐漸放量，在未來 2年內(nèi)供給增加，產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢較嚴重，競爭激烈。 在這樣市場背景之下，如何從競爭激烈的市場環(huán)境中突圍而出，盡可能多的占有客戶資源，是本項目需要考慮的主要問題 物業(yè)發(fā)展建議的原則 ?我們要把“洛陽首席都心大宅”的定位落實到建筑單體、社區(qū)環(huán)境、配套配置等方面，項目定位作為一條主線貫穿物業(yè)發(fā)展建議始終。 ?城市豪宅體系的打造毫無疑問將增加成本，將錢花在刀刃上，真正能觸動客戶的購買欲望，適度控制成本 首席都心大宅 —— 構建洛陽城市豪宅價值體系 一 .身份感 豪宅品相。品質(zhì)感立面、標志化屋頂 豪宅標簽。社區(qū)標志物、個性化門牌、精裝修大堂 城市豪宅價值體系 放大的建筑尺度，奢侈的功能空間 三 .專屬感 二 .稀缺感 水社區(qū) 精裝修王座 智能化配置，別墅級享受 DIS系統(tǒng) VIP水晶會所，俱樂部會員專屬權益 管家式服務 1 2 3 4 5 6 7 8 9 項目物業(yè)發(fā)展重點和策略 立面形象 選擇 的屋頂造型 身份感 稀缺感 專屬感 戶型設計 社區(qū)環(huán)境 配套配置 體現(xiàn)奢侈的空間尺度 所 服務 公共空間 物業(yè)發(fā)展建議 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 建筑單體 戶型設計 公共空間 社區(qū)環(huán)境 園林景觀 DIS系統(tǒng) 配套配置 水晶會所 商業(yè)配套 物業(yè)服務 高端配置 物業(yè)發(fā)展建議 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 建筑單體 戶型設計 公共空間 社區(qū)環(huán)境 園林景觀 DIS系統(tǒng) 配套配置 水晶會所 商業(yè)配套 物業(yè)服務 高端配置 建筑風格 立面材質(zhì) 屋頂造型 建筑風格：建議采用新古典主義風格，整體挺拔 現(xiàn)代、 沉穩(wěn)大氣，富有品質(zhì)感 遠觀棕櫚泉 歌德風格頂部設計 立面形象 棕櫚泉 ? 總體建筑風格顯示貴氣、內(nèi)斂、穩(wěn)重、品質(zhì)感 ? 風格不要顯得過于現(xiàn)代，一些現(xiàn)代的、剛性的建筑符號不要過多，講究材質(zhì)，顯示貴氣 ? 外立面標識感強，同周邊環(huán)境形成鮮明的對比 ,工整的圖案化形成視覺沖擊力 示例： ART DECO風格 立面材質(zhì)：采用面磚與石材的結合，提升項目價值感 ? 立面材料中引入質(zhì)感較強的材料，如面磚和石材等，能夠有效的提升建筑的價值感，給人穩(wěn)重或尊貴的感受，并通過不同材料的穿插運用強化部分材料的質(zhì)感。 ? 材料的使用上要強化對比。建筑底層局部石材的使用，對業(yè)主的身份感給與很好的彰顯。 ? 步行時視線向下偏離 10176。，因此需要強調(diào)建筑底面處理。 北京珠江帝景 立面形象 屋頂造型：標識感強的屋頂造型，突顯整體形象 ? 本項目周邊高層樓盤較多，獨特新穎的屋頂造型能夠突顯本項目整體形象 ? 可以配合頂部燈光，強調(diào)都市感，歸屬感 ? 屋頂標識感很強，但在設計時要考慮建設成本，以及由于屋頂較復雜施工期建筑物遲遲不能脫外裝 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 建筑單體 戶型設計 公共空間 社區(qū)環(huán)境 園林景觀 DIS系統(tǒng) 配套配置 水晶會所 商業(yè)配套 物業(yè)服務 高端配置 建筑尺度 精裝王座 精裝建議 建筑尺度：現(xiàn)有的戶型設計功能空間完備，空間尺度開闊，分區(qū)合理，體現(xiàn)出豪宅居住的奢侈感 ? C戶型： 183平米 ? 高層住宅情景化 ——戶戶觀景 ? 帶書房的主臥套間 ? ? 寬大觀景陽臺 ? 