【正文】 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。4/2/2023 成都今日蜀州城整體定位與發(fā)展策略研究終稿 謹呈 :成都地建置業(yè)發(fā)展有限公司 BJ[2023]GW04 20230425本報告是嚴格保密的。 項目顧問工作階段劃分 2023/02/06 2023/02/13 工作 成果 ?區(qū)域宏觀經濟背景研究 ?區(qū)域土地市場 ?區(qū)域房地產市場調研 ?客戶訪談 ?專業(yè)人士訪談 ?項目發(fā)展戰(zhàn)略 ?項目所在區(qū)域價值定位 ?項目定位 ?開發(fā)次序 ?城市規(guī)劃及其他項目背景研究 ?類似區(qū)域發(fā)展案例借鑒 ?相關項目案例借鑒 ?項目所在區(qū)域市場競爭研究 第二階段（中期） 項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 第一階段 項目市場調研 ?城市房地產市場分析 ?相關物業(yè)市場分析 ?客戶分析 8個日歷天 25個日歷天 2023/03/10 12個日歷天 第三階段（終期） 提交終稿 ?根據客戶建議深化研究，完善報告 ?提交整體報告（終稿） 2023/03/22 2 本報告是嚴格保密的。 在過去的一個月里，世聯(lián)專案組進行了如下調研與研究工作 工作內容 收集的數(shù)據 進行的訪談 進行的分析 ?項目周邊及地塊勘察 ?成都宏觀經濟情況 ?成都城市發(fā)展現(xiàn)狀 ?成都城市總體規(guī)劃 ?成都房地產市場狀況 ?郫縣發(fā)展計劃 項目和地區(qū)的背景分析 目標市場與客戶的集中分析 規(guī)劃設計建議 ?目標消費者深度訪談 ?地產專業(yè)人士訪談 ?銷售人員訪談 ?地建相關人員的訪談 ?成都規(guī)劃局、統(tǒng)計局、國土資源局以及郫縣規(guī)劃局 ?成都低密度在售（預售）項目 ?宏觀經濟背景分析 ?城市規(guī)劃影響探討 ?城市經濟構成分析 ?房地產市場特點分析 ?中高端購房人置業(yè)特點分析 ?區(qū)域競爭態(tài)勢分析 ?高端消費者價值取向和置業(yè)傾向的分析 ?項目競爭策略確定 ?產品定位研究 ?開發(fā)節(jié)奏與時序研究 ?地形地貌狀況 ?地塊資源狀況 ?物業(yè)發(fā)展建議 3 本報告是嚴格保密的。 本次匯報內容 一． 項目概況 二． 項目開發(fā)目標與約束條件 三． 項目發(fā)展背景研究 四． 目標解析與問題的提出 五． 區(qū)域價值研究 六． 客戶定位與需求研究 七． 案例研究 八． 項目發(fā)展策略制定 九． 經濟評價 4 本報告是嚴格保密的。 一、項目概況 5 本報告是嚴格保密的。 本項目位于成都市郫縣友愛鎮(zhèn)，距市區(qū)三環(huán)路約 27公里，距都江堰 /青城山景區(qū)約 20公里，屬于成都上風上水之地 雙流機場 高新西區(qū) 郫縣縣城 往 青 城 山 三 環(huán) 路 項目區(qū)位 ?行政區(qū)劃上位于成都市郫縣友愛鎮(zhèn)。 ?距成都三環(huán)路羊犀立交約 27公里，距郫縣縣城約 6公里。 ?位于成都市區(qū)與都江堰 /青城山景區(qū)連線中間位置。 ?郫縣成都的西部重鎮(zhèn)，人口 48萬人，建縣史達2300年，是古蜀國的都城，中國長江上游文明的發(fā)祥地，文勝古跡眾多。 6 本報告是嚴格保密的。 項目與成都中心城區(qū)之間目前缺乏直達的城市快速道路連接，交通通達性不甚理想 都江堰 /青城山 交通通達性 目前由市區(qū)與項目之間可以通過三條線路到達： ?通過城灌高速到達約30分鐘，收費 5元； ?由市區(qū)行至郫縣，再由免費的 213國道到達，但路況較差，通行時間較長，需要大約 50分鐘 ?成青旅游快速通道將于今年 7月通車，預計將會成為本項目到成都市區(qū)最便捷的道路。 成灌高速 30分鐘車程 213國道 50分鐘車程 郫縣 成青旅游快速通道 雙流機場 7 本報告是嚴格保密的。 地塊四至及內部環(huán)境 地塊內通道 苗圃種植基地 水塘 西邊界緊鄰友愛鎮(zhèn)農科村，地塊內部比較平整，且原生態(tài)植被覆蓋率較高。 北邊界緊鄰的郫花路，是通往地塊的主要通道，道路條件一般。 地塊南邊界為一條農家土路，地塊內原生樹木茂盛。 8 本報告是嚴格保密的。 