【正文】 泳池；使用頻率一般 地下室 辦公區(qū) 俱樂(lè)部各樓層設(shè)施 靈活利用室外開(kāi)敞空間，舉辦大型商務(wù)展會(huì)、社交酒會(huì)及婚禮慶典，增加收入 ?除室內(nèi)設(shè)施外，俱樂(lè)部還利用隔湖相望，面積達(dá)三萬(wàn)平米的中央大草坪，配合熙游臺(tái)，荷花池等， 大量舉辦戶外婚典、商務(wù)展會(huì)及社交酒會(huì) ?舉辦過(guò)的重要商務(wù)活動(dòng)有奧迪 A4投放市場(chǎng)發(fā)布宴會(huì)、豐田汽車媒體答謝會(huì)、 Speedo新品發(fā)布會(huì)、《 2023中國(guó)演藝名人公眾形象滿意度調(diào)查》啟動(dòng)儀式 、高絲化妝品新形象代言人新聞發(fā)布會(huì)、潘婷閃亮之旅 北京站 微軟亞洲研究院家庭日活動(dòng) 索尼 VAIO春季新品展示會(huì) 微軟亞洲研究院家庭日活動(dòng) 草坪婚禮 俱樂(lè)部草坪 的多能經(jīng)營(yíng) 設(shè)施 備注 草坪 主要用來(lái)舉辦婚禮和其他大型室外活動(dòng)，場(chǎng)地使用費(fèi)用在 1萬(wàn)，自助餐最低 188元 /位或者2188元 /桌；使用頻率較高 俱樂(lè)部大露臺(tái)（靠近中心湖） 用做室外聚餐、聚會(huì)和活動(dòng)，可容納 50人左右 康體中心以休閑養(yǎng)生、康體健身功能為主，由于僅對(duì)會(huì)員開(kāi)放，使用率不高 ?康體中心總面積 1000多平米，以休閑養(yǎng)生、康體健身功能為主 ?由于 只對(duì)會(huì)員和酒店客戶開(kāi)放，使用率不高 ?健身部分包括各種球類、泳池、健身中心、電子游戲等 ?水療中心包括泰式桑拿（干 /濕蒸房、沖浪?。?、中醫(yī)保健按摩和SPA香薰美體自然系列調(diào)理等多種養(yǎng)生功能 設(shè)施 數(shù)量 功能 室外泳池 1個(gè) 相對(duì)專業(yè)，北京五環(huán)內(nèi)最大的、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)泳道 室外網(wǎng)球場(chǎng) 2個(gè) 球類休閑、練習(xí)、比賽 室外籃球場(chǎng) 室外仿夏威夷木質(zhì)大樓臺(tái) 1個(gè) 鄰近室外泳池；聚會(huì)、看電影、休息 室內(nèi)羽毛球場(chǎng) 2個(gè) 根據(jù)需要，可以改變成宴會(huì)大廳，舉辦大型婚禮 室內(nèi)乒乓球場(chǎng) 2個(gè) 電子游戲室 45個(gè) 供小孩使用 健身中心 1個(gè) 面向泳池 水療中心 1個(gè) 只有水療中心布置在一層，向非會(huì)員開(kāi)放；水療中心消費(fèi)水平在 300850元之間 /次 康體中心 功能設(shè)置 康體中心功能設(shè)施 度假酒店為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，共有客房 63間，并有完善的商務(wù)會(huì)議配套設(shè)施 ?度假酒店：按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，地上 2層，局部地下 1層，整體裝修為泰式風(fēng)格 ?共有客房 63間，標(biāo)間面積 30平米，多功能會(huì)議室 3間、談話室 2間、會(huì)議休息廳、商務(wù)中心 類型 數(shù)量 備注 客房 豪華套房 4 門(mén)市價(jià)格： 188。該類發(fā)布會(huì)既為運(yùn)動(dòng)城賺取了利潤(rùn)，又提高了運(yùn)動(dòng)城的知名度 曾舉辦的活動(dòng)： 2. 非體育類的比賽： 為北京國(guó)際街舞節(jié)提供比賽場(chǎng)地 3. 人力資源公司培訓(xùn)： 人力資源公司的素質(zhì)拓展訓(xùn)練需要較大的室內(nèi)場(chǎng)地，運(yùn)動(dòng)城的綜合館可以滿足這一要求。 