電梯直達前廳 帶書房的 主臥套 主仆分開入戶 超大觀景陽臺 電梯入戶 戶型設計 精裝王座：選擇景觀最好、樓層最高的 1號樓進行精裝修，作為本項目的王座，樹立價格標竿，制造稀缺產(chǎn)品 ?1號樓景觀最好，正對中央廣場，并且 29層的高度是項目中最高的，通過精裝修奠定 1號樓王座的地位，以此作為 價格標竿拉升項目價格 。 ?市場上沒有精裝修產(chǎn)品，產(chǎn)品全部精裝具有一定風險性。因此暫定只對 1號樓進行精裝修， 其他樓座向客戶提供菜單式裝修 ，提供三種風格檔次裝修，客戶可以自行選擇。 標竿產(chǎn)品 戶型設計 精裝建議：與項目新古典主義的氣質(zhì)相符，同時體現(xiàn)出業(yè)主的個性化。 ?精裝原則： ?項目戶型亮點的充分演繹和展示； ?有效利用客戶感官取向，以展示為主，根據(jù)客戶群的需求確定風格形象； ?精裝建議： ?與項目整體氣質(zhì)相符，可采用 ART DECO風格或新古典主義風格 ?采用統(tǒng)一的硬裝修風格，在軟裝飾方面采用菜單式供客戶選擇，以滿足業(yè)主的個性化需求 戶型設計 推薦風格一： ART DECO風格 特點： 呈現(xiàn)工業(yè)文明所崇尚的簡潔和機械美 同時表現(xiàn)出古典主義的奢華和繁復 代表項目： NAGA上院 戶型設計 特點： 具有凝練的美，既具有傳統(tǒng)建筑之美感，又融匯現(xiàn)代 科技之“靈性”，吸納了古典建筑的比例和色彩，摒棄了傳統(tǒng)歐式的繁復雕刻和線條，吸收了現(xiàn)代建筑的簡潔和科技手段，摒棄了工業(yè)化社會中的冰冷和千篇一律 代表項目：星河灣 戶型設計 推薦風格二： 新古典主義風格 物業(yè)發(fā)展建議 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 建筑單體 戶型設計 公共空間 社區(qū)環(huán)境 園林景觀 DIS系統(tǒng) 配套配置 水晶會所 商業(yè)配套 物業(yè)服務 高端配置 大堂精裝 雙大堂設計 大堂精裝：挑高的精裝修大堂，并提供休憩和會客空間，提升項目形象和業(yè)主尊貴感 ?把錢花在業(yè)主看的到的地方，既提升了項目品質(zhì)，又相對節(jié)約了建設成本 ?精裝修大堂，提升業(yè)主的尊貴感 ?在大堂內(nèi)設置休憩區(qū)，擺放沙發(fā)、茶幾等家具，便于訪客在等侯時臨時休息，提升業(yè)主的身份感 香蜜湖一號 棕櫚泉 公共空間 雙大堂設計：為業(yè)主建立專屬通道 ?雙大堂設計，建立業(yè)主專屬通道 ?智能直達電梯，只能進入自己的戶型單位，增強了私密性與安全感 通過部分 簡單裝修裝飾 ，改變地下室的簡陋形象，設置部分 封閉的車庫 ，滿足高端客戶的特殊需求。 地下單元大堂： 體現(xiàn)項目的豪氣，以及居住的情調(diào)，業(yè)主的身份。 公共空間 入戶大堂 汽車大堂 雙大堂示意圖 物業(yè)發(fā)展建議 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 建筑單體 戶型設計 公共空間 社區(qū)環(huán)境 園林景觀 DIS系統(tǒng) 配套配置 水晶會所 商業(yè)配套 物業(yè)服務 高端配置 打造水社區(qū)：水是環(huán)境景觀設計要點，是社區(qū)的魂 ?水象征著財氣、靈動、生態(tài)，在高端客戶的認知中，水能聚財，因此它也是豪宅的必備要素 ?我們項目的水源是洛南的“水頭”，洛河水經(jīng)過的第一個高端住區(qū)，位于“上水”的位置，水可以被我們用來做足文章 ?新區(qū)多數(shù)住宅開始關注水景，注重大面積水景的打造。但這些景觀大都缺乏變化和活力，水資源很少為項目帶來增值 以水為魂，移步換景，精心打造”水社區(qū)” 園林景觀 現(xiàn)有規(guī)劃方案設計了集中的中心園林，有利于打造有沖擊力的集中開放空間，但水主題還需強化，體現(xiàn)出景觀的層次性 園林景觀 增加核心水景與散水園林，共同組成極致的景觀體驗 ?考慮到日后的維護成本，增加散水園林體系 ?設立標志物 ?加強設計感 園林景觀 水社區(qū)之靈動的水景：采用小型噴泉和疊瀑，讓水動起來，打造靈動的水景 ?