地塊經濟技術指標 住宅用地 文化設施用地 ?總占地約 500畝 ?規(guī)劃容積率 ，總建面約 20萬平米 ?總占地約 150畝 ?內分布少量農民住宅 租用地 ?總占地 150畝 ?內部有 30畝左右天然水面 9 本報告是嚴格保密的。 地塊資源綜合評價 ?整體上看規(guī)模較大，且地塊形狀較為規(guī)則。 ?涉及了低密度住宅及文化設施用地的綜合開發(fā)。 ?成都傳統(tǒng)的上風上水區(qū)域。 ?空氣質量好、植被資源豐富，但無突出的稀缺資源。 ?周邊包括了友愛鎮(zhèn)配套的郵電局、儲蓄所及街邊商鋪等基本生活配套，但檔次較低。 ?是成都農家樂發(fā)源地，但隨著其它農家樂熱點區(qū)域的興起，本地的農家樂已經衰退。 規(guī)模上 自然資源 設施資源 地塊資源 ?地塊平整。 ?地塊內有一人工湖，另有苗圃養(yǎng)殖基地，植被覆蓋情況良好。 ?現(xiàn)狀存在一些原風原貌的當?shù)孛窬印? 10 本報告是嚴格保密的。 二、項目開發(fā)目標與約束條件 11 本報告是嚴格保密的。 項目開發(fā)目標與約束條件 項目開發(fā)目標 項目約束條件 ?啟動實現(xiàn)快速的現(xiàn)金回流： 2023年實現(xiàn)現(xiàn)金回流 。 ?三年完成全部 20萬平米開發(fā)，均價實現(xiàn) 3500元 /平米，并實現(xiàn) 7個億的總銷售額。 ?使本項目獲得全國知名度，打造企業(yè)品牌，獲得市場認可，贏得美譽度。 ?啟動資金 5000萬元。 ?土地價格 15萬 /畝（文化廣場設施用地 12萬 /畝）。 ?設施用地的收益要平衡地價及設施建設投入。 ?啟動區(qū)計劃 2023年秋季房展會入市（至少面世）。 12 本報告是嚴格保密的。 三、項目發(fā)展背景研究 13 本報告是嚴格保密的。 明確項目基本條件以后，對項目發(fā)展的市場環(huán)境、消費者、區(qū)域背景進行掃描，是發(fā)現(xiàn)問題的前提 ?城市經濟特征 ?城市消費者：關于成都和成都人 ?城市房地產市場整體特征 ?低密度市場 ?項目所在區(qū)域在城市中目前的地位如何？ ?城市規(guī)劃對區(qū)域未來發(fā)展的定義如何？ ?政府的城鎮(zhèn)建設及民間的投資建設是否提升了區(qū)域的價值提升？ ?在消費者的心目中對本區(qū)域的價值認同感又是怎樣？ 市場環(huán)境 區(qū)域背景 14 本報告是嚴格保密的。 與其它西部各省會城市相比，成都的經濟發(fā)展水平明顯領先，在全國 15個副省級城市中經濟總量名列第四 ?近年來成都市經濟保持較高的增長速度， 2023年國內生產總值達到 2371億美元，相比其它西南各省會城市處于明顯的領先地位 ?人均 GDP也保持較高速度增長，但相對其它各城市的優(yōu)勢沒有總量上對比明顯，說明 GDP總量的實現(xiàn)依賴于較大規(guī)模的人口基數(shù)，但也表明了其未來較大的上升空間 ?成都市人均可支配收入 2023年達到了 11000多元，較其它各城市都有千元以上的優(yōu)勢 15 本報告是嚴格保密的。 根據與同類城市主要經濟指標對比可知，成都實際利用外資額及入境旅游人數(shù)明顯偏低，城市經濟呈現(xiàn)明顯的內向型特征，內需拉動強勁 城市 全市戶籍人口（人） 實際利用外資額（億美元） 市區(qū)居民人均可支配收入（元） 國內旅游者（萬人次） 入境旅游者（萬人次） 成都 9641 杭州 12898 青島 10075 大連 ＿ 9101 1152 南京 10196 2206 16 本報告是嚴格保密的。 明確項目基本條件以后，對項目發(fā)展的市場環(huán)境、消費者、區(qū)域背景進行掃描，是發(fā)現(xiàn)問題的前提 ?城市經濟特征 ?城市消費者：關于成都和成都人 ?城市房地產市場整體特征 ?低密度市場 ?項目所在區(qū)域在城市中目前的地位如何？ ?城市規(guī)劃對區(qū)域未來發(fā)展的定義如何？ ?政府的城鎮(zhèn)建設及民間的投資建設是否提升了區(qū)域的價值提升？ ?在消費者的心目中對本區(qū)域的價值認同感又是怎樣？ 市場環(huán)境 區(qū)域背景 17 本報告是嚴格保密的。 城市特質 1：悠閑適然的城市生活方式 —— 極具地域特色和生活魅力 成都自古被譽為“天府之國”，其物產富饒，而物價相對低廉，使人們有充分的條件來享受閑適的生活。