3. TIP :可與商家合作，對(duì)方免費(fèi)為比賽提供 VIP卡、代金券、優(yōu)惠券等獎(jiǎng)品取得冠名權(quán)以節(jié)約成本 a) 互換宣傳材料： 與周邊的京客隆超市、大鴨梨酒店等有影響力的非競(jìng)爭(zhēng)性商家合作，在對(duì)方的入口處放置自己的宣傳材料，擴(kuò)大宣傳范圍 b) 互相提供優(yōu)惠： 會(huì)所曾經(jīng)開(kāi)展入會(huì)即送 118元大鴨梨代金券的活動(dòng)，雙方借勢(shì)宣傳提升了知名度，又為會(huì)員創(chuàng)造了實(shí)惠 3. 充分挖掘外部資源： 利用奧園與中體的合作關(guān)系，借助中體的政府資源，承辦其他政府部門(mén)的運(yùn)動(dòng)會(huì) 后期經(jīng)營(yíng) 節(jié)約成本起到的效果有限，想要盈利，關(guān)鍵還是走出去，對(duì)外開(kāi)源 —— 北京奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)城總經(jīng)理 李先生 場(chǎng)地多能利用：為體育賽事以外的大型活動(dòng)提供場(chǎng)地，增加收入 ?承辦專業(yè)的體育賽事之外，運(yùn)動(dòng)城還為多種非體育活動(dòng)提供場(chǎng)地，以增加會(huì)所收入，同時(shí)也可以提升會(huì)所知名度 ?純運(yùn)動(dòng)的主題和適中的收費(fèi)，有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 1. 運(yùn)動(dòng)品牌產(chǎn)品發(fā)布會(huì)： 奧園運(yùn)動(dòng)城的純運(yùn)動(dòng)定位和多功能廳 1400平米的大型空間很適合運(yùn)動(dòng)品牌的發(fā)布活動(dòng)。 ?綜合館 1300平方米 ，適合組合大型賽事和活動(dòng) 前期定位 項(xiàng)目設(shè)置：以少量高檔項(xiàng)目標(biāo)定會(huì)所檔次，以多種大眾型運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目作為收入來(lái)源 層數(shù) 項(xiàng)目 投資成本 運(yùn)營(yíng)成本 利用率 經(jīng)營(yíng)收入 作用 一層 羽毛球 高 低 高 高 賺錢(qián)利潤(rùn) 籃球 一般 低 高 一般 賺取利潤(rùn) 乒乓球 一般 低 高 一般 賺取利潤(rùn) 游泳 高 高 一般 高 標(biāo)定檔次、賺取利潤(rùn) 二層 健身 高 空置 瑜伽 一般 低 一般 一般 標(biāo)定檔次 跆拳道 一般 低 一般 一般 賺取利潤(rùn) 壁球 高 低 低 低 賺取利潤(rùn) 三層 屋頂網(wǎng)球場(chǎng) 高 低 低 低 標(biāo)定檔次 ?處于投入成本的考慮，健身房目前處于空置狀態(tài)，考慮引入專業(yè)化的公司進(jìn)行外包經(jīng)營(yíng) ?一層是利用率最高的項(xiàng)目，是收入的主要來(lái)源，瑜伽和跆拳道雖然利用率一般，但是由于運(yùn)營(yíng)成本低，也能帶來(lái)可觀的收益。 ?游泳池年流水 40萬(wàn)元左右，好的時(shí)候4546萬(wàn)元，差的時(shí)候 38萬(wàn)元。 奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)城是奧林匹克花園的賣點(diǎn)之一，配合奧林匹克花園主打健康社區(qū)的概念，在一期銷售時(shí)投入使用 Case 1 會(huì)所以大眾型體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目為主 ?運(yùn)動(dòng)城以會(huì)員制經(jīng)營(yíng)為主，以科學(xué)化健康服務(wù)為宗旨，是一家集健身、專業(yè)訓(xùn)練、休閑娛樂(lè)、餐飲聚會(huì)等為一體的大型綜合性體育休閑設(shè)施。 租售并舉步驟解析： Step1. 引進(jìn)主力商家 2023年 11月 20日 Step2. 大規(guī)模集中出租 2023年 11月 2023年 5月 商鋪出租率達(dá)到 80%， 各色商業(yè)的進(jìn)駐 ， 使得社區(qū)商業(yè)氛圍大為提升 Step3. 保留商鋪高價(jià)出售 2023年 6月 11日 時(shí)機(jī)把握：服務(wù)于片區(qū)功能的商業(yè)中心在第一期項(xiàng)目中便全部建設(shè)完成，盡早展示，提升住宅售價(jià)；而銷售時(shí)機(jī)則放在一期住宅入伙之際，價(jià)格實(shí)現(xiàn)大幅度提升提升；整個(gè)策略可謂開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)與資金實(shí)力的結(jié)合。 吸引大型主力商家進(jìn)駐，標(biāo)定商區(qū)檔次，增強(qiáng)商業(yè)吸引力 招商主要客戶 華潤(rùn)萬(wàn)家已簽約 丹桂軒已簽約 國(guó)際美食 購(gòu)物中心 休閑娛樂(lè) 華潤(rùn)超市 丹桂軒 中國(guó)銀行 KFC KOSMO咖啡 舞鶴日本料理 EITIE（愛(ài)特愛(ài)）時(shí)裝名店 三春暉書(shū)店 自然美美容院 逍遙養(yǎng)生堂 小白兔干洗 科達(dá)沖印 ?大型主力店的進(jìn)駐有助于增強(qiáng)整個(gè)商業(yè)區(qū)的商業(yè)氛圍，吸引更多知名商家進(jìn)入 ?04年底，華潤(rùn)和丹桂軒的入駐標(biāo)定了該商業(yè)區(qū)的檔次，大量知名商家接踵而入，目前簽約主要客戶有中國(guó)銀行、KFC、 KOSMO咖啡、舞鶴日本料理、 EITIE時(shí)裝名店、三春輝書(shū)店、自然美美容、逍遙養(yǎng)生堂、小白兔干洗、柯達(dá)沖印等等 培育一定商業(yè)氛圍，并成功售出剩余商鋪 萬(wàn)科和華潤(rùn)萬(wàn)家 、 丹桂軒正式簽署協(xié)議 ， 進(jìn)駐萬(wàn)科城 ， 大型主力店的入駐增強(qiáng)了區(qū)域的商業(yè)吸引力 正式開(kāi)盤(pán)發(fā)售余下的 20%商鋪 ， 面積 150200m2， 主力商鋪價(jià)格 70~80萬(wàn)元 。 04年 10月1日開(kāi)始銷售，共規(guī)劃 30000平米的大型商業(yè)街區(qū)，首期啟動(dòng) ?區(qū)域背景 ： ?（ 1）項(xiàng)目開(kāi)始銷售時(shí)，區(qū)域認(rèn)知度較差， 所處的整個(gè)片區(qū)普遍充斥著各種低檔消費(fèi)場(chǎng)所； ?（ 2）該片區(qū)擁有華為集團(tuán)、新天下集團(tuán)、富士康集團(tuán)、納米科技、中石化等 10多個(gè)高收入企業(yè)消費(fèi)群體； ?（ 3）政策導(dǎo)向下大力發(fā)展基礎(chǔ)配套設(shè)施，規(guī)劃中的地鐵經(jīng)過(guò)該項(xiàng)目； 商業(yè)街及廣場(chǎng) 租售并舉案例 2 明確項(xiàng)目定位，設(shè)定三大主題：餐飲、購(gòu)物、休閑 美食坊規(guī)劃總面積為 1萬(wàn)平米，中餐針對(duì)湖南人、四川人等定位地方小吃＆民族風(fēng)味，西餐以西式快餐 主力商務(wù)酒樓 主力中餐酒樓 中餐風(fēng)味餐廳 海外及休閑餐飲 快餐類 酒吧及咖啡茶藝建筑面積 約2 0 0 0 平米 約2 5 0 0 平米 約2 5 0 0 平米 約1 3 0 0 平米 約8 0 0 平米 約1 6 0 0 平米商戶要求 著名粵式海鮮商務(wù)連鎖酒樓粵、川、湘等各大菜系知名連鎖酒樓各大菜系知名連鎖風(fēng)味餐廳日本料理、韓國(guó)料理、西班牙餐廳、法國(guó)餐廳等中西式快餐咖啡吧、各類酒吧、茶藝、書(shū)吧等?時(shí)尚購(gòu)物中心 —— 風(fēng)情街區(qū)，體驗(yàn)式購(gòu)物 “街、鋪、景”等多角度建筑景觀，同時(shí)注入西班牙地中海風(fēng)情，使整個(gè)商業(yè)街變成為一個(gè)集購(gòu)物、休閑、游玩于一體的風(fēng)情街。 2. 通過(guò)報(bào)廣、路牌廣告、圍擋等途徑集中宣傳，在部分傳單和廣告上標(biāo)示主力商家位置。 招商洽談：以主動(dòng)走出去為主，對(duì)外宣傳推廣造勢(shì) ?推廣方式主要分為三類：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)客戶推廣、傳媒推廣、關(guān)鍵事件推廣 ?在主力店的推廣過(guò)程中，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)推廣的效果更佳 ，后兩者起輔助作用，能夠提升項(xiàng)目的知名度 ?招租主力店的洽談過(guò)程中應(yīng)注意雙方的具體情況： ?什么作用，以決定所應(yīng)給予的優(yōu)惠條件 ?商家對(duì)該區(qū)域發(fā)展前景的認(rèn)知，即商家開(kāi)設(shè)分店的意愿是否強(qiáng)烈 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)客戶推廣方式 招商手冊(cè)發(fā)放 電話介紹 面談（上門(mén)拜訪、現(xiàn)場(chǎng)講解） 其他（ Email、 DM、短信等 ） 傳媒推 廣方式 戶外廣告 報(bào)紙、雜志電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播等 口碑傳播等 關(guān)鍵事件 推廣方式 自有會(huì)員、客戶群活動(dòng) 社會(huì)型活動(dòng) 主題性活動(dòng) 參與型活動(dòng) 商業(yè)推廣方式 ?東側(cè)飲食一條街采用租售并舉模式，引入當(dāng)?shù)刂惋嬜鳛橹髁Φ?，給予較優(yōu)惠的租金價(jià)格，通過(guò)多種途徑集中宣傳，提高了項(xiàng)目的知名度，使得銷售速度大幅提升 引入主力店，形成示范效應(yīng)，帶動(dòng)相關(guān)品牌，通過(guò)營(yíng)銷配合促進(jìn)了后期商鋪的銷售 1. 引入”新極品”、”秦三驢肉餃子”、”天橋海邊”等三家錦州當(dāng)?shù)胤浅Ｖ牟惋嬂系曜鳛橹髁Φ?。選擇在該區(qū)域?qū)Ω鞑惋嫷甑囊?guī)模、檔次、經(jīng)營(yíng)狀況等進(jìn)行調(diào)查，選擇錦州品牌的餐飲店。世聯(lián)營(yíng)銷顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)推出先租后售方案，獲得了較好的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。市政府已于一年前遷入，住宅開(kāi)發(fā)也已經(jīng)有 2年歷史，但目前區(qū)域尚未成熟，仍處于區(qū)域發(fā)展前期。 ?上下不規(guī)則貫通，逛街新體驗(yàn) 街鋪二層通過(guò)連廊連通，形成“雙層街”，提升逛街的趣味性 增加街區(qū)的情趣和體驗(yàn)價(jià)值，打造體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū) 通過(guò)廣場(chǎng)、旱地噴泉、城市寫(xiě)意畫(huà)以及二層的聯(lián)廊設(shè)置，增加了街區(qū)的情趣和體驗(yàn)價(jià)值。 ? 經(jīng)營(yíng)模式：銷售后返租 ，招租餐飲 ? 發(fā)展目標(biāo)：區(qū)域商業(yè)中心 院街案例 2 通過(guò)各種形式的街區(qū)設(shè)置，實(shí)現(xiàn)了街鋪價(jià)值的最大化。主街寬 15米，支巷寬 210米，商鋪面積劃分從 45平米到 700平米，共同構(gòu)建趣味購(gòu)物空間 主街寬 15米 支巷寬 210米 ?共有 70余個(gè)商鋪， 45700平米單層商鋪和雙層商鋪，主力商鋪 150450平米 萬(wàn)科 〃 運(yùn)河?xùn)| 1號(hào)項(xiàng)目概況 ? 項(xiàng)目區(qū)位：位于莞城區(qū)邊緣 ， 成熟度較低 ? 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積㎡ ， 分 5期 ， 1期商業(yè)為主 ， ㎡ ， 公寓㎡ 。 特點(diǎn)三：景觀化。 特點(diǎn)二：造院?；乩燃罢?、宅間綠地與室內(nèi)空間相互穿插，提高了空間的可塑性。 二十二院街 特點(diǎn)一：造街。 百子灣路 百子灣路 蘋(píng)果街 院街案例 1 蘋(píng)果街長(zhǎng) 500米，由底商商業(yè)街和二十二院街圍合而成 ?底商商業(yè)街，約 平米，由公寓首層、二層底商商鋪組成，共有商鋪 60余個(gè)。 ?三線城市 對(duì)政策的 反應(yīng)相對(duì)滯后 ，因此突發(fā)的政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)三線城市影響有限 ?當(dāng)前全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)大好， 建議項(xiàng)目盡早入市 ，以避免承受不必要的政策風(fēng)險(xiǎn) 解決方案 風(fēng)險(xiǎn)特征 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：后期銷售過(guò)程中，通過(guò)定價(jià)策略、推售節(jié)奏、推廣策略等取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 除尋找市場(chǎng)空檔規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)外， 主要依靠銷售上的措施 取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ?定價(jià)策略： 緊盯對(duì)手價(jià)格，以較高的產(chǎn)品力和合理的價(jià)格實(shí)現(xiàn)快速銷售；同時(shí)進(jìn)行消費(fèi)者心理價(jià)位探底，了解市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格 ?開(kāi)盤(pán)策略： 開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行充分準(zhǔn)備，預(yù)留蓄客期進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)熱和客戶摸底，不能倉(cāng)促開(kāi)盤(pán) ?推售策略： 通過(guò)詳細(xì)的客戶摸牌，根據(jù)誠(chéng)意客戶的數(shù)量制定推盤(pán)策略，控制推盤(pán)節(jié)奏，分期分批推售，形成 期期熱銷的局面 ，塑造項(xiàng)目 成功的市場(chǎng)形象 ?推廣策略： 每一期的形象定位必須與當(dāng)期產(chǎn)品的 核心價(jià)值相吻合 ，同時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目必須維持一個(gè)統(tǒng)一 不變的整體形象 ，通過(guò)宣傳不斷增強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力 風(fēng)險(xiǎn)定義 來(lái)自于市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 解決方案 附件一：院街案例 院街商業(yè) 所謂院街，就是通過(guò)建筑的曲折錯(cuò)落，形成多節(jié)點(diǎn)的線性空間，延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)面，增加商鋪的臨街性，建筑形式上通過(guò)局部的建筑合圍成單個(gè)院落，以主街、次街、支巷等將單個(gè)院落串聯(lián)起來(lái)，形成院街。 ? 因此這些風(fēng)險(xiǎn)類型不在本次項(xiàng)目主要考