疊瀑和噴泉相結合，既體現(xiàn)了水景園林的氣勢，又做出水的活力。 園林景觀 水社區(qū)之水岸互動，拉近業(yè)主與水的距離，增加項目的親水性 ?水是可以近距離觀賞的、可以嬉戲的 ?在水岸增加木棧道、座椅等設施，方便業(yè)主的停留和觀賞水景 ?利用小品精心點綴水岸，打造風情水岸 ?步入式噴泉，成為兒童嬉戲的娛樂場所 園林景觀 水社區(qū)之景觀造型 —— 充分考慮維護成本和枯水季效果 ?結合硬質(zhì)鋪地，枯水季節(jié)可作為休閑廣場 園林景觀 園林層次之植被：不同的植被和樹種，高低錯落的形式，打造立體的綠化空間 ?以樹木、灌木、草地營造出項目的綠化層級 ?多層次的園林綠化可以舒緩空間高層比例尺度，調(diào)節(jié)硬景與軟景分配比例 ?園林內(nèi)部移植少量原生態(tài)的植物，形成園林節(jié)點標竿。 ?豐富的樹冠，高層住宅往下看，景觀視野不全是高層建筑體，調(diào)節(jié)空間的張馳、層次 園林景觀 園林層次之空間：通過下沉廣場及壘坡等形式，增加地勢起伏，放大園林的空間感 ?中央圍合部分下臥形成下沉式廣場，增加園林的空間感，增強園林景觀的視覺沖擊力。 ?通過堆坡和下沉制造出上下起伏的園林地勢，增加園林景觀的形式變化。 室外游樂設施與綠地的結合 園林景觀 物業(yè)發(fā)展建議 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 建筑單體 戶型設計 公共空間 社區(qū)環(huán)境 園林景觀 DIS系統(tǒng) 配套配置 水晶會所 商業(yè)配套 物業(yè)服務 高端配置 社區(qū)標志物：獨特的社區(qū)標志物樹立領袖型項目形象 ?入口可以直接與區(qū)域的標志性公共空間 — 廣場或集中水面相聯(lián)接， 體現(xiàn)出宏偉的氣勢，形成視覺的沖擊。 ?大尺度的社區(qū)入口標定領袖性項目地位，與區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化的項目相區(qū)別。 北京珠江帝景 北京棕櫚泉 DIS系統(tǒng) 確立邊界：項目四至處用綠植、護欄等界定邊界，建立私家領地感 ?豪宅領地專屬感必不可少，需要與外部地塊產(chǎn)生區(qū)隔，以保證業(yè)主對私密性、專屬感的要求 ?建議在護城河岸用草坡、綠植和欄桿進行區(qū)隔。統(tǒng)一綠植，通過內(nèi)外植被變化來標識界限。 護城河 市政道路 建議河岸用綠植以及欄桿進行區(qū)隔 建議用草坡以及部分綠植進行區(qū)隔 DIS系統(tǒng) 門牌標識：符合豪宅的奢華感 ?在每戶的門外放置特有的標識石牌，標明業(yè)主身份，體現(xiàn)尊貴感 ?門口懸掛做工華貴的銅質(zhì)門牌，替代傳統(tǒng)門牌，符合豪宅的奢華感。 DIS系統(tǒng) 道路鋪裝：統(tǒng)一的道路地面及鋪面，在節(jié)點鋪裝時加入社區(qū)標志物 DIS系統(tǒng) ?采用統(tǒng)一的道路地面，加強社區(qū)意向，同時在鋪裝中可加入社區(qū)LOGO，加強項目的領地感。 物業(yè)發(fā)展建議 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 建筑單體 戶型設計 公共空間 社區(qū)環(huán)境 園林景觀 DIS系統(tǒng) 配套配置 水晶會所 商業(yè)配套 物業(yè)服務 高端配置 會所對于本項目的意義 ?1. 提升項目整體形象和檔次。 ?高端的會所配套可以提升項目的檔次和價值。項目定位于“洛陽首席都心大宅”，會所作為“洛陽城市豪宅價值體系”中的一部分，也承擔著樹立項目豪宅形象的重任。 ?2. 配合銷售展示，促進一期銷售。 ?會所作為提升項目價值和形象的特色配套，配合項目銷售過程進行展示，讓客戶看得到未來的生活場景，能起到促進銷售的作用。 ?3. 提供業(yè)主交流的平臺，維護客戶。 ?會所對社區(qū)業(yè)主將實行會員制，這不僅是提供了業(yè)主休閑、交流的場所，同時也是客戶維護的一種方式，為后續(xù)的項目開發(fā)提供條件。 水晶會所 位置的選擇：建議保持原位置不變，水