閑適的生活方式是成都市最鮮明的城市特色，也是成都最大的魅力所在 成都熱情的民風有如麻辣飄香的火鍋，吸引著每一個來此的外地人 成都人悠閑，這主要取決于成都人平和篤定的心態(tài)，在心理上不自卑不對抗 。成都平和的市井空間里，所謂階層之間的差別，很容易被模糊 18 本報告是嚴格保密的。 城市特質 2：有容乃大的城市文化 —— 建立在深厚的歷史積淀基礎上，具有較高的開放度與包容性 芙蓉古城 杜甫草堂 普羅旺斯 ?芙蓉古城是一個典型的傳統(tǒng)文化居住區(qū)，融合川西、江南、云南等諸多地方風格為一體的大型復合型地產項目。 ?普羅旺斯相當前衛(wèi)的住宅風格，演繹法國南部小鎮(zhèn)的浪漫風情。 ?兩種反差極大的、各自倡導的居住理念完全不同的項目，在市場上均有較高的接受度，這也從側面折射出成都文化的包容性。 ?以成都為中心的蜀文化形成和發(fā)展過程，就是各種文化不斷地碰撞融合的發(fā)展過程。 ?成都從先秦以來，經歷了幾次大的移民，每次大移民帶來了新的文化因子，帶來了朝氣和活力。成都文化具有很強的包容性。 歷史層面 市場現(xiàn)狀 從歷史與現(xiàn)實兩個層面都能明顯的反映成都人樂于接受創(chuàng)新事物和對外來文化保持一種開放與包容的心態(tài) 19 本報告是嚴格保密的。 城市特質 3：享受生活的城市心態(tài) —— 崇尚消費、敢于消費 1 北京 624081輛 2 廣州 235456輛 3 成都 233119輛 4 天津 232086輛 5 深圳 144597輛 6 上海 87168輛 7 重慶 82410輛 8 沈陽 67593輛 9 杭州 58587輛 10 南京 39119輛 2023年全國十大城市私家汽車擁有量排名 2023年同類城市社會零售品銷售總額 城市 成都 青島 杭州 南京 大連 社會消費品零售總額（億元） 成都市的私家車擁有量位居全國第三； 相對于 GDP總量，社會零售品銷售總額超出同類城市 成都內需強勁，是一個崇尚消費、敢于消費的城市 20 本報告是嚴格保密的。 作為西南中國經濟中心的城市地位和極具魅力的城市文化，吸引了大量外來人口來成都就業(yè)與居住 在此項與北京、上海等城市共同參與的排名中，成都的多項指標排名前列： ?人情味最濃的城市 ?生活最安逸的城市 ?居民最不愿遷出的城市 ???? 據統(tǒng)計， 2023年成都市商品房銷售中，有 52%的客戶是外地人，他們大多選擇來成都置業(yè)定居： ?外地商人進駐成都 ?支邊人群回成都養(yǎng)老 ?西部各省有錢人來成都買房養(yǎng)老 ???? 大量西南人口遷入 幸福度排名第二位 21 本報告是嚴格保密的。 明確項目基本條件以后，對項目發(fā)展的市場環(huán)境、消費者、區(qū)域背景進行掃描，是發(fā)現(xiàn)問題的前提 ?城市經濟特征 ?城市消費者：關于成都和成都人 ?城市房地產市場整體特征 ?低密度市場 ?項目所在區(qū)域在城市中目前的地位如何？ ?城市規(guī)劃對區(qū)域未來發(fā)展的定義如何？ ?政府的城鎮(zhèn)建設及民間的投資建設是否提升了區(qū)域的價值提升？ ?在消費者的心目中對本區(qū)域的價值認同感又是怎樣？ 市場環(huán)境 區(qū)域背景 22 本報告是嚴格保密的。 各指標表明，成都房地產市場目前正處于高速發(fā)展階段，且未來仍具有較大發(fā)展空間 人均 GDP與 GDP增長率 恩格爾系數(shù)與住房支出比重 ?2023年成都全市人均 GDP美元 2766$， 房地產市場處于快速發(fā)展期，房地產開發(fā)數(shù)量與質量并重 ?從 GDP的增長率上可以看出成都市房地產業(yè)處于高速發(fā)展期 ?我國城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”平均投資僅占 10％左右，發(fā)達國家一般達到 25％。 ?成都市的住房支出比重與其恩格爾系數(shù)不協(xié)調，住房支出比重偏低是我國長期存在的問題，盡管住房絕對數(shù)和相對數(shù)都有所增加，但與發(fā)達地區(qū)同期比，成都市的住房消費還有提升空間 城鎮(zhèn)居民人均住房面積 ?成都市 2023年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積 25平方米。 ?